臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,上,109,20140528,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第109號
上訴人 劉志豪
訴訟代理人 熊治璿律師
邱毓嫺律師
複代理人 洪雅宣
被上訴人 黄金科
訴訟代理人 蕭顯榮律師
上列當事人間請求移轉登記事件，上訴人對於民國102年12月26日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第392號第一審判決提起上訴，本院於民國103年5月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○○段○0000地號土地其中163.42平方公尺（應有部分942分之163.42，下稱系爭土地）部分為被上訴人所有，兩造於民國102年3月17日簽立協議書（下稱系爭協議書）約定：「地主（註：即被上訴人）約定於102年3月19日下午4點前，決定是否售於買方即上訴人如超過此約定時間，則售於買方。

雙方約定每坪單價新臺幣（下同）5.5萬元（總價272萬元），於102年3月21日前簽立買賣合約。」

，被上訴人逾102年3月19日下午4點，仍未表示反對之意思，依系爭協議之約定，條件已成就，兩造就系爭29-2地號土地其中之163.42平方公尺已成立買賣契約，被上訴人迄未交付系爭土地之所有權狀正本及過戶所需證件予特約地政士陳惠芬，以便辦理所有權移轉登記作業，經仲介公司即大緣不動產經紀有限公司催告，迄今被上訴人仍不履行出賣人之義務，上訴人已將價金272萬元予以提存，已履行買受人之義務完畢。

爰依兩造間之買賣契約，求為命被上訴人將系爭29-2地號土地所有權應有部分163.42/942移轉登記予上訴人之判決。

二、被上訴人則以：系爭土地係被上訴人之父黃量標與伯叔父黃德源、黃敬林、黃天註所合購（均已過世），因黃量標有自耕農身分，乃借名登記於先父黃量標名下，是系爭土地實際所有權人為黃量標、黃德源、黃敬林、黃天註之繼承人，僅借名登記為被上訴人名義而已。

再系爭土地實際權利人之一即訴外人黃永進（黃德源之子）之女黃靜如於3年前因車禍事故成為重度植物人，所需醫療、復建費用龐大，黃永進為低收入戶，為女兒之醫療費用，除積畜花用殆盡外，並自101年起向被上訴人借貸70餘萬元，惟仍不足支出，被上訴人亦無錢可再貸與黃永進，故系爭土地之全體權利人乃同意將系爭筆土地出售，以支付醫療、復建費用。

然上訴人竟趁被上訴人急需將系爭土地出售之際，以低於市價之1坪5.5萬元開價，被上訴人及其他權利人因急需用錢，乃輕率以被上訴人名義與上訴人簽訂系爭協議書。

另本件買賣過程中均由仲介劉力助代買受人即上訴人向被上訴人聯繫、議價，至102年3月17日時，被上訴人始見到上訴人，因被上訴人當時尚未取得全部實際所有權人之同意，且考慮自己出資向實際所有權人購買，故當時並未決定出賣系爭29-2地號土地其中163.42平方公尺之部分，然因當時仲介劉力助鼓吹並要求簽訂系爭協議書，被上訴人乃於系爭協議書上簽名，劉力助不僅為居間人，實際上亦為上訴人之代理人、或表見代理人。

被上訴人既已向上訴人之代理人劉力助表示不願出售，則系爭協議書所示條件即尚未成就，此部分買賣契約應不成立。

嗣訴外人卓正文表示願以1坪8萬元之價格向被上訴人購買系爭29-2地號土地應有部分為1000分之523，顯見系爭土地之價值不僅1坪5.5萬元而已，系爭協議顯失公平。

爰依民法第74條規定，撤銷系爭協議書。

況本件於兩造仲介劉力助及其公司同事於102年3月19日至被上訴人家欲拿系爭土地所有權狀時，被上訴人已向仲介表示不願出售，劉力助係上訴人在買賣過程中代上訴人與被上訴人聯繫、議價，並非僅為居間人，同時亦為上訴人之代理人，被上訴人既已向劉有助表不不願出售，則系爭協議書之條件尚未成就，買賣契約不成立，上訴人依系爭協議書請求移轉系爭土地所有權，自屬無據。

況本件被上訴人為系爭29-2地號土地共有人之一，且系爭協議書記載之標的物僅為29-2地號部分面積共163.42平方公尺土地，並非記載應有部分，是上訴人出售系爭土地，自有違民法第819條第2項規定共有物之處分應得共有人全體同意規定而無效等語。

三、原審判決駁回上訴人上開請求，上訴人就該部分提起上訴，兩造聲明如下：

㈠、上訴人方面：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應將其所有座落臺中市○○區○○○段○0000地號（應有部分942分之163.42）土地所有權移轉登記予上訴人。

㈡、被上訴人方面：上訴駁回。

四、經查，上訴人主張兩造於102年3月17日簽訂系爭協議書，約定被上訴人應於同年月19日下午4點以前決定是否出售系爭土地應有部分163.42/942予上訴人，超過時間則售予上訴人一節，為兩造所不爭執，並有系爭協議書影本1份附在原審卷為證（見原審卷第20頁），固堪信為真。

至於上訴人主張被上訴人未依系爭協議書約定於102年3月19日下午4時表示反對出售系爭土地，條件已成就，兩造就系爭土地已成立買賣契約，上訴人業將土地買賣款272萬存入價金履約專戶，被上訴人應依約將系爭土地移轉登記予上訴人等語，則為被上訴人否認，並以前詞抗辯。

是本件爭點為系爭協議書有無民法第74條得撤銷情形，被上訴人得否撤銷？被上訴人是否依系爭協議書約定於102年3月19日下午4時前表示反對出售系爭土地？兩造間之買賣契約是否已成立？上訴人依系爭協議書約定請求被上訴人移轉系爭土地之所有權予上訴人，是否有理由？

㈠、被上訴人抗辯系爭協議書有民法第74條規定得撤銷情形，其得撤銷之：按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付」，民法74條第1項定有明文。

而法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始足當之（最高法院28年上字第107號判例要旨參照）。

再按土地價格受坐落位置、交易時間、面積、地形、約定稅賦之負擔、交通、週遭環境等等因素之影響，縱為相同地段或附近之土地價格，本難求其一致。

參酌被上訴人在原審提出卷附之內政部不動產交易價格實價查詢服務網之資料（見原審卷第61頁）所示，坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地之交易價格亦有一坪2萬元或6萬元者。

是兩造在系爭協議書約定系爭土地之交易價格每坪5.5萬元等情，並無所謂顯然偏低之情事。

本件被上訴人抗辯係因共有人之一黃永進急需用錢，上訴人利用被上訴人之急迫、輕率、或無經驗，使被上訴人出售系爭土地之約定，依當時情形係顯失公平，此由訴外人卓正文表示願以每坪8萬元之價格購買系爭土地可知之事實，既為上訴人否認，被上訴人自應舉證證明之，然被上訴人迄未能舉證證明其簽訂系爭協議書當時有急迫、輕率、或無經驗情形存在之事實，縱認有訴外人願以高於系爭協議書約定之價格購買系爭土地，亦屬買賣雙方各自考量需求之結果，難據以認定系爭協議書之約定係上訴人利用被上訴人急迫、輕率或無經驗所致，是被上訴人抗辯系爭協議書之簽訂有民法第74條規定得撤銷情形，其得撤銷系爭協議書等語，自屬無據。

㈡、被上訴人抗辯其在102年3月19日下午4時以前已表明反對出售系爭土地，兩造間尚未成立買賣契約：⒈經查，證人劉力助在原審經詢問以：「102年3月19日下午4點以前，被告（按指本件被上訴人，下同）有無跟你講他不想賣系爭49坪土地之事情？」時，證稱略以：「被告沒有跟我講，當日下午我跟同事去拿權狀以及身分證影印本，被告說要去送米，後來我們請黃永進協助我們隔天早上去拿，也沒有拿到權狀，隔天的早上及下午我們又去，也沒有拿到權狀」、「（問：102年3月19日下午，證人是幾點前往被告的店？）4、5點去的」、「（問：證人為何要等到4、5點？）因為契約書上寫20日前沒有拿到權狀，視同違約」等語（見原審卷第84頁面），參以證人陳宥瑋於另案即臺中地院102年度中簡字第2613號大緣不動產經紀有限公司請求被上訴人給付服務報酬事件中證稱略以：系爭契約簽訂後，我有跟店長（按指劉力助）前往被告店裡拿取辦理過戶之國民身分證影本及土地所有權狀等資料，當時係因協議書約定時間屆至後，被告仍未提出上開資料，才會與店長前往被告店裡，第1次係於102年3月19日下午4、5點左右，被告表示他很忙，要去送米，我們就等他回來，先到附近買炸雞及飲料來吃，因炸雞是下午才賣的，故印象特別清楚，而當天等到下午6時，被告仍未回來，故我們回去後，即與證人黃永進聯絡，黃永進表示會跟被告聯絡，當天晚上黃永進回報稱已沒有問題，要我們隔天早上再一起到被告店裡，因此，102年3月20日上午再與黃永進一起到被告店裡，被告說他很忙，資料放在保險箱內，我們問被告是否有空去保險箱拿？他說密碼忘記了，因被告的店在早市裡面，當時為不影響被告做生意，所以我們下午再去，但下午去的時候，被告就表示不賣了等語，有臺中地院102年度中簡字第2613號民事判決書影本1份在本院卷為佐（見本院卷第40頁反面），堪信被上訴人並未依協議書約定於102年3月19日下午4點之前為反對出售系爭土地之表示，是系爭協議書約定之內容自已成立生效。

至於證人黃永進於102年12月5日在原審經詢問以：「不賣的決定有無告訴仲介」時，答稱：被告於102年3月19日有告訴仲介大緣仲介的劉力助，是9點到12點之間，劉有助去被告的店拿權狀，被告跟劉力助講說不要賣協議書這個49坪，我當時在場，我就被告吵架，．．劉力助跟他們公司的一位員工去，是陳宥瑋等語（見原審卷第83頁反面）。

然查，證人黃永進上開證詞關於被上訴人表示不賣系爭土地之時間核與劉力助、陳宥瑋證詞內容有違，本院審酌系爭協議書既已明定被上訴人於102年3月19日下午4點前決定是否出售系爭土地，若超過此約定時間，則售予上訴人，依此條款約定，被上訴人若不願出售，則應在當日下午4點前明白表示反對之意見，若未為表示反對，即須將土地出售予上訴人，反之，上訴人或仲介等則無須為任何表示，只須等待時間經過若未接獲被上訴人反對之表示，被上訴人即應將系爭土地出售予上訴人，並於102年3月21日前簽立買賣契約，上訴人或仲介自無須在約定時間之前詢問被上訴人是否已決定，是證人黃永進證稱劉力助及陳宥瑋於102年3月19日上午9點到12點之間到被上訴人店裡去拿權狀等語，核與常情有違，本院審酌黃永進與被上訴人有堂兄弟之親戚關係，且於102年12月5日在臺中地院另案作證時，距離102年3月19日當時已逾8個多月，對於時間之記憶當已模糊，是其前開證詞應係時間久遠及與被上訴人之親戚關係因而迴護所致，難據為有利被上訴人之證詞，併予敍明。

依上，被上訴人既未於102年3月19日下午4點之前決定不賣系爭土地予上訴人，自應認其就出售系爭土地予上訴人，並依系爭協議書約定履行。

被上訴人抗辯其已於102年3月19日下午4點前表示反對出售系爭土地等語，自無可採。

依前述，系爭協議書之簽訂並無民法第74條規定得撤銷情形，被上訴人亦未於102年3月19日下午4點前表示反對出售系爭土地，是應再審究者為系爭協議書之效力為何？⒉按「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立」（最高法院61年度台上字第964號判例、81年度台上字第886號裁判意旨參照），再按「不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。

買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約」（最高法院79年度台上字第1357號裁判意旨參照）。

經查，上訴人主張兩造於102年3月17日簽訂系爭協議書，約定被上訴人應於同年月19日下午4點以前決定是否出售系爭土地應有部分163.42/942予上訴人，超過時間則售予上訴人一節，為兩造所不爭執，並有系爭協議書影本1份附在原審卷為證（見原審卷第20頁），再被上訴人並未於102年3月19日下午4點前為反對出售系爭土地予上訴人之表示，固如前述。

惟查，系爭協議書記載：「台中市○○區○○○段0000地號部分共163,42平方公尺，地主（按指被上訴人）約定於102年3月19日下午四時前，決定是否售於買方（按指上訴人），如超過此約定時間，則售於買方。

雙方約定每坪單價5.5萬（總價272萬），於102年3月21日前簽立買賣合約」等語（見原審卷第20頁），僅係就本件買賣標的及價金先為擬定，就其他契約重要事項如付款方法、稅負、點交、費用及違約之處理等重要事項均付諸闕如，未加以約定，參以系爭協議書業已明定雙方應於102年3月21日前簽立買賣合約等語，益認系爭協議書僅為買賣預約之性質，而非買賣契約本約。

揆諸前開說明，兩造間尚未成立買賣本約，上訴人僅得依系爭協議書約定，請求被上訴人簽訂買賣本約，不得逕依預約請求被上訴人將買賣標的即系爭土地所有權應有部分163.42/942移轉登記予上訴人。

五、兩造簽訂系爭協議書約定若被上訴人未於102年3月19日下午4點前決定是否出售系爭土地，則售予上訴人，系爭協議書之簽訂並無民法第74條規定得撤銷之情形，且被上訴人未於102年3月19日下午4點以前表示反對出售系爭土地等情，雖如前述，然系爭協議書係買賣預約之性質，上訴人僅得依系爭協議書請求被上訴人履行簽訂買賣本約之義務，不得逕依預約請求被上訴人將系爭土地所有權應有部分163.42/942移轉登記予上訴人，亦詳前述。

從而，上訴人依系爭協議書約定，請求被上訴人履行該買賣契約內容之出賣人義務，將系爭土地所有權應有部分163.42/942移轉登記予上訴人，即屬無據，不應准許。

原審因而為就上開請求為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，其理由雖有不同，結論則無二致，仍應予以維持。

上訴論旨仍執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認不影響本件判決之結果，爰不予逐一論述，併此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽
法 官 陳賢慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 廖昭容

中 華 民 國 103 年 5 月 28 日