臺中簡易庭民事-TCEV,112,中簡,1643,20240418,1

臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第1643號
原 告
即反訴被告 李金宜即可真髮型美容店

訴訟代理人 劉佳宜律師
複 代理人 林瓊嘉律師
被 告
即反訴原告 尹惠卿
訴訟代理人 劉喜律師
複 代理人 楊偉奇律師
黃邦哲律師
被 告 張文鳳
訴訟代理人 吳俊龍律師
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年3月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告尹惠卿應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟伍佰玖拾玖元，及自民國112年9月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

被告張文鳳應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟貳佰陸拾柒元，及自民國112年9月28日起至清償日止，按週年率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告尹惠卿、張文鳳各負擔五分之二，原告負擔五分之一。

本判決第一項得假執行。

但被告尹惠卿如以新臺幣貳拾貳萬伍仟伍佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決第二項得假執行。

但被告張文鳳如以新臺幣貳拾陸萬伍仟貳佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。

反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。

反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

事實及理由

壹、本訴部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查：

（一）原告起訴聲明第1項請求：「被告尹惠卿應給付原告新臺幣（下同）284,000元及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並將附表一所示2紙支票返還原告（或給付原告46,000元）。」

、第2項請求：「被告張文鳳應給付原告340,000元及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並將附表二所示2紙支票返還原告（或給付原告60,000元）。」

（見本院卷一第15頁）。

（二）嗣因原告主張預付租金之支票已經被告尹惠卿、張文鳳提示兌領（見本院卷一第81至83、85至87頁），及認為被告尹惠卿、張文鳳不爭執系爭租約終止日為111年8月31日，乃將請求返還租金之範圍減縮自111年9月1日起至112年4月30日止共8個月，並於112年6月27日當庭具狀將前開聲明第1項變更為「被告尹惠卿應給付原告284,000元及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

、第2項變更為「被告張文鳳應給付原告333,767元及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷一第257頁）。

（三）又因如附表一編號1、2所示及如附表二編號1所示之支票，分別經被告尹惠卿、張文鳳提示兌領，而如附表二編號2所示之支票已經被告張文鳳於111年6月27日當庭返還予原告（見本院卷一第253至254頁），原告乃於112年8月30日再具狀將前開聲明第1項擴張為「被告尹惠卿應給付原告330,000元及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

、第2項擴張為「被告張文鳳應給付原告370,000元及自起訴狀送達次日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷二第11頁）。

（四）本院經核原告前開所為訴之變更，係基於同一基礎事實，擴張或減縮應受判決事項之聲明，既與前開規定相符，應予准許。

二、原告李金宜即可真髮型美容店主張：

（一）原告係斯朵利國際有限公司（下稱斯朵利公司）之下轄獨資商號，負責經營斯朵利髮型台中東山店，因承租店面需求，委由訴外人王忠賀、吳聰杰於102年間分別與被告尹惠卿就其臺中市○○區○○路0段000○00號房屋（下稱系爭建物一）簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約一）」，及與被告張文鳳就其臺中市○○區○○路0段000○00號房屋（下稱系爭建物二）簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約二）」，供作經營美容美髮服務業之用，約定租期均自102年5月1日起至112年4月30日止，每月租金分別為新臺幣（下同）23,000元、3萬元，給付方式為每年5月1日開立整年度12張支票用以支付租金。

（二）兩造於租期屆滿前洽談續約，惟因被告尹惠卿、張文鳳欲調漲之租金超過當地租賃行情，致無法獲得共識，原告遂於111年4月4日口頭告知將於111年5月31日提前終止租約，被告尹惠卿、張文鳳並無反對意思表示且與原告討論後續租賃物修繕及返還事宜，顯見兩造已達成111年5月31日提前終止租約之共識。

而原告於111年5月17日即已將系爭建物一、二清空並搬離，事後並依兩造於104年11月22日簽訂之「租賃契約條款」完成修繕及回復原狀。

（三）系爭租約既已於111年5月31日終止，則被告尹惠卿即應退還111年6月1日起至112年4月30日止共11個月每月23,000元之預付租金253,000元【計算式：月租23,000元×11個月＝253,000元】，被告張文鳳則應退還111年6月1日起至112年3月31日止共10個月（按：被告張文鳳已於112年6月27日返還102年4月1日至102年4月30日之預付租金支票即如附表二編號2所示）每月3萬元之預付租金30萬元【計算式：月租30,000元×10個月＝300,000元】。

另原告於簽約時各給付押租金10萬元予被告尹惠卿、張文鳳，惟因原告未於三個月前通知提前終止租約，依約應給付相當於一個月租金額之賠償金予被告尹惠卿、張文鳳，故系爭租約終止後，被告尹惠卿應返還押租金77,000元【計算式：100,000元－23,000元＝77,000元】，被告張文鳳應返還押租金7萬元【計算式：100,000元－30,000元＝70,000元】。

（四）是原告爰依民法第454條之規定及系爭租約一第4條、第16條、系爭租約二第4條、第16條、押租金或擔保金欄位之約定，起訴請求：⑴被告尹惠卿應給付原告預付租金253,000元及押租金77,000元合計330,000元，及自起訴狀送繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑵被告張文鳳應給付給付原告預付租金30萬元及押租金7萬元合計37萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告尹惠卿抗辯：

（一）兩造租賃期間原約定自102年5月1日起至112年4月30日止，其後因原告對租金額之高低有意見，在租期屆滿前，對於提早搬離與否，一再反覆，並未明確告知被告尹惠卿，亦未徵得被告尹惠卿同意，即自行停止營業，且被告尹惠卿係於111年7月25日始收到原告欲提前終止租約之通知，故原告所稱111年5月17日已交還房屋及兩造協商於111年5月31日提前終止契約云云，均非事實。

原告雖於111年5月17日即停止營業並將部分設備搬離，但迄至111年7月18日、111年7月25日猶未回復房屋之原狀，故原告經理發函希望被告尹惠卿在超過111年5月31日以後之逾期違約金，仍比照「按日計價」，即以逾期實際天數計算違約金（或租金），而不要以「按月」計算（即不滿1月仍以1月計算）。

（二）兩造係於101年5月6日簽訂系爭租約一，其後於104年11月22日補簽租賃契約條款，此契約條款內容為原告須在退租日起1個月內將鐵捲門、1樓洗手間、前後區共有牆回復原狀。

⑵惟原告就系爭建物一於111年8月31日租約終止，並未依約回復原狀，故被告尹惠卿無法受理交屋。

被告尹惠卿並為原告支出①鐵捲門修繕費用22,000元、②1樓洗手間天花板及懸空電線燈具修繕費用6,500元、③修繕1樓洗手間漏水處理費用6,901元、④僱工拆除屋頂平台及冷氣機費用23,500元、2萬元、⑤修繕屋頂鋼構費用48,787元、3,800元、⑥牆面以磁磚補強費用3萬元，合計161,488元。

又因原告逾期修復系爭建物一，就其中廁所天花板部分迄至112年5月20日始修繕完成，而大門鐵捲門部分預估至112年5月31日可修復，則原告就111年8月31日租約終止後至112年5月31日止共9個月之期間，應依系爭租約一第11條之約定，按每月租金額之二倍給付違約金414,000元【計算式：（月租23,000元×2）×9個月＝414,000元】。

（三）從而，原告既未依約將系爭建物一回復原狀，被告尹惠卿自無法接受，且依系爭租約一第11條之約定，原告應遲延給付須賠償違約金414,000元予被告尹惠卿，被告尹惠卿亦可逕行自押租金取償抵自行修繕支出之前開工程費用161,488元（被告尹惠卿就前開債權於本訴部分不行使抵銷權）。

是以，原告既應給付被告尹惠卿575,488元（前開金額加總後應為575,488元，被告尹惠卿主張係576,088元顯有誤算），故本件原告請求即無理由，應予駁回。

並聲明：原告之訴駁回。

四、被告張文鳳抗辯：

（一）原告係於111年8月30日始向被告張文鳳寄發存證信函表示「兩造間之租賃關係於111年8月31日終止」，且原告迄至111年8月1日仍在使用系爭建物二及懸掛廣告，故原告主張系爭租約二係於111年5月31日即已終止云云，顯不可採，系爭建物二之租賃關係應係於111年8月31日因原告片面行使終止權而終止。

依此，原告之租金給付義務，即應至111年8月31日止，則原告主張被告張文鳳應返還預付租金30萬元部分，顯屬無據。

（二）原告提前終止租約，未於3個月前通知被告張文鳳，且原告於租約終止後，未依系爭租約二及租賃契約條款之約定，將其於裝潢期間拆除之鐵捲門、1樓洗手間、前區共有牆及後區牆面回復原狀，係屬未依債務本旨交還系爭建物二。

事後，因原告施作之工程有諸多瑕疵，經被告張文鳳反應後，原告均置之不理，被告張文鳳僅行自行僱工修繕因而支出鐵捲門修改費用8,500元。

另原告於租約終止後，於系爭建物二內仍留存裝潢未拆除及雜物未清理，並未依約清空返還，被告張文鳳僅得委請其子張宗文代為清空，因此支付45,353元。

（三）又且原告同意自租約終止後至回復原狀施作完成止，以每日租金1,000元計算，賠償被告張文鳳於該段期間無法出租收益之損失，並同意逕自預付租金中扣除。

則系爭租約二係於111年8月31日終止，原告本應於111年8月31日依系爭租約二及租賃契約條款，將系爭建物二回復原狀並清空返還予被告張文鳳，惟原告遲至111年12月16日始回復原狀。

是以，於111年8月31日起至111年12月16日止，依兩造間之約定，原告應給付被告張文鳳日租金107,000元【計算式：1,000元/日×107日＝107,000元】。

（四）退步言之，若原告否認兩造間有就前開日租金為約定，則兩造間就系爭建物二之租賃關係終止後，原告本應於111年8月31日依系爭租約二及租賃契約條款，將系爭建物二回復原狀並清空返還，惟遲至111年12月16日始回復原狀，則自111年8月31日起至111年12月16日止共107日之期間，難認原告已依債務本旨將系爭建物二交還予被告張文鳳，依系爭租約二第11條約定，原告應按當年度日租金之兩倍給付被告張文鳳違約金214,000元【計算式：（月租金30,000元÷30日/月）×107日＝214,000元】。

（五）另原告於111年8月30日向被告張文鳳表示欲於翌日（即111年8月31日）提前終止租約，則依系爭租約二第14條之約定，原告未於三個月前通知，即應給付當年度之1個月租金即3萬元作為賠償（此部分業據原告自認在案）。

又原告自111年5月24日起至111年12月16日止，累計尚有電費6,410元未為繳納，此部分為被告張文鳳所墊付，原告應予返還。

是以，原告尚有前開債務不履行之情事，被告張文鳳爰以對原告之前開債權合計304,263元【計算式：違約金214,000元＋賠償金30,000元＋電費6,410元＋修繕費用8,500＋清除處理費45,353＝304,263】與應返還之金額，主張抵銷。

（六）綜上所述，原告主張被告張文鳳應返還預付租金及押租金37萬元，難認有理由。

並聲明：原告之訴駁回；

如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

五、本院所為之判斷：

（一）原告主張其係斯朵利公司之下轄獨資商號，為經營美容美髮服務而有承租店面需求，乃委託訴外人王忠賀以其名義，於102年5月6日與被告尹惠卿簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約一）」，承租臺中市○○區○○路0段000○00號房屋（下稱系爭建物一），租賃期間自102年5月1日起至112年4月30日止共10年，102年5月1日起至107年4月30日止每月租金2萬元，107年5月1日起至112年4月30日止每月租金23,000元，給付方式為每年5月1日開立整年度12張支票方式支付租金，並約定交付押租金10萬元，而原告與被告尹惠卿事後於104年11月22日另行簽訂「租賃契約條款」；

另委託訴外人吳聰杰（即斯朵利公司負責人）以其名義，於101年5月16日與被告張文鳳簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約二）」，並以王忠賀為連帶保證人，承租臺中市○○區○○路0段000○00號房屋（下稱系爭建物二），租賃期間自102年5月1日起至112年4月30日止共10年，102年5月1日至107年4月30日期間每月租金28,000元，107年5月1日至112年4月30日期間每月租金3萬元，給付方式為每年5月1日開立整年度12張支票方式支付租金，並約定交付押租金10萬元，而原告與被告張文鳳事後亦有簽訂「租賃契約條款」，並由王忠賀擔任保證人；

嗣於111年間兩造就租期屆滿後續租之租金調漲問題無法獲得共識，原告乃決定提前終止租約，被告尹惠卿、張文鳳亦未反對等情，業據提出經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務（見本院卷一第35、275頁）、臺中市政府函（見本院卷一第37至39、277至279頁）、商業登記抄本（見本院卷一第41頁）、斯朵利公司及原告出具之授權證明書（見本院卷一第43、281頁）、王忠賀與被告尹惠卿簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷一第45至47、283至285頁）、吳聰杰與被告張文鳳簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷一第49至51、287至289頁）、原告預付租金支票（見本院卷一第81至83、85至87頁）、原告與被告尹惠卿簽訂之租賃契約條款（見本院卷一第351頁）、原告與被告張文鳳簽訂之租賃契約條款（見本院卷一第353頁）為證，而被告尹惠卿、張文鳳亦不爭執，則原告前開主張，自堪信為真正。

（二）至於，原告主張系爭租約一、二業於111年5月31日提前終止，而原告於租約終止後業已依兩造間之租賃契約條款之約定將系爭建物一、二回復原狀，則被告尹惠卿應將系爭租約一自111年6月1日起至112年4月30日止共11個月，每月23,000元之預付租金253,000元及押租金77,000元（已扣除1個月租金額之違約金）返還，被告張文鳳應將系爭租約二自111年6月1日起至112年4月30日止共10個月，每月3萬元之預付租金30萬元及押租金7萬元（已扣除1個月租金額之違約金）返還等情，則經被告尹惠卿、張文鳳否認屬實，並分別以前詞置辯。

查： 1、原告與被告尹惠卿間就系爭租約一之租賃關係及原告與被告張文鳳間就系爭租約二之租賃關係，業於111年8月31日合法終止，則原告自得請求被告尹惠卿返還111年9月1日起至111年4月30日止共8個月每月23,000元之預付租金184,000元，及被告張文鳳返還111年9月1日起至111年3月31日止共7個月每月3萬元之預付租金21萬元：⑴依據證人即原告店經理陳美玲於本院審理中證稱：伊是於111年4月4日跟被告尹惠卿、張文鳳在租屋處見面，在場人還有經理董哲銘及當時店長楊閔皓，我們在過程中有提到會提前解約，口頭告知會於111年5月終止租約；

原告於111年5月17日即搬離系爭建物，原本租約是到111年5月止，惟因後續修繕部分及被告尹惠卿提出前店長簽立之租賃契約條款，工程評估至111年8月31日可以完成復原工程，我們才於111年8月30日寄發存證信函，表明於111年8月31日終止租約等語（見本院卷二第273至278頁）可知，兩造於000年0月間即已達成提前終止租約之共識，至於，租約終止之時間，原告先係主張以口頭告知之111年5月31日，其後又以存證信函表明之111年8月31日，而依證人陳美玲前開證述，衡情當係以111年8月31日為租約終止日較屬合理有據。

⑵又觀諸原告與被告尹惠卿於110年11月29日至000年0月00日間之對話紀錄（見本院卷一第291至305頁）、兩造於111年5月28日至000年0月間之對話紀錄（見本院卷一第315至331頁），兩造雖於111年4月5日相約見面洽談提前終止租約及回復原狀等事項，然被告尹惠卿於111年4月16日即已表明「租金結算至貴公司將屋子復原至我兩雙方協調後之標準並歸還房屋日為止」（見本院卷一第291至293頁），而原告對此並未提出爭執或異議，並陸續安排工班於111年5月19日前往系爭建物一查看、111年5月27日進行拆除牆面工程，而被告尹惠卿於111年6月21日至111年7月9日期間因自行安排之排水管工程，遂於111年7月4日表示「工程期間的租金我會依照電話中跟您說的，在貴公司點交結算時按日數予以扣除，可以嗎？」，原告於111年7月6日僅回覆「嗯嗯，ok」（見本院卷一第305頁），並未爭執系爭租約業於111年5月31日即已終止之情。

佐以，依原告與被告張文鳳之子於111年5月19日至000年0月0日間之對話紀錄（見本院卷一第307至313頁）、兩造於111年5月28日至000年0月間之對話紀錄（見本院卷一第315至331頁）顯示，原告於111年5月28至30日仍有安排工班進行前後牆面施作，則原告主張系爭租約於111年5月31日即已經被告尹惠卿、張文鳳同意而合法終止部分，即屬無據。

⑶再依證人陳美玲於111年7月18日對話紀錄中向被告尹惠卿、張文鳳表示「尊敬的房東：⒈本公司已於○月終止租約，騰空房子並回復原狀。

⒉請於7/25返還所有未到期支票。

⒊再次請於7/20前會面點交承租的店面，不要藉故拒絕點交。

⒋如未獲善意回應，本公司法務將向法院提告，以保護我們權利。

希望有善意的回應，不要再藉故拖延，頌安。

」等語（見本院卷一第189頁、卷二第215頁）後；

被告尹惠卿即於111年7月22日寄發存證信函予訴外人吳聰杰、王忠賀，向原告表示「貴公司於欲提早解約卻遲遲未能明確地告知何年何月何日終止合約，本人更無法明瞭台端於中華民國（111年）7月18日傳送的訊息中提到的『本公司已於○月終止租約』到底是何時？是何意？因此，請函到五日內以正式書面告知『合約終止日』。」

（見本院卷一第181至183頁），質疑原告主張之租約終止日；

而證人陳美玲於111年7月25日之對話紀錄中，再向被告尹惠卿、張文鳳表示「我們之前所約定從5/31終止，之後以按日計價的方式進行，再麻煩請兩位房東給我各有幾天的期日，我們比對一下，方便我向公司回覆，謝謝」等語（見本院卷二第115頁）後，被告尹惠卿當即回復「請問，貴公司何時提出5/31終止？我只有在4/2收到您通知只租到4月底，貴公司實際搬走日為5.17，煩請提供通知5/31終止的相關函資訊。」

（見本院卷二第115、217頁），再度質疑原告主張租約已約定於111年5月31日終止乙節之真正，原告或證人陳美玲就此並未提出相關事證以反駁被告尹惠卿前開質疑。

依此可知，原告是否確有委由證人陳美玲向被告尹惠卿、張文鳳明確告知系爭租約將於111年5月31日提前終止，並經被告尹惠卿、張文鳳同意等情，尚有可議。

⑷佐以，原告所屬之斯朵利公司（法定代理人吳聰杰）事後另於111年8月30日寄發存證信函予被告尹惠卿（見本院卷一第147至149、333至335頁），表示：「…茲因情事變更，公司已於111年5月17日搬遷完畢，依雙方協議提前終止，爰此存證信函通知台端自111年8月31日起終止租賃契約。

雙方於111年8月25日約定：㈠由台端自行施作104年租賃契約條款之回復原狀工程項目；

㈡施作金額雙方再予協商。」

等情；

及吳聰杰及斯朵利公司亦於111年8月30日寄發存證信函予被告張文鳳（見本院卷一第223至225、337至339頁），表示：「…茲因情事變更，本人已於111年5月17日搬遷完畢，依雙方協議提前終止，爰此存證信函通知台端自111年8月31日起終止租賃契約。

雙方於111年8月25日約定：㈠由台端自行施作104年租賃契約條款之回復原狀工程項目；

㈡施作金額雙方再予協商。」

等情。

由此可知，兩造間固有提前終止租約之協議，然就系爭租約實際終止之時間，因被告尹惠卿、張文鳳要求至復原工程完成時止，而原告本亦接受，然因後續進行復原工程無法達到被告尹惠卿、張文鳳之要求，雙方遂於111年8月25日約定由被告尹惠卿、張文鳳自行施作「租賃契約條款」所約定之復原工項後，再由雙方就施作金額進行協商，並於111年8月30日以存證信函為系爭租約自111年8月31日終止之意思表示。

是以，系爭租約之合法終止日即應以原告前開存證信函中所稱之111年8月31日，較為合理有據。

⑸按系爭租約一第16條約定：「本契約於租期未屆滿前，經合法終止本契約時，甲方應退還未到期之所有票據及已預付未屆期之租金，甲方不得以任何理由拒絕退還。」

（見本院卷一第47頁），及系爭租約二第16條約定：「本契約於租期未屆滿前，經合法終止本契約時，甲方應退還未到期之所有票據及已預付未屆期之租金，甲方不得以任何理由拒絕退還。」

（見本院卷一第51頁）。

是以，系爭租約既於111年8月31日租期未屆滿前經合法終止，則原告請求被告尹惠卿依約返還自111年9月1日起至112年4月30日止共8個月已預付未屆期之租金每月23,000元，合計184,000元【計算式：月租23,000元×8個月＝預付租金184,000元】，及請求被告張文鳳依約返還自111年9月1日起至112年3月31日止共7個月已預付未屆期之租金每月3萬元，合計21萬元【計算式：月租30,000元×7個月＝預付租金210,000元】，即屬有據。

至於，原告請求被告尹惠卿、張文鳳返還111年6月1日至111年8月31日期間共2個月之預付租金部分，即屬無據。

2、系爭租約經原告提前終止後，原告自得請求被告尹惠卿返還押租金77,000元、被告張文鳳返還押租金7萬元：⑴依據系爭租約一第14條約定：「五年後乙方欲提前終止租約時，應於三個月前通知甲方，不必給付違約金。

合約起五年內若提前終止租約時乙方應給付當年度之一個月租金與甲方作為賠償。」

（見本院卷一第47頁），及系爭租約二第14條約定：「乙方欲提前終止租約時，應於三個月前通知甲方則不扣違約金，若未依約通知則乙方應給付當年度之一個月租金與甲方作為賠償。」

（見本院卷一第51頁）、關於押租金或擔保金約定：「乙方交付甲方之押租金10萬元，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還。

如有遲延，自交還本件房屋之翌日起，每日依押租金百分之一計算違約金。

但乙方積欠租金及費用等債務時，甲方得扣抵之。」

（見本院卷一第49頁）。

⑵本件原告向被告尹惠卿、張文鳳承租系爭建物一、二時，有依約各給付押租金10萬元，則系爭租約提前終止後，原告請求返還，核屬有據。

又原告自承未依約於三個月前通知被告尹惠卿、張文鳳，即提前終止租約，故依前開約定，即應給付相當於1個月租金額23,000元之賠償金予被告尹惠卿，及給付相當於1個月租金額3萬元之賠償金予被告張文鳳。

是以，原告請求被告尹惠卿返還押租金77,000元【計算式：押租金100,000元－賠償金23,000元＝77,000元】、被告張文鳳返還押租金7萬元【計算式：押租金100,000元－賠償金23,000元＝77,000元】，即屬有據。

3、從而，本件原告得請求被告尹惠卿返還預付租金184,000元及押租金77,000元合計261,000元，及被告返還預付租金21萬元及押租金7萬元合計28萬元。

至於，原告於範圍之請求，即屬無據。

（三）原告於系爭租約一提前終止後，就鐵捲門、1樓洗手間部分未依約回復原狀，應給付被告尹惠卿自行僱工施作費用35,401元： 1、依據系爭租約一第4條第1項前段：「乙方（即原告授權之訴外人王忠賀）於租期屆滿或中途終止租約時，應以現狀歸還。」

、第2項：「甲方（即被告尹惠卿）不得以租賃物之自然耗損或折舊或恢復原狀等理由請求任何費用。」

（見本院卷一第45頁），原告與被告尹惠卿間原本係約定就租約提前終止時以現狀歸還，被告尹惠卿不得以回復原狀為由請求任何費用。

然兩造於簽約後之104年11月22日另行簽訂「租賃契約條款」（見本院卷一第145、351頁），約定：①原告裝潢期間已拆除之鐵捲門：原告退租日起1個月內使用不鏽鋼材料厚1.2㎜施作新的鐵捲門歸還；

②原告拆除之1樓洗手間：原告退租日起1個月內使用隔間磚牆內部磁磚建材做回原來位置上；

③原告保證於退租後1個月內將系爭建物一與系爭建物二之前拆除前區共有牆及後方牆面位置退縮恢復原狀；

上述各項，若原告未依本切結書施作，被告尹惠卿得由原告之押金逕行取償抵工程費用，如各項都已完成被告尹惠卿要歸還原告全數押金。

依此可知，原告仍應依前開租賃契約條款之約定，於租約終止後，就系爭建物一關於鐵捲門、1樓洗手間、前區共有牆及後方牆面部分負回復原狀之責。

2、原告就前開租賃契約條款所約定應回復原狀之鐵捲門、1樓洗手間、前區共有牆及後方牆面等工項，固經主張其已施工完畢，並提出國光工程行111年5月31日請款單（見本院卷一第53、341頁）、國光工程行111年6月12日估價單（見本院卷一第55、343頁）、發久久鋁業行111年6月15日請款單（見本院卷一第57、345頁）、國光工程行111年6月16日估價單（見本院卷一第59、347頁）、估價單（見本院卷一第61、349頁）、兩造間之LINE對話紀錄（見本院卷一第63至71頁）、施工照片（見本院卷一第73至79頁）為據，及聲請傳喚證人黃苹睿為證。

3、惟觀諸證人即斯朵利公司業務經理黃苹睿於本院審理中證稱：就原告與被告尹惠卿簽訂之租賃契約條款第1、2項之鐵捲門及洗手間部分全部施作完畢；

鐵捲門師傅在丈量過程都有跟兩位房東確認過，我們才請鐵工師傅按照尺寸操作，後續因房東自行將上側及左右側門框柱拆除，才導致尺寸不合之瑕疵；

洗手間電燈安裝完成與否，未注意到；

關於洗手間修繕後漏水問題，有請土水師傅去修復檢查做調整，之後再觀察，修復結果不知道等語（見本院卷二第279至281頁）。

佐以，被告尹惠卿提出之鐵捲門施工後照片（見本院卷一第151至157頁）、1樓洗手間天花板及牆面施工後照片（見本院卷一第161、165頁），則原告就系爭建物一之鐵捲門、1樓洗手間部分，其僱工施作之情形，並未達到可供正常使用之程度，尚難認已經完成建物原狀之回復。

故原告主張業已施作完畢云云，即屬無據。

4、而依原告所屬之斯朵利公司於111年8月30日寄發予被告尹惠卿之存證信函（見本院卷一第149頁），依其內容所載：「雙方於111年8月25日約定：㈠由台端自行施作104年租賃契約條款之回復原狀工程項目；

㈡施作金額雙方再予協商。」

，原告既於111年8月30日向被告尹惠卿為終止租約之意思表示，並主張就前開租賃契約條款所約定應由原告負責回復原狀之工項，後續依雙方約定先由被告尹惠卿自行修繕後，再由雙方就修繕金額為協商，則被告尹惠卿就前開鐵捲門、1樓洗手間等未盡工程，即得自行僱工修繕後要求原告給付。

至於，原告雖以證人黃苹睿前開證述，據以主張鐵捲門尺寸不合之瑕疵，係因被告尹惠卿自行拆除上側及左右側門框所致，然由被告尹惠卿提出之現場照片並無法確認鐵捲門之瑕疵係因被告尹惠卿之行為所致，而原告亦未提出相關專業意見以供本院審認，本院就此部分尚難遽以採信。

5、是以，原告於系爭租約一提前終止後，就系爭建物一之鐵捲門及1樓洗手間部分未予回復原狀，依約應給付被告尹惠卿自行僱工施作鐵捲門修飾封板等項目22,000元、1樓廁所天花板及懸空電線燈具6,500元、修繕1樓洗手間漏水6,901元，合計35,401元之修繕費用，且被告尹惠卿得衣前開租賃契約條款之約定，由原告給付之押租金逕行取償抵扣前開工程費用。

至於，原告抗辯就鐵捲門部分應計算折舊部分，本件係經兩造簽訂租賃契約條款約定原告應於租約終止後負回復原狀之責，而原告既無法完成復原工程，而約定由被告尹惠卿自行僱工修繕，則其事後主張應扣除折舊云云，即屬無據。

（四）原告就系爭租約二提前終止後，未依約回復原狀部分，應給付被告張文鳳自行僱工修改費用8,500元，及兩造租賃關係存續期間由被告張文鳳代墊之電費6,233元，合計14,733元： 1、原告就系爭租約二提前終止後，應就系爭建物二之鐵捲門未回復原狀部分，給付被告張文鳳自行僱工修改費用8,500元： ⑴依據系爭租約二第4條第1項前段約定：「乙方（即原告授權之訴外人吳聰杰）於租期屆滿或中途終止租約時，應即負責清空並交還租賃物，不得要求甲方補償遷移費用。」

、第2項約定：「甲方（即被告張文鳳）不得以租賃物之自然耗損或折舊或恢復原狀等理由請求任何費用。」

（見本院卷一第51頁），系爭租約於原告提前終止租約時，並未要求原告應負回復原狀之責，且被告張文鳳依約不得以回復原狀為由向原告請求任何費用。

然因兩造於簽約後之104年間另行簽訂「租賃契約條款」（見本院卷一第221頁），約定：①原告裝潢期間已拆除之鐵捲門：原告退租日起1個月內使用不鏽鋼材料厚1.2㎜施作新的鐵捲門歸還；

②原告拆除之1樓洗手間：原告退租日起1個月內使用隔間磚牆內部磁磚建材做回原來位置上；

③原告保證於退租後1個月內將系爭建物一與系爭建物二之前拆除前區後區共有牆於後面不鏽鋼門恢復原狀；

上述3項，若原告未依本切結書施作，被告張文鳳得由原告之押金逕行取償抵工程費用，如3項都已完成被告張文鳳要歸還原告全數押金（見本院卷一第221頁）。

則原告即應依該租賃契約條款之約定，於系爭租約二終止後，就系爭建物二關於鐵捲門、1樓洗手間及前區後區共有牆部分負回復原狀之責。

⑵原告就前開租賃契約條款所約定應回復原狀之鐵捲門、1樓洗手間、前區共有牆及後方牆面等工項，固經主張其已施工完畢，並提出國光工程行111年6月12日估價單（見本院卷一第55、343頁）、發久久鋁業行111年6月15日請款單（見本院卷一第57、345頁）、兩造間之LINE對話紀錄（見本院卷一第63至71頁）、施工照片（見本院卷一第73至79頁）為據，及聲請傳喚證人黃苹睿為證。

⑶惟觀諸證人黃苹睿於本院審理中證稱：原告就與被告張文鳳簽訂之租賃契約條款關於第1、2、3項之鐵捲門、洗手間隔間、前區及後方牆回復原狀部分全部都有完成；

這些都是房東現場跟我們工班確認過材料、位置大小、間距後才由工班施作，當下工班是與被告張文鳳討論如何施作，伊是在旁邊看；

鐵捲門是同一個廠商施作，丈量時都是跟房東確認，一樣是房東把上側及左側之門框拆除，導致尺寸不符，丈量時就已經有確認了，丈量後施作前房東拆除上側及左側門框，廠商現場施作時有跟伊提到這是房東自行拆除，廠商只能照原本丈量的下去做，因為材料都已經完成；

鐵捲門工程施作後，並未會同被告張文鳳做驗收；

當時以合約之現狀返還，所以不破壞之狀況下歸還房東，後續房東有提出要把遺留垃圾撤除，我們有先撤除一些椅子等東西，相片是我們還沒有撤除之情況，撤除後遺留的東西沒有這麼多等語（見本院卷二第281至283頁）。

⑷而依吳聰杰及斯朵利公司於111年8月30日寄發予被告張文鳳之存證信函（見本院卷一第225頁），依其內容所載：「雙方於111年8月25日約定：㈠由台端自行施作104年租賃契約條款之回復原狀工程項目；

㈡施作金額雙方再予協商。」

，則原告既於111年8月30日向被告張文鳳終止租約之意思表示，並主張就前開租賃契約條款所約定應由原告負責回復原狀之工項，後續依雙方約定由被告尹惠卿自行修繕後，再由雙方就修繕金額為協商，則被告張文鳳就前開鐵捲門未盡工程，即得自行僱工修繕後要求原告給付。

至於，原告雖以證人黃苹睿前開證述，據以主張鐵捲門尺寸不合之瑕疵，係因被告張文鳳自行拆除上側及左右側門框所致，然依據現有事證並無從據以認定鐵捲門之瑕疵係因被告張文鳳之行為所致，而原告亦未提出相關專業意見以供本院審認，本院就此部分尚難遽以採信。

⑸是以，被告張文鳳後續就系爭建物二之鐵捲門部分，自行僱工修改因而支出8,500元部分，既據提出齊天五權有限公司統一發票（見本院卷一第241頁）為證，則原告即應依就該鐵捲門修改費用8,500元負給付之責。

2、原告就系爭租約二於租賃關係存續期間由被告張文鳳代墊之電費6,233元部分，應負給付之責： ⑴依據系爭租約二第8條約定：「租期內，租賃物之稅捐及租賃所得稅，由甲方（即被告張文鳳）負擔，而乙方（即原告授權之吳聰杰）所用之水電費、管理費及其營業所生之稅額，由乙方負擔。」

（見本院卷一第51頁）。

本件原告與被告張文鳳間就系爭建物二所成立之租賃契約關係係於111年8月31日經原告提前終止，業如前述，則就110年5月24日至111年8月31日租賃關係存續期間之電費，依前開系爭租約二第8條之約定，仍應由原告負責繳納。

⑵而系爭建物二自110年5月24日至111年8月31日期間之電費共12,609元，扣除原告已繳金額6,376元，尚有電費6,233元係由被告張文鳳代墊，此有被告張文鳳提出之電費結清統計表（見本院卷一第227頁）、電費收費明細（見本院卷一第229至235頁）在卷可稽，則被告張文鳳請求原告給付前開代墊之電費，即屬有據。

至於，系爭建物二自111年9月1日至112年1月10日期間之電費177元部分（見本院卷一第227、237至239頁），既係在系爭租約二終止後所生之費用，自無從要求原告負擔，故被告張文鳳請求，即屬無據。

3、被告張文鳳請求原告給付系爭建物二留置傢俱雜物之清除處理費用45,353元部分：⑴依據系爭租約二第4條第1項約定：「乙方於租期屆滿或中途終止租約時，應即負責清空並交還租賃物，…。

乙方搬遷後，留置部份傢俱雜物於租賃物內，而不移去者，視作廢物論，任憑甲方處置，清除處理費用由乙方支付，乙方不得異議。」

（見本院卷一第51頁）。

⑵觀諸被告張文鳳提出之原告搬遷後系爭建物二現場照片（見本院卷二第147至187頁）可知，原告在系爭建物二之現場，確實遺留為數頗多之傢俱及雜物，未依約清空交還，則被告張文鳳自得請求原告依約給付僱工清除處理之費用。

然因本件被告張文鳳雖主張其係委請其子張宗文負責清理，然並未具體說明實際清除處理花費之時間及其給付費用45,353元之計算依據，本院尚無從認定該請求金額之合理性及正當性，尚難遽以採信。

3、被告張文鳳請求原告應自111年8月31日退租之日起至111年12月16日回復原狀之日止，以每日租金1,000元計算，給付租金107,000元部分：⑴被告張文鳳主張原告因其提出之自行回復原狀費用過高，乃決定自行施作回復原狀工程，並同意自111年8月31日退租之日起111年12月16日回復原狀完畢之時止，以每日租金1,000元計算，賠償此段期間無法出租收益之損失107,000元【計算式：1,000元/日×107日＝107,000元】等情，固據聲請傳喚證人即被告尹惠卿為證。

⑵惟依據被告尹惠卿於本院審理中以證人身分到庭證稱：伊與被告張文鳳有於111年9月15日前往臺中市北屯區調解委員會，與原告就系爭租約進行調解，伊離開時，被告張文鳳與原告還留在現場，當時原告係由一位莊小姐代表，針對伊的部分係回復期間按日計價，但被告張文鳳與其談的是否每日1,000元，伊不知道；

兩造調解至少有八次，在111年9月15日之前，我們一直要求原告按照合約回復，但原告置之不理，只將共有牆回復，其餘什麼都沒做等語（見本院卷三第52至53頁可知），可見證人尹惠卿對於原告與被告張文鳳間有無該項合意乙節並無所悉。

⑶參以，觀諸證人陳美玲於111年7月25日之對話紀錄中，向被告尹惠卿、張文鳳表示：「我們之前所約定從5/31終止，之後以按日計價的方式進行，再麻煩請兩位房東給我各有幾天的期日，我們比對一下，方便我向公司回覆，謝謝」（見本院卷二第115頁）；

然被告張文鳳對此未為任何回應，且被告張文鳳於本案既然否認兩造間有約定系爭租約二自111年5月31日提前終止之情，則前開自111年5月31日以後按日計價之約定是否成立，即有可議。

⑷是以，被告張文鳳就此部分，既無法提出相關事證以佐其說，原告亦未承認兩造間有此項約定，則被告張文鳳主張兩造間有約定自租約終止後按日計算租金，據以請求原告給付自111年8月31日退租之日起至111年12月16日系爭建物二回復原狀之日止，按每日租金1,000元計算，給付租金107,000元，即屬無據。

4、被告張文鳳請求原告應給付自111年8月31日租約終止之日起至111年12月16日系爭建物二回復原狀之日止，按日租金兩倍計算之違約金214,000元部分：⑴依據系爭租約二第11條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物清空交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方當年度日租金之兩倍之違約金。」

（見本院卷一第51頁）。

⑵被告張文鳳固主張兩造間就系爭建物二之租賃關係於111年8月31日終止，原告本應於111年8月31日依約將系爭建物二回復原狀並清空返還，卻遲至111年12月16日始回復原狀，故就111年8月31日至111年12月16日之期間，難認已依債務本旨將系爭建物二交還，依系爭租約二第11條約定，原告應按當年度日租金之兩倍，給付被告張文鳳違約金214,000元【計算式：日租金2,000元×107天＝214,000元】。

⑶然本件原告業於111年5月17日即已自系爭建物二搬遷，此為兩造所不爭執；

而系爭租約並未約定後續之回復原狀施工期間，仍應給付租金或相當於租金之損害賠償，且就兩造間所簽訂之前開「租賃契約條款」，亦僅約定原告應負責就鐵捲門、1樓洗手間及前後區共有牆部分負責回復原狀，若未依約履行，被告張文鳳得自押租金中扣抵其自行施工修繕所支出之費用，則被告張文鳳請求原告依系爭租約二第11條之約定，按日租金1,000元之2倍，給付自111年8月31日起至111年12月16日止共107天之違約金414,000元，即屬無據。

（五）按原告與被告尹惠卿簽訂之租賃契約條款約定，若原告未依該租賃契約條款施作，被告尹惠卿得由原告之押金逕行取償抵工程費用（見本院卷一第145頁）。

則本件原告依約得請求被告尹惠卿給付預付租金184,000元及押租金77,000元合計261,000元，而被告尹惠卿得請求原告給付自行僱工回復原狀之修繕費用35,401元，經先以前開押租金77,000元扣抵該修繕費用35,401元後，原告尚得請求被告尹惠卿給付預付租金184,000元及剩餘押租金41,599元，合計225,599元【計算式：184,000＋41,599＝225,599】。

而按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。

本件原告依約得請求被告張文鳳給付預付租金及押租金合計28萬元，而被告張文鳳得請求原告給付自行僱工回復原狀之修繕費用8,500元及租賃存續期間代墊電費6,233元，合計14,733元，經被告張文鳳行使抵銷後，原告尚得請求被告張文鳳給付265,267元【計算式：280,000－14,733＝265,267元】。

（六）綜上所述，原告爰依系爭租賃契約關係，請求：⑴被告尹惠卿應給付原告225,599元，及自起訴狀送繕本送達之翌日即112年9月28日（按原告未陳報112年8月30日民事更正訴之聲明㈠暨聲請調查證據狀繕本送達被告尹惠卿之時間，爰以112年9月28日本院言詞辯論期日作為被告尹惠卿收受送達之時間）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑵被告張文鳳應給付給付原告265,267元，及自起訴狀繕本送達之翌日即112年9月28日（按原告未陳報112年8月30日民事更正訴之聲明㈠暨聲請調查證據狀繕本送達被告尹惠卿之時間，爰以112年9月28日本院言詞辯論期日作為被告尹惠卿收受送達之時間）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

為有理由，應予准許。

至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應由本院依職權宣告假執行。

又被告張文鳳陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併就被告尹惠卿部分依職權宣告之。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

貳、反訴部分：

一、程序方面：

（一）按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；

民法第259條、第260條第1項分別定有明文。

而依民事訴訟法第436條第2項之規定，簡易訴訟程序亦有適用。

查：原告提起本訴請求被告尹惠卿返還預付租金及押金，而被告尹惠卿則於本訴言詞辯論終結前具狀依據系爭租約一及租賃契約條款之約定，提起反訴，請求原告給付自行僱工修繕應回復原狀工項部分之工程費用及逾期修復系爭建物一之違約金。

其反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間之請求有重大關連，其標的亦非專屬他法院管轄，核與前開規定相符，故被告尹惠卿提起反訴，應予准許。

（二）次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查：反訴原告原起訴聲明請求：「反訴被告應給付反訴原告300,000元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷一第131頁）；

嗣於112年9月1日具狀將前開聲明擴張為「反訴被告應給付反訴原告576,088元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。」

（見本院卷二第103頁）。

本院經核反訴原告前開所為訴之變更，係基於同一基礎事實，所為擴張應受判決事項之聲明，既與前開規定相符，應予准許。

二、反訴原告尹惠卿主張：

（一）反訴被告於102年5月與反訴原告簽訂系爭租約一後，又於103年至104年間大興土木，反訴原告只得要求反訴被告於104年加簽「租賃契約條款」，但反訴被告後來又增加平台置放大型設備，導致反訴原告屋頂及鋼柱基座被破壞，依據系爭租約一第11條、第5條約定，反訴被告應自費修復或以金錢賠償，但反訴被告置之不理，反訴原告為使後續工程順利進行，只好僱工進行拆除及修復。

因反訴被告於系爭租約一提前終止後，未依兩造所簽訂之及系爭租約一及租賃契約條款約之約定，就鐵捲門、廁所天花板及燈具、廁所牆面和地板滲漏水、防火巷、後方鐵皮屋上方平台等部分予以回復原狀，反訴原告乃僱工拆除及修復因而支出①鐵捲門修繕費用22,000元、②1樓洗手間天花板及懸空電線燈具修繕費用6,500元、③修繕1樓洗手間漏水處理費用6,901元、④僱工拆除屋頂平台及冷氣機費用23,500元、2萬元、⑤修繕屋頂鋼構費用48,787元、3,800元、⑥牆面以磁磚補強費用3萬元。

（二）又因反訴被告逾期修復系爭建物一，就其中廁所天花板部分迄至112年5月20日始修繕完成，而大門鐵捲門部分預估至112年5月31日可修復，則反訴被告就111年8月31日租約終止後至112年5月31日止共9個月之期間，應依系爭租約一第11條之約定，按每月租金額之二倍給付違約金414,000元。

故反訴被告應給付反訴原告前開自行修繕費用及違約金合計576,088元。

是原告爰依系爭租約一之法律關係，請求：⑴反訴被告應給付反訴原告576,088元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

⑵反訴原告願供擔保請准宣告假執行。

三、反訴被告李金宜即可真髮型美容店抗辯：

（一）依系爭租約一第4條約定，反訴被告於途終止租約時，應以現狀歸還。

而所謂「現狀歸還」，即可供通常、堪用之狀態，始符合契約當事人締約之真意，並與論理法則、經驗法則無違，而非反訴原告主觀裝潢修繕之新況，故反訴原告主張各該修繕項目，並非「現狀歸還」之履約項目。

又反訴被告聘用師傅均依反訴原告之指示丈量尺寸施作，係因反訴原告自行將鐵捲門上側及左右側門框拆除，導致瑕疵發生，自不可歸責於反訴被告，故反訴原告請求鐵捲門修繕費用22,000元並無理由。

另就更換鐵捲門部分，亦應計算折舊。

而就廁所天花板及燈具6,500元、廁所牆面和地板滲漏水6,901元、防火巷、後方鐵皮屋上方平台126,087元（拆除鐵質平台23,500元、修復屋頂48,787元、修復補強屋頂鋼構3,800元、拆除冷氣主機等設備2萬元、泥作修復補強工程3萬元）部分，否認為反訴被告所造成，不應由反訴被告負擔。

（二）又反訴被告於111年5月17日即已清空搬離、現狀歸還，兩造業於111年5月31日終止租約，反訴原告依系爭租約一第11條約定，請求111年9月1日起至112年5月31日止之違約金414,000元，並無理由。

況且，反訴原告尹惠卿請求反訴被告施作非租約項目之違規修繕，反訴被告無配合之義務。

是反訴原告要求反訴被告裝潢修繕項目，非系爭租約一點交之履約項目，又自行施作電動樓梯椅、排水管等工程，要求反訴被告應配合其施工期程（111年6月21日至111年7月9日，共計19日），而反訴原告未向臺中市政府都市發展局申請室內裝修許可、自行施作工項延宕反訴被告裝潢修繕之期程，期間反訴原告拒不點交，反主張反訴被告遲延交屋應給付租金、違約金云云，除與租約「現狀歸還」不合，更屬要求反訴被告執行違反建築法施作違章建物，故反訴原告所為主張，要不足採。

並聲明：反訴原告之訴駁回。

四、本院所為之判斷：

（一）反訴被告於系爭租約一提前終止後，就系爭建物一之鐵捲門及1樓洗手間部分未予回復原狀，應給付反訴原告自行僱工施作鐵捲門修飾封板等項目22,000元、1樓廁所天花板及懸空電線燈具6,500元、修繕1樓洗手間漏水6,901元，合計35,401元之修繕費用： 1、依據系爭租約一第4條第1項前段：「乙方（即反訴被告授權之訴外人王忠賀）於租期屆滿或中途終止租約時，應以現狀歸還。」

、第2項：「甲方（即反訴原告）不得以租賃物之自然耗損或折舊或恢復原狀等理由請求任何費用。

」（見本院卷一第45頁），反訴被告與反訴原告間原本係約定就租約提前終止時以現狀歸還，反訴原告不得以回復原狀為由請求任何費用。

然兩造於簽約後之104年11月22日另行簽訂「租賃契約條款」（見本院卷一第145、351頁），約定：①反訴被告裝潢期間已拆除之鐵捲門：反訴被告退租日起1個月內使用不鏽鋼材料厚1.2㎜施作新的鐵捲門歸還；

②反訴被告拆除之1樓洗手間：反訴被告退租日起1個月內使用隔間磚牆內部磁磚建材做回原來位置上；

③反訴被告保證於退租後1個月內將系爭建物一與系爭建物二之前拆除前區共有牆及後方牆面位置退縮恢復原狀。

依此可知，反訴被告仍應依前開租賃契約條款之約定，於租約終止後，就系爭建物一關於鐵捲門、1樓洗手間、前區共有牆及後方牆面部分負回復原狀之責。

2、反訴被告就前開租賃契約條款所約定應回復原狀之鐵捲門、1樓洗手間、前區共有牆及後方牆面等工項，固經主張其已施工完畢，並提出國光工程行111年5月31日請款單（見本院卷一第53、341頁）、國光工程行111年6月12日估價單（見本院卷一第55、343頁）、發久久鋁業行111年6月15日請款單（見本院卷一第57、345頁）、國光工程行111年6月16日估價單（見本院卷一第59、347頁）、估價單（見本院卷一第61、349頁）、兩造間之LINE對話紀錄（見本院卷一第63至71頁）、施工照片（見本院卷一第73至79頁）為據，及聲請傳喚證人黃苹睿為證。

3、惟觀諸證人即斯朵利公司業務經理黃苹睿於本院審理中證稱：就兩造簽訂之租賃契約條款第1、2項之鐵捲門及洗手間部分全部施作完畢；

鐵捲門師傅在丈量過程都有跟反訴原告確認過，我們才請鐵工師傅按照尺寸操作，後續因反訴原告自行將上側及左右側門框柱拆除，才導致尺寸不合之瑕疵；

洗手間電燈安裝完成與否，未注意到；

關於洗手間修繕後漏水問題，有請土水師傅去修復檢查做調整，之後再觀察，修復結果不知道等語（見本院卷二第279至281頁）。

佐以，反訴原告提出之鐵捲門施工後照片（見本院卷一第151至157頁）、1樓洗手間天花板及牆面施工後照片（見本院卷一第161、165頁），則反訴被告就系爭建物一之鐵捲門、1樓洗手間部分，其僱工施作之情形，並未達到可供正常使用之程度，尚難認已經完成建物原狀之回復。

故反訴被告主張業已施作完畢云云，即屬無據。

4、而依反訴被告所屬之斯朵利公司於111年8月30日寄發予反訴原告之存證信函（見本院卷一第149頁），依其內容所載：「雙方於111年8月25日約定：㈠由台端自行施作104年租賃契約條款之回復原狀工程項目；

㈡施作金額雙方再予協商。」

，反訴被告既於111年8月30日向反訴原告為終止租約之意思表示，並主張就前開租賃契約條款所約定應由反訴被告負責回復原狀之工項，後續依雙方約定先由反訴原告自行修繕後，再由雙方就修繕金額為協商，則反訴原告就前開鐵捲門、1樓洗手間等未盡工程，即得自行僱工修繕後要求反訴被告給付。

至於，反訴被告雖以證人黃苹睿前開證述，據以主張鐵捲門尺寸不合之瑕疵，係因反訴原告自行拆除上側及左右側門框所致，然由反訴原告提出之現場照片並無法確認鐵捲門之瑕疵係因反訴原告之行為所致，而反訴被告亦未提出相關專業意見以供本院審認，本院就此部分尚難遽以採信。

5、後續，反訴原告固有就系爭建物一之各項瑕疵問題，自行僱工修繕，包括：鐵捲門修飾封板等項目支出22,000元、1樓廁所天花板及懸空電線燈具支出6,500元、修繕1樓洗手間漏水支出6,901元、僱工拆除屋頂加裝鐵質平台及其上安裝之冷氣機支出23,500元、2萬元、修繕屋頂鋼構支出48,787元、3,800元、牆面以磁磚補強支出3萬元等，並提出系爭建物一各該修繕項目之瑕疵照片（見本院卷一第151至157、161、165至167、171至177頁、卷二第119至127、219至241頁、卷三第21至23、39頁）、展成鋼鋁工程行報價單（見本院卷一第159頁）、陳光興報價單（見本院卷一第163頁）、黃宏達估價單（見本院卷一第169、381頁）、容權鋼鐵工程行估價單（見本院卷一第191頁）、禾旺順企業社估價單（見本院卷一第193、385頁）、黃成估價單（見本院卷一第195頁）、跨行轉帳付款紀錄（見本院卷一第357、359、363、375頁）、估價單及存摺匯款記錄之對話紀錄（見本院卷一第361頁）、街口交易紀錄明細（見本院卷一第365頁）、LINE對話紀錄（見本院卷一第369至373、377至379頁）、容權鋼鐵工程行免用統一發票收據（見本院卷一第383頁）、展成鋼鋁工程行收據（見本院卷三第43頁）為證。

6、惟依系爭租約一第4條第1項前段約定：「乙方（即反訴被告授權之訴外人王忠賀）於租期屆滿或中途終止租約時，應以現狀歸還。」

、第2項：「甲方（即反訴原告）不得以租賃物之自然耗損或折舊或恢復原狀等理由請求任何費用。」

可知，反訴被告於系爭租約一終止後，除就前開租賃契約條款所約定之鐵捲門、1樓洗手間及前區共有牆及後方牆面等工項須負回復原狀之責任外，其餘工項部分，僅以「現狀歸還」，故反訴原告不得以自然耗損、折舊及回復原狀為由，要求反訴被告支付該部分之修繕費用，因此，反訴被告僅就反訴原告所支出鐵捲門修飾封板等項目22,000元、1樓廁所天花板及懸空電線燈具6,500元、修繕1樓洗手間漏水6,901元，合計35,401元部分，負給付之義務，其餘部分依約並無給付之義務。

（二）反訴原告請求反訴被告給付逾期修復系爭建物一之違約金414,000元部分：⑴依據系爭租約一第11條約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物清空交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，每逾限一日，應給付甲方當年度日租金之兩倍之違約金。」

（見本院卷一第47頁）。

⑵反訴原告固主張反訴被告於111年8月31日終止契約，系爭建物一預估至112年5月31日修繕完成，反訴被告自應給付租金或類似租金損害金至112年5月31日，且依前開約定，反訴被告應按每月租金23,000元支付二倍違約金即每月46,000元，則自111年9月1日起至112年5月31日止共9個月，以每月46,000元計算，反訴被告應給付違約金414,000元。

然反訴被告業於111年5月17日即已自系爭建物一搬遷，此為兩造所不爭執之事實，而系爭租約並未約定後續之回復原狀施工期間，仍應給付租金或相當於租金之損害賠償，且就兩造間所簽訂之前開「租賃契約條款」，亦僅約定反訴被告應負責就鐵捲門、1樓洗手間及前後區共有牆部分負回復原狀之責，若未依約履行，反訴原告得自押租金扣抵其自行施工修繕所支出之費用，則反訴原告請求反訴被告依系爭租約一第11條之約定，按2個月租金數額46,000元，給付逾期9個月修復系爭建物一之違約金414,000元，即屬無據。

（二）綜上所述，反訴原告依系爭租賃契約關係，僅得請求反訴被告給付其自行僱工施作之鐵捲門修飾封板等項目22,000元、1樓廁所天花板及懸空電線燈具6,500元、修繕1樓洗手間漏水6,901元，合計35,401元之修繕費用，其餘施作項目既非反訴被告應負責回復原狀之範圍，反訴原告就此部分之請求，即屬無據。

另就反訴原告請求被告給付遲延修復系爭建物一之違約金414,000元部分，亦屬無據，要難准許。

至於，反訴原告就前開得請求之修繕費用35,401元部分，業於本訴反訴被告請求返還之押租金77,000元中全數扣抵，故反訴原告亦無可請求給付之修繕費用。

從而，反訴原告依租賃契約關係，請求反訴被告應給付576,088元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

本件反訴原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
臺中簡易庭 法 官 巫淑芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 許靜茹
附表一：
編號 支票號碼 發票日 面額 備註 1 QC0000000 112.3.1 23,000元 被告尹惠卿提示兌現 2 QC0000000 112.4.1 23,000元 附表二：
編號 支票號碼 發票日 面額 備註 1 QC0000000 112.3.1 30,000元 被告張文鳳提示兌現 2 QC0000000 112.4.1 30,000元 被告張文鳳歸還原告