臺中簡易庭民事-TCEV,113,中簡,1357,20240712,1

臺灣臺中地方法院民事判決
113年度中簡字第1357號
原 告 黃一清

訴訟代理人 吳旻謁
被 告 林偉誠
上列當事人間返還租金等事件，本院於民國113年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣9萬9250元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔90％，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

本件原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）12萬6500元。

嗣於本院民國113年6月24日言詞辯論期日，當庭以言詞將請求金額變更為11萬元（本院卷36頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。

二、原告主張：原告於110年10月1日起向被告承租坐落臺中市○區○○街00號6樓之64房屋（下稱系爭房屋），租期1年，每月租金1萬2000元，原告並交付2萬4000元予被告作為押租金，租期屆滿後，兩造又簽訂續租之租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期限自111年10月1日起至113年9月30日止，原告並預付2年租金25萬8000元。

嗣原告於112年12月21日通知被告提前終止租約，並於113年2月29日將系爭房屋點交返還被告，被告應返還前所交付之押租金2萬4000元及已預繳113年2月至9月之租金8萬6000元，共11萬元，惟經多次催討，被告均置之不理，為此依系爭租約之法律關係，請求被告返還租金及押租金。

並聲明：被告應給付原告11萬元。

三、被告則以：對於兩造間系爭租約終止後，應返還原告押租金2萬4000元不爭執，惟兩造於系爭租約所約定預繳2年租金25萬8000元，係被告給原告之優惠價，前提是原告不得提前終止租約，原告既提前終止，自不得再享有優惠價，應以前一份租約所約定之月租金1萬2000元為準。

又原告係於113年2月29日始將鑰匙及磁扣還被告，已實際居住111年10月至113年2月底，共17個月，是被告僅需返還原告7萬8000元【計算式：原告預付25萬8000元＋押租金2萬4000元-(17月×月租金1萬2000元)＝7萬8000元】，資為抗辯。

並答辯聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：㈠原告主張其於110年10月1日起向被告承租系爭房屋，租期屆滿後，兩造復又簽訂續租之系爭租約，約定租賃期限自111年10月1日起至113年9月30日止，原告並預付2年之租金25萬8000元，嗣系爭租約經兩造合意提前終止，原告並於113年2月29日將系爭房屋點交返還被告等事實，業據提出與所述相符之系爭租約、兩造間LINE對話紀錄為證(本院卷25-27、67-93頁)，且為被告所不爭執，堪信為真。

㈡關於被告應返還原告之金額1.就押租金2萬4000元部分：按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許。

查兩造間之系爭租約終止，原告已返還租賃物，且無債務不履行之情，則原告請求被告返還押租金2萬4000元，洵屬有據，且為被告所不爭執，應予准許。

2.就租金8萬6000元部分：按租賃契約，依前2條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第454條定有明文。

又租期屆滿前，依第1項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人，亦為系爭租約第13條第4項所明定。

查系爭租約業經兩造合意提前終止，原告並於113年2月29日將系爭房屋點交返還被告，依上開規定，被告自應返還其預先受領113年3月至9月，共7個月之租金，原告主張應自113年2月起算云云，尚非有據。

另兩造約定2年之租金總額為25萬8000元，有系爭租約可憑(本院卷19頁)，則此期間之月租金應為1萬0750元(計算式：25萬8000元÷24個月＝1萬0750元)。

據此計算，被告應返還其預先受領之租金應為7萬5250元(計算式：1萬0750元×7個月＝7萬5250元)。

至被告雖辯稱系爭租約所約定之租金25萬8000元為優惠價，若原告提前終止即無此優惠，應以前一份租約所約定之租金1萬2000元為計算標準云云。

然系爭租約僅約定租金總額為25萬8000元，並無此為優惠租金或原告提前終止租約即不得享有優惠租金之相關記載，被告就此亦未提出任何證據以實其說，所辯自非可採。

3.基上，原告得請求被告返還之金額應為9萬9250元（計算式：押租金2萬4000元＋租金7萬5250元＝9萬9250元）。

五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告給付9萬9250元，為有理由，應予准許。

逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經核均與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 羅智文
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 12 日
書記官 林素真