臺中簡易庭民事-TCEV,108,中簡,3649,20200318,1

臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第3649號
原 告 王玫琳
訴訟代理人 賈俊益律師
複 代理人 黃曉薇律師
訴訟代理人 劉孜育
被 告 陳憶祈

李立東



上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬捌仟柒佰陸拾柒元，及被告陳憶祈自民國109年1月11日起、被告李立東自民國109年1月29日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣玖仟叁佰陸拾元，其中新臺幣陸仟伍佰元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。

本判決第1項原告勝訴部分，得假執行。

事實及理由

一、程序事項：

（一）按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；

但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。

五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。

七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第262條第1項前段及第255條第1項第3款、第5款及第7款分別定有明文。

查原告原起訴請求「（1）被告陳憶祈應將門牌號碼臺中市○○區○○○○街000號18樓之3房屋（下稱系爭房屋）恢復原狀騰空遷讓返還原告。

（2）被告陳憶祈應給付原告新臺幣（下同）6萬元，並自本起訴狀繕本送達起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告27,000元。」

等語（見本院卷第17頁）；

惟嗣於民國108年12月18日具民事準備（一）狀追加李立東為被告，並撤回原聲明第1項之請求，且變更聲明為「被告應連帶給付原告200,637元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。」

等語（見本院卷第57頁）；

再於109年3月4日本院言詞辯論期日中當庭變更聲明為「被告應連帶給付原告19萬9825元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。」

等語（見本院卷第150頁）；

核原告所為撤回部分聲明及追加被告李立東，於法相合，另就請求金額部分為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開說明，原告為此等撤回、追加被告及聲明之變更，應為准許。

（二）本件被告李立東未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告陳憶祈於民國106年7月26日邀及其夫即被告李立東擔任連帶保證人，而與原告簽訂房屋租賃契約書，約定由原告將所有系爭房屋出租予被告陳憶祈，租期2年1月，自106年8月5日起至108年8月4日止，每月租金2萬7000元，被告應交付押租金5萬4000元，另水、電、瓦斯及網路第四台等費用，均由被告自行負擔。

不料被告於系爭租約屆期後，屢經原告通知不再續約並請求搬離，竟仍拒不搬遷，遲至108年11月2日方自行遷移他處，原告則經由管理員通知後始知悉該情。

（1）被告迄今尚積欠原告108年7月5日起至同年8月4日（原告訴狀誤載為7月4日至8月5日）之1個月租金2萬7000元未為給付。

系爭租約第3條第1項約定：「租金每月2萬7000元，乙方（即被告）應於每月5日以前繳納。」

、第6條第2項：「甲乙雙方於租賃期間內提前終止租約，違約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金2萬7000元，如訴訟費用，律師費用一切歸違約方支付。」

、第7條第1項：「房屋稅由甲方負擔，水電費、瓦斯費、電話費等，如因使用必要之費用由乙方（即被告）負擔。」

、第3項：「乙方簽出時或租賃契約期滿後，如遺留傢俱、雜物不搬出時，視作放棄，同意由甲方自行處理，乙方不得異議。

如因此所生之費用，由乙方支付並依前款處理。」

、第5條第1項：「因甲方之故意、過失致房屋有任何毀損滅失時，乙方負責修繕或損害賠償之負。」

，是被告積欠原告上開1個月租金2萬7000元，原告得依系爭租約第3條請求給付。

（2）被告未於租約期滿交還房屋，原告依契約第6條第2項可請求違約金2萬7000元。

另原告委任律師而支出5萬元律師費用，亦得依上開約定向被告請求。

（3）被告積欠108年9月17日至同年11月4日之電費3871元（電費單記載4683元，按比例核算，請求49天，1天79元為計）、9月17日至10月9日水費250元、瓦斯費2204元，以上共6325元，依契約第7條第1項亦可為請求。

（4）原告取回系爭房屋後需更換門鎖而支出2,500元，另屋內兩處窗簾故障支付12,500元；

屋內牆壁髒汙、充滿煙味，原告僱工油漆支出18,000元；

房間門毀損支付2,000元；

陽台門斗修繕花2,000元；

流理台清潔拋光修復2,000元，以上共39,000元。

原告得依契約第5條第1項請求給付修繕費用。

（5）原告僱工清潔房屋支出10,000元、清潔冷氣支出12,000元、清潔洗衣機支出1,500元，原告依契約第7條第3項得請求清潔費用。

（6）被告自108年8月5日至108年11月4日持續占有房屋，受有租金利益為81,000元（以每月2萬7000元為計），原告就此依不當得利規定請求被告給付。

以上金額經扣除被告繳納之押租金5萬4000元，原告尚得請求被告2人連帶給付19萬9825元。

因被告李立東為系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第6條第3項約定，應與承租人即被告陳憶祈負連帶賠償之責等語。

並聲明：（一）被告應連帶給付原告19萬9825元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

（二）願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告陳憶祈則以：租約所載時間到，遇到農曆7月份，原告有同意讓其延期，其後有陸續去找房子，原告有答應讓其展延，非其拒不搬遷，這段期間原告一直逼其搬遷，施壓管理員，對其斷水，其要工作，已經支付那麼多租金，去年其車禍無法工作，原告自行換鎖，期間說要看房子，要拍照給原告，其亦有拍照讓原告看，故原告請求違約金、不當得利部分其認為不合理。

其確有欠繳108年7月4日起至108年11月1日搬離前之租金無訛，因其當時車禍，原告亦同意讓其展延，其欠繳租金迄今尚未給付原告無訛。

原告同意展延部分，其當時有錄音，證據都放在系爭房屋內，因原告已更換門鎖，且原告已對其使用之卡片申請消磁，故其已無法提出。

管理員可證實當時原告有帶人到社區。

原告有傳訊息予其表示同意讓其展期。

被告李立東並未居住系爭房屋，是其單獨住那裡，被告李立東有授權其簽寫姓名並同意擔任連帶保證人。

其未將原告所指之物品弄壞，其為弱勢。

水電費及瓦斯費有使用的，其願意負擔。

其係於108年11月2日搬離系爭房屋。

原告請求水電、瓦斯費請求6325元，沒有意見。

然原告請求更換門鎖費用、油漆費用、門斗修繕、流理台等部分，其並未將該等物品弄壞，牆壁也沒有污損、窗簾早就壞掉了，其當毋庸賠償。

其有欠原告租金為事實，然不同意原告請求之損害項目，其居住系爭房屋時並沒有造成該等損害，原告應提出舉證係其居住時造成之損害。

11月5日協議時，其本來要清潔，但原告已將其卡片消磁，其亦無法清潔後交予原告，非其不願意清潔後交屋予原告，係原告未給其時間讓其清理，另門鎖於11月2日搬遷時沒有壞，是原告自己更換門鎖，尚致其無法搬離或清理東西或有部分物品無法取走。

違約金、不當得利部分，其有跟原告協調，房子內之東西沒有壞掉，原告一直催趕之，其有通知協調，但原告沒有去，原告請求之項目變來變去的，為無理由等語，以資抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

四、被告李立東則經本院為合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

五、本院得心證之理由：

（一）查原告主張被告陳憶祈於106年7月26日邀及其夫即被告李立東擔任連帶保證人與原告簽訂系爭租約，約定租期自106年8月5日起至108年8月4日止，每月租金2萬7000元，被告應交付押租金5萬4000元，另水、電、瓦斯及網路第四台等費用，均由被告自行負擔；

而被告於系爭租約屆期後，遲至108年11月2日方自行遷移他處，原告則經由管理員通知後始知悉該情；

又被告迄今尚積欠原告108年7月5日起至同年8月4日之1個月到期租金2萬7000元未為給付，且租約到期後至108年11月2日搬遷前使用系爭房屋之期間亦未給付任何租金，另尚有電費108年9月17日至同年11月2日之電費未為繳納（電費單記載4683元，計費期間日數共59天，按比例核算，1天為79元，元以下4捨5入，算至11月2日應為47天，合計應為3713元）、9月17日至10月9日水費250元、瓦斯費2204元未繳納；

而原告於108年11月2日取回系爭房屋後有更換門鎖而花費2500元等情，業據原告提出與所述相符之系爭租賃契約、系爭房屋之房屋稅籍證明書、押金收取等收據、存證信函、電費繳費通知書、水費收費單、天然氣收費單及更換門鎖收據等為證（見本院卷第21至34頁及第67至73頁），而被告李立東經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以供審酌，另被告陳憶祈就上情未為爭執，並表示其同意支付該等水電瓦斯費等語，是堪信原告此部分之主張，核屬真實。

從而，原告依據系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被告2人連帶給付積欠之1個月已到期租金2萬7000元、上開水電及瓦斯費共6167元（電費3713元、水費250元、瓦斯費2204元）及更換門鎖之費用2500元（依系爭租約第6條甲款），洵屬有據，當為准許。

（二）至原告主張被告陳憶祈於系爭租約於108年8月4日到期後仍拒不搬遷，業已違約，自可依系爭租約第6條第2項請求違約金及律師費，且被告陳憶祈損壞屋內窗簾等物，更未清潔屋況，致原告受有支出修繕費等其他費用之損害，亦可依租約第5條及第7條約定，請求被告2人連帶賠償，另被告陳憶祈於租期屆滿仍使用房屋，應依不當得利之規定給付原告該等期間相當於租金之不當得利等情，則為被告陳憶祈所否認，且以上情置辯。

經查，原告主張被告陳憶祈於系爭租約到期後拒不搬遷，業已違約，伊前已於108年8月26日寄發存證信函催告被告搬遷，自得被告連帶給付請求違約金及本件律師費等情，業據原告提出存證信函為證（見本院卷第21頁），而被告陳憶祈對此書證亦未為爭執，當認可採；

至被告陳憶祈固仍辯稱原告有同意其可延後搬遷，其有錄音資料可參，並有管理員可證云云；

然此既為原告所否認，且審之被告陳憶祈既復自承該等資料已無法提出，且原告於該等期間一直催趕之，其係於原告為本件起訴後之108年11月2日方逕遷出系爭房屋，致尚有部分物品遺漏未取等語在卷，足見被告陳憶祈辯稱其並無租期屆滿拒不搬遷之違約情事云云，乃係矯飾不實之詞，無可採信。

準此，原告依系爭租約第6條第2項：「甲乙雙方於租賃期間內提前終止租約，違約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金2萬7000元，如訴訟費用，律師費用一切歸違約方支付。」

之約定，請求被告連帶給付違約金2萬7000元及律師費5萬元，因系爭租約確已到期而租賃期滿，然被告陳憶祈確有拒不交還房屋之情，業如前述，則依契約自由原則，前開約定自屬有效，是原告請求被告2人給付原告違約金2萬7000元及律師費用5萬元，當屬有據，應為准許。

（三）另者，原告依系爭租約第5條第1項請求被告連帶給付更換屋內兩處窗簾故障支付12,500元；

屋內牆壁髒汙、充滿煙味，原告僱工油漆支出18,000元；

房間門毀損支付2,000元；

陽台門斗修繕花2,000元；

流理台清潔拋光修復2,000元；

另依系爭租約第7條第3項請求原告僱工清潔房屋支出10,000元、清潔冷氣支出12,000元及清潔洗衣機支出1,500元部分，固據原告提出雅品窗簾更換窗簾估價單、力發油漆工程行估價單、弘舜空調企業行清潔冷氣主機報價單、清潔洗衣機估價單、窗簾故障相片2張、房門毀損相片1張、廚房鋁門框損壞相片1張、流理臺相片2張及被告留置雜物相片2張等為證，而被告陳憶祈對該等書證之真正亦未為爭執，然被告陳憶祈仍辯稱該等物品毀損與其無涉，均非其使用所造成之損害，當毋庸賠償等情。

而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文，則原告既依系爭租約第5條第1項：「因甲方之故意、過失致房屋有任何毀損滅失時，乙方負責修繕或損害賠償之負。」

及第7條第3項：「乙方簽出時或租賃契約期滿後，如遺留傢俱、雜物不搬出時，視作放棄，同意由甲方自行處理，乙方不得異議。

如因此所生之費用，由乙方支付並依前款處理。」

之約定為上開請求，基此，原告自應就上開物品有毀損或需為清潔均出於被告使用不當所致，當由被告負責修繕或損賠等情，擔負舉證責任。

然查，原告就此徒僅提出被告搬遷後原告自行雇工所為修繕或清洗之單據及照片等為證；

惟則，依該等修繕單據及照片以觀，既無從審認造成損害之原因及時間，且原告所為房屋清潔費用支出乃包含冷氣機、洗衣機及全室之清洗，而顯屬原告為供自己日後再為出租系爭房屋所支出之有益費用，尚難認屬清除被告遺留雜物所為支出之費用，復原告亦當庭表示就此不另行提出其他證據為證等語，是依上開說明及系爭租約約定，堪認被告陳憶祈辯稱該等物品之損害非其使用時所造成，故修繕費用非其所需承擔者等語（見本院卷第151頁），當屬可取，則原告尚難以系爭租約上開約定逕向被告為上開修繕費用及清潔費用之請求甚明。

（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文；

再按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參見）。

查被告陳憶祈於系爭租約到期後，仍無權占有系爭房屋，直至原告起訴後之108年11月2日方逕行搬遷而返還予原告，業經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告陳憶祈於108年8月5日起至108年11月2日止之無權占有期間當受有利益，致原告受有損害無疑，準此，審以被告向原告租賃系爭房屋所約定之租金為每月2萬7000元，是原告主張於租賃期限屆滿後，被告陳憶祈仍無權占有系爭房屋使用，受有相當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月2萬7000元之損害，應屬可採。

故而，原告請求被告連帶給付自108年8月5日起至108年11月2日止共2個月又29日，共8萬100元（計算式：2萬7000元×2＋2萬7000元÷30×29＝5萬4000元＋26100元＝8萬100元），亦有理由，應予准許。

（五）綜上，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，得向被告2人連帶請求之金額當為19萬2767元【計算式：已到期租金2萬7000元＋違約金2萬7000元＋律師費5萬元＋水電瓦斯費6167元（電費3713元、水費250元、瓦斯費2204元）及更換門鎖費用2500元＋相當於租金之不當得利8萬100元＝19萬2767元】。

而查，兩造系爭租約有約定給付押租保證金5萬4000元，亦有系爭租約可參，而按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上字第1631號判例要旨參照）。

基此，原告得請求被告連帶給付之上開款項19萬2767元，當以該押租金5萬4000元先予抵充，則原告主張被告尚應連帶給付原告13萬8767元（計算式：19萬2767元－5萬4000元＝13萬8767元）之範圍內，洵屬有據，應為准許；

至原告逾此範圍所為之主張，尚屬無由，當為駁回。

（六）另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；

遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；

應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。

從而，原告本於系爭租約之法律關係，請求被告陳憶祈加計給付自起訴狀及準備（一）狀繕本送達之翌日起即自109年1月11日起（109年1月10日合法送達被告陳憶祈，見本院卷第113頁）、被告李立東自109年1月29日起（109年1月8日公示送達，經20日發生效力，見本院卷第108頁），均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。

至原告雖聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第2項規定，確定本件訴訟費用為9360元（裁判費9360元），命其中6500元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。

中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日
書記官 魏愛玲