臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,上,77,20140527,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上字第77號
上 訴 人 黃源淵
訴訟代理人 蘇文俊律師
被 上訴人 巫永煌
陳羿文
共 同
訴訟代理人 阮春龍律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國102年12月10日臺灣南投地方法院101年度訴字第460號第一審判決提起上訴，本院於103年5月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：

(一)重測前南投縣埔里鎮○○段000000地號土地，面積5386平方公尺（下稱系爭土地，嗣經分割重測後，編為南投縣埔里鎮○○段000地號、781地號），為被上訴人巫永煌所有；

被上訴人巫永煌於民國（下同）74年1月1日就該土地中之面積2260平方公尺部分（下稱系爭承租耕地）與上訴人成立三七五耕地租約。

被上訴人巫永煌於租賃期間出售系爭土地，於99年7月1日以台中法院郵局第0000號存證信函通知上訴人，系爭土地業以新台幣（下同）500萬元出售予「陳先生」，並詢問上訴人是否行使優先承買權。

然上訴人不知該出售對象是否係土地上另位租佃權人陳春蓮之子陳永來先生，且對於此價額是否包含三七五佃農補償金、優先承買之土地範圍為何、土地增值稅負擔是否應由買方負擔等買賣內容，被上訴人巫永煌未盡其通知義務，上訴人自無法依同樣條件為優先購買之表示。

且系爭土地出售予不相關之被上訴人陳羿文，與前函所稱買家「陳先生」不相符，該函文內容不實，不符耕地三七五減租條例第15條規定。

故被上訴人巫永煌與被上訴人陳羿文間之買賣契約，依土地法第107條第1項準用土地法第104條第2項，不能對抗上訴人之優先承買權。

(二)上訴人收到前述第0000號存證信函後，即依法於15日內之99年7月15日以台中健行路郵局第000號存證信函表示願意協商了解相關土地買賣事宜，上訴人未放棄行使優先承買權。

於99年7月間至101年2月15日前，上訴人至訴外人陳建源代書處協商時，均再再表明承買系爭土地之意願，上訴人確有合法行使優先承買權。

但訴外人陳建源均僅提及佃農補償金50萬元，未提及系爭買賣條件，顯無賣給上訴人之意。

況於101年2月15日，陳建源約訴外人陳永來、黃昭來（上訴人之妻）〔詳本院卷第33、34頁上訴理由狀；

惟查上訴人之配偶為李昭明，並於本院103年3月28日準備程序中到庭作證，此部分可能係筆誤〕、黃秋燕，及被上訴人陳羿文商談，當日始表明買賣價金包含補償金共為723.5萬元，當場黃昭來即表明會於三日內回覆陳建源；

詎料，黃昭來於101年2月17日電話聯繫陳建源表明願以723.5萬元承購系爭土地後，陳建源於2月17日至29日均無回應，而29日黃昭來終於聯繫到陳建源，陳建源卻陳稱已經將土地出售予「陳永來」。

上訴人事後查詢始知系爭土地移轉登記日期為101年3月9日，可認被上訴人等漠視上訴人之優先承買權，上訴人何來放棄優先承買權之謂。

(三)依被上訴人間買賣契約流程，被上訴人巫永煌於收受上訴人寄發之存證信函前，竟於99年7月10日收受被上訴人陳羿文之買賣價金30萬元，上訴人與訴外人陳建源協商時，被上訴人均未參與，避不見面；

且被上訴人陳羿文所提出之支票影本亦不足證明確係支付買賣價金，且其等所述繳付價金時程亦與其先前提出之不動產買賣契約書不符，自難認被上訴人間之買賣系爭土地價金確為500萬元。

被上訴人此種行徑漠視上訴人之優先承買權；

被上訴人巫永煌逕將系爭土地賣予被上訴人陳羿文，上訴人自得主張耕地三七五減租條例第15條具物權效力之優先承買權。

(四)上訴人承租範圍雖不足農業發展條例第16條所定之0.25公頃，惟優先承買權係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以發揮土地之利用價值，本案應准許部分耕地承租人得主張全部土地之優先承買權。

因此，被上訴人二人間係以系爭土地全部面積5,386平方公尺，成立買賣契約，上訴人自可本於耕地承租人地位，請求依被上訴人二人間買賣契約之同一條件承買系爭土地全部。

為此先位聲明：1.原判決廢棄；

2.被上訴人巫永煌與陳羿文應就系爭757、781地號土地，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；

3.被上訴人巫永煌應按其與被上訴人陳羿文間之買賣契約同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，並將系爭757、781地號土地所有權全部移轉登記予上訴人。

(五)縱認上訴人就系爭土地之全部，並無優先承買權，惟按修正前之農業發展條例第30條及土地法第30條固規定耕地禁止分割或不得移轉共有，惟現行農業發展條例第16條，則對分割之面積限制大幅度降低，以0.25公頃(約七百多坪)作為耕地分割之限制；

土地法第30條為移轉共有之限制，俟農業發展條例修正後亦全部刪除，而原辦理強制執行事件應行注意事項第51項之相關規定，亦已於89年4月14日修訂時刪除，故目前法院拍賣農地已不再要求投標人應檢附自耕能力證明，並得移轉為共有。

故上訴人主張優先承買其承租範圍之應有部分，面積雖未達0.25公頃，然因未涉及分割農地，自不受前開規定與實務見解之拘束，應認上訴人就系爭租賃耕地占系爭土地比例相對應之「應有部分2693分之1130」，具有優先承買權，而得與被上訴人巫永煌成立共有關係；

為此備位聲明：1.原判決廢棄；

2.被上訴人巫永煌、陳羿文應就系爭757、781地號土地，以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；

3.被上訴人巫永煌應按其與被上訴人陳羿文間之買賣契約同一條件，與上訴人訂立書面買賣契約，並將前項土地應有部分2693分之1130移轉登記予上訴人。

二、被上訴人則抗辯：

(一)被上訴人巫永煌曾以存證信函通知上訴人，系爭土地業以價金500萬元出售，並請上訴人表示是否行使優先承買權，即已踐行耕地三七五減租條例第15條所定通知承租人之義務。

嗣上訴人於99年7月15日以台中健行路郵局第379號存證信函回覆表示「…希望私下協商」等語，足見上訴人並未確答願以500萬元承買，且承租人依法並無協商之權，且該存證信函亦無上訴人所稱其要進一步瞭解土地價金是否包含三七五減租佃農補償金等節，足證上訴人當時並無行使優先承買權之意。

被上訴人巫永煌再於99年7月21日以台中法院郵局第1875號存證信函，請上訴人儘速回覆是否主張優先承買，如逾期限視同放棄，然仍未獲上訴人書面確答優先購買之意思表示，則上訴人既未於期限內行使優先承買權，上訴人嗣後已不可主張對該土地有優先承買權。

(二)上訴人承租面積僅0.226公頃，未達0.25公頃，依農業發展條例第16條規定，不得分割，亦不得主張優先承買權而分割。

況耕地承租人僅於其承租之耕地範圍，主張優先承買權，上訴人主張就系爭土地全部有優先承買權，亦無理由。

(三)上訴人之妻曾代上訴人協商，但每次均表示希望地主提高補償金或降價，從未表示要以500萬元承買，故被上訴人巫永煌業將系爭土地出售與被上訴人陳羿文，並經所有權移轉登記，上訴人於多年後始主張優先承買權，自無理由。

並聲明：上訴駁回。

三、爭點整理：

(一)兩造不爭執事項：1.重測前南投縣埔里鎮○○段000000地號土地（面積5,384.01平方公尺）為被上訴人巫永煌所有，被上訴人巫永煌於74年1月1日與上訴人間訂立三七五耕地租約，將系爭土地內之面積2,260平方公尺部分土地，出租予上訴人耕作，每6年續約1次，續約登記租期自92年1月1日至97年12月31日（原審卷一第54頁），最近一次登記租約期間自98年1月1日起至103年12月31日止（本院卷第105頁）。

2.被上訴人巫永煌於99年6月28日與被上訴人陳羿文簽訂不動產買賣契約書，將前述1008-1地號土地全部出售予被上訴人陳羿文（原審卷一第126、127頁）。

3.上訴人與被上訴人巫永煌之存證信函往來： (1)被上訴人巫永煌於99年7月1日以台中法院郵局第0000號存證信函通知上訴人：「1008-1地號土地壹筆，業於民國99年6月28日出售予陳先生，買賣價金為新臺幣伍佰萬元…特以此函證信函（按「函證信函」應係「存證信函」之誤載）通知台端…並請台端於收到此信函後之十五日內以書面回覆，倘台端在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄優先承受權…」，上訴人於99年7月5日收受（由其母賴秋霞代收，原審卷一第70頁）。

(2)上訴人於99年7月15日以台中健行路郵局第000號存證信函函覆被上訴人巫永煌：「有關台端所提…1008-1地號內田地出售案，本人耕作該田地已數十年…基於對此田地的深厚情感有佳…依相關法律回復，希望私下協商。」

(3)被上訴人巫永煌再於99年7月21日以台中法院郵局第0000號存證信函表示：「…台端未就本人所有…1008-1地號土地出售乙案是否主張優先承買權做出明確之答覆。

懇請台端於本信函送達後儘速回覆是否主張優先承買權，如逾期限則視同拋棄。

台端要求就三七五租約部分，希望私下協商…為此本人委任陳建源代書（電話…）協助協商之事宜…」，上訴人於99年7月下旬收受該函（原審卷一回執66、70頁）4.系爭1008-1地號土地嗣於100年8月9日分割出同段1008-30地號；

分割後，1008-1地號土地面積為2,503.86平方公尺、1008-30地號土地面積為2,880.15平方公尺（原審卷一第160至164頁）。

地籍圖重測後前述土地經編為南投縣埔里鎮○○段000地號、781地號，並於101年11月16日完成地籍圖重測登記。

5.被上訴人巫永煌於101年3月9日將前述757地號、781地號土地所有權移轉登記予被上訴人陳羿文。

6.原審囑託南投縣埔里地政事務所測量，上訴人實際租賃面積如該所102年8月9日土地複丈成果圖編號Ａ所示面積1362.76平方公尺、編號Ｃ所示面積846.93平方公尺，合計面積2209.69平方公尺。

(二)兩造爭執要點：被上訴人請求判決如前述先、備位聲明，有無理由？

四、本院得心證之理由：兩造如前述三(一)兩造不爭執事項之主張及抗辯，業據提出南投縣埔里鎮三七五耕地租約登記簿、存證信函、不動產買賣契約書、土地登記第一類、第二類謄本、支票等影本附卷可證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。

兩造爭執被上訴人巫永煌是否已依耕地三七五減租條例第15條通知上訴人行使優先承買權，及上訴人是否已行使優先承買權，經查：

(一)耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄，耕地三七五減租條例第15條第1項定有明文。

此所謂應將「出賣條件」以書面通知承租人，依民法第345條第2項規定，「出賣條件」應係指標的物及其價金。

被上訴人巫永煌與陳羿文於99年6月28日訂立系爭土地之不動產買賣契約書，由被上訴人巫永煌將系爭土地全部，以500萬元對價出售予被上訴人陳羿文，並約定三七五租約之佃農補償金由買方（即被上訴人陳羿文）負擔，另一名佃農陳春連去世，其繼承人尚未辦理三七五租約繼承，買方（即被上訴人陳羿文）亦同意由其自行處理，賣方不負一切法律責任（原審卷一第93、94頁）。

被上訴人巫永煌隨即於99年7月1日以前述存證信函通知上訴人，內容如前述三(一)3(1)所示，該存證信函既將買賣標的物即「1008-1地號土地壹筆」及「買賣價金為新臺幣伍佰萬元」均通知上訴人，並經上訴人之母賴秋霞於99年7月5日代收該函，自應認被上訴人巫永煌確將出賣條件以書面通知上訴人。

至於買受人究為何人與上訴人之優先承買權毫無關係，被上訴人自無通知之必要。

另依土地稅法第五條之規定，土地增值稅應由原所有權人即出賣人負擔，而系爭土地所有權之移轉，因符合土地稅法第39條之2規定，不課徵土地增值稅，亦有土地增值稅不課徵證明書附於原審卷第83頁可憑。

而佃農補償費係耕地三七五租約出租人終止租約，收回耕地時，應給予佃農之補償，亦即系爭耕地之買受人於取得耕地所有權，而繼受出租人地位後，為終止租約所需給付之代價（參酌耕地三七五減租條例第17條、第19條等規定），依法自應由買受人負擔，被上訴人間之買賣契約亦為相同之約定。

因此，本件被上訴人間買賣契約之價金確為500萬元，被上訴人巫永煌之前述存證信函既已通知買賣之標的物為系爭土地、價金為500萬元，即應認已合法通知上訴人以同一條件行使優先承買權；

至於前述存證信函雖未一併通知買受人姓名、土地增值稅及佃農補償費應由何人負擔等節，對其合法通知之效力，並不生影響。

(二)上訴人99年7月15日台中健行路郵局第000號存證信函，僅函覆被上訴人巫永煌「希望私下協商」，顯難認其已表示其行使優先承買權之意思。

被上訴人巫永煌再於99年7月21日以前述存證信函催告上訴人明確答覆是否行使優先承買權，希望私下協商部分則與被上訴人巫永煌之受任人陳建源代書（即地政士，下稱代書）連繫。

上訴人於收受前述2存證信函後，先後由其配偶即李昭明代為出面與陳建源代書洽談。

證人陳建源代書具結證稱：問：在處理兩造間耕地爭執過程中是否曾經幫忙過？答：有，一開始被上訴人巫永煌要訂約時有來找我，我是土地代書，我說耕地三七五租約要跟佃農做賠償金的協商，被上訴人巫永煌請我發存證信函給上訴人，發了兩次上訴人都沒有出面，只請他太太出面找我…兩次。

……問：發了存證信函，上訴人太太找你如何說？答：第一次就是99年7月1日發存證信函後，上訴人太太來找我，我告訴上訴人太太：巫永煌提出希望補償金為買賣價金的三成，上訴人太太提出要依照375租約，希望補償金為千分之375。

巫永煌沒有出面是請他兒子巫建輝講補償金的事情，這次沒有談成。

第二次就是99年7月21日發存證信函後，上訴人太太來找我，她堅持要千分之375的補償金，會談時只有我跟上訴人太太在談，但巫建輝有授權我以買賣價金的三分之一作為補償金，就是百分之33.3，這次也沒有談妥。

上訴人太太說要買她的部分，就是整筆土地的面積5000多平方公尺，她要買她承租的2000多平方公尺，並要求補償金從買賣價金中扣除掉。

巫永煌跟陳羿文簽約的買賣價金500多萬元，是買清的，就是補償金另外支付，不計入買賣價金裡面，就是出賣人要實拿500萬元，而且巫永煌是要賣整筆土地，從第二次會面後，大概隔了一、兩年都沒有上訴人太太的消息。

……上訴人訴代問：當初寫這計算式（按即上證一，附於本院卷第116頁）是上訴人表示要購買此筆土地所需的成本為多少，所以你才寫出來？答：此部分是我發存證信函後，大約兩、三年後才寫這張計算式，上訴人太太在兩、三年後才又出面跟我說補償金的事情，寫此份文書並不是說我要這個數字賣給誰，我只是大略計算給上訴人太太看，時間已經太久了，土地已經都買賣過戶了，上訴人太太才來找我寫此份文書。

過戶是我送件的，後續的手續我就沒有處理了，是當事人自己辦理過戶的。

此份文書是我送件之後才寫的。

上訴人訴代問：上訴人太太有跟你提過要買系爭土地？答：前兩次都沒有主張，隔了兩年的時間才主張要買整筆土地，問題是人家已經買賣過戶了。

上訴人訴代問：嗣後上訴人太太是否有向你表明要購買，但你卻告知上訴人太太買賣已經完成，沒有辦法購買？答：我跟上訴人太太有見過三次面，後來她跟我說要購買土地，但我已經送件，我本人認為時間已經拖兩年太久了，土地已經買賣過戶了，而後續我又沒有接受委任跟上訴人太太談土地得事情。

另證人即上訴人之配偶李昭明證稱：問：看了（被上訴人之存證信函）後有無去找土地代書陳建源？答：有，我們有回函給地主，我也有去找陳代書，我找了很多次，但確切次數忘了，陳代書跟我談補償金30萬元，我說我要購買土地，細節要協商，但陳代書都沒有跟我講細節，這樣沒有買賣條件，所以就沒有談成。

問：當初你有表示要買整筆土地，還是要買妳們承租的土地部分？答：這部分沒有講的很明確。

上訴人訴代問：上證一部分，此份文書有無看過？答：有，是陳代書寫的。

問：何時寫的？答：101年寫的。

問：陳代書為何寫此份文書？答：我問陳代書，如果我要買的話，要多少錢，陳代書才寫這份文書，包含稅金要30多萬元。

問：離妳們收到存證信函多久了？答：大約兩年後了。

……被上訴人訴代問：你去找陳代書幾次，你找陳代書時，存證信函有說土地要500萬元，你有無跟陳代書說要買那裡？答：不能買全部，我就買我的部分，沒有說多少錢。

被上訴人訴代問：既然存證信函已經講了500萬元整筆，為何不提說少錢要買？答：還有含補償另外佃農的價錢。

被上訴人訴代問：有無同意500萬元買全部嗎？答：因為還是不明確。

問：有無跟代書說要以500萬元買系爭土地？答：我沒有明確表示，因系爭土地有兩個佃農，我們只是其中的一個。

綜上，足見被上訴人巫永煌於99年7月1日第一次寄發存證信函給上訴人後，上訴人配偶李昭明與被上訴人巫永煌之受任人陳建源代書洽談佃農補償金事宜。

嗣於99年7月21第二次寄發存證信函後，上訴人配偶李昭明再找陳建源代書洽談佃農補償金及購買系爭土地中其承租部分，並表示須將佃農補償金自買賣價金中扣除，足見上訴人或其配偶並未表示以被上訴人間買賣契約之同一條件（即系爭土地買賣價金為500萬元，且佃農補償金由買方負擔或自行處理），行使優先承買權。

上訴人於收受被上訴人巫永煌前述二封通知其行使優先承買權之存證信函後，或被上訴人巫永煌之受任人陳建源代書詳細說明被上訴人間系爭土地買賣條件後，上訴人並未表示以同一條件優先承受系爭土地，更未於十五日內以書面表示以同一條件承受，依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，即視為上訴人放棄其優先承買權。

被上訴人巫永煌於被上訴人陳羿文給付買賣價金後，於101年3月9日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人陳羿文，於法自屬有據。

上訴人嗣於101年間再由其配偶李昭明，向陳建源代書查詢如要購買系爭土地之價金及佃農補償金等事宜，惟上訴人之優先承買權，如前所述，既經依法視為放棄，上訴人自無再予行使之餘地。

(三)綜上所述，上訴人就系爭土地之優先承買權，既視為放棄，上訴人卻仍依耕地三七五減租條例第15條，主張行使優先承買權，訴請塗銷被上訴人巫永煌與陳羿文間就系爭757、781地號土地之所有權移轉登記，及以被上訴人巫永煌與被上訴人陳羿文間之買賣契約同一條件，由被上訴人巫永煌與上訴人訂立書面買賣契約，並將系爭757、781地號土地所有權全部（先位聲明）或應有部分2693分之1130（備位聲明）移轉登記予上訴人，均無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，即屬無據，應予駁回。

(四)本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃峻隆
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 高麗玲

中 華 民 國 103 年 5 月 30 日