臺中簡易庭民事-TCEV,111,中簡,1114,20240416,2

臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第1114號
原 告 孫筱喬即孫昭芬

訴訟代理人 戴勝偉律師
被 告 許瑩柔即許月雲



上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國113年3月19日言詞辯論終結，本院判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣參拾貳萬捌仟陸佰肆拾貳元，及自民國一百一十一年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之八十二，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

但被告如以新臺幣參拾貳萬捌仟陸佰肆拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：㈠訴外人張雯芳於民國103年3月31日，承租被告所有之臺中市○○區○○街000號房屋全部範圍（下稱系爭房屋），約定租賃期間自103年7月1日起至113年6月30日止，租金為每月新臺幣（下同）4萬7仟元整，並由原告擔任張雯芳之連帶保證人，原告並給付押租保證金14萬1仟元予被告，被告為逃漏稅捐，再於103年6月24日與懷德文教有限公司籌備處（負責人：張雯芳），就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書並經公證。

嗣103年6月24日房屋租賃契約書經張雯芳與被告合意提前於106年10月31日終止，然被告並未將前約押租金14萬1仟元返還予原告。

㈡前約終止後，由原告於106年11月1日起承租被告所有之系爭房屋並簽訂房屋租賃契約，雙方約定租賃期間自106年11月1日起至113年6月30日止，書面約定租金為3萬元，惟兩造口頭約定租金為47,000元，租金給付方式為每2年開立24張支票逐月兌現，並以原告於前約給付之押租保證金14萬1仟元充作後約押租保證金。

原告承租系爭房屋經營補習班，因COVID-19病毒肆虐，無法繼續營運，於110年11月22日，以存證信函向被告言明自111年1月31日終止後約，被告隨即於111年2月1日，將系爭房屋轉租予訴外人彭泰錦使用，其等並約定租賃期間自111年2月1日起至121年1月31日止。

後約既已於111年1月31日終止，且系爭房屋自111年2月1日起即由彭錦泰承租使用，被告自應返還押租金14萬1仟元，及未到期之租金258,500元，惟經多次催討，被告置之不理，為此，原告爰依民法第179條、第263條、第259條第1款之規定，提起本件訴訟等語。

並聲明：㈠ 被告應給付原告新臺幣399,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告與訴外人張雯芳於103年3月31日所訂租賃 契約，原告為張雯芳之連帶保證人，惟據張雯芳告知出資開設補習班之老闆為原告，自始至終租金全由原告支付，待補習班上軌道後，即契變原告為負責人，原告自始至終為補習班負責人，亦為系爭房屋真正承租人；

原告於承租後，未經原告同意擅自將地板磁磚改造為塑膠地板，及擅自拆除一樓鋁合金材質大門改成玻璃門，於租約終止後未回復原狀，違反上開契約（103年3月31日簽訂）第9條約定；

又依上開契約第7條約定，契約期間原告遷離不租時，不得向被告請求租金償還；

第11條約定，被告以善良管理人之注意使用房屋，因被告之過失致房屋毀損，應負損害賠責任；

第12條約定，原告若有違約情事，致損害被告之權益時，願聽從被告之賠償損害，被告因涉訟繳納之訴訟費用、律師費用，均應由被告負責賠償；

第18條約定A.租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，原告應賠償被告一個月租金，原告決無異議，B.租賃期間內原告如有違背本契約各條項時，任憑被告處理，原告決不異議。

因原告違約，依上開約定，原告應負損害賠償責任，即不得請求租金及押金等語，資為抗辯。

並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

三、得心證之理由：㈠原告主張訴外人張雯芳於103年3月31日，承租被告所有系爭房屋，約定租賃期間自103年7月1日起至113年6月30日止，租金為每月4萬7仟元整，由原告擔任張雯芳之連帶保證人，原告並給付押租保證金14萬1仟元予被告（下稱A租約) ；

被告為避稅，再於103年6月24日與懷德文教有限公司籌備處（負責人：張雯芳），以每月租金3萬元簽訂房屋租賃契約書，並經公證（下稱B租約） ，嗣於103年6月24日張雯芳與被告合意提前於106年10月31日終止；

改由原告租系爭房屋，租賃期間自106年11月1日起至113年6月30日止，於106年11月6日訂房屋租賃契約並經公證（下稱C租約），書面約定租金為每月3萬元，惟兩造口頭約定租金為每月47,000元，租金給付方式為每2年開立24張支票逐月兌現，並以原告於前約給付之押租保證金14萬1仟元充作後約押租保證金等情，有租賃契約書、公證書及支票影本等為證；

被告對簽訂上開租賃 契約書之過程並不爭執，惟辯稱：原告始為承租系爭房屋經營補習班之負責人，被告與張雯芳於103年3月31日所訂，由原告為連帶保證人，租金每月4萬7仟元之租約（即A租約），始為原告應履行之租約等語。

㈡經查，系爭房屋A租約（承租人為張雯芳）與B租約（承租人為懷德文教有限公司籌備處，負責人：張雯芳）之租賃期間相同，均為自103年7月1日起至113年6月30日止，惟A租約未經公證，並約定租金自103年7月1日至108年6月30日止，每為4萬7仟元，B租約經法院公證，約定租金均為每月為3萬元， B租約於106年10月31日終止前被告實際上係收取每月租金47,000元，可認經公證之B租約為避稅所用，並非真正；

C租約（承租人為原告）租賃期間自106年11月1日起至113年6月30日止，約定租金為每月3萬元，B、Ｃ租約經法院公證，約定租金均為每月為3萬元，A租約未經公證，並約定租金自103年7月1日至108年6月30日止，每月為4萬7仟元，自108年7月1日起至113年6月30日止，每月為51,700元，而實際上被告所收取之租金係自103年7月1日至108年6月30日止，每月為4萬7仟元，自108年7月1日起至113年6月30日止，每月為51,700元等情，均為兩造所不爭執，可認租賃契約當事人就系爭房屋所訂B、Ｃ租約之租金約定並非實在，B、Ｃ租約實為避稅所訂，未經公證之A租約，始為雙方合意約定之租約。

本件原告雖為Ａ租約之連帶保證人，惟實際上自始訂約之押金及之後之租金均為原告所給付，並非張雯芳所付，有新光銀行存摺存款對帳單、支票影本在卷可稽，原告亦不否認其為實際承租系爭房屋經營補習班之負責人，自106年11月1日避稅所用租約（C租約）雖改由原告與被告簽訂，惟原告仍履行A租約約定之租金，是以兩造間之租約自應以A租約之約定為準。

㈢又原告主張其承租系爭房屋經營補習班，因COVID-19病毒肆虐，無法繼續營運，於110年11月22日以存證信函向被告言明自111年1月31日終止後約，被告隨即於111年2月1日，將系爭房屋轉租予訴外人彭泰錦使用，渠等並約定租賃期間自111年2月1日起至121年1月31日止，系爭房屋自111年2月1日起即由彭泰錦承租使用，被告自應返還押金141,000元，及未到期之租金支票258,500元（起訴後經被告兌領），惟被告迄未返還等語，被告對押金及未到期之租金均未返還乙節，並不爭執，惟以：原告承租後擅自改造地板、一樓原始鐵欄鋁門及樓梯，於契約終止後未回復原狀，原告依約不得請求返還租金及押金等語置辯。

查原告因經營不善將補習班頂讓給彭泰錦，兩造之租約於111年1月31日終止，被告於000年0月0日出租系爭房屋予彭泰錦經營補習班，因系爭房屋以現況頂讓予彭泰錦，屋內存有原告黏貼之塑膠地板等情，為兩造所不爭執，而彭泰錦與被告訂立租約時同意由彭泰錦於租約到期將地板拆除，業經證人彭泰錦到庭證述明確，並有租賃契約書備註欄之記載足證（見卷宗第244、164頁），可認被告同意原告所負回復地板原狀之義務由彭泰錦履行，則原告自無須於終止租約時拆除地板。

另系爭房屋內部樓梯亦經原告更動，惟原告主張樓梯係經被告同意改建成符合建築平面圖，伊始得申請設立補習班，況系爭房屋由彭泰錦依現狀續租（即頂讓），係經兩造及彭泰錦三方同意，若由原告回復原狀，會造成無法申請設立補習班等語，被告則以其同意原告頂讓彭泰錦之條件之一，即為原告將樓梯回復原狀之估價款賠償予被告等語置辯，由此可認被告並不否認其同意原告承租後更改系爭房屋內部樓梯，惟嗣後原告頂讓系爭房屋予彭泰錦時，被告就原告須賠償樓梯回復原狀之估價款為其同意之條件乙節，則未舉證以實其說，被告所為抗辯，即無可採。

至於一樓大門現況已非原始大門為6片鋁金門加2片網門，有照片為證（見卷宗第115、117、405頁），彭泰錦業已證稱其與兩造亦未有回復原始大門之約定（見卷宗第244、245頁），則原告自應依A租約第9條約定，於交還系爭房屋時負責回復原狀。

㈣原告既未於終止租約時，將系爭房屋一樓大門回復原狀，違反A租約第9條約定，則被告依A租約第12條前段約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害」，請求原告賠償損害，自無不合。

再查，系爭房屋原始一樓大門為鋁合金大門現值19,158元，有台中市建築公會鑑定報告書在卷足憑，被告既未說明鑑價報告內容有何度偏頗，其辯稱不認同鑑定報告云云，自無可採。

是以，依上開鑑定報告之鑑定結果，被告自得請求原告賠償一樓鋁合金大門之損害19,158元。

㈤被告另抗辯：依A租約第18條約定，原告提前解約，應賠償被告一個月租金等語。

查，A租約第18條約定「特約應受強制執行之事項：⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」。

本件原告於租賃期間內提前終止租約，被告雖同意由彭泰錦接續承租，惟被告既未免除原告依A租約第18條約定應負之賠償責任，則被告依上開約定請求原告賠償1個月租金51,700元，自無不合。

㈥綜上所述，被告得請求原告賠償一樓鋁合金大門損害19,158元及1個月租金51,700元，共計70,858元，則被告自系爭房屋押金141,000元中扣抵後，尚應還原告70,142元。

從而，原告依民法第259、263條終止契約回復原之規定，請求被告返還押金70,142元及已兌領之未到期租金258,500元，共計328,642元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

四、本件判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

又被告陳明願供擔保免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。

原告雖聲請供擔保宣告假執行，惟本件係屬簡易訴訟程序，法院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟

以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
書記官 劉雅玲