臺中簡易庭民事-TCEV,108,中簡,2746,20200827,1

臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第2746號
原 告 黃俊堯
邵沛羽
上二人共同
訴訟代理人 黃書得 住臺中市○區○○路0段000號11樓之1 徐文宗律師
上二人共同
複代理人 李涵律師
被 告 李俊鑫 住臺中市○區○○街00巷0號
李俊良 住同上
李美卿 住臺中市○區○○路000號
李洪玉柵 住同上
李學龍 住同上
李學炤 住台中市○區○○路○段00巷0號10樓
之4
李學權 住台中市○區○○路000號
共 同
訴訟代理人 顏嘉盈律師
共 同
複代理人 陳益軒律師
周健右 住台中市○區○○○街00號2樓之1
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於中華民國109 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事 實 及 理 由

一、原告起訴主張：㈠原告黃俊堯、邵沛羽於民國108 年6 月3 日以拍賣為登記原因取得坐落臺中市○○區○○○段000000○0000地號土地（下稱系爭土地）所有權，應有部分各二分之一，並辦畢所有權移轉登記。

詎原告拍得系爭土地後，被告等人應屬無權占用系爭土地上如附圖所示之Ａ、Ｂ及Ｃ部分土地，為被繼承人李子良（Ｃ部分）及李頑石、蔡蘭生（Ａ、Ｂ部分）興建墳墓兩座（以下合稱系爭墳墓）。

被告等人迄今未將系爭墳墓遷移，又依實務見解，使用借貸無買賣不破租賃之適用，縱鈞院認系爭土地有使用借貸關係，該使用借貸關條應僅存在於原所有權人與被告之間，系爭土地既為原告所拍定，被告等人占用系爭土地即屬無權占有。

㈡被告李俊良、李俊鑫係兄弟關係，本件查封時間係在107 年4 月23日迄108 年4 月23日始由原告以特拍方式拍定，而其上之墳墓有被告李俊鑫、李俊良之父母李頑石、蔡蘭生及其大哥李子良之墓地，若有租賃關係則清明掃墓，被告等人均應會共同祭拜，是被告等對土地被拍賣之事實必知之甚稔，則渠等當時必會向執行處主張優先承買之權利，但在原告拍定前，被告等人從未主張有租賃關係，而在原告拍定後始請求優先承買云云，足證渠等優先承買之主張僅係延滯訴訟程序之抗辯，自不足採。

縱被告抗辯系爭土地係原應由李俊良、李俊鑫及訴外人李子良共同向政府承租因公地放領，由被告等共同支付地價為可採。

但公地放領所支付之地價即應視為條取得土地所有權而支付之價金，既屬價金則渠等應係所有權人，怎可能係使用土地之代價而成為租金？何況祖墳使用而收租金更悖民間之習俗，是渠等以繳付之土地價充作使用土地之租金云云，亦悖法律定性之規定，是其等之抗辦亦無足採。

何況迄今被告等亦未就共同繳付地價之事實，舉證以實其說。

又民法第425條之1既已明定其適用標的為土地及其土地上之房同屬一人所有為要件，本件係墳墓並非房屋。

是自難比附援引適用該法條之規定。

㈢爰依民法第767條、第821條之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地上如附圖Ａ部分，面積179平方公尺；

及同段132-50地號土地上如附圖B部分、面積466平方公尺，及C部分、面積352平方公尺之墳墓遷移，並將土地返還原告。

二、被告則以：㈠系爭墳墓分別為被告李俊良、李俊鑫之父母即李頑石、蔡蘭生之墓地及被告李俊良、李俊鑫之大哥即被告李洪玉柵之配偶即被告李美卿、李學龍、李學權、李學炤之父親即李子良之墓地。

又包含系爭土地在內之4筆土地係訴外人李頑石約於50幾年間向政府承租，李頑石於66年間死亡後，本應由被告李俊良、李俊鑫、訴外人李子良共同繼承向政府承租系爭土地，惟被告李俊良及訴外人李子良均同意借用被告李俊鑫名義承租系爭土地，實際上系爭土地之承租人為被告李俊良、李俊鑫、訴外人李子良，歷年來均共同繳租，僅係形式上以被告李俊鑫名義繳納，又被告李俊鑫同意提供系爭土地為李頑石、蔡蘭生及李子良設置墳墓，由被告李俊良、李俊鑫、訴外人李子良出資興建李頑石之墳墓在系爭土地上。

又被告李俊良、李俊鑫之母親蔡蘭生死後一併埋入李頑石之墳墓。

嗣訴外人李子良於82年間死亡後，係由被告李俊良、李俊鑫、李洪玉柵、李美卿、李學龍、李學權、李學炤共同出資興建李子良之墳墓在系爭土地上，就系爭墳墓均有永久使用系爭土地之意思，又被告等人自84年間起共同繳納政府放領公地之地價，僅形式上以被告李俊鑫名義繳納，被告李俊鑫為系爭土地上形式上承租人，曾於98年間繳清地價後，曾因系爭2422-1地號土地，不符林業造林規定，於依林務局規定完成造林即依法改善後，始於100年9月1日登記為系爭土地之所有權人，實際上系爭土地所有權人應為被告李俊良、李俊鑫、李洪玉柵、李美卿、李學龍、李學權、李學炤等人，僅借名登記在被告李俊鑫名下。

㈡墳墓與房屋同屬定著物，皆係定著於土地上，通常皆顯露於地表，而為一般人所容易知悉其存在，自得評估其是否受讓土地及其受讓之代價，於交易安全並不妨害，故為維持法律秩序之安定性，並貫徹民法第425條之1第1項調和土地與地上定著物利用關係之立法意旨，如土地及其土地上興建之墳墓同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人，或將土地及墳墓同時或先後讓與相異之人時，自應類推適用民法第425條之1第1項規定，而認土地受讓人或墳墓受讓人與讓與人間或墳墓受讓人與土地受讓人間，推定在該墳墓得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制。

㈢系爭土地在李頑石過世後，本應由被告李俊良、李俊鑫、訴外人李子良共同繼承向政府承租系爭土地，惟系爭土地係借用被告李俊鑫名義承租，實際上應屬李姓家族所有，又家族提供系爭土地為李頑石及蔡蘭生、李子良設置墳墓，就系爭墳墓有永久使用系爭土地之意思。

又系爭土地及系爭墳墓原本既同屬李姓家族所有、所建，且原告二人於投標前，早已從拍賣相關文件上明知系爭墳墓坐落在系爭土地上，其既已明知仍為投標買受系爭土地，自應類推適用民法第425條之l第1項規定，而認兩造間推定在該墳墓得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制。

再查，系爭土地係於108年6月3日，經鈞院107年司執字第21283號返還借款強制執行事件拍賣予原告二人，拍賣相關文件上已顯示系爭墳墓未併付拍賣之事實，是系爭土地依民法第838條之1規定視為已有地上權之設定，被告因而取得合法占有權源。

本件原告二人向鈞院拍定系爭土地時，被告等人未曾受優先承買之通知，故系爭土地之物權移轉行為，依前開說明，對於承租人即被告等人不生效力，從而，原告二人雖自法院拍定系爭土地亦無法對抗系爭土地之基地承租人即被告等人。

㈣查鈞院針對系爭土地實施公開拍賣公告，其中關於使用情形有載明：「本件土地現況為部分雜木林，部分為墳墓占用，墳墓占用土地權源不明，請應買人自行查明，於拍定後不點交。」

等語，訴外人李子良死亡後，由其繼承人即被告李洪玉柵、李美卿、李學龍、李學權、李學炤取得系爭土地之租賃權，當初系爭土地遭法院拍賣時，被告李俊良、李洪玉柵、李美卿、李學龍、李學權、李學炤均未曾受法院之通知系爭土地遭拍賣之事實，因而未行使優先購買權，且系爭土地係欲永久作為李家祖先墳墓之基地，被告李俊良更花費鉅資在系爭墳墓週圍造林，絕無可能知悉系爭土地遭拍賣而不去買回之理，原告對此主張被告等早已知悉對土地遭拍賣之事實云云，顯屬無據，不足採信。

被告等人為系爭土地之承租人，有依同樣條件優先購買之權，惟被告等人於原告二人拍定系爭土地時未曾受通知，則原告雖取得系爭土地之所有權，亦不得對抗有優先承買權之被告。

㈤並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。

三、法院之判斷：㈠、本件關鍵爭點：1、原告二人是否系爭土地之所有權人？2、被告等人所共有之系爭地上物（墳墓兩座）是否有占用原 告所有之系爭土地之合法權源？㈡、得心證理由：１、關於上開爭點1：原告等人經法院拍賣程序取得系爭土地二筆之所有權，此有土地登記謄本在卷可憑；

被告雖辯稱僅借用被告李俊鑫一人之名出名在公地放領程序中買受系爭土地並登記在其名下，惟實際上係被告李俊鑫、李俊良及訴外人李子良共同出資，嗣後在系爭土地上興建系爭地上物時亦均得實際共有人同意，且以支付每年地價稅作為租用系爭土地之對價，故法院於拍賣時漏未通知土地承租人行使優先承買權，拍賣無效云云。

惟查系爭土地原所有權人僅被告李俊鑫一人，且本院拍賣程序中並未有人出面主張係土地之承租人並有優先承買權，是被告上開所辯委無足採，應認被告確為系爭土地之合法所有人。

２、關於上開爭點2：⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

其期限不受第449條第1項規定之限制。

前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

民法第425條之1定有明文。

查本件系爭地上物（墓園）之祭祀對象為被告李洪玉柵、李美卿、李學龍、李學權、李學炤之被繼承人李子良（Ｃ部分）及被告李俊良、李俊鑫之被繼承人李頑石、蔡蘭生（Ａ、Ｂ部分），且均為被告等人共同出資興建而共有；

並分別占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ及Ｃ部分為兩造所不爭。

⑵次按，民法第425條之1規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

又按近代民法之發展，基於權利社會化之觀點，物權巳漸有相對化；

而債權亦漸有物權化之趨勢，此可參酌最高法院43年台上字第639號判例稱「土地與房屋為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利，被上訴人雖將基地及其第一、二層房屋出賣予上訴人，其對於未出賣之部份自得行使權利，又系爭房屋所用之基地，買賣契約既無特別約定，亦應推斷默許被上訴人繼續使用」云云亦同其意旨（台灣高等法院58年法律座談會結論謂「甲父既同意其子乙建屋於其建地，丙於法院拍賣中買受乙屋取得所有權，即係繼受乙之地位使用土地，顯與無權占有之情形有別，應認甲訴請丙拆屋還地為無理由」、台灣高等法院57年第一次法律座談會結論謂「丙拍賣系爭建地時既明知地上建有房屋而仍予買受，足認其巳同意容忍房屋所有人某甲設定地上權，某丙除得請求某甲與其設定地上權並給付租金外，不得請求拆屋還地」等見解亦同上趣旨可供參照）；

再者，最高法院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

並表明：尋繹其規範之本旨，乃側重於【房屋所有權與基地利用權一體化】之體現，保全社會經濟，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認【基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響】，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求，以保障訟爭建物所有人得使用基地。

是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，認應依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用。

且以上訴人當初係基於母子之親密關係而無償提供系爭土地予沈○○興建訟爭建物時，應寓有「只要訟爭建物存在之一天，訟爭建物即有權占用系爭土地」之意思，而被上訴人在向執行處標買訟爭建物時，自亦預期訟爭建物係有權占用系爭土地。

另在土地上蓋建鋼筋混凝土造之三層樓房，已保存登記之建坪即多達四二二．八一平方公尺，應非供短期使用，而有供長期使用或使用至房屋敗壞為止之意。

因之上訴人當初以其所有系爭土地供其子沈○○蓋建訟爭建物時，亦應認有此意。

況被上訴人係經由法院之拍賣程序而拍定買受訟爭房屋，尚與一般之無權占有不能相喻。

因此揆諸前揭說明，及衡諸憲法對於人民之財產權應予保障之旨，本院認依法理，應認上訴人已有供被上訴人繼續使用系爭土地之意，始符合公平及比例之原則。

．．．而訴外人沈○○既因上開借貸契約而取得使用上訴人所有系爭土地之合法權源，則嗣後縱其建造所有之訟爭建物因經法院執行拍賣，由被上訴人拍定取得該建物之所有權，而與上開法文所稱「土地及房屋原同屬一人所有」之情形未盡相同，惟揆諸前揭法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，自應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭規定，於本件房、地所有人即兩造間就基地使用權並無特別約定之情形下，應認被上訴人已承受其前手沈○○與上訴人間原來之法律關係，亦即於訟爭建物得使用期限內，兩造間存有使用借貸關係，俾得調整土地、建物所有人彼此間之法律關係，庶符社會正義之要求（最高法院91年度台上字第1919號判決參照）。

是被上訴人抗辯伊所有訟爭建物占用系爭土地，係本於使用借貸關係，自有合法權源，而非無權占有等情，尚非無因（摘錄自台灣高等法院台中分院91度上易字第384號判決）。

上開判決中引用之最高法院91一年度台上字第1919號判決：「按本院四十八年台上字第一四五七號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。

尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。

是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之『土地及房屋同屬一人』情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用，即值深究。」

（摘錄自該判決），亦同此旨。

原告雖稱系爭墳墓二座並非房屋，應無本條規定之適用或類推適用。

惟查，墳墓（墓園）俗稱「陰宅」，本即與「陽宅」（房屋）係相對之「建物」概念，況現代日趨完善、豪華而近似庭園造景規模之墓園，除經濟價值外尚有往生者後代之感情價值存在，是本院認為並無不能基於地上物（「陰宅」）與基地利用權一體化之民法第425條之1立法意旨考量，而類推適用本條規定之理由。

⑶以下再就本件能否類推適用民法第425條之1，說明本院之法律見解：①本件依兩造不爭執之事實及本院認定之事實如下：系爭土地原登記為國家所有，由被告被告李俊鑫、李俊良之被繼承人李頑石租用，並於66年間被告李俊鑫、李俊良之父李頑石死亡後，由被告李俊鑫、李俊良及母蔡蘭生在其上建築如附圖所示Ｂ、Ｃ部分之墓園，並於蔡蘭生死亡後與之合葬。

如附圖所示Ａ部分，則係在訴外人李子良於82年死亡後，由被告共同出資興建墓園。

李頑石死亡後本應由被告李俊鑫、李俊良及訴外人李子良三人繼承其承租人地位，但當時推由被告李俊鑫一人續租，乃至83年放領時亦同以被告李俊鑫一人名義承領包含系爭2筆土地在內之4筆土地，惟系爭墓園興建之時，確有得到當時承租系爭土地者即被告李俊鑫之同意，復由墓園興建完成後迄原告取得系爭土地所有權前，系爭土地利用權或所有權人均未出面主張系爭墓園占用系爭土地無正當權源，亦可推知有默示之同意，應無疑義。

②原告於法院強制執行程序（債務人即被告李俊鑫及訴外人謝季容）中標買取得系爭土地所有權，拍賣公告記載：「…。

3.本件土地現況為部分雜木林，部分為墳墓占用，墳墓占用土地權源不明，請應買人自行查明，於拍定後不點交。」

等語，本件原告拍得系爭土地後，依民法法第767條、第821條規定，請求被告等拆除占用系爭土地之墓地及其他地上物後，返還占用之土地予原告。

③是以與上開所引案件相同之事實處在於：系爭土地原雖係以被告李俊鑫一人之名義租用及嗣後承領公地後取得所有權。

本案系爭墓園二座，興建之初均經當時承租人同意，並由包含被告李俊鑫在內之李家家屬共同出資興建系爭墓園。

次查，系爭墓園之所有權人與被告李俊鑫間關係密切（本件被告李俊良係李俊鑫之兄弟；

被告李洪玉柵則為李俊鑫之兄嫂，其餘被告則為其侄子、女），與上開類推適用之案例中，土地與其上建物所有權人之關係密切一節相類似；

再者，原告經法院拍賣取得系爭墓園坐落之土地所有權，惟於取得之初即明知系爭土地上有墓園，應得推知墓園所有人與系爭土地所有權人間有親密關係，而於興建墓園之初取得土地利用權人之同意。

末查，本件原告與上開案例中之原告，均係依據民法第767條請求被告拆除地上物並返還占用土地。

此外，「陰宅」與坐落基地應類推「陽宅（建物）」與坐落基地利用權一體化之規範意旨，已如前述。

從而，本院認為，「相類事實，應為相同處理」之基礎已備。

與上開所引類推適用之案例，事實之差異在於，本件「墓園（陰宅）」非屬合法建物（未申請雜項建造執照及使用執照）及興建之初土地所有權人（當時土地仍為國有，被告李俊鑫為承租人，嗣後因公地放領始取得所有權）與其上墓園所有權人非屬同一人。

惟本院認為民法第425條之1規範意旨重在具有「經濟價值」之「建物（房屋）」既於興建之初，獲建物所坐落基地之所有（利用）權人同意興建，嗣後即使基地轉手他人，仍應予保存基地上已興建完成建物之經濟利益考量，此於兼具經濟價值及感情價值之「陰宅」而言，更有類推適用之必要。

且亦不宜將行政機關之疏於管理而放任違章「墓園」長期存在之不利益，由墓園後代承擔。

㈢綜上所述，本件類推適用民法第425條之1結果，於本件地上物所有人（被告）、土地所有人即兩造間就基地使用權並無特別約定之情形下，應認原告已承受其前手即被告李俊鑫與全體被告間原來之同意使用系爭土地之法律關係。

並於系爭墓園得使用期限（至系爭墓園敗壞或行政機關依法拆遷為止）內，兩造間存在法定租賃關係（租金數額由兩造協議，協議不成得請求法院定之），俾得調整土地、地上物（系爭墓園）所有人彼此間之法律關係，庶符憲法保障人民財產權之旨及社會正義之要求。

㈣兩造其餘主張、舉證與上開結論無涉或無違，爰不一一論駁，併此敘明之。

四、結論：原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 曹宗鼎
以上正本係依原本作成
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 27 日
書記官 王麗麗