臺中簡易庭民事-TCEV,110,中簡,3070,20220225,2

臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中簡字第3070號
原 告 何宜聰
被 告 元百大鎮C區管理委員會

法定代理人 廖士傑
訴訟代理人 蘇智慧
上列當事人間請求防水修繕事件，本院於民國110年11月19日言詞辯論終結，判決如下︰

主 文

被告應在原告所有門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓房屋及與其相接鄰之公共走道之頂樓平台如附圖所示斜線部分，以施作PU防水工程之修復方式，將該處頂樓平台修復至不漏水之狀態。

訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣陸萬捌仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、兩造爭執要旨： 一、原告主張：原告於民國110 年5 月5 日通報被告，原告住家七樓上方頂樓平台因久經日曬雨淋、地板自然破裂，水已滲入原告屋內造成損害，被告之主委也會同三位委員查看無誤，該頂樓平台係由社區住戶共同使用，被告應有維護、修繕之義務。

詎被告迄今仍未做防水修繕，一再耽擱卸責，恐損害日益嚴重，影響原告之居住品質。

為此，爰提起本件訴訟，並聲明：如主文第一項所示。

二、被告抗辯：被告社區於102年3 月份區分所有權人會議曾有頂樓住戶防水工程費用，每戶一次性補助最高45,000元之決議，嗣於104 年及107 年區分所有權人會議上再重申此決議，被告係依照該決議執行，原告如欲被告再為修繕，應於區分所有權人會議上提出議案，由被告依決議內容執行等語。

並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

貳、得心證之理由：一、查原告為門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人，亦為元百大鎮C區之住戶，系爭房屋及外側公共走道之上方為元百大鎮C區之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台），系爭頂樓平台因久經日曬雨淋、地板自然破裂，積水已滲入系爭房屋屋內及外側公共走道，原告曾於110年5月5日通知被告修繕，而被告迄今仍未修繕等情，業據原告提出建物登記謄本、現場照片為證，且為兩造所不爭執，此情應堪認定，本院即採為判決之基礎。

二、按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」；

系爭社區規約第15條規定：「共用部分之修繕，由管理委員會為之。

其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」（見本院卷第120頁）。

查系爭頂樓平台屬被告社區之共用部分，此為被告所是認（見本院卷第109頁），依上開規定，自應由被告負責修繕、管理、維護。

而系爭房屋漏水係因系爭頂樓平台久經日曬雨淋、地板自然破裂所致，業如前述，顯無可歸責於被告之事由。

參以系爭頂樓平台前於102年5月間曾施作PU防水工程（見本院卷第67頁元百大C鎮區頂樓防水工程申請及作業紀錄），直至110年5月間系爭房屋未曾發生漏水，此業據原告陳明在卷（見本院卷第73頁），可見在系爭屋頂平台施作PU防水工程即塗抹防水漆可有效防止雨水自系爭頂樓平台滲漏至系爭房屋內。

惟防水塗料會隨時間日益耗損，必須定期維護，此由原告所提估價單，載明PU防水工程之保固期間為2年，若保固10年，需每3年做抗紫外線面漆等語即可證明（見補字卷第41頁），被告於前次施作PU防水工程後，卻未曾維護，此應為系爭房屋於110年5月間又發生漏水之原因，被告嗣於本院審理中復承認PU防水工程不能只針對漏水部分施作，必須要整片施作，才能避免漏水等語（見本院卷第109頁），足見原告請求在系爭房屋及其外側走道上方之系爭頂樓平台即如附圖所示斜線部分施作PU防水工程，係有必要，並應由被告負責修繕。

三、被告雖辯稱：被告社區於103年區分所有權人會議曾有頂樓住戶防水工程費用，每戶一次性補助最高45,000元之決議，嗣於104 年及107 年區分所有權人會議上再重申此決議，被告係依照該決議執行云云。

惟被告未能提出被告社區於103年區分所有權人會議之會議記錄，自無法證明被告社區於103年間曾經區分所有權人會議作成頂樓住戶防水工程費用，每戶一次性補助最高45,000元之決議。

再觀諸被告社區104年度區分所有權人會議會議紀錄，主委報告稱：「住戶規約已增訂一條，頂樓住戶漏水修繕費用以4萬5千元為限，由管委會支出並以一次為限，公告住戶知悉」等語（見本院卷第57頁），然被告自承該主委以為規約已經變更，但實際上沒有變更等語（見本院卷第108頁），可知被告社區之住戶規約根本沒有「頂樓住戶漏水修繕費用以4萬5千元為限，由管委會支出並以一次為限」之規定，前開被告主委於104年度區分所有權人會議報告之事項並無依據，自不得據以限制原告請求被告修繕系爭頂樓平台之權利。

又被告社區於107年度區分所有權人會議之會議紀錄，臨時動議第四案固記載：「頂樓住戶防水工程費用，每戶一次性補助最高45000元的決議規定，在幾年前的區分所有權會議上就決議納入住戶規約，期間因管理公司更替而延遲，應接續處理」，並經決議：「以本次區分所有權會議記錄向主管單位辦理」等語（見本院卷第65頁），但被告社區之住戶規約既無「頂樓住戶漏水修繕費用以4萬5千元為限，由管委會支出並以一次為限」之變更，前開議案之內容即有錯誤，被告社區就此錯誤議案雖決議向主管單位辦理規約變更，然被告社區規約實際上既無變更，被告自無從向主管機關辦理，要難據此即認為被告社區之區分所有權人會議已決議不再負擔系爭頂樓平台之防水工程費用。

是被告抗辯其拒絕修繕係依照被告社區103年、104年、107年區分所有權人會議之決議執行，尚非有據。

四、況按區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議（公寓大廈條例第3條第7款），區分所有權人就社區「公共事務」、「涉及權利義務之有關事項」固有召集會議議決之權利，惟並區分所有權人會議非任何事項均得以多數決決議，其權限受有限制，乃係至明之理；

公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之決議內容違反法令時，依公寓大廈管理條例第1條第2項，適用民法第56條第2項規定之結果，該決議係屬無效，此即為區分所有權人自治權之界限（並參照公寓大廈管理條例第33條之規定）。

查公寓大廈管理條例第10條第2項及被告社區規約第15條既規定被告社區共用部分之修繕由被告為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，被告社區之區分所有權人會議如決議系爭頂樓平台之修繕費用一戶以45,000元為限，無異將超出此金額之修繕費用歸由原告自行負擔，此決議顯然違反前開公寓大廈管理條例及被告社區規約之約定，亦不符合比例原則，應屬無效。

五、綜上所述，被告應就系爭房屋及其外側公共走道因系爭頂樓平台共用部分之地板漏水負修繕之責。

從而，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項及被告社區規約第15條之規定，請求被告應在系爭頂樓平台如附圖所示斜線部分，以施作PU防水工程之修復方式，將該處頂樓平台修復至不漏水之狀態，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。

七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。

被告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額，併予准許。

參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
臺中簡易庭 法 官 林筱涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
書記官 張峻偉