臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,上,274,20150226,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第274號
上 訴 人 莊 明 學
張 民 義
共 同
訴訟代理人 江 銘 栗 律師
被 上訴 人 楊 耀 池
訴訟代理人 楊 瓊 蘭
呂 緯 武 律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國103年4月8日台灣彰化地方法院102年度訴字第870號第1審判決，提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於104年2月3日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

被上訴人追加之訴駁回。

第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由兩造各自負擔（上訴人部分連帶負擔）。

事實及理由

一、被上訴人於原審請求上訴人連帶給付租金新台幣(下同）190萬元及其利息。

嗣於民國104年1月30日具狀追加請求上訴人連帶給付103年1月1日及103年7月1日依同一租賃及連帶保證關係應繳之第2、3 期租金合計380萬元及其利息，核係擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款之規定，毋庸得他造同意，先予說明。

二、被上訴人主張：上訴人莊明學於102 年5月3日邀上訴人張民義為連帶保證人，向伊承租坐落彰化縣○○鎮○○段00○00○00地號土地，及同段89建號、門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段000巷00弄00號廠房（含廠內機器設備，廠房坐落同段00、00地號），租賃期限自同年7月1日起至111年6月30日止共9年，約定前5年租金每年380萬元，第6年起每年400萬元，每半年給付租金1次，並於102年5月3日簽訂租賃契約書（以下稱系爭租約）。

伊於訂約當日即將全部租賃物（含機器設備）交付莊明學自行整理及管領使用。

惟莊明學自102年7月1日起即未依約支付第1期租金190萬元，迄103年7月1日止，共欠繳3期租金合計570萬元，張民義為連帶保證人，應與莊明學負連帶給付責任等情，依租賃及連帶保證之法律關係，求為命上訴人連帶給付570萬元，及其中190萬元自起訴狀繕本送達最後一名上訴人翌日起，其中380萬元自103年7月2日起，均至清償日止，按年息百分之５計算利息之判決，就其中190萬元本息部分並願供擔保宣告假執行。

三、上訴人則以：被上訴人並未將廠房及機器設備等全部租賃物交付承租人莊明學，僅係將廠房交給莊明學先行整修，而莊明學於整修時移動部分機器，此由系爭租約所附明細並無機器設備點交清單，被上訴人亦無法提出機器設備逐台測試可否正常運轉之相關資料及移交清單甚明。

被上訴人甚至仍住居於該廠房內，自不得請求給付租金。

況兩造已於102年6月29日達成終止系爭租約之協議，被上訴人同意莊明學僅須將廠房回復原狀即可，有證人廖○炳、李○春之證言及當日會談之錄音光碟及其譯文可證。

至於系爭租約第7條第4款僅約定租約期限未屆滿前解約，須於6 個月前告知，如有違反者，依同租約第6條第2款約定，莊明學應給付被上訴人150 萬元，並非必須給付6 個月租金，被上訴人請求連帶給付租金為無理由等語，資為抗辯。

四、原審判命上訴人應連帶給付被上訴人190萬元及自102年10月20日起至清償日止之法定利息，並分別酌定擔保金額准予宣告假執行及免為假執行。

上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明及對於被上訴人追加之訴之答辯聲明：⑴原判決廢棄；

⑵上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

⑶被上訴人追加之訴駁回。

被上訴人答辯聲明及追加訴之聲明：㈠上訴駁回。

㈡上訴人應再連帶給付被上訴人380 萬元及自103年7月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

五、被上訴人主張其將前揭土地、廠房及廠內機器設備租與上訴人莊明學，雙方於102年5月3日簽訂系爭租約，租期自同年7月1日起至111年6月30日止，前5年租金每年380萬元，第6年起每年400萬元，每半給付租金1次，上訴人張民義為連帶保證人；

於簽約後，被上訴人隨即將廠房交給莊明學自行整理，莊明學已將廠房大門、圍牆、鐵捲門、對講機等拆除（但雙方對於廠房及機器等租賃物是否全部交付有爭執），並移動部分機器及切斷滅菌爐管線等事實，有所提租賃契約書影本及照片（原審卷第5 ～18頁、第53～74頁）為證。

證人廖○炳（即系爭租約之介紹人）於原審亦具結證述：「從5月1日至6 月底這段空窗期不算租金，機器廠房可以動的先動，先讓被告（即莊明學）使用廠房。」

等語（原審卷第47頁），復為上訴人自認，此部分事實堪信為真實。

六、租賃物未全部交付？被上訴人主張其於簽訂系爭租約之同日，即將全部租賃物（含廠房及廠內機器設備）交付莊明學自行整理及管領使用，上訴人否認此情，辯稱：被上訴人僅係同意莊明學整修廠房，莊明學因趕工整修廠房而先行移動部分機器，並未完全點交廠房及機器，被上訴人仍住在該廠房等語。

查被上訴人於簽訂租賃契約後，即將廠房交給莊明學自行整理，莊明學已將廠房大門、圍牆、鐵捲門、對講機等拆除，並移動部分機器及切斷滅菌爐管線等情，廖○炳證亦稱：5、6月份這段空窗期不算租金，機器廠房可以動的先動，先讓莊明學使用廠房等詞，均如前述，證人李○春並證述：伊為莊明學整修廠房之現場監工，102年5月22日以後3、4天左右開始動工等語（本院卷第55、56頁）。

上訴人莊明學亦陳稱自102年5月起即開始整理租賃物，並稱承認被上訴人就機器設備有當場試車四台，廠房水電工程也都更新了等語（原審卷第39頁背面）。

再依被上訴人所提李○春申請三大有線電視之帳單影本（本院卷第68頁），足見被上訴人主張受僱於莊明學之現場監工李○春，在受僱期間係住於前開廠房無誤。

綜此客觀事實，足認被上訴人已將廠房及廠內機器設備等全部租賃物交付莊明學管領使用，否則其如何整理廠房、移動或剪斷機器設備？如非欲將機器設備交付莊明學，何須於簽約當場試車？監工李○春又如何能住居其中？證人廖○炳於兩造簽約時並不在場，其另證稱：伊知道這個行業一定要點交，莊明學說沒有點交，伊不知道有無點交等語（原審卷第47頁背面），可知其對於雙方有無點交租賃物事宜，係得知於莊明學，並非親自見聞，不足執為不利於被上訴人之認定。

又系爭租約未附機器設備或廠房辦公室等物品清單及移交資料，係雙方漏未檢附及未逐項點交並製作相關記錄所致，僅屬交付租賃物書面證據欠缺之問題，不足據以否認廠房及機器設備已現實交付上訴人莊明學占有管領之事實。

而證人李○春證述其間被上訴人仍住居於工廠辦公室二樓內，因5、6月份整修廠房期間不計算租期及租金，亦不影響被上訴人將廠房及機器設備交付莊明學之事實。

上訴人抗辯租賃物未全部交付，被上訴人僅將廠房交給莊明學先行整理，機器設備及辦公室等尚未點交云云，並不可採。

七、系爭租約是否已合意終止？1.上訴人抗辯兩造已於租約始期前之102年6月29日達成終止系爭租約之協議，被上訴人同意僅須將廠房回復原狀即可，毋須給付租金等情，並聲請訊問證人廖○炳、李○春及提出錄音光碟暨其譯文為證。

被上訴人否認之，陳稱：此為上訴人單方之意思，不能拘束伊，兩造並無期前終止租約之合意。

而證人廖○炳之證言，雙方僅係談論回復原狀，對於如何終止租約、如何賠償及給付租金等重要事項均未談及，不能以證人之主觀臆測認定事實。

上訴人擅自拆除廠房大門、圍牆及毀損廠內機器設備，伊豈有可能在未回復原狀或賠償完畢前，與上訴人合意終止租約或同意租約終止。

上訴人所提錄音光碟，是否經過剪接或刪減，其形式之真正令人質疑，且係以隱瞞在場之人竊錄取得，參酌台灣高等法院90年（誤載為91年）度訴字第139 號判決之相同法理，應認為不具證據能力予以排除。

況該錄音譯文有關楊姓男子部分，並非被上訴人，其內容亦無關於終止租約之情事，廖○炳在原審更證稱當時雙方沒有說要終止租約的意思。

至於伊同意上訴人進行修復，係為使上訴人達成合意終止租約之前提條件完成後，雙方始談及如何終止租約。

再者，依系爭租約第7條第4款約定，上訴人欲終止租約，亦符合提前6 個月告知，且經伊同意之要件，方能發生終止租約之效力等詞。

2.經查，上訴人莊明學曾於102年6月29日，在系爭租約之廠房內，向被上訴人表明不想租了，要恢復原狀，被上訴人說沒有意見，但拆掉的部分要恢復原狀，當時有莊明學、張民義、廖○炳及另外一個人（即李○春）在場，廖○炳有說如果不租，莊明學應將移位或修改廠房大門的部分恢復原狀，被上訴人說這樣可以，當天沒有談到租金或押租金如何處理，彼此也都講的很愉快，沒有爭論，廖○炳還說如果莊明學恢復原狀讓被上訴人不滿意的話，再打電話給伊等情，業經廖○炳於原審及本院準備程序時具結證述甚明（原審卷46、47頁、本院卷第76～79頁）。

證人李○春於本院準備程序時亦具結證稱：伊為莊明學整修所承租廠房的現場監工，102年5月22日以後3、4天左右開始動工；

102年6月底兩造在談不要承租的事情時他有在場，莊明學因大陸的技術股比較多，好像不划算，所以不要跟被上訴人租，被上訴人答應說可以，只要把工廠復原即可，當時沒有談到租金如何計算，因承租的時間還沒開始，被上訴人住在工廠辦公室二樓，事後實際上也開始復原，但機器復原還要估價，沒有辦法作，最後因被上訴人不喜歡大門的作法，才阻止施工等語（本院卷第55～57頁）。

而上訴人於102年6月29日向被上訴人表明不租之相關對話內容，復有其所提當時之錄音光碟及其譯文（本院卷第26～34頁）可參，就其中如上訴人103 年12月23日民事準備書狀㈡所摘錄之重點對話（本院卷第71、72頁），經本院受命法官於準備程序當庭播放錄音光碟並核對譯文結果，除光碟25分31秒以下關於「楊 想沒辦法只好這樣，我是要你想清楚」、27分15秒以下有關「楊 阿我那些機械向你們這樣變卦…」不甚清楚外，其餘對話內容與譯文相符，證人廖○炳亦證述確為當時交談內容，譯文「莊」、「楊」、「廖」部分，依序為莊明學、被上訴人楊耀池、廖○炳之聲音無誤（本院卷第77頁背面、78頁）。

綜此可知，上訴人莊明學確實曾於102年6月29日至系爭租約之廠房，向被上訴人表明不租及回復原狀，被上訴人當時表示同意無訛。

其法律上意義，係上訴人莊明學在租賃期限未屆滿前，經被上訴人之同意提前終止租約。

上訴人主張兩造已於102年6月29日達成終止系爭租契之合意，洵非無據。

3.證人廖○炳於原審時同時證稱：伊沒有聽到要終止租約，雙方沒有說要終止租約的意思，當時沒有談到要終止或解約，只說要恢復原狀，莊明學說恢復原狀，被上訴人說沒有意見，伊的理解是雙方終止租約的意思，因為一方說不租了，一方說要恢復原狀等詞（原審卷第47頁），核係指雙方於對話時，未直接使用「終止租約」或「解約」之用語而言，此對照前揭2.所述廖○炳證言甚明，故而證稱其所理解雙方的意思為終止租約（此部分涉及證人廖○炳個人之意見或判斷，雖與本院認定結果相同，但本院並非以其意見及判斷為認定事實依據），不能以辭害意，認為上訴人莊明學並未表明終止租約，被上訴人亦未同意終止租約。

再觀被上訴人在前開錄音光碟時間32分至32分38秒間之對話，上訴人莊明學：「光是那一個沒有附帶任何東西，我們也是要緊，叫他要緊規劃下去，…，ㄚ你就看這些流程方面我都幫你歸位，好，大門先不講，我趕快安排，這也要緊，說真的，這天氣方面，人不能主張」；

廖○炳：「阿楊先生你如果不滿意你再打電話給我一下啦，我再盯他」；

被上訴人接著表示：「搞到這樣了，不然怎麼辦」；

廖○炳：「阿對你比較不好意思」；

莊明學：「阿春你現場要復原你也要過來幫忙，幫忙監工」；

李○春答：「好」；

廖○炳：「遇到這些，我真的，我自己都在減場了，我還在那個」；

莊明學：「這樣我要緊聯絡了」、「楊董，你對我不錯，但真的不好意思」；

被上訴人即表示：「你就把他試好，趕快處理起來」等情（本院卷第34頁、第72頁）益明。

至於有關「楊 想沒辦法只好這樣，我是要你想清楚」、27分15秒以下有關「楊 阿我那些機械向你們這樣變卦…」等不甚清楚之對話，並非關鍵內容，無礙於相關事實之認定。

證人李○春亦證稱：事後已開始復原，最後因被上訴人不喜歡廠房大門的復原作法，才阻止施工等情，被上訴人確實有同意上訴人莊明學提前終止系爭租約及回復原狀，否則莊明學豈有可能開始進行復原。

4.至於前開錄音光碟係在隱瞞被上訴人及廖○炳之情形下錄音取得，固為上訴人不爭執。

惟談話錄音內容如非隱私性之對話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要及手段方法之社會相當性考量，自應承認其證據能力（最高法院94年度台上字第2001號判決可供參考）。

前開兩造與廖○炳之談話錄音，其內容係關於莊明學不租及恢復原狀之對談，尚無牽涉被上訴人或他人隱私可言，對談內容亦無誘導或誤引他方為虛偽陳述之危險性，且係基於證據保全所必要，而其手段及方法復無違反比例之情形，自應承認其證據能力。

另契約合意終止，係契約雙方當事人，依合意訂立契約，使原有契約之效力向後歸於無效，以當事人相互表示意思一致，契約即為成立（民法第153條第1項）。

故僅須一方表明終止契約，而他方表示同意，即足成立，其他終止後雙方如何結算、賠償或回復原狀，為終止租約後之法律效果，並非契約必要之點，即使當時未具體詳細為約定，除有特別情事外，不足以影響當事人終止契約意思表示之合致。

被上訴人同意上訴人莊明學提前終止租約時，雙方即成立合意終止租約之契約。

至於被上訴人表示須將廠房回復原狀，為一般租賃關係消滅後承租人通常應負之債務，不能認為其同意終止租約之意思表示，附有回復原狀之前提要件或停止條件。

被上訴人否認前開錄音光碟之真正，並謂該談話錄音係隱瞞在場人情形下竊錄取得，不具證據能力，且證人廖○炳、李○春之證言及該錄音光碟、譯文內容，可知雙方僅係談論回復原狀，均未談及租約如何終止、賠償暨給付租金等重要事項，不足證明其同意終止租約，委無可採。

5.按系爭租約第7條第4款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬解約或是否續租時，須經對方之同意且提前六個月告知對方。」

為系爭租約有關終止權保留之約定，為民法第453條所許。

此所謂租賃期限未滿之「解約」或「是否續租」，係提前結束租賃關係，為一般人慣稱之提前終止租賃契約之意，在法律上為租約之終止，而非租約之解除。

所稱提前6 個月告知，參酌民法第453條關於定期租約之終止，仍應依同法第450條第3項規定先期通知之規定，除另有特別約定外，在擬終止租約之一方告知「解約」及他方表示同意時，如雙方未具體表明租約終止生效日期者，應解為於他方同意租約終止後租期滿6 個月之翌日發生租約終止之效力，非謂終止租約未提前6個月告知或未表明6個月後生效者，即使經同他方同意，亦不生租約終止之效力，以兼顧雙方權益。

至於租約第6條第2款有關承租人（乙方）於契約期限內解約，應付出租人（甲方）150 萬元違約處罰之約定，僅於承租人提前終止租約適用，與第7條第4款係規範雙方當事人提前解約或是否續租者情形及要件均不同，不因有承租人提前終止租約有違約罰則之約定，即當然解為承租人終止租約時毋須先期通知，僅須支付違約罰款。

本件上訴人莊明學於102年6月29日，經被上訴人之同意提前終止租約，雙方達成終止租約之合意，已如前述。

因雙方於合意終止租約時，未具體表明租約終止之生效日期，依系爭租約第7條第4款之約定，應認為租期滿6個月之翌日（即103年1月1日）為系爭租約終止生效日。

至於租約終止後，莊明學負回復廠房及機器設備原狀並返還租賃物，乃係雙方關於合意終止租約後，有關法律效果即承租人莊明學應負義務之約定，並非契約合意終止之停止條件或前提要件。

被上訴人主張莊明學未提前6 個月告知，不符約定要件，而且迄未回復原狀，不生終止效力，尚非可採。

而上訴人雖抗辯兩造達成終止租約合意時，被上訴人僅表示回復原狀即可，毋庸給付租金云云。

惟當時兩造並未談及租金如何給付問題，業據證人廖○炳及李○春證述如前，上訴人所提前揭錄音光碟及譯文，亦無關於租約終止後租金如何支付等對話內容，當時被上訴人同意莊明學提前終止租約，但未免除租約終止生效前莊明學應給付之租金債務，甚為顯然。

而莊明學其後於回復廠房原狀時，與被上訴人意見不同，致未完成，係另一問題，其仍應支付終止契約生效前之租金。

上訴人此部分所辯，尚屬無據。

故經兩造合意終止系爭租約後，莊明學仍應給付租約終止生效日前 6個月租金190萬元， 被上訴人請求莊明學及連帶保證人張民義連帶給付租金 190萬元及自起訴狀繕本送達最後一名上訴人之翌日即102年10月20日起至清償日止之法定利息，自屬正當。

此後則雙方租賃關係消滅，被上訴人猶請求103年1月1日、103年7月1日到期之第 2、3期租金共380萬元及其利息，則為無理由。

八、綜上所述，兩造已於102年6月29日達成租約終止之合意，但未具體約定租約終止之生效日期，依系爭租約第7條第4款關於提前6個月告知解約之意旨，應認為自103年1月1日起發生終止之效力，在租約終止生效前6個月之租金190萬元，上訴人莊明學仍有全額支付之義務，上訴人張民義為連帶保證人，應負連帶給付責任。

被上訴人本於租賃及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付190萬元及自102年10月20日（即起訴狀繕本送達最後一名上訴人之翌日）起至清償日止，按年息百分之５計算之利息，洵屬正當，應予准許。

其於本院追加請求上訴人再連帶給付租約終止生效後第2、3期之租金共380萬元及自103年7月2日起之法定利息，則於法有違，應不予准許。

原判決以兩造並無合意終止租約為由，判命上訴人連帶給付租金190 萬元本息，理由雖有不當，但結果並無不合。

上訴意旨，指摘該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，不贅詞論列，附此敘明。

據上論結，上訴人之上訴及被上訴人追加之訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 施慶鴻
法 官 陳瑞水

以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官卓佳儀

中 華 民 國 104 年 3 月 2 日