臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,上,23,20151111,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第23號
上 訴 人 吳榮煌
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 詹皓傑律師
被上訴人 黃文章
訴訟代理人 李淵源律師
被上訴人 陳文津
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國102年11月6日臺灣彰化地方法院102年度訴字第91號第一審判決提起上訴，本院於104年10月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人黃文章、上訴人吳榮煌共有坐落彰化縣彰化市○○段0000地號、地目建、面積84平方公尺土地，准分割為由被上訴人黃文章取得其全部，並由被上訴人黃文章補償上訴人吳榮煌新台幣壹佰零伍萬貳仟柒佰元。

上訴人吳榮煌、被上訴人黃文章、陳文津共有坐落彰化縣彰化市○○段0000地號、地目建、面積58平方公尺土地，准予分割為由被上訴人黃文章、陳文津共同取得其全部，按應有部分黃文章199分之112、陳文津199分之87比例維持共有；

被上訴人黃文章、陳文津並依序補償上訴人吳榮煌新台幣貳拾肆萬肆仟捌佰貳拾肆元、新台幣壹拾玖萬零壹佰柒拾陸元。

第一、二審訴訟費用，由兩造負擔如附表二所示。

事實及理由

壹、程序方面：系爭本訴為被上訴人黃文章起訴，請求彰化縣彰化市○○段0000地號土地裁判分割，上訴人吳榮煌對黃文章及有合一確定必要之陳文津提起反訴，請求就同段1088地號土地裁判分割，因本反訴部分涉及得否合併分割，且二筆土地之分割方法若整體予以考量，較為週全完整，是以本反訴有牽連關係，爰予准許。

貳、訴訟要旨：

一、黃文章主張：伊以本訴請求裁判分割之系爭1087地號土地為伊與上訴人共有，並無依使用目的不能分割情形，共有人間亦無不分割之約定，惟無法協議分割，為此訴請裁判分割，因上開土地有伊所有同段537、538建號合法建物，扣除基地及法定空地已無剩餘，為此請求全部分歸伊所有，至於上訴人提起反訴請求裁判分割之同段1088地號土地，請求由被上訴人2人（即反訴被告）共同取得，或依照原判決附圖四之甲案為分割，上訴人獲分配不足部分，願按市價每坪新台幣（下同）15萬元補償予上訴人，本訴、反訴之土地不同意合併分割等語。

二、吳榮煌於原審主張：本訴之1087地號土地，應與伊提起反訴之1088地號土地合併分割，無法合併分割則按原判決附圖五之乙案予以分割，由其餘共有人以每坪約62萬5,737元補償，況黃文章所有建物屋齡超過37年，應無保留價值，倘未使上訴人分得土地，對伊並非公允等語；

於本院陳稱：1087地號土地應變價分割，1088地號土地分割方法為如本判決附圖一之丙案，若被上訴人不同意就1088地號維持共有，則1087地號土地變價分割，1088地號土地分割方法為如本判決附圖二之丁案，上訴人可就分得部分與同段1080、1080-1、1081地號土地合併利用，且再購入1079地號國有土地以建築房屋，鑑價結果補償金額亦明顯過低等語。

三、陳文津就反訴（1088地號土地），辯稱：本訴、反訴之土地不同意合併分割，上訴人提出之分割方案，可能使其現住建物無法對外通行，伊不同意，同意原審判決之方案等語。

叁、得心證之理由：

一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

系爭本訴所示1087地號土地為黃文章與吳榮煌共有，反訴所示1088地號土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，上揭土地共有人各自間並未訂有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割情形，因意見不一，無法協議分割等情，為兩造所不爭執，並有地籍圖謄本、土地登記謄本可參，是以黃文章、吳榮煌各自提起本、反訴，分就系爭1087、1088地號土地，依民法第823條第1項規定請求裁判分割，於法有據，應予准許。

二、按「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」

、「共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。

但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。」

為民法第824條第5、6項所明文。

吳榮煌請求將本、反訴之二筆土地合併分割，俾合併其二筆土地應有部分總計面積，於1088地號土地上取得面積總計28.25平方公尺土地（原判決附圖一至三，均編號乙部分），惟為被上訴人2人所不同意。

系爭二筆土地雖相毗鄰，使用分區相同，共有人部分相同，但僅吳榮煌有合併分割之意願，其就二筆土地應有部分皆未過半數，揆諸上揭規定，系爭本、反訴土地應分別分割甚明。

三、茲就分割方案予以審酌：

(一)按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

民法第824條第2項、第4項定有明文。

且法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，本其自由裁量權，審酌共有人之應有部分比例，各共有人意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。

(二)查系爭1087地號土地，黃文章以渠所有建物存在為由，求予全部分歸予伊，以價金補償予吳榮煌，不同意變價分割，吳榮煌在原審請求將原判決附圖五（乙案）之編號乙部分、面積4.5平方公尺分歸予伊，於本審請求變價分割。

本院審酌：系爭土地上有二棟537、538建號建物，有彰化縣彰化地政事務所101年7月30日函送之建物登記謄本及該所69年9月10日建物複丈勘測成果圖（原審卷第23至27頁）、彰化縣政府102年4月10日府建管字第0000000000號函送之該府建設局（65)彰建都字第259號、第260號建造執照全卷影本(原審卷第63至73頁）可憑，吳榮煌雖稱上揭建物屋齡老舊，應無保留價值云云，惟以系爭土地位處彰化市舊城區，週邊土地多已開發利用，週邊土地不易整合，上揭二棟建物為鋼筋混凝土造、三層樓，拆除非易，應以維持該建物，避免拆除為合理。

該二棟建物建造執照顯示537建號基層26.04平方公尺、基地37.2816平方公尺、空地6.51平方公尺，538建號基層34.02平方公尺、基地43.7184平方公尺、空地8.505平方公尺，即上揭二棟建物基地（含法定空地）面積合計81平方公尺（37.2816＋43.7184＝81㎡)，與土地面積差異無幾；

吳榮煌提出乙案，擬分得上揭537、538建號建物前方空地，惟其地形窄小，且作出入口使用，有本院卷131頁勘驗筆錄、原法院101年度訴字第108號事件勘驗筆錄及現場略圖（本院第140頁，兩造已於本院卷第132頁勘驗筆錄表明對之無意見），暨勤熙不動產估價師聯合事務所製作之估價報告書「勘估標的物現況照片第5頁」可參），實難分歸吳榮煌單獨為有效之利用；

吳榮煌亦未證明有合於「建築基地法定空地分割辦法」第3條所示法定空地得予分割情形（一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。

二、每一建築基地之建蔽率應合於規定。

但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。

三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口。

見本院卷第78頁函文），其擬以乙案取得黃文章建物出入口位置，自非妥適之方案。

又上述土地並無原物分配顯有困難情形，倘變價分割，反而衍生537、538建號建物，與其坐落基地異其所有人，使土地利用關係複雜化情形，吳榮煌求予變價分割，亦非適當。

黃文章請求全部分歸伊取得、以價金補償吳榮煌，法律關係較為單純，不失為可採之方案。

審酌土地性質、使用情形、經濟效用暨兩造意願及利益之均衡等情，將1087地號土地全部分歸黃文章取得，並由黃文章以價金補償予吳榮煌，堪稱允當。

(三)系爭1088地號土地面積58平方公尺，吳榮煌應有部分232分之33，換算面積僅8.25平方公尺，顯難單獨有效利用。

被上訴人於原審提出甲案（原判決附圖四），兩造於本審均未主張，吳榮煌亦無取得甲案所示編號Ａ部分土地之意願，爰不予審酌。

至於吳榮煌提出原判決附圖一至三方案，皆以合併分割為前提，並無可採；

其提出乙案（原判決附圖五），擬取得緊鄰黃文章所有、1087地號上537、538建號建物東側出入口，及陳文津現居住之1088地號土地上未辦保存登記建物南側出入口之土地（見本院卷131頁勘驗筆錄、第140頁之原法院101年度訴字第108號勘驗筆錄及現場略圖，暨勤熙不動產估價師聯合事務所製作之估價報告書「勘估標的物現況照片第5頁」），於本審提出丙、丁案（本判決附圖一、二），均陳明可藉此購入同段1079地號國有土地，俾就所取得系爭二筆土地與同段1080、1080-1、1081地號合併利用（其原為1080、1080-1、1081地號共有人，現為單獨所有），惟未據證明財政部國有財產署准予出售1079地號土地予伊之事實；

又關於上訴人暨其他所有毗鄰土地所有人能否獲准承租、承購國有土地事宜，經兩造各自聲請函查，財政部國有財產署中區分署彰化辦事處臺財產中彰二字第00000000000號函文即已指出：「國有土地得否讓售另涉是否屬公共設施用地、併計毗鄰國有土地面積是否逾限，是否經主管機關認定有保留公共使用必要等諸多限制，…」等語（本院卷第203頁），縱使該函文同時指出：「本辦事處未實際受理申請，未辦理勘查及依民眾依據各該法令提出之證明文件進行審查，尚無法據以函復」，惟以：該1079地號國有土地，週邊相鄰土地有多筆，倘相鄰土地所有人皆有承租、承購國有土地意願，吳榮煌未必能順利遂行其承租、承購國有土地之計畫；

況被上訴人2人所有上開建物，倘未穿越1085地號土地現有建物內部連接華山路，僅得經由1079地號土地對外通行，經本院受命法官於103年8月25日會同兩造勘驗現場無訛（本院卷第131至134頁）。

上揭通行情形，亦與本院囑託鑑價之勤熙不動產估價師聯合事務所製作之估價報告書所載：「就地籍圖初步研讀為街廓內部之土地，無直接鄰接主要道路，現場勘察勘估標的與鄰旁之土地建物共同以東側鄰地1079、1079-1地號連接出入華山路92巷民權路87巷，往北至民權路，往南抵華山路。」

、「另於現場當事人領勘，亦可經由1087地號地上建物與鄰地1085地號土地上鄰房(○○路000號)連通，可直接出入至華山路，但其需經由出入門口及約3階之高低落差，且為經由室內，僅為人員通行出入。」

，暨該所繪製之圖三「勘驗標的地籍示意圖（外放之估價報告書第19、20頁），及附件五勘估標的物空照圖、現況照片所示出入通路之路徑相符；

復依被上訴人（下稱黃文章2人）於本院言詞辯論期日提出之照片、地籍圖，及上訴人提出之彰化地政事務所103年7月16日建物測量成果圖（本院卷第267頁），該1079地號國有土地南段（即1080地號與1082地號土地所夾的1079地號）為吳榮煌所有門牌號碼民權路87巷28號房屋所占用（自1080地號土地上越界至1079地號土地上），均足佐證系爭1087、1088地號土地上建物，倘未穿越1085地號土地現有建物內部連接華山路，即須經由東側鄰地1079地號北段之國有土地，通往1079-1地號土地，連接出入華山路92巷及民權路87巷，始能對外通行。

因此吳榮煌所述擬向國有財產局承租1079地號北段、如本院卷第265頁地籍圖標示紅色部分，承租範圍含1080地號土地西南側突出的三角形以上部分，暨由上訴人取得附圖一、二所示編號丙部分，勢必影響黃文章2人對外通行，則吳榮煌擬承租、承購國有土地之計畫，極容易因國有財產管理機關考量鄰地共有人亦有合併使用土地意願，暨維持供通行需要、整體公共利益考量之實際情形，而有變數，又吳榮煌取得附圖一、二編號丙部分、面積僅8.25平方公尺土地，乃為達建築之目的，有賴承購同段1079地號國有土地始能遂行，經其訴訟代理人於本院言詞辦論期日陳明在卷（本院卷第253頁反面），則其計畫能否遂行難以確定，縱能遂行，亦因黃文章2人無法對外通行而衍生爭端，自非妥適。

再衡酌系爭二筆土地因位於巷道內，應避免細分，始能簡化相鄰關係，以促進整體經濟效用，被上訴人主張將上揭土地分歸渠二人共同取得，無使土地過於細分之弊，復能維持渠等既有之通行方式，避免爭端，另上訴人就系爭1088地號土地應有部分232分之33，換算面積僅8.25平方公尺，原難以單獨有效利用，其極力爭取分得1088號土地，原意固在與同段1080、1080-1、1081地號土地合併規劃利用，此觀其在原審提出之原判決附圖一至三方案所示擬取得位置，即足明瞭，惟上訴人已就該土地及其上339建號建物提起分割共有物訴訟（見本院卷第72頁原法院103年度訴字第4號判決），嗣於法院裁判變價分割後成為該土地建物單獨所有人（本院第242頁上訴人書狀），應無再擴大其使用面積至附圖一、二所示編號丙部分之必要，是以本院審酌1088地號土地之性質、使用情形等情，認1088地號土地全部分歸黃文章、陳文津取得、維持共有，可避免土地細分，有利於整體經濟效用，亦已兼顧兩造利益之均衡，應屬妥適。

四、關於價金補償部分：㈠按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。

又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院八十五年台上字第二六七六號判例意旨參照）。

又不動產分割，以原物分配暨金錢補償時，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；

於辦理共有物分割登記時，一併登記。

民法第824條之1第4、5項分別定有明文。

準此，法院為多筆土地裁判分割時，就各筆土地分別為原物分割，並命金錢補償時，應就各筆土地之金錢補償分別諭知，以明法定抵押權所擔保債權之範圍，於辦理共有物分割登記時一併登記，不得就各筆土地之金錢補償互為扣抵後，諭知部分共有人應給付他共有人之金額，最高法院101年度台上字第815號判決要旨可參。

㈡系爭1087地號土地全部由被上訴人黃文章取得，1088地號土地由被上訴人2人取得並保持共有，被上訴人應以金錢補償上訴人。

關於系爭二筆土地之合理價格，經原審法院囑託正心不動產估價師聯合事務所鑑定結果，為每坪11萬4,000元（即每平方公尺34,485元），有正心不動產估價師聯合事務所以102年9月26日(102 )正估字第0000000號函（原審卷第120頁）檢送之不動產估價報告書正本乙份可參。

上訴人具狀指摘：⑴前開鑑定價格與同段1085地號土地相差五、六倍，係刻意挑選位於彎曲巷弄內之不鄰計畫道路土地，難以與系爭土地實際價值相提併論；

⑵鑑定機關漏未考量被上訴人2人就鄰近之同段1085地號長期有交換使用及合併利用情形，忽略渠2人實際利用同段1085地號進出之事實；

⑶比較標的一即民權路87巷5號房地，乃被上訴人黃文章之配偶（亦為其原審訴訟代理人）吳照真所有；

比較標的三之面積誤載，導致換算後每坪單價減少；

鑑定報告第14頁已列舉數筆民權路商業建地，每坪單價各44、49、50萬元，卻未將之列為比較標的，導致鑑定結論與市場行情不符等語（本院卷第62頁）。

經本院將上訴人所指疑義，函請正心不動產估價師聯合事務所說明，該所以103年5月22日(103)正般估字第1030501號函逐一函復（本院卷第104頁），略謂：⑴比較標的僅能就相同臨路條件加以選取並調整修正，不宜比照正華山路之買賣行情；

⑵上訴人所質疑比較標的一（即被上訴人黃文章之配偶吳照真所有民權路87巷5號房地部分）係本案訴訟前之1、2年已成交之之案例，該成交案例並無依不動產估價技術規則第23條應不予採用情形，且向當事人及四鄰查核價格，亦合於同規則第4條規定；

⑶估價報告之價格種類為一般之「正常價格」，與鄰地合併為前提之「限定價格」，及假定親人間交換使用之「特定價格」有別。

並以原鑑定報告因比較標的三之面積確有誤植，是以鑑定結果應更正為每坪12萬6,000元（即每平方公尺38,1155元），並隨函檢附更正後之不動產估價報告書正本乙份供參。

嗣上訴人表明：鑑定機關應會同兩造、儘量由彰化的估價師事務所來鑑定、比較標的應排除吳照真所有上揭土地；

暨被上訴人表明：並不認為正心估價事務所的鑑定結果有何錯誤，因希望這件事趕快落幕，能接受排除吳照真所有房地作為比較標的，並完全委由鑑定機關本於其專業來估價等語（本院卷第111頁反面）。

本院酌量兩造已陳明同意排除吳照真所有民權路87巷5號房地作為比較標的，因而於上訴人陳報之三家鑑價機關中（本院卷第77頁），指定勤熙不動產估價師聯合事務所估價師重新鑑定，為求慎重，並會同兩造及鑑價機關於103年8月25日勘驗現場暨陳述意見（本院卷第131至134頁勘驗筆錄），經勤熙不動產估價師聯合事務所以104年4月30日勤熙字第0000000000號函（本院卷第151頁）檢送不動產估價報告書正本乙份供參。

該事務所於鑑定報告說明價格種類係就「正常價格」（買賣雙方依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值及「特定價格」（指具有市場性之不動產，基於特定條件行程下之價值），亦即加以評估系爭二筆土地，可經由同段1085地號土地上○○路000號建物內部通行達華山路之狀況下，所形成之特定價格，見估價報告書第5、6頁），且鑑定意見就估價方法之選定，以比較法進行評估，並已說明不宜採取收益法、土地開發分析法進行估價之理由（估價報告書第26頁），又循不動產估價技術規則第27條要求，選定3件比較標的（其成交價格為每坪125,986元、124,902元、128,055元，估價報告書第29至31頁），且說明比較標的之選取過程，復充分考量系爭土地與比較標的之個別宗地條件、道路條件、接近條件、環境條件及行政條件不同產生之價格差異，逐項進行分析及調整而得出鑑定結果。

兩造當事人間雖另有其他土地交易（估價報告書第17頁「表四」），惟：①其中同段1085地號土地直接臨華山路，可作店面使用，與系爭二筆土地位處蜿蜒曲折巷道內，截然不同，且被上訴人黃文章向上訴人買受該土地應有部分，買賣價格每坪約62萬8,552元（每平方公尺190,135元），尚有訴訟上和解息紛止爭之考量（見原審卷第144頁本院101年度上字第475號和解筆錄）；

②同段1080、1080-1、1081地號土地經法院變價分割（本院卷第72頁判決書），上訴人以每坪396,601元競標取得（見本院卷第108頁上訴人書狀、估價報告書第17頁「表四」編號2），同段1082地號之競標價格每坪584,262元（本院卷第239、242頁上訴人書狀），均涉及競標者日後規劃土地之主觀考量，上揭土地聯外情況亦與系爭二筆土地不直接臨路、通行方式蜿蜒曲折之情形，難以比擬；

又上揭土地交易價格，除明顯高於比較標的每坪125,986元、124,902元、128,055元，亦高於鑑價機關訪查之同一供需圈買賣交易價格（見估價報告書第16頁），系爭估價報告書認屬特殊交易情事，不予考量（見估價報告書第17頁末二行），應屬有據，鑑定結果認系爭土地正常價格為每坪13萬1,000元、特定價格為每坪17萬4,000元，應屬客觀可採。

被上訴人黃文章及陳文津表明願依估價報告書，以較高之「特定價格」每坪17萬4,000元為補償，自無不當。

上訴人於1087、1088地號土地之應有部分21分之5、232分之33，換算面積依序為6.05坪、2.50坪（計算式：84×5/21×0.3025、84×33/232×0.3025），以每坪17.4萬元計算，總價依序105萬2,700元、43萬5,000元（見估價報告書附件一），是應由黃文章就其分得1087地號土地全部部分，補償吳榮煌105萬2,700元，暨由被上訴人黃文章、陳文津就其1088地號土地部分，依序補償吳榮煌24萬4,824元、190,176元（計算式：435000×112/199、435000×87/199）。

五、綜上所述，本院審酌兩造意願、利害關係、共有物使用狀況等一切因素，認分割方法及兩造互為補償金額如主文第二、三項所示。

而本件原物分割及金錢補償，二者共同構成裁判分割之內容，屬同一分割方法之整體內容（最高法院100年度台上字第1055號判決意旨參照），本件原審法院就系爭土地所定分割方案，固非無見，惟既因補償金額無可維持，其分割方法經本院調整，上訴論旨，指其分割方法不當，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判，如主文第二、三項所示。

六、兩造其餘攻繫防禦方法及舉證，經核與判決基礎之認定及判決結果無影響，不另一一論列。

七、據上論結，本件上訴人之上訴，為有理由，依民事訴訟法第463條、第450條、第78條、第85條第1項但書、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 11 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜
法 官 林慧貞
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳振海
中 華 民 國 104 年 11 月 11 日

附表一、兩造應有部分
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│編│共有人│彰化縣彰化市民權│彰化縣彰化市民權段1088地│
│號│ 姓名 │段1087地號      │號                      │
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│01│黃文章│21分之16        │29分之14（232分之112）  │
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│02│吳榮煌│21分之5         │232分之33               │
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│03│陳文津│0               │8分之3（232分之87）     │
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附表二、訴訟費用負擔比例
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│編號│共有人姓名        │訴訟費用負擔比例              │
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│01  │黃文章            │10000分之6479                 │
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│02  │吳榮煌            │10000分之1989                 │
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│03  │陳文津            │10000分之1532                 │
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