臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,上,532,20150818,2

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第532號
上 訴 人 宋仲儒
訴訟代理人 李慶松律師
王文聖律師
上 一 人
複 代理人 張浚泓律師
上 訴 人 宋丁煌
訴訟代理人 王文聖律師
複 代理人 張浚泓律師
上 訴 人 宋永騰（原名宋仲昌）
訴訟代理人 詹仕沂律師
複 代理人 江政峰律師
陳昀婕
被 上 訴人 林聖力
訴訟代理人 朱從龍律師
複 代理人 魏光玄律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年9月29日臺灣臺中地方法院103年度訴字第121號第一審判決提起上訴，本院於104年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。

事實及理由

一、被上訴人以：㈠上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○於民國（下同）102年8月下旬授權上訴人宋仲儒與被上訴人簽訂土地買賣協議書（下稱系爭協議書），約定由被上訴人以新臺幣（下同）72,057,500元，向上訴人等及訴外人宋○○購買系爭坐落臺中市○○○段00000○000○000地號3筆土地（下稱系爭000-0、000、000地號土地，合稱系爭土地），被上訴人並當場交付面額300萬元受款人為上訴人宋永騰、面額200萬元受款人為上訴人宋仲儒之現金支票共2紙予上訴人宋仲儒作為定金；

上訴人宋永騰並自承已於102年9月2日收受上訴人宋仲儒轉交之前述受款人宋永騰之支票。

系爭土地買賣係由上訴人等委託代書張○○向被上訴人提出買賣要約，上訴人宋仲儒自始至今均親口保證其確經全部所有權人授與代理權。

因被上訴人宋仲儒就系爭土地有奢侈稅問題，故提出以合建分售方式出售系爭土地，此均為上訴人賣方所提出之要約與條件；

被上訴人均秉持誠意及善意與上訴人協商買賣，並依上訴人要求支付定金。

詎上訴人宋永騰明知其已與被上訴人簽訂系爭協議書，竟違約另以更高價格（證人傅○○證稱每坪45萬元，較系爭協議書所約定之41萬元為高），將其已出賣予被上訴人之系爭000地號土地應有部分部分2分之1，出售予訴外人傅○○、傅沂本，並於102年9月9日完成移轉登記，且否認曾授權宋仲儒出售土地（但未對宋仲儒提出刑事偽造文書追訴)，造成被上訴人重大損失，自屬惡意違反系爭協議書之約定，依系爭協議書第18條約定，上訴人等自應加倍返還定金予被上訴人。

㈡被上訴人、證人曹○○、賴○○與上訴人宋仲儒於102年8月24日，商談系爭土地買賣事宜時，上訴人宋仲儒即表示其於出門前已與其大哥宋○○討論系爭買賣，並表示欲先將系爭協議書帶回給上訴人宋永騰檢視，故決議於102年8月30日簽約。

嗣雙方於102年8月30日簽訂系爭協議書時，上訴人宋仲儒亦攜帶包含上訴人宋永騰在內之所有出賣人之身分證及印章到場，被上訴人遂依約交付前述合計500萬元之定金支票2張予上訴人宋仲儒，並由宋仲儒於102年9月2日將其中一張轉交予宋永騰，其等嗣雖因宋永騰違約，而未提示前述定金支票，惟不影響上訴人等已於102年8月30日收受訂金之事實。

被上訴人購買系爭土地本欲建造大樓，須3筆土地一起購買，現已無法達成，依兩造系爭協議書第16條明定，賣方四人任一人違約，即視為全部違約，應連帶對被上訴人負違約與賠償之全部責任；

故上訴人宋永騰既已違約，上訴人等自應依系爭協議書第18條約定，連帶加倍返還定金即1,000萬元予被上訴人；

惟上訴人宋仲儒已將500萬元定金支票2紙退還被上訴人，故被上訴人僅訴請上訴人等連帶給付500萬元。

又上訴人宋仲儒代理上訴人宋永騰簽立系爭協議書，係有權代理或表見代理。

系爭協議書第18條之約定顯係買賣雙方就簽立買賣契約相關違約行為之特別明確規定，故本件糾紛之情形，自不適用系爭協議書第14條之規定。

㈢合建分售契約業經上訴人宋仲儒與被上訴人詳細討論，並將重要之約定載明於系爭協議書上，系爭協議書第15條並約定，另訂之合建分售合約，若內容與系爭協議書相異時，以系爭協議書為準，雙方顯已有簽訂合建分售契約及受法律拘束之合意。

且依系爭協議書內容及證人曹○○之證詞，證明上訴人宋仲儒已同意並保證簽訂合建分售契約。

合建分售契約係上訴人宋仲儒所要求的交易方式，被上訴人僅被動配合，且宋仲儒亦已親口承諾於102年9月11日前簽定正式買賣契約及合建分售契約（系爭協議書第18條），並收受500萬元訂金。

嗣上訴人宋永騰違約，宋仲儒則自102年8月30日簽約起至原審判決時止，從未爭執合建分售契約之內容，亦從未表示不願簽定合建分售契約，足證上訴人於本院方爭執合建分售契約並未成就，附條件之買賣預約並未生效等語，僅係卸責之詞，自不足採。

㈣由證人吳○○之證詞可知，上訴人宋永騰與宋仲儒間確實有共同出售土地，及雙方皆可去找買主之協議，此與宋仲儒與宋永騰間102年7月19日、20日、同年8月10日、16日、17日簡訊對話紀錄（原審卷第93頁至第98頁）相符，足證宋永騰催促宋仲儒盡快出賣系爭土地，且於103年9月2日以前明確授權宋仲儒尋找買家並出售土地。

再者，連證人吳○○都知拿印章、身分證去作土地鑑界之真實目的即為出賣系爭土地；

上訴人宋永騰自無不知之理，其辯稱交付身分證僅授權土地鑑界，自不足採。

又上訴人宋仲儒所委任之代書即證人張○○業已調閱土地謄本，查明產權及權利人之真正，上訴人宋仲儒並證稱渠等確有授權出售之真意；

且證人張○○為上訴人宋家之舊識，曾為其家族處理不動產相關交易事宜，其所為並無違法之疑慮，自不影響被上訴人合法權益。

㈤系爭土地買賣，係應上訴人宋仲儒之要求，而以合建分售方式達成買賣系爭土地之目的，係在法令規定下節省奢侈稅，並非脫法。

況法律並無禁止宋仲儒出售系爭土地，即無所謂「達成該強行法規所禁止之相同效果之行為」，自非屬脫法行為。

再者，以合建分售契約免除稅賦之方式係上訴人之意思，且為坊間常用之合法節稅方式。

縱退萬步言，日後認為此節稅方式非屬妥適，亦僅生國稅局追繳奢侈稅之效果，與系爭土地買賣契約之效力無涉。

再者，本件交易行為係以外在合建分售方式，隱藏兩造買賣系爭土地之法律行為，且被上訴人與上訴人宋仲儒間確實有買賣系爭土地之真意，此為兩造所不爭執。

本件顯與民法第87條第1項之規定有別，上訴人之主張通謀虛偽意思表示及脫法行為，自不足採。

㈥被上訴人承買系爭土地，並約定合建分售之興建計畫，此於兩造間簽訂之系爭協議書即已明定；

且被上訴人為辦理系爭土地之興建，業已投入大量之人力、時間進行設計及籌備，亦已完成整地等相關先期作業，更支付高達500萬元之定金，惟被上訴人耗費如此眾多資源、成本，卻因上訴人宋永騰為求高利，背信毀約，惡意違反系爭土地買賣協議書，致被上訴人受有上述所有努力、支出皆付之一炬之損害。

且因系爭土地係上訴人等所共有，上訴人中之一人無法履約過戶，被上訴人將無法進行興建計畫，系爭土地買賣協議書之目的無法達成，而已失其繼續履行之意義；

上訴人自應依系爭協議書第18條約定，除返還系爭500萬元定金支票外，再賠償500萬元及其法定遲延利息，上訴人請求酌減賠償金額，尚無理由。

㈦答辯聲明：駁回上訴。

二、上訴人則以：㈠上訴人宋仲儒、宋丁煌部分：1.上訴人宋仲儒經上訴人宋丁煌、宋永騰、訴外人宋○○授權，而與被上訴人簽訂系爭協議書，被上訴人並當場交付現金支票2紙作為定金。

依系爭協議書第14條之反面解釋，兩造於系爭土地尚未進入營建過程之階段，因尚未發生損害，雙方均得不附理由解除契約。

上訴人宋仲儒於102年9月5日，系爭土地尚未進入營建過程之階段前，得知上訴人宋永騰反悔不出售系爭土地中之其應有部分時，即電話通知兩造之仲介人張○○代書，請其轉知被上訴人，並轉達欲退還所收支票，然被上訴人拒絕收回，嗣於9月23日系爭土地複鑑時，其亦當面向被上訴人表示上訴人宋永騰已無意出售土地，此應屬解除契約之意思表示。

準此，其於102年9月5日或至遲於102年9月23日既已向被上訴人為合法解除契約之意思表示，並於102年10月28日以存證信函將上開總計500萬元之支票2紙退還予被上訴人，並經被上訴人收受。

被上訴人依系爭協議書第18條約定，主張上訴人違約，應加倍返還定金，自屬無據。

2.系爭協議書第18條固有約定「甲乙雙方約定102年9月11日前正式簽定買賣契約，甲方（指被上訴人）如有違約，定金由乙方（即上訴人等人）沒收以充作甲方之違約金；

倘乙方違約，乙方應加倍返還定金予甲方」，惟系爭協議書第5條亦約定：「乙方宋仲儒所有之台中市○○區○○○段000地號持分二分之一部份，乙方宋仲儒同意與甲方依合建分售方式處理，並於簽訂正式買賣時與甲方簽立合建分售契約…乙方宋仲儒持有土地部分，將來直接過戶予大樓承購戶」，可知上訴人與被上訴人定立系爭協議書，目的係以「合建分售」之方式出售予他人，且系爭土地未約定先登記於被上訴人，並於興建完竣後，再登記予買受人，且該「合建分售」契約，並非系爭協議書所約定之預定本契約，足見若欲簽定系爭協議書所約定之「本契約」，必須上訴人宋仲儒與被上訴人簽立本契約之同時與被上訴人同時簽立「合建分售」契約。

依證人張○○及曹○○之證詞可知，本件買賣預約係屬附有停止條件，並於條件成就時，始生效力，而本件所附之停止條件（即合建分售契約）並未成就，故被上訴人自不得請求加倍返還定金。

3.依證人張○○、曹○○之證詞可知，兩造間真正成立之契約乃土地買賣契約，然若依上述土地買賣方式，上訴人即需依法繳交奢侈稅，相對的被上訴人即需以更高價金購得系爭土地，因此雙方通謀虛偽意思表示及以脫法行為之方式，而於簽立系爭協議書時為第5條約定。

又系爭協議書第15條規定，土地買賣協議書約定若與合建契約書條款有相異時，同意以本約為主（即土地買賣協議書），而「合建分售契約書」第1條、第4條、第5條；

第6條、第8條、第18條第3項，確均與系爭協議書不同，並互相矛盾，足證兩造係以脫法行為訂立系爭協議書，依民法第87條第1項規定，系爭協議書即屬當然自始無效，被上訴人自不得依該無效之系爭協議書請求上訴人給付違約金。

4.系爭定金為買賣協議成立前交付之定金，用以擔保買賣協議之成立，縱具有「立約定金」之性質，然依系爭協議書第14條之約定，設若上訴人違約，系爭定金則作為不履行之擔保，故亦具有「違約定金」之性質。

又依系爭協議書第2條約定，系爭定金充為買賣價金之一部，則倘具違約定金性質之系爭定金過高，與被上訴人所受損害顯不成比例時，應認上訴人交付過高金額，將非屬違約定金，而係價金之「一部先付」，基於公平原則，上訴人僅須就符合相當比例，被上訴人受有損害部分負賠償之責。

本件定金500萬元，達約定總價額72,057,500元百分之7；

自上訴人宋仲儒於102年8月30日收受系爭定金，至其於同年10月28日以存證信函退還系爭定金支票，期間未逾2個月，堪認因上訴人違約未簽訂買賣契約，致被上訴人因系爭協議書無法繼續履行而所受之損害，應極為有限，衡諸事理，其至多應僅受有500萬元之利息損失，被上訴人訴請上訴人連帶賠償5,000,000元，亦屬過高，應核減至適當金額。

5.上訴聲明：(1)原判決不利於上訴人部分廢棄。

(2)上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡上訴人宋永騰部分：1.被上訴人因信賴宋仲儒為高階警官，認其所言應有相當公信力，且本件尚得再經張代書進一步確認，而誤信宋永騰有授權宋仲儒辦理買賣土地之事實。

依證人吳○○、傅○○、張○○證述內容，可知系爭土地買賣協議自始即未有任何當事人與宋永騰接洽，被上訴人等均係單憑宋仲儒片面保證，而認宋永騰授權予宋仲儒買賣土地；

又宋永騰固透過吳○○轉交宋仲儒支票，但因宋仲儒事前及事後均並未告知其「買賣對象」、「交易條件」及「付款方式」等具體細節，致其於當日即已明確拒絕為此交易，是上開交付支票行為並不能證明宋永騰有授權締約。

且宋永騰已將支票退還予宋仲儒，並再明確對宋仲儒表示未來其等將各自買賣自己所有之土地持分。

是本件宋仲儒為宋永騰出賣土地之代理行為，要屬事前未取得本人授權、事後亦未取得本人同意之無權代理行為；

宋永騰自始亦未有足使第三人誤信其授權宋仲儒簽約之行為外觀，亦毋須負擔表見代理之責任。

宋仲儒於原審之證述相互矛盾、悖於事實、違反常情，顯非事實。

而證人張○○為專業代書，逕依宋仲儒片面之詞，認定宋永騰已授權宋仲儒；

放任宋仲儒自行於「應使本人親自簽章」之授權書上簽名蓋章，而未要求其提出其他足以證明宋永騰本人授權意思之文件，足見證人張○○於辦理本件土地買賣之過程中，未善盡其法定查證義務，而有業務上之疏失。

宋永騰自始未曾審閱系爭土地買賣協議書，若課以其無從預見之契約賠償責任，已與誠信原則及公平正義相互扞格。

2.由上訴人宋永騰與宋仲儒於102年7、8月間之簡訊對話記錄可知，102年7、8月間，宋永騰固有意出售自己持分，然關於土地交易之對象、交易條件等，宋永騰與宋仲儒兩人之間尚明顯存有歧見，兩人並未議定，顯見宋永騰尚未特別授權宋仲儒逕自與第三人簽立買賣契約；

該簡訊對話，與系爭土地買賣全然無涉。

系爭協議書雖附有上訴人名義之授權書；

惟其授權人欄「宋永騰」之簽名、用印均係宋仲儒無權代行，而非上訴人親為，此業經證人張○○證述，亦為上訴人宋仲儒所不否認。

該授權書頁末「授權人」簽章欄處，已明確記載須「親自簽章」，此為民法第166條所定「契約當事人約定其契約須用之一定方式」，該方式既未完成，則依據前開法律規定及實務見解意旨，系爭協議書之契約自應推定其不存在（不成立）。

退步言之，縱系爭協議書真係上訴人親簽，惟系爭授權書「授權事項」載明：「授權人因故不克親自前往辦理上開不動產之買賣、產權移轉等事宜，特全權委任被授權人代理下列事宜…」，授權期間更留有空白，未為具體約定；

足見前開授權模式仍屬民法第534條之概括授權，而非一般買賣不動產之特別授權。

被上訴人及上訴人宋仲儒既未具體舉證證明宋永騰確有特別授權宋仲儒代為買賣土地之事實，可見宋仲儒自始即未取得上訴人之特別授權，其代理上訴人宋永騰買賣系爭土地之不動產之行為，自屬無權代理，上訴人毋須就宋仲儒無權代理行為所致之損害負擔任何責任。

3.系爭土地買賣簽約時，宋仲儒固向被上訴人等宣稱其獲有全部所有人之授權，然觀宋仲儒所提出之系爭授權書，其上授權人欄位乃宋仲儒擅自代為簽名蓋章，並非上訴人親簽，故該授權書本身自不能作為表見代理之論據。

縱宋仲儒持有宋永騰之身分證影本、印章、更改姓名之戶籍謄本等資料，惟因張○○代書已明確表示簽立土地買賣協議書，須備妥身分證正本、印鑑章及印鑑證明，故此尚不足為宋永騰授權予宋仲儒之表見外觀。

況且，宋永騰從未與被上訴人見過面，亦未在被上訴人等面前表示業已授權宋仲儒處理系爭土地買賣事宜，甚至連辦理系爭土地買賣事宜之張○○代書亦自始未曾與宋永騰聯繫，確認出賣土地之真意，足證宋永騰自始從未以自己之行為，表示將本件土地買賣簽約之代理權授與宋仲儒，故宋永騰毋須負擔表見代理之責。

4.綜上，系爭土地個別所有人（宋○○、宋丁煌、上訴人宋永騰）究有無授權宋仲儒代理本件買賣之簽約，自應依各自分別論之，不得以宋仲儒與其他所有人有兄弟關係（惟宋丁煌係宋仲儒之父親），且宋○○、宋丁煌對於宋仲儒之代理行為未有異議或其他爭執為由，遽謂上訴人宋永騰因便宜行事而委由宋仲儒逕行簽署授權書。

且依系爭協議書第11條之約定，顯見被上訴人在簽約前，已可預見宋仲儒可能未獲有其他土地所有人之簽約授權，否則當不會與宋仲儒特別約定上開保證條款。

又系爭協議書所列承買人（甲方）及出賣人（乙方）等資料之下方，固載有「上宋丁煌及宋○○之代理人：宋仲儒」等語，然卻獨缺「上訴人宋永騰授權予宋仲儒」之代理意旨。

顯見宋丁煌、宋○○二人之授權已無問題，而上訴人宋永騰仍未授權，故系爭協議書有上開文字記載。

5.上訴人宋永騰之土地持分僅佔約273.5平方公尺，換算約為83坪，不同買主間之差價4萬元（45萬元-41萬元），上訴人宋永騰賣予訴外人傅○○僅可多賣332萬元，衡諸交易常情，自無為多賺得332萬元而寧可負擔500萬元違約金之理由與動機。

顯見上訴人宋永騰自始未曾授權宋仲儒買賣系爭土地持分，亦不知有系爭土地買賣協議書存在，否則豈有為小失大之可能？故上訴人宋永騰交付身分證影本等資料，實與本件買賣簽約之授權無關，宋仲儒確未獲得上訴人宋永騰關於本件買賣簽約之特別授權，亦無表見代理情事。

宋仲儒逕自代簽授權書、代簽買賣契約，其行為自屬無權代理，且既經上訴人宋永騰否認，依民法第170條第1項規定，系爭土地買賣契約對於上訴人宋永騰自不生效力；

且依民法第169條但書之規定，上訴人宋永騰亦無須負表見代理之責任。

6.上訴聲明：(1)原判決廢棄。

(2)被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。

（3）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。

三、爭點整理：㈠兩造不爭執事項：1.系爭000-0地號土地為上訴人宋丁煌所有、系爭000地號土地為上訴人宋永騰、宋仲儒共有，應有部分各2分之1，系爭000地號土地為訴外人宋○○所有。

上訴人宋仲儒於102年8月30日以上訴人3人及訴外人宋○○之名義與被上訴人簽訂系爭協議書，約定由被上訴人以72,057,500元對價，向上訴人3人及訴外人宋○○購買系爭土地，被上訴人並當場交付：(1)面額200萬元，受款人為上訴人為宋仲儒、票號GT0000000號；

(2)面額300萬元、受款人為上訴人為宋永騰、票號GT0000000號之支票2紙予上訴人宋仲儒作為定金。

2.系爭協議書第16條約定：「乙方（即上訴人等與宋○○）等4人任1人如有違約，即視為乙方全部違約，乙方4人應連帶對甲方負起違約與賠償之全部責任」；

第18條約定：「甲（即被上訴人）乙雙方應於102年9月11日前，簽立正式買賣契約，並約定甲方如有違約，定金由乙方沒收以充作甲方之違約金；

倘乙方違約，乙方應加倍返還定金予甲方」。

3.上訴人宋仲儒於102年10月28日以南投中山街郵局第126號存證信函退還系爭支票予被上訴人。

㈡兩造爭執事項：1.上訴人宋仲儒所為代理行為，是否為有權代理，或有表見代理之情形？2.被上訴人依系爭協議書第16條、第18條之約定，請求上訴人等應連帶給付被上訴人500萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，有無理由？

四、本院得心證之理由：被上訴人主張上訴人宋仲儒於102年8月30日以自己名義及上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○代理人名義，與被上訴人簽訂系爭協議書，約定由被上訴人以72,057,500元對價，購買宋丁煌所有系爭000-0地號土地、上訴人宋永騰、宋仲儒共有系爭000地號土地（應有部分各2分之1），訴外人宋○○所有系爭000地號土地；

並經被上訴人當場交付金額合計500萬元之定金支票2紙予上訴人宋仲儒；

嗣上訴人宋永騰於102年9月9日將其所有系爭000地號土地應有部分2分之1出售予訴外人傅○○、傅沂本，並於102年9月26日完成所有權移轉登記（原審卷第28頁）；

上訴人宋仲儒再於102年10月28日以存證信函將前述定金支票退還予被上訴人等節，業據其提出系爭協議書（含附件系爭授權書）、支票、土地登記第二類謄本等影本為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實；

上訴人雖以前詞置辯，惟查：㈠系爭協議書係由上訴人宋仲儒以自己名義及上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○代理人名義，與被上訴人所簽訂；

上訴人均未否認系爭協議書及授權書上之上訴人印文為真正。

且系爭授權書（原審卷第24頁）之上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○之簽名及印文，均係上訴人宋仲儒經上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○之授權而代為簽名及加蓋印文；

上訴人宋仲儒並於102年8月30日，攜帶上訴人宋永騰之身分證影本、印章、更改姓名之戶籍謄本正本，上訴人宋丁煌之身分證正本、印章、印鑑證明，訴外人宋○○之身分證正本、印章到場，簽訂系爭協議書，業經宋仲儒以證人身分於原審具結證述明確（原審卷第86頁背面），核與證人曹○○（原審卷第110頁背面、第111頁）、證人即地政士張○○（本院卷第128頁、第129頁）證述情節大致相符，自堪採信。

（證人張○○證稱上訴人宋仲儒提出上訴人宋永騰身分證正本，宋仲儒則證稱諆提出宋永騰身分證影本；

此點二名證人之證言有所不同，其餘則相符）；

足見宋仲儒稱其確經上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○授與代理權，應屬可信。

㈡依上訴人宋永騰（原名宋仲昌）與上訴人宋仲儒間之下列簡訊內容：⑴宋永騰102年7月19日簡訊：「老弟，地的價格談的如何，因為又過了一個禮拜，內心很急，好不容易找到一位好的買主，你又一直猶豫內心很難過，既然你不賣那我的部份就賣你，算幫我個忙…請盡快處理…」。

⑵宋仲儒102年7月20日簡訊：「下禮拜我去大陸八月七日回台，回來後就開始處理」，⑶宋仲儒102年8月10日簡訊：「剛回來事情很多，我會儘快回復你」⑷宋仲儒102年8月16日簡訊：「現在賣我要繳奢侈稅將近400萬元，實在無法接受！至少等明年四月少繳一些，我再考慮。

也請你體諒。」

⑸宋永騰102年8月17日簡訊：「老弟，你的答案讓我很失望…既然你不想賣那我的部分賣給你，讓你等增值，我不想等」⑹宋仲儒102年8月17日簡訊：「…你如果不願體諒，看你是自己找買主，還是我去幫你找買主買你的部分…」⑺宋仲儒102年9月6日簡訊：「不管什麼原因讓你改變心意，希望你冷靜仔細的再想一次！一旦我把這次協議退回就沒得重來…」⑻宋永騰102年9月11日簡訊：「地我不賣了…相關費用包含鑑界、整地、代書等再最後合總攤吧！」（原審卷第93頁至98頁、第103頁、第104頁）可知上訴人宋永騰比上訴人宋仲儒更急於出售土地，其於102年9月6日以前即已將系爭定金支票退還上訴人宋仲儒，並知悉上訴人宋仲儒代理其出售土地應有部分，惟其於102年9月11簡訊日僅向上訴人宋仲儒表示其不賣土地，卻從未表示或指稱上訴人宋仲儒無權代理。

再者，系爭000地號土地為上訴人宋仲儒與宋永騰所共有，向地政機關聲請鑑界時，僅需由其中一人聲請即可（依地籍測量實施規則205條第1項第6款規定，僅共有土地協議分割或合併時，需由共有人全體申請，且合併或標示分割時，得由共有人依土地法第34條之1規定申請。

至於其餘情形，均可由共有人中之任何一人聲請），故系爭000地號土地聲請鑑界時，自可由上訴人宋仲儒單獨聲請即可，無庸上訴人宋永騰委請上訴人宋仲儒代理聲請。

又聲請鑑界需提出土地複丈申請書、所有權狀影本或土地登記簿謄本、申請人身分證明（身分證或戶口名簿影本），而上訴人宋永騰交付予上訴人宋仲儒之文件為身分證影本、印章、更改姓名之戶籍謄本正本，並無所有權狀影本或土地登記簿謄本，故難認上訴人宋永騰交付前述文件資料予上訴人宋仲儒係為聲請測量鑑界，而應認確係上訴人宋永騰為授權上訴人宋仲儒代理其出售系爭000地號土地應有部分2分之1，而予以交付。

㈢按代理係指代理人於代理權限內，以本人（被代理人）名義向第三人為意思表示或由第三人受意思表示，其效力直接歸屬於本人之行為，此觀民法第103條之規定自明。

本件上訴人宋永騰因急於出售其所有之土地應有部分，而交付其身分證影本、印章、更改姓名之戶籍謄本正本，授權上訴人宋仲儒代理其出售系爭000地號土地應有部分2分之1，並經上訴人宋仲儒依據上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○之授權，在系爭授權書及系爭協議書上代理其等簽名及加蓋印章，而將系爭土地出售予被上訴人，自屬有權代理。

系爭協議書業經上訴人宋仲儒以自己及其他出賣人代理人名義，與被上訴人意思表示一致，而合意訂立，且無法律所定無效或得撤銷之事由，自應認系爭協議書已成立且生效。

上訴人宋永騰既授權上訴人宋仲儒出售其土地應有部分，顯係就特定事項而為特別授權，而非就一切事項之概括授權，故宋仲儒既為宋永騰之代理人，自得於代理權限內，以宋永騰名義簽立系爭授權書及系爭協議書，並將宋永騰所有之土地應有部分予以出售，代理人宋仲儒並不需告知上訴人宋永騰關於買賣對象、交易條件、付款方式等契約內容，亦無需於授權後訂約前再行徵求本人宋永騰之同意，即得於代理權限內為之。

又上訴人宋永騰確授權予上訴人宋仲儒代理出售其土地應有部分，宋仲儒因而在系爭授權書及系爭協議書上代理簽名及加蓋其印文，均屬代理權範圍內之代理行為，且其印文為真正，自應認係合法代理。

雖系爭授權書末段記載「茲『證明』上列授權書事項確經授權人之同意並親自簽字蓋章，屬實無訛」，惟該文字並非約定「未經授權人親自簽字蓋章，本授權書即屬無效」，可見系爭授權書上之上訴人宋永騰簽名及蓋章，係上訴人宋仲儒依授權而代理為之，僅此事實與前述證明文字有所不同，應依事實認定，而其代理權之授予仍屬合法有效，並不生影響。

至於系爭授權書未記載授權期間，應認其授權並無期限之限制，並非無效。

上訴人宋永騰抗辯上訴人宋仲儒未經授權而擅自代理其出售土地，即屬無據。

㈣按法律行為附停止條件者，係指該法律行為效力之發生，繫於客觀的不確定之將來事實而言。

系爭協議書第5條約定，上訴人宋仲儒同意就其所有之系爭000地號土地應有部分2分之1，與被上訴人依合建分售方式處理，並於簽訂正式買賣契約書時，與被上訴人簽立合建分售契約，上訴人宋仲儒所有之土地應有部分將來直接過戶予大樓承購戶；

並於第15條約定，另訂之合建分售契約如其內容與系爭協議書相異時，以系爭協議書為準。

依前述第5條及第15條之約定，均未以合建分售契約之成立或生效為系爭協議書生效之條件，故上訴人宋仲儒等抗辯系爭協議書因合建分售契約未成立生效，致停止條件未成就，而未發生效力，自無理由。

又系爭協議書第5條之約定，確經上訴人宋仲儒與被上訴人意思表示合致而簽立，簽立之目的係為上訴人宋仲儒解決奢侈稅問題；

系爭協議書第2條已約定被上訴人就系爭土地買賣應給付之總價，而奢侈稅之納稅義務人為出賣人即上訴人宋仲儒，故系爭協議書第5條自係為上訴人宋仲儒之利益而約定；

該約定既僅係為解決上訴人宋仲儒奢侈稅問題，上訴人宋仲儒與被上訴人均同意，土地應有部分嗣將來房屋建築完成後，直接由上訴人宋仲儒名義移轉登記予購買房屋之承購戶，當事人之真意即為此，就系爭不動產之買賣，自難認上訴人宋仲儒與被上訴人間有通謀虛偽意思表示或脫法行為，上訴人宋仲儒等據此主張系爭協議書無效，亦無理由。

㈤系爭協議書第11條約定：「乙方宋仲儒保證乙方宋永騰、宋○○及宋丁煌等三人確有特別授權乙方宋仲儒得全權處分本協議標的物之一切買賣事宜（包括但不限於簽訂買賣契約、收取訂金及買賣各期款），否則乙方宋仲儒願對甲方負擔一切法律上之責任。」

此係關於代理人即上訴人宋仲儒責任之約定，尚不得據此認定被上訴人在簽約前，已可預見宋仲儒可能未獲有其他土地所有人之授權；

上訴人宋永騰此部分之抗辯，亦不足採。

㈥系爭協議書第14條約定：「本案進入營建過程中，甲乙雙方均不得終止…如乙方（即出賣人上訴人等及訴外人宋○○）違約時，乙方應將已收之買賣款項（含訂金）加倍追還予甲方（即被上訴人）以作為懲罰性違約金，並賠償…」，依其文義可知，此條約定係為加重系爭土地經被上訴人開工營建後之違約賠償責任，而非排除系爭協議書第18條之約定；

否則自無雙方業已為第14條約定後，復另為第18條關於未簽定買賣契約違約責任之記載。

從而，系爭協議書第14條與第18條應係就不同事項之各別約定，上訴人抗辯系爭土地未進入營建過程，故被上訴人不得依前述第18條約定請求加倍返還訂金，顯屬曲解契約文義，而無理由。

至於系爭協議書當事人欄最末記載「上宋丁煌及宋○○之代理人：宋仲儒」，漏載本人「宋永騰」一節，業據草擬系爭協議書之地政士張○○證稱，其以電腦複製、貼上之方式製作系爭協議書，因遺漏轉貼宋永騰之姓名，致有所疏漏（本院卷第128頁背面），故難據此認定上訴人宋永騰未授權上訴人宋仲儒；

上訴人宋永騰此部分之抗辯，亦屬無據。

㈦上訴人宋仲儒經上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○授予代理權，而於102年8月30日以自己名義及上訴人宋丁煌、宋永騰及訴外人宋○○之代理人名義，與被上訴人簽訂系爭協議書，並為自己，及依據上訴人宋永騰等人之授權，代理上訴人宋永騰等人，收受前述金額合計500萬元之訂金支票二張，自即發生收受訂金之效力；

縱上訴人等嗣後未提示該二張訂金支票，且於於102年10月28日以存證信函將系爭支票退還被上訴人，均不影響上訴人等已依據系爭協議書收受定金之事實。

又，該協議書第16條約定：「乙方等四人任一人如有違約，即視為乙方全部違約，乙方四人應連帶對甲方負起違約與賠償之全部責任」；

第18條約定：「甲乙雙方約定於102年9月11日前正式簽定買賣契約，甲方如有違約，訂金由乙方沒收以充做甲方之違約金；

倘乙方違約，乙方應加倍返還訂金予甲方」。

乙方之上訴人宋永騰既於系爭協議書訂約後之102年9月9日將其所有系爭000地號土地應有部分2分之1出售予訴外人，並於102年9月26日完成所有權移轉登記，致系爭協議書之雙方未能於102年9月11日前正式簽定買賣契約；

是應認系爭協議書之出賣人四人中之一人即上訴人宋永騰確有違約情事，且致系爭買賣發生嗣後給付不能之情事，依系爭協議書第16條及第18條之約定，上訴人三人與訴外人宋○○自應加倍返還訂金，惟上訴人宋仲儒業將前述定金支票返還被上訴人，被上訴人訴請上訴人等給付其餘之500萬元賠償，自屬有據。

㈧系爭協議書所約定之系爭三筆土地買賣總價金為72,057,500元，定金500萬元，占總價金0.069％；

被上訴人為購買系爭土地需進行評估、聲請測量鑑界、進行開發等事宜，此與一般土地交易自無不合；

另被上訴人於簽訂系爭協議書後仍繼續進行開發事宜，亦經證人曹○○於原審證述明確（原審卷第111頁）；

而系爭協議書係上訴人宋仲儒委任地政士張○○所草擬，亦經證人張○○供述無誤（本院卷第128頁），可見系爭協議書約定定金為500萬元，出賣人違約時應加倍返還定金，均應經上訴人審慎考量，除顯有違反公平原則等情事外，基於契約自由之原則，自應予以尊重。

經審酌前述定金占總價金之百分比、被上訴人因系爭協議書之簽立所付出之心力，上訴人違約後被上訴人可能喪失之合理期待利益等一切情狀，應認系爭協議第18條所約定之加倍返還定金，並無過高或過當。

從而，上訴人請求予以酌減，尚無理由。

㈨綜上所述，被上訴人依據系爭協議書第16條及第18條約定，訴請上訴人等三人除退還系爭定金支票外，尚應連帶給付被上訴人500萬元及其法定遲延利息，自屬有據，應予准許。

原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合；

上訴意旨求予廢棄改判，尚無理由，其上訴應予駁回。

㈩本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 劉長宜
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 吳宗玲

中 華 民 國 104 年 8 月 18 日