臺中簡易庭民事-TCEV,113,中小,2178,20240816,1

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
113年度中小字第2178號
原      告  立達儲能科技股份有限公司


法定代理人  黃志文 
訴訟代理人  陳雅筑 
            王子綺 
被      告  大府實業股份有限公司

法定代理人  李林秀美


訴訟代理人  林見軍律師
上列當事人間請求返還押金事件，經本院於民國113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主    文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。
事 實 及 理 由

一、原告主張：兩造於民國112年5月9日簽立廠辦租賃契約書(下稱系爭租約)，並經公證在案，約定原告向被告承租門牌號碼臺中市南屯區工業區22路11號房屋，租賃期間10年，自112年12月1日起至122年11月30日止，第1至3年每月租金為新臺幣(下同)37萬元，兩造並同意將被告於112年2月22日所交付之租屋訂金75萬元轉換為押金。

嗣原告於112年11月27日以函文通知將於113年1月30日終止系爭租約，而被告於112年11月28日收受該函文，故原告之通知已符合系爭租約第13條第2項「於終止前2個月通知被告」之規定，應已生合法終止之效力。

又系爭租約第13條第2項規定任意終止租約應賠償出租方2個月之當月租金額違約金，故原告應賠償被告之違約金即為74萬元(計算式：終止當月即113年1月之租金額37萬元×2個月＝74萬元)，復依系爭租約第13條第3項，由押金75萬元充抵違約金74萬元後，被告即應將剩餘之押金1萬元返還原告，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟。

並聲明：被告應給付原告1萬元，及自112年12月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：系爭契約係自112年12月1日方正式生效，原告在112年11月27日即引用系爭租約第13條第2項之規定為終止租約之法律依據，於法自屬有違。

又系爭租約第13條第2項之規定係建立在容有發生系爭租約第17條之具體情況下方有適用，否則系爭租約第17條之規定將形同具文，本件原告於無系爭租約第17條之情況下，不具任何理由片面終止租約，於法無據，自不得請求返還押金等語。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由㈠ 原告主張兩造於112年5月9日簽立系爭租約，約定原告向被告承租門牌號碼臺中市南屯區工業區22路11號房屋，租賃期間10年，自112年12月1日起至122年11月30日止，第1至3年每月租金為37萬元，兩造並同意將被告於112年2月22日所交付之租屋訂金75萬元轉換為押金，嗣原告於112年11月27日以函文通知將於113年1月30日終止系爭租約，而被告已於112年11月28日收受該函文等事實，業據提出與其所述相符之系爭租約、112年度中院民公中字第0523號公證書、立達儲能科技股份有限公司112年11月27日立達字第112112701號函、租賃定金收據等件為證（本院113年度司促字第4375號卷第11至22頁），且為被告所不爭執，堪信原告主張為真。

惟被告則以前詞資為抗辯，否認原告已合法終止系爭租約及有應將押金返還原告之義務。

則本件應審究者厥為：系爭租約是否已合法終止？原告請求返還押金1萬元是否有理？㈡原告主張原告於112年11月27日以函文通知將於113年1月30日終止系爭租約，而被告於112年11月28日收受該函文，故原告之通知已符合系爭租約第13條第2項「於終止前2個月通知被告」之規定，應已生合法終止之效力等語，為被告所否認，辯稱略以系爭契約係自112年12月1日方正式生效，原告在112年11月27日即引用系爭租約第13條第2項之規定為終止租約之法律依據，於法自屬有違。

又系爭租約第13條第2項之規定係建立在容有發生系爭租約第17條之具體情況下方有適用，否則系爭租約第17條之規定將形同具文，本件原告於無系爭租約第17條之情況下，不具任何理由片面終止租約，於法無據等語。

經查，系爭租約第13條第2項約定：若承租方（即原告）需提前終止本契約者，則承租方應至少於终止前2個月書面通知出租方（即被告），並應賠償出租方2個月之當月租金額之違約金等語。

固確實約定如承租方即原告如提前終止租約，應至少於终止前2個月書面通知出租方（即被告），並應賠償出租方2個月之當月租金額之違約金。

第17條則約定租賃期間有下列情形之一，致難以繼續使用者，承租方得提前書面終止本契約，出租方不得要求任何賠償，且出租方應給付2 個月之當月租金額予承租方作為懲罰性違約金：一、租賃標的因不可歸責承租方之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的；

惟租賃標的因天然災害或不可歸責於出租方事由致一部滅失，且其存於部分不能達租賃之目的，承租方得提前書面終止本契約，但出租方不給付2個月之當月租金額 予承租方作為懲罰性違約金。

二、因第三人就租賃標的主張其權利，致承租方不能為約定之使用。

三、出租方違反本契約第十條第五項約定，經承租方限期書面催告改善完成，而出租方仍未改善完成者等語。

依上開2契約條文之內容觀之，第13條第2項為承租人得任意終止租約之約定，第17條則為特定狀況下承租人得終止租約之約定，2者之性質不同，承租人是否需負擔違約金之狀況亦不同，是難認為有系爭租約第17條約定之存在，被告則無依系爭契約第13條第2項終止契約之空間，否則何需分列2不同要件之契約條文，是被告此部分所辯，尚無可採。

而原告業於112年11月27日以書面通知被告解除系爭租約，（見支付命令卷第19頁），被告就此雖辯稱系爭契約自000年00月0日生效，原告於生效前之112年11月27日終止系爭租約契約，於法有違等語。

然查，依支付命令卷中所附之公證書及系爭租約，系爭租約係於112年5月9日公證，斯時系爭租約應已成立，112年12月1日應係租賃期間開始之日期，並非系爭契約成立之日期，被告所辯，顯有誤會。

是原告既於112年12月27日通知被告系爭租約於113年1月30日終止，已符合系爭租約第13條第2項所約定2個月前終止租約之條件，原告終止系爭租約，應屬有據。

㈡原告請求返還押金1萬元是否有理？ ⑴系爭租約第4條約定：「一、承租方已於112年2月22日交付現金750,000元整予出租方作為租屋定金（以下簡稱租屋定金），且租賃雙方已於112年2月22日簽訂「租賃定金收據」。

二、押金由租賃雙方約定為750,000元整，租賃雙方同意將租屋定金轉換為押金。

三、前項押金，除有本契約第十一條第三項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租方應於租賃期間屆滿或本契約解除或終止，承租方以現況返還租賃標的時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金予承租方。」

等語。

⑵經查，原告於112年11月27日發函予被告通知於113年1月30日終止，雖確實符合系爭租賃契約第13條第2項2個月前終止契約之約定，惟依系爭租賃契約第13條第2項之文義觀之，提前2個月終止期間，期間之租金承租人仍有繳納之義務，2個月租金之違約金，應係承租人單方任意終止契約部分之違約金，不包含在原應繳納之租金範圍內。

是故租賃期間之112年12月1日至113年1月30日之2個月每月37萬元之租金，依系爭租賃契約之約定，原告仍有繳納之義務，加計違約金2個月，是被告依系爭租賃契約得向原告請求之金額應為4個月之租金額。

而本件原告於112年2月22日所支付之租屋定金750,000元，顯然少於4個月每月37萬元之租金額，是原告請求扣除違約金74萬元後，被告應給付原告1萬元，尚難認為有據。

四、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告給付1萬元，及自112年12月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 8  月 16 日
                      臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
                                  法 官 張清洲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；
二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月  16  日
                                  書記官  蕭榮峰