臺灣高等法院臺中分院刑事-TCHM,104,上易,1131,20151222,1

臺灣高等法院臺中分院刑事判決
一Ｏ四年度上易字第一一三一號
上 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官
被 告 王智建
選任辯護人 張豐守律師
上列上訴人因被告犯詐欺取財案件，不服臺灣臺中地方法院一Ｏ三年度易字第一二七二號中華民國一Ｏ四年九月十五日第一審判決（起訴案號：臺灣臺中地方法院檢察署一Ｏ三年度偵字第二九Ｏ四號），提起上訴，本院判決如下：

主 文

上訴駁回。

理 由

一、檢察官起訴意旨略以：王智建與友人劉雲海於民國（以下同）九十五年十月三十一日以不到新台幣（以下同）八ＯＯ萬元價格，向劉徐鳳嬌買入臺中市○○區○○段○○○○○地號土地及門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋（下稱系爭房屋，以上合稱系爭房地），並借名登記在不知情友人邵健明、邵建新名下。

王智建與劉雲海買入系爭房屋時，仲介曾告知系爭房屋內曾有發生非自然身故事件（即俗稱「凶宅」），並記載在買賣契約書中，且王智建與劉雲海搬進系爭房屋居住期間，原屋主林目麵（在九十四年九月十四日將系爭房屋轉售給劉徐鳳嬌）之子廖確穎曾到系爭房屋多次，當面告知王智建與劉雲海其父廖錦章於九十四年一月二十六日在系爭房屋內上吊自殺死亡，劉雲海因此舉辦多次法會。

其後劉雲海因無力負擔房貸利息而在九十八年間退出投資案，由王智建繼續繳納利息。

詎王智建意圖為自己不法之所有，明知系爭房屋曾發生非自然身故事件，竟在一Ｏ一年十月九日委託不知情「群霖不動產經紀有限公司」（下稱「群霖公司」）文心青海特許加盟店仲介人員陳冠良擔任賣方仲介人，在「不動產標的現況說明書」第十八項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」欄中勾選「否」，致使劉寅生陷於錯誤，在一Ｏ二年三月九日與王智建簽訂不動產買賣契約書，以一五ＯＯ萬元買入系爭房屋。

因認王智建犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪嫌。

二、證據能力：按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；

有罪之判決書應於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認定之理由。

刑事訴訟法第一百五十四條第二項及第三百十條第一款分別定有明文。

而犯罪事實之認定，係據以確定具體的刑罰權之基礎，自須經嚴格之證明，故其所憑之證據不僅應具有證據能力，且須經合法之調查程序，否則即不得作為有罪認定之依據。

倘法院審理之結果，認為不能證明被告犯罪，而為無罪之諭知，即無前揭第一百五十四條第二項所謂「應依證據認定」之犯罪事實之存在。

因此，同法第三百零八條前段規定，無罪之判決書只須記載主文及理由。

而其理由之論敘，僅須與卷存證據資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證據亦不以具有證據能力者為限，即使不具證據能力之傳聞證據，亦非不得資為彈劾證據使用。

故無罪之判決書，就傳聞證據是否例外具有證據能力，本無須於理由內論敘說明（最高法院一ＯＯ年度台上字第二九八Ｏ號判決意旨參照）。

是依上開最高法院判決意旨所示，本案既為王智建無罪判決之諭知，自無庸就判決內所引各項證據是否均具證據能力逐一論述，合先敘明。

三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項分別定有明文。

次按所謂認定犯罪事實之證據，係指足以認定被告確有犯罪行為之積極證據而言，該項證據自須適合於被告犯罪事實之認定，始得採為斷罪之資料；

又事實審法院對於證據之取捨，依法雖有自由判斷之權，然積極證據不足證明犯罪事實時，被告之抗辯或反證縱屬虛偽，仍不能以此資為積極證據應予採信之理由；

而認定犯罪事實所憑之證據，無論係直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在，復無其他調查途徑可尋，法院即應為無罪之判決，最高法院分別著有二十九年上字第三一Ｏ五號、三十年上字第四八二號、七十六年台上字第四九八六號判例可參。

再按刑事訴訟法第一百六十一條已於九十一年二月八日修正公布，其第一項規定：「檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。」

，因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。

倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知，亦有最高法院九十二年台上字第一二八號判例可循。

四、檢察官在起訴書內認定王智建犯有詐欺取財罪嫌，無非是以劉寅生所為之指訴，劉雲海、廖確穎、黃怡臻三人分別在偵查中所為之陳述，王智建所為之供述，以及相驗屍體證明書、標的現況說明書、不動產買賣契約書、系爭房屋謄本、邵健明、邵建新簽立之授權書等文書證據附卷，為其主要論據。

五、王智建固不否認伊有與劉雲海在九十五年十月三十一日以不到八ＯＯ萬元價格，向劉徐鳳嬌買入系爭房地，並借名登記在邵健明、邵建新名下，嗣劉雲海因無力負擔房貸利息而在九十八年間退出投資案，由王智建繼續繳納利息，王智建在一Ｏ一年十月九日委託「群霖公司」出售系爭房地，劉寅生在一Ｏ二年三月九日向王智建買受系爭房地，買賣價金為一五ＯＯ萬元等事實。

但堅決否認有詐欺取財犯行，辯稱：房屋出售前有聽過左鄰右舍說曾經有人在屋內往生，我有到凶宅網查過，另外也有到警察局查詢過都說這不是凶宅，所以我認為不是凶宅等語。

王智建之選任辯護人則以：「王智建主觀上認為廖錦章是在送醫途中死亡，所以系爭房屋並非凶宅，又王智建本身為基督徒，不會理會劉雲海作法事，不能因為劉雲海作法事而推知王智建認知系爭房屋為凶宅。

次查，王智建在系爭房屋住了七年，因父母年已九十五歲高齡，岳母又患失智症，需轉往台北就近照料，才有出售房屋之舉。

再者，王智建以一五ＯＯ萬元出售系爭房屋，裝潢約二ＯＯ萬元，仲介費用約三十二萬元，貸款七年，利息每月三萬元，共二五Ｏ萬元，付給邵建新、邵健明各四十二萬五ＯＯＯ元、趙麗華七萬元，房屋稅與土地稅每年三萬元，七年為二十一萬元，總共支出六二五萬元，因此不能認為是暴利；

且依據系爭土地公告土地現值及公告地價，自九十五年一月份至一Ｏ二年一月份資料，系爭土地價格已有相當成長，王智建以一五ＯＯ萬元出售系爭房地，在客觀上並無不法所有之犯意。

另查，王智建持有系爭房地產權期間長達七年之久，在此期間內並未發生凶殺或自殺，王智建在房屋現況說明書「在標的物產權持有期間，有無發生凶殺或自殺致死」欄勾選否，並無不合。」

等語，資為王智建提出辯護。

六、經查：㈠王智建與劉雲海在九十五年十月三十一日以不到八ＯＯ萬元價格，向劉徐鳳嬌買入系爭房地，並借名登記在邵健明、邵建新名下，嗣劉雲海因無力負擔房貸利息而在九十八年間退出投資案，由王智建繼續繳納利息，王智建在一Ｏ一年十月九日委託「群霖公司」出售系爭房地，劉寅生在一Ｏ二年三月九日向王智建買受系爭房地，買賣價金為一五ＯＯ萬元，並簽立買賣契約書，簽約時由王智建出面與劉寅生簽立買賣契約書，並由仲介人員陳冠良擔任賣方仲介人乙情，為王智建所不爭執，供認在卷，並經邵健明、邵建新、陳冠良、及劉雲海等四人分別在警詢及偵查中陳述明確（他字卷第三一頁反面、第三三頁反面、第三五頁反面；

偵查卷第二九頁正面、第三六頁反面），復有台中市○○區○○段○○○○○地號土地登記第二類謄本、同段２９８建號建物登記第二類謄本（他字卷第五頁至七頁）、一Ｏ二年三月六日授權書（他字卷第十一頁）、「台灣房屋」不動產買賣契約書（他字卷第十二頁至第十五頁）、一Ｏ二年三月十四日切結書（他字卷第四一頁）、投資契約書（他字卷第四二頁）、台中市中興地政事務所一Ｏ二年十一月二十五日中興地所資字第○○○○○○○○○○號函暨台中市○○區○○段○○○○○地號、及同段２９８建號之異動索引（他字卷第八三頁至第九八頁）等文書證據各一份在卷可佐，堪先認定，為屬真實。

㈡又廖錦章為林目麵配偶，系爭房地在九十四年九月十四日由林目麵以買賣名義移轉所有權給劉徐鳳嬌，劉徐鳳嬌再於九十五年十月三十一日以買賣名義移轉所有權給邵健明、邵建新；

而廖錦章於九十四年一月二十六日在系爭房屋以繩索上吊自殺窒息死亡，業經廖錦章之子廖確穎在原審法院審理中證述在卷（他字卷第一四一頁正反面；

原審卷第九二頁正反面、第九四頁正反面），並有臺灣台中地方法院檢察署九十四年一月二十七日相驗屍體證明書（他字卷第一ＯＯ頁）、三親等資料查詢結果（他字卷第一Ｏ三頁）、台中市中興地政事務所一Ｏ二年十二月二十日中興地所四字第○○○○○○○○○○號函暨附件（他字卷第一Ｏ六頁至第一三五頁）各一份在卷可參，此部分事實，並堪認定。

王智建固然陳稱：我有上凶宅網查詢，並有到警察局查詢都不是凶宅，如果是凶宅，「渣打銀行」不會貸款云云；

此查，台灣凶宅網之網頁資料並無本案廖錦章自殺資料，台中市政府警察局第六分局亦查無姓名「廖錦章」之人在系爭房屋自殺資料，此有台灣凶宅網網頁列印資料及台中市政府警察局第六分局一Ｏ二年十月四日中市警第六分偵字第○○○○○○○○○○號函附卷可考（偵查卷第三一頁至第三二頁；

臺灣台中地方法院民事庭一Ｏ二年度訴字第二一七八號卷第四八頁），另經原審法院向「萬泰商業銀行」詢問系爭房屋在抵押設定時有無調查是否為凶宅，其函覆為：「凶宅」非屬公開透明資訊，實難加以查證，且本案買賣時，並未於買賣契約書充分揭露是否為凶宅（兇殺或自殺致死情事）。

本案當時於徵信或現場勘查過程中，無特別異狀，即依照本行現行標準流程辦理；

若買賣關係人（買方、賣方、仲介）未充分揭露告知，實難查證等語，有「凱基商業銀行股份有限公司」一Ｏ四年四月七日凱銀消房字第一Z000000000號函在卷可參（原審卷第六四頁）。

據此，凶宅網、警察機關；

以及本案貸款銀行雖查無系爭房屋有人自殺情事，然凶宅網、警察機關、以及本案貸款銀行一時查無相關檔案資料，依上開存有可能，不能因此而認定王智建對於系爭房屋之前屋主林目麵之配偶廖錦章在系爭房屋內自縊身亡事實，毫無所悉。

㈢再查：⑴廖確穎在原審法院審理中證稱：廖錦章是我的父親，我的父親在九十四年一月二十六日在系爭房屋上吊自殺，我的媽媽先看到，我跟媽媽合力兩個人把爸爸從上面抱下來，把他抱下來的時候就幫他做ｃｐｒ，那時候就已經沒有生命跡象。

後來把系爭房地移轉登記給我之前公司經理沈孝瀧他女朋友的媽媽劉徐鳳嬌，我是跟沈孝瀧接洽，我有把自殺的事情告知沈孝瀧。

我經過那邊看到房子在裝潢，我進去看到在庭的劉雲海及一些工人，印象當中有看過王智建。

我沒有跟劉雲海講廖錦章是送醫途中死亡或是在家裡死亡，我只有說爸爸在家裡上吊，我沒有告訴王智建這件事情，至於劉雲海有無跟王智建說我不知道（原審卷第九一頁反面、第九三頁正面、第九四頁正反面、第九五頁反面至第九六頁反面）等語。

⑵劉雲海①在偵查中證稱：我跟王智建買進系爭房地時仲介有告知我們有人死在裡面，仲介不知道是怎麼死的，王智建當然也知道，而且當時的賣方是死者兒子的前老闆，後來我有碰到廖錦章的兒子，他剛好有來房子那邊看，就進去屋子找我，他跟我說他爸爸是在頂樓上吊，送醫中途死亡，這件事王智建當然知道。

我跟王智建後來在系爭房屋住了二年多，廖錦章的兒子來過好幾次，王智建跟我都見過他好多次，而且左鄰右舍也會說廖錦章的事。

我跟廖錦章兒子的前老闆買入系爭房地的時候，所簽署的買賣契約上面有註明系爭房地是凶宅。

我有在系爭房地辦過法事，我們當初願意買就是因為比較便宜（偵查卷第三七頁正面至第三八頁正面）；

②在原審法院審理中證稱：買的時候仲介就有告知這房子有人自殺過，廖確穎跟我講說他不確定是在現場死亡還是送醫途中死亡。

那時買的價錢是在八ＯＯ萬元以內，比市價便宜一ＯＯ多萬元，前屋主一開始就有告知我們那間是凶宅，我有明確告知王智建是凶宅，可是他是基督教，他有沒有把這件事情放在心上我不曉得，我在那住兩年多就沒有住了。

王智建那時好像有去問是不是凶宅，管區那邊也沒有資料（原審卷第九九頁正面、第一ＯＯ頁正反面、第一Ｏ一頁反面、第一Ｏ二頁反面）；

③在臺灣台中地方法院民事庭一Ｏ二年度訴字第二一七八號民事案件言詞辯論庭以證人身分證稱：系爭不動產九十四年時我有出資一部分，九十六年就撤資了，當時廖錦章的兒子廖確穎有告訴我有關他的父親在該屋上吊自殺，他兒子跟我說父親在送到醫院前就已經死亡了。

我們買屋時賣主有跟我們說，他的前手有人自殺，後來廖錦章的兒子才跟我們說他父親在該屋上吊自殺，他兒子跟我們確認名字後，我們有幫廖錦章作法事超度，當時仲介有告訴我們系爭房屋曾經有人自殺過，因為價錢並不貴，我們要賣的時候也知道是凶宅所以賣的價錢沒有太高，我們在買完一年後大概九十七年初時有請法師來超度，做了四、五次法事，我們自己也有為廖錦章唸經超度。

後來我和王智建不合，九十八年底左右我就離開了沒有參與這個投資案，之前我和王智建有住過裡面。

當時買受房屋的總價不到八ＯＯ萬元，代書費、仲介費另算。

有貸款九一Ｏ萬元，裡面包括修繕費用等語；

並有臺灣台中地方法院一Ｏ二年度訴字第二一七八民事案件一Ｏ二年十一月二十五日言詞辯論筆錄一份在卷可參（偵卷第十八頁至第十九頁）。

而衡酌劉雲海與王智建間並無恩怨，劉雲海所證述內容並與廖確穎所證述情節相當，足認劉雲海證述內容，堪可採信。

則依據廖確穎與劉雲海二人上開證述內容，可知王智建與劉雲海買受系爭房屋時，知悉曾有人在系爭房屋內自殺，買受系爭房屋後，廖確穎有告知劉雲海其父在系爭房屋內自殺之事，劉雲海知悉後曾轉告王智建，王智建對於系爭房屋內確有人自殺死亡乙事，自是知情，並無疑義。

況且，劉雲海既曾有在系爭房屋內辦理法事，王智建又陳述伊有住居在系爭房屋內，依一般客觀常理而言，王智建對於劉雲海在系爭房屋內辦理法事當然知情，況且王智建已在原審法院審理中供承稱：我購入系爭房屋後，有一次我同居人汪小姐的母親到公園，鄰居有告訴她系爭房屋內有人自殺，她有轉告我，這是在我出售系爭房地給劉寅生之前（原審卷第一七一頁）等語。

基此，可以認定王智建至遲在出售系爭房屋給劉寅生前，是知悉在系爭房屋內曾有發生過非自然死亡狀況。

㈣檢察官在起訴書內以王智建知悉系房屋內曾有廖錦章上吊自殺情事，仍在一Ｏ一年十月九日在「不動產標的現況說明書」第十八項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」欄中勾選「否」，因而認定王智建就出售系爭房屋，有對劉寅生施用詐術。

然查：⒈按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。

所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院四十六年台上字第二六Ｏ號判例意旨參照）。

又所謂之詐術，固不以積極之作為為限，單純事實之緘默，有時亦足使他人陷於錯誤，而該當詐欺罪。

但事實上之不告知，有時雖亦可認係詐術之手段，即依事實上之不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，但尚不得遽認其負有法律上告知義務而論以詐欺罪。

蓋消極犯罪中之不純正不作為犯，須以行為人依法令或契約等法律行為或基於法律之精神觀察，負有積極之作為義務為前提，始能令負犯罪責任，此觀刑法第十五條規定自明（參考最高法院八十六年度台上字第五九Ｏ四號判決意旨參照）。

此種不作為欺罔，一般以為應以有無告知義務為準，而此告知義務，必須在對方發生錯誤前即已有之。

至於是否具有法律上之告知義務，雖不限於明文規定，要必就法律之精神觀察，有此義務時，始能令負犯罪責任（最高法院三十一年上字第二三二四號判例意旨參照），而非就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由而認定之防止或作為義務，均可認於法律上即負有告知義務，以免有違刑法罪刑法定主義之原則。

⒉徵諸王智建出售系爭房屋給劉寅生時，雙方所訂立不動產買賣契約書內容（他字卷第十二頁至第十五頁），雙方就價金交付方式、產權移轉、稅金負擔均約定甚詳，更在契約約款第五條載明賣方應負擔擔保責任，在第十條載明違約效果，在第十四條特約事項，另以手寫方式記載關於屋內物品遷移事宜，是以劉寅生已知悉應以約款方式規範雙方權利義務，自當將其所認為交易上屬重要事項列入其中，始為合理。

然上開契約內容第六條第三項是約定「賣方保證買賣標的之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權期間確無凶殺或自殺致死之情事發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」

（他字卷第十三頁反面），即僅為約定王智建就其在系爭房屋之產權持有期間，是否有上述曾發生凶殺或自殺之情形負有告知及保證之義務，其他部分並無其他任何約定條款，以使王智建知悉系爭房屋在其持有產權之前曾有發生有凶殺、自殺或其他非自然身故情事乃屬影響購買土地重要事項，而課予王智建須在出售系爭房屋時應主動告知系爭房屋在其持有產權之前曾經發生有非自然身故情事之義務。

依此，上開不動產買賣契約條款既未課予王智建在其擁有系爭房屋前在房屋內所發生非自然身故情況負有告知義務，王智建就此自不具有契約上之保證人地位，王智建在出售系爭房屋時，雖未主動告知劉寅生系爭房屋內在其持有產權之前曾有發生非自然身故情事，並不違反雙方所訂定契約條款之告知義務。

⒊再依卷附「標的現況說明書」（他字卷第十頁）內容為邵建新所填寫，邵建新填寫當時是就其所知勾選，王智建並未在場，且無逐條詢問王智建有關系爭房屋現況，業據邵建新在原審法院審理中證述在卷（原審卷第第一六一頁反面至第一六二頁正面），核與王智建辯稱該標的現況說明書並非其所寫（原審卷第一四三頁正面）等語相符，是檢察官在起訴書內認定上開標的現況說明書為王智建所填載，容有誤會。

又證人即辦理本件買賣代書黃怡臻在偵查中證稱：我有參與本件買賣合約簽署的過程，本件買方是劉寅生，賣方是王智建來簽約，王智建有帶邵健明、邵建新的授權書，邵健明、邵建新簽約當時並沒有出席。

依照合約第六條有關凶宅約定，我們會附不動產現況證明書，裡面有記載非凶宅部分讓賣方簽名，當時就是記載不是凶宅。

當時就凶宅部分沒有口頭詢問契約雙方，我會跟買方說這個房子是乾淨的不是凶宅，請他在契約第六條簽名，另外我也會請買賣雙方在現況證明書上簽名，代表他們已經審閱過（偵卷第二二頁反面至第二三頁正面）等語，核與劉寅生在原審法院審理中證稱：代書就該標的現況說明書有逐條跟王智建確認，當時王智建都是按照標的現況說明書所勾選的做回答（原審卷第一三二頁正面）等語相符。

可見王智建與劉寅生簽訂買賣契約當時，雙方有就「不動產標的現況說明書」上所載內容做確認。

則觀以該不動產標的現況說明書第十八項（他字卷第十頁），記載「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」，用語僅侷限在「賣方產權持有期間」，就其文義而言，並未要求賣方就其對於系爭房屋產權持有前，是否曾發生凶殺、自殺或其他非自然身故等情事具有說明與告知之義務，王智建產權持有期間是在九十五年十月三十一日之後，廖錦章是在九十四年一月二十六日死亡，業如前述，並非發生在王智建就系爭房屋產權持有期間。

再依黃怡臻及劉寅生上開所述，黃怡臻僅是依照不動產標的現況說明書第十八條所載內容請王智建確認，並未明確要求王智建進一步說明就其持有系爭房屋產權之前，系爭房屋是否有發生該說明書第十八條所載情事，王智建主觀上依該條款文義上意涵予以勾選，難認王智建乃故意隱匿系爭房屋曾有人自殺死亡事實而以此方式對劉寅生施用詐術。

⒋綜上，檢察官在起訴書內單純以王智建知悉系房屋內曾有廖錦章上吊自殺情事，仍在一Ｏ一年十月九日在「不動產標的現況說明書」第十八項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事？」欄中勾選「否」，因而認定王智建就出售系爭房屋之時，有對劉寅生施用詐術，尚有率斷，不能採認。

㈤王智建自九十五年十月三十一日取得系爭房屋所有權後，迄至一Ｏ二年四月八日，始以買賣關係將系爭房屋辦理過戶登記到劉寅生配偶朱淑琴名下，有台中市中興地政事務所一Ｏ二年十一月二十五日中興地所資字第○○○○○○○○○○號函檢附台中市○○區○○段○○○○○地號及同段２９８建號異動索引一份在卷（他字卷第八三頁至第九八頁）可參；

王智建持有系爭房屋近七年間，將該屋作為自宅居住使用，因考量照顧親人不便，決定將系爭房屋出售等情，已經王智建在原審法審理中供陳（原審卷第九七頁反面、第一三九頁正面）明確，此節復與劉雲海在偵查、原審法院審理中證述其與王智建確有居在系爭房屋內乙情相互吻合，自堪採信。

則王智建在九十五年十月三十一日購入系爭房屋後，用作自宅居住約七年，始因上開因素在一Ｏ二年四月八日間將系爭房屋出售，此核即與一般投機人士明知標的房屋乃所謂凶宅，意圖轉售謀取差價，先以遠低於一般市場行情價格購入，重新整修後，旋在短期內蓄意隱瞞該標的房屋為凶宅，再以高出所購入價格甚多或達數倍價格轉手賣出，以從中謀取暴利，持有標的房屋目的並不在供自己居住使用，持有產權期間甚短情況，迥然不同。

另再依據王智建之選任辯護人一Ｏ四年十二月三日刑事辯護意旨狀內所檢附系爭土地之公告土地現值與公告地價所記載，王智建在九十五年度開始持有系爭土地之公告現值每平方公尺為二五ＯＯＯ元（公告地價為五ＯＯＯ元），至一Ｏ二年度出售系爭土地之公告現值為每平方公尺四七ＯＯＯ元（公告地價為七五ＯＯ元），系爭土地公告現值在九十五年度至一Ｏ二年度增值約一.八八倍（四七ＯＯＯ÷二五ＯＯＯ＝一.八八）（如以公告地價計算增值仍有一.五倍，七五ＯＯ÷五ＯＯＯ＝一.五），王智建在九十五年間以八ＯＯ萬元購入系爭房屋，一Ｏ二年間以一五ＯＯ萬元出售，出售價格非屬暴利，應無疑義。

綜上各節，依據證據資料，尚難遽認王智建在出售系爭房屋時，主觀上具有不法所有之意圖，而對劉隱生施用詐術。

㈥綜上，王智建出賣系爭房屋給劉寅生時，雖未主動告知廖錦章曾於九十四年間在系爭房屋內自縊身亡事實，然此事實之未告知，並不能認定王智建在主觀上是基於不法所有意圖而故意隱匿，且不違反王智建與劉寅生所簽訂買賣契約約定條款所負之告知義務，已如上開理由記載，核與刑法詐欺取財罪構成要件有間，無法遽依詐欺取財罪論處。

況依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物所有權移轉與價金交付，而買賣標的物是否合於通常得以使用收益狀態，為買賣契約主要目的，至於買賣標的物如有影響正常使用收益瑕疵情形，買受人得依民法相關規定主張行使減少價金等相關權利，如無足資證明犯罪具體與積極事證，基於刑法謙抑性及刑罰最後手段性，實不應動輒以刑法加以非難，課予刑事責任。

本案王智建固有未主動告知劉寅生在其擁有系爭房屋產權之前系爭房屋內曾發生有上開非自然因素身故事實，然此節仍不能作為認定王智建犯有詐欺取財之依據，無法遽以刑法詐欺罪相繩。

七、是本案依據檢察官在起訴書內所提出證據，尚無法認定王智建有起訴書所指詐欺取財犯行而須負擔刑事責任。

此外，本院復查無其他積極證據足資證明王智建有檢察官在起訴書內所指詐欺取財犯行，應認王智建本案被訴犯罪不能證明，而為王智建無罪判決諭知。

八、原審經審理結果，認定並無積極證據足以證明王智建有檢察官在起訴書所指上開犯行，為王智建無罪判決之諭知，其認定並無不合。

檢察官以：「本件系爭房屋買賣契約內容第六條第三項雖是約定「賣方保證買賣標的之建築改良物專有部分（含增改建）在賣方產權持有期間確無凶殺或自殺致死之情事發生，嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀。」

，而本件被告購得系爭凶宅後，該屋於其產權持有期間未有凶殺或自殺情事，然按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」

，民法第一百四十八條第二項定有明文，解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。

關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院八十八年度台上字第一六七一號判決要旨參照）。

就曾發生非自然死亡事故房屋，一般所稱「凶宅」，就此「凶宅」因素，或許未對房屋造成「物理性」損害，惟就一般社會大眾而言，在心理層面上，多對能否安穩居住該屋發生疑慮，對該屋多為負面評價，與無該因素之相同條件房屋相較，交易價格有顯著低落之常態，屬影響交易價格之嫌惡因素，依估價學理適合性原則而言，非自然死亡事故之因素，對不動產個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，而屬物之瑕疵；

王智建以低於市價價格購得系爭凶宅，且以市價賣出該屋，就其知悉該屋為凶宅而影響該屋交易價值之重大訊息，縱使其簽署買賣契約書內無該屋在出賣人持有產權期間前是否為凶宅之說明項目，依誠實信用原則，王智建本即負有告知義務，不因買賣契約書第六條第三項文字記載，免除其告知義務。

劉雲海在偵查中已證稱凶宅要賣本來就不容易，王智建持有系爭房屋期間長達七，不能作為王智建主觀上不具有不法所有意圖之依據。

王智建當初以七ＯＯ萬元低於市價購入系爭房屋，故意隱匿該屋為凶宅訊息，嗣以市價一五ＯＯ萬元將系爭房屋售與樓寅生而取得價款，隱匿該屋為凶宅而賺取高額差價，顯是侵害誠實信用性之欺罔手段，並逾越通常一般之人得以容忍之程度，屬於不法手段，具有不法所有意圖，詐欺取財犯行，堪為認定。」

等，而不服原審判決，提起上訴，並求為王智建有罪判決等語。

惟查：㈠誠實信用為民事法上之重要原則，眾所週知，應無疑問，然有無違反民事法上誠實信用原則與是否構犯刑法詐欺取財之罪，乃屬二事，不能以違反民事法上誠實信用原則即認定與刑法詐欺取財罪之構成要件該當，民事上誠實信用原則之違反與刑法詐欺取財罪之構成，乃屬二事。

檢察官在上訴書內固指稱王智建與劉寅生在一Ｏ一年十月九日訂定系爭房屋買賣契約書時，明知系爭房屋在九十四年間，廖錦章曾在該房屋內上吊身亡，系爭房屋為凶宅，王智建在「不動產標的現況說明書」第十八項「本建築改良物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事？」欄中勾選「否」等，而認為王智建已違反民事法上誠實信用原則，並與刑法詐欺取財罪構成要件該當；

然在消極犯罪中之不純正不作為犯，須以行為人依法令或契約等法律行為或基於法律之精神觀察，負有積極之作為義務為前提，始能令負犯罪責任；

本案王智建與劉寅生所簽定契約之約定條款明定賣方王智建在產權持有期間有無發生凶殺或自殺負有告知之義務，約定條款並不包括含王智建就其擁有系爭房屋產權之前有無發生凶殺或自殺情事負有告知之義務，檢察官在上訴書內指稱王智建未對劉寅生告知事項既是發生在王智建擁有系爭房屋產權之前，王智建或有民事法上誠實信用原則之違反問題，然而民事法上誠實信用原則之違反，應以民事方式解決，既與刑法詐欺取財罪之構成要件有別，自不能率依刑法詐欺罪則予以論斷。

㈡又檢察官在上訴書以王智建與劉雲海二人以七ＯＯ萬元價格購入系爭房屋，後以一五ＯＯ萬元售出而獲得高額利潤等語，然王智建與劉雲海二人是以將近八ＯＯ萬元價格購得系爭房屋，並非是以七ＯＯ萬元購得，已據王智建與劉雲海二人分別陳述在卷，先為敘明；

並依據王智建之選任辯護人一Ｏ四年十二月三日刑事辯護意旨狀內所檢附系爭土地之公告土地現值與公告地價所記載，王智建在九十五年度開始持有系爭土地之公告現值每平方公尺為二五ＯＯＯ元（公告地價為五ＯＯＯ元），至一Ｏ二年度出售系爭土地之公告現值為每平方公尺四七ＯＯＯ元（公告地價為七五ＯＯ元），系爭土地公告現值在九十五年度至一Ｏ二年度增值約一.八八倍（四七ＯＯＯ÷二五ＯＯＯ＝一.八八）（如以公告地價計算增值為一.五倍，七五ＯＯ÷五ＯＯＯ＝一.五），王智建在九十五年間以將近八ＯＯ萬元購入系爭房屋，在一Ｏ二年間以一五ＯＯ萬元出售，持有期間已達七年，復依據土地與房屋增值比率，王智建以一五ＯＯ萬元出售系爭房屋，出售價格尚不能認屬暴利，檢察官在上訴書內此之所指，似無憑據。

另檢察官引用劉雲海在偵查中陳稱：凶宅本來就不易賣掉等語，資以論斷王智建持有系爭房屋七年，不能作為王智建並無不法所有意圖之論據等語。

然王智建與劉雲海二人購入系爭房屋後，確實入居在系爭房屋內，劉雲海在九十八年間始搬離系爭房屋，此節已分據王智建與劉雲海陳述在卷，再佐以廖確穎在原審法原審理中證稱確有看到有人在系爭房屋內施工裝潢等語，可得印證王智建與劉雲海二人上開陳述其二人購得系爭房屋後確實入住等語，並非虛偽，為屬事實，顯然王智建並非是購入凶宅後無法立即售出，才持有系爭房屋產權長達七年，嗣王智建乃因遷居台北市而將系爭房屋出售，檢察官上訴理由此之所指，核與卷內事證並不相符，亦無法採作王智建確有犯詐欺取財罪之證據。

末按按證據之取捨及證據證明力如何，為屬事實審法院得自由裁量、判斷之職權，如其此項裁量、判斷，並不悖乎通常一般之人日常生活經驗之定則或論理法則，且在判決內論敘何以作此判斷之心證理由，自不得任意指摘其為違法。

檢察官仍以王智建犯有詐欺取財罪為由，對於原審依職權所為證據取捨以及心證裁量，重為爭執提起上訴，並無可採，為無理由，應予以駁回。

據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。

本案經檢察官謝岳錦到庭執行職務。

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日
刑事第八庭 審判長法 官 廖 柏 基
法 官 郭 瑞 祥
法 官 梁 堯 銘
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 蔡 芬 芬

中 華 民 國 104 年 12 月 22 日