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臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第408號
上 訴 人 鄭金珍
訴訟代理人 盧世欽律師
被 上 訴人 楊文宗
訴訟代理人 楊瓊雅律師
上列當事人間請求撤銷買賣契約事件， 上訴人對於中華民國103年7月9日臺灣彰化地方法院103年度訴字第382號第一審判決提起上訴，本院於104年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠上訴人於民國（下同）102年12月7日與被上訴人訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○段000000號土地（下稱系爭土地）及其上彰化縣彰化市○○○段○○○○段000號門牌彰化縣彰化市○○路000巷00號建物（下稱系爭建物），上訴人並已支付第一期簽約款新台幣（下同）37萬元、第二期備證款37萬元，合計74萬元予被上訴人。
㈡兩造簽訂系爭買賣契約時，被上訴人僅告知上訴人水溝部分有重測界址糾紛未解，故系爭買賣契約第13條第1項以手寫約定：「已告知買方，本土地重測界址糾紛未解，由買方自己處理（水溝部分）」；
並協議由被上訴人申請鑑界，鑑界後確認水溝部分之界址後，再將土地交付予上訴人，申請鑑界費用由仲介公司負擔，故同條第3項載明：「申請鑑界，費用由仲介公司負擔」等語。
足證兩造於簽訂系爭買賣契約時，被上訴人僅告知上訴人水溝部分有重測界址糾紛未解，至於系爭土地其餘界址部份被上訴人並未告知有任何界址紛爭存在；
此由證人廖○○、謝○○於103年11月26日本院準備程序證述可證。
至於證人呂○○之證述內容則不實在。
㈢簽約後，上訴人因辦理鑑界程序，竟發現並經地政機關人員證實，系爭土地除後方水溝部分有重測界址糾紛未解外，其他與四周鄰地均存有土地重測界址爭議未解糾紛，且此糾紛存在業已長達數十年，致系爭土地根本無法辦理鑑界。
上開情形被上訴人顯係刻意隱瞞，且居間仲介之名揚國際土地開發有限公司（下稱名揚公司）亦從未告知上訴人。
衍生系爭土地之實際面積與系爭買賣契約書上土地標示之面積嚴重不符，足以影響上訴人於簽約前決定買受系爭房地與否之意願，為交易重大關聯之事實，故上訴人與被上訴人訂立系爭買賣契約時，顯係受被上訴人之詐欺，而為買受系爭不動產之意思表示。
依民法第92條第1項前段、第88條之規定，上訴人自得撤銷系爭買賣契約；
上訴人業於原審以起訴狀繕本送達，為撤銷系爭買賣契約之意思表示。
退步言，若被上訴人未隱瞞系爭土地四周存有重測界址糾紛，則上訴人若知上情，即不會購買系爭不動產；
為此，上訴人於原審亦以起訴狀繕本送達予被上訴人，而為撤銷系爭買賣契約之意思表示。
㈣系爭建物及土地登記謄本雖載有：「本地號因重測界址糾紛未解」、「本地號因重測界址爭議未解，暫以重測前面積計算其公告現值」，仍無礙認定被上訴人於兩造於簽訂系爭不動產買賣契約時，刻意隱瞞系爭土地除後方水溝部分有重測界址糾紛未解外，其他與四周鄰地均存有土地重測界址爭議未解之糾紛等事實。
至於系爭買賣契約第13條第2項固載明：「現況『交屋』，賣方不負修繕責任」等語。
惟上開約定係指房屋部分為現況交屋，因系爭房屋之現況屬老舊破損，原待被上訴人交屋後由上訴人整修，前揭約定並非就土地部分為現況交付。
㈤依彰化地政事務所104年2月11日彰地二字第0000000000號函文內容，顯見系爭土地糾紛在62年重測時即發生，且系爭土地與相鄰之同段00-00、00-00及00-000地號土地都存有界址糾紛。
同段00-00、00-00地號土地係位於系爭土地之西側，同段00-000地號土地則坐落系爭土地之南側，系爭土地與相鄰三筆土地之鄰地糾紛並非僅存於水溝部分（位於系爭土地西側部分，而尚有與南側相鄰土地界址之紛爭）。
顯見被上訴人於兩造簽訂系爭不動產買賣契約時，僅告知上訴人水溝部分有重測界址糾紛未解，至於系爭土地其餘界址部份被上訴人並未告知有任何界址紛爭存在之事實，甚為明確。
至於被上訴人於104年4月10日本院準備程序期日所稱：面積的增減只有一到三平方公尺之間，係引用彰化地政事務所前開函復文件之附件：「更正案件面積計算表」有關彰化市○○○段○○○○段00000○00000○000000地號土地所製作之計算表，根本與系爭土地無涉，亦與前開彰化地政事務所函文說明內容有違。
㈥上訴人依系爭買賣契約之約定，業已給付被上訴人74萬元，惟上訴人於原審業以起訴狀繕本之送達為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，故上訴人自得依民法第179條規定，請求被上訴人返還該74萬元價金。
㈦上訴聲明：1.原判決廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人74萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則抗辯略以：㈠系爭土地於62年間辦理地籍圖重測時，未能依規定完成重測程序，有關界址尚屬糾紛未決，此有彰化縣彰化地政事務所函可參，系爭買賣契約第13條其他特別約定事項欄，業已載明「已告知買方本土地重測界址糾紛未解，由買方自己處理」、「現況交屋」等語，可見被上訴人於出售系爭土地時，即將系爭土地有上開界址糾紛乙節告知上訴人，被上訴人並無施行詐術致使上訴人陷於錯誤而為意思表示之情事。
上訴人於簽約時亦早已知悉系爭土地界址糾紛未解，並無受騙或陷於錯誤可言。
㈢上訴人購屋前，除查看房屋現狀外，亦自認調取系爭建物與土地登記謄本，而系爭土地之登記謄本早已載明「本地號因重測界址糾紛未解」、「本地號因重測界址爭議未解，暫以重測前面積計算其公告現值」，此有系爭土地登記謄本在卷可稽，足見被上訴人並無隱瞞之情事。
且系爭土地登記謄本既為前述記載，上訴人購買前即可預知系爭土地之面積暫以重測前面積計算之情，應自行承擔其風險，況被上訴人亦已告知系爭土地因重測界址爭議未解，上訴人於交付74萬元後，始主張被上訴人未告知上訴人，導致系爭土地之實際面積與買賣契約書土地標示面積不符，實無足採。
上訴人主張依民法第88條、第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約，於法不合；
被上訴人受領上訴人所交付之74萬元，係本於兩造間之系爭買賣契約關係，上訴人依不當得利之法律關係請求被上訴人返還74萬元本息，顯無理由。
㈣上訴人提出102年12月5日與名揚公司簽訂之不動產買賣斡旋契約書第12條：特別約定事項記載「已告知土地重測界址糾紛未解，買方自己處理」等語，證明上訴人已知悉系爭土地重測界址糾紛未解，需由買方自己處理，並無特別指明係「水溝部分」。
兩造於102年12月7日簽訂系爭買賣契約時，買方即上訴人本人並不在場，其委由其胞姐鄭淑華代理出面簽約，當時在場人有買方即上訴人之代理人鄭○○、姐夫、買方仲介即證人廖○○、賣方即被上訴人、被上訴人之子楊玄光、東森房屋店長呂○○、代書謝○○等人。
簽約完成時系爭買賣契約第13條其他特別約定係載明「一、已告知買方本土地重測界址糾紛未解，由買方自己處理」，原本並無「（水溝部分）」之記載，故前面是複寫，後面加註（水溝部分）係手寫，此由代書謝○○於本院103年11月26日開庭時之證詞可證。
且依故證人廖○○、呂○○、謝○○之證言，可證上訴人於簽約前即知有界址之爭議，上訴人與買方經紀人廖○○至現場查看結果，認為界址爭議只存在於水溝內外部分，而於簽約後要求加註手寫「（水溝部分）」，並非被上訴人告知上訴人或向上訴人強調僅水溝部分有重測界址糾紛未解，本件並無被詐欺或被脅迫而為意思表示，亦無意思表示錯誤之情形，縱上訴人有誤認，亦屬其自己過失所致，依法亦不得撤銷其意思表示。
㈤上訴人向被上訴人購買系爭土地及建物，土地謄本登記面積為69平方公尺，建物一層之面積為44平方公尺，系爭土地界址糾紛並不會影響到系爭房屋，也不會影響系爭土地與系爭建物之買賣過戶登記。
系爭房屋前面面臨大馬路，兩旁住戶以牆壁相隔，房屋後面有水溝，彰化縣彰化地政事務所104年2月11日以彰地二字第0000000000號函覆本院稱關於系爭土地與相鄰3筆土地即同段00-00、00-00及00-000地號土地於62年辦理地籍圖重測時發生存有界址糾紛，與證人廖○○、呂○○證述「因水溝部分無法鑑界、水溝的點無法確定，會影響四戶的土地面積，其餘沒影響」相符。
上訴人多次至現場查看房屋現狀，且於簽訂系爭買賣契約前已調取系爭建物與土地登記謄本，上訴人於簽約時早已知悉系爭土地界址糾紛未解之情事，並無受騙或陷於錯誤可言，上訴人實地查看系爭房屋並與房屋後方住戶交談，自行判斷系爭房屋界址糾紛比較有影響的是房屋後方水溝部分，縱上訴人有誤認，亦屬其自己之過失所致，依法亦不得撤銷其意思表示。
㈥答辯聲明：上訴駁回。
三、爭點整理：㈠兩造不爭執事項：1.上訴人於102年12月7日向被上訴人購買系爭土地及建物，雙方簽訂系爭買賣契約，上訴人已支付第一期簽約款37萬元、第二期備證款37萬元。
2.系爭土地之土地登記簿謄本記載：「（一般註記事項）本宗土地重測界址紛爭未解。
地價備註事項：本地號因重測界址爭議未決，暫以重測前面積計算其公告現值」。
上訴人於訂立系爭買賣契約前，曾閱覽系爭土地之登記簿謄本。
㈡兩造爭執事項：1.被上訴人是否有隱瞞系爭土地有界址糾紛之情事？2.上訴人主張依民法第88條、第92條第1項規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依不當得利之法律關係請求返還訂金74萬元，有無理由？
四、本院得心證之理由：上訴人主張其於102年12月7日與被上訴人簽立系爭買賣契約，向上訴人購買系爭土地及建物，並已支付部分價款合計74萬元；
系爭土地因重測而有界址紛爭未解等節，業據提出系爭買賣契約、支票、土地登記第二類謄本等影本為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實：被上訴人則以前詞抗辯。
本件之爭執要點在於：上訴人是否因遭被上訴人詐欺，而為意思表示？上訴人是否若知其事情即不為意思表示，及其不知事情，是否非由上訴人自己之過失？經查：㈠被上訴人於102年11月15日與名揚公司（東森房屋加盟店）簽立不動產標的現況說明書（本院卷第67頁）；
上訴人則於102年12月5日與名揚公司簽立「買方給付服務報酬承諾書」及「不動產買賣斡旋契約書」，委任名揚公司居間仲介，以總價371萬元，向所有權人購買系爭土地及建物，委任期間自訂約日起至102年12月12日24時止，該斡旋契約書第12條載明：「已告知土地重測界址糾紛未解，買方自己處理」，上訴人並同意於買賣契約成立時，給付買賣總價百分之二之服務報酬予名揚公司（本院卷第75、76頁）。
㈡依前述不動產買賣斡旋契約書所載，上訴人委任名揚公司居間仲介，並由名揚公司之廖○○擔任其經紀營業員（下稱經紀人）。
廖○○於102年11月12日曾向上訴人說明系爭土地及建物，並經上訴人與廖○○於102年12月5日簽訂不動產說明書，且以系爭土地及建物之謄本為其附件（本院卷第47頁）。
廖○○與賣方即被上訴人並不認識，亦無聯絡方式，賣方並未主動告知界址糾紛，因土地謄本有此記載，故斡旋時，上訴人及廖○○均知系爭土地謄本記載「界址糾紛」；
廖○○帶上訴人去看系爭建物前後超過三次，第一次去時，遇到後面的住戶，告知系爭建物後面之圍牆越界占用其土地，需將圍牆退至水溝以內，上訴人當場表示同意將圍牆退到水溝以內；
嗣後並未遇到其他住戶告知有糾紛；
訂立系爭買賣契約時，因買方認知水溝部分有糾紛，所以要求在第13條加載「（水溝部分）」等情，業據證人廖○○於本院準備程序中結證無誤（本院卷第37頁背面至38頁背面）。
㈢名揚公司之負責人呂○○亦於本院證稱：謄本記載系爭土地有糾紛，所以廖○○帶上訴人去看時，即特別向上訴人強調，斡旋契約書及系爭買賣契約亦均特別註明；
本件只知糾紛未解，後面的鄰居告知系爭房屋水溝部分界址不清，後面鄰居不同意界址點，所以無法鑑界(本院卷第39、40頁)。
㈣撰寫系爭買賣契約之地政士謝○○證稱：買方之經紀人告訴買方，系爭土地有界址糾紛，買方問大概在那裡，經紀人說大概在水溝，沒有提到兩側有問題，賣方也說不清楚…被上訴人並未說只有水溝部分有糾紛，因為謄本註記，所以也寫在契約上，系爭買賣契約寫好交給雙方時，買方要求在第13條補上「(水溝部分）」，四份契約書都用手寫補上去（本院卷第40頁背面、第41頁）。
㈤綜上，上訴人之經紀人廖○○於102年12月5日與上訴人簽立前述買方給付服務報酬承諾書及不動產買賣斡旋契約書時，即於同日交付系爭土地及建物之謄本供上訴人閱覽，上訴人對於其於訂立系爭買賣契約前，即曾閱覽系爭土地之登記簿謄本，亦不爭執。
系爭土地之登記簿謄本既明確記載「本宗土地重測界址糾紛未解」、「本地號因重測界址爭議未解，暫以重測前面積計算其公告現值」（原審卷第27頁）；
且上訴人與名揚公司間之前述不動產買賣斡旋契約書第12條亦約定：「已告知土地重測界址糾紛未解，買方自己處理」，兩造間之系爭買賣契約第13條其他特別約定之第1項復載明：「已告知買方本土地重測界址糾紛未解，由買方自己處理」；
嗣於地政士撰寫完成系爭買賣契約一式四份（第二至四份係複寫），交付當事人簽名時，因買方要求於該項加註「（水溝部分）」，而經地政士依買方要求加載修正為「已告知買方本土地重測界址糾紛未解，由買方自己處理（水溝部分）」，系爭買賣契約一式四份之該加註部分均為手寫。
由此可見，被上訴人自始至終均未曾向上訴人表示系爭土地僅水溝部分有界址糾紛，其他部分無界址糾紛，自難認被上訴人有詐欺行為；
上訴人主張被上訴人有詐欺情事，亦未提出任何積極證據以資證明，自難採信。
上訴人主張依民法第92條之規定，撤銷其購買系爭土地及建物之意思表示，即屬無據。
㈥系爭土地於62年重測時，被上訴人與其當時之共有人施文吉於62年10月23日就系爭00-000地號土地四界為指界，同意東以地籍圖道路、西以圍牆、南北以牆壁為界；
系爭土地南側之同段00-000地號土地所有權人未出面指界；
系爭土地西側臨接同段00-00地號及00-00地號土地，同段00-00地號土地所有權人於62年10月23日指界，同意其土地東以圍牆、西以地籍圖道路、南北以牆壁為界，此有彰化地政事務所104年2月11日彰地二字第0000000000號函及附件在卷可證（本院卷第95至108頁）。
被上訴人於62年10月23日出面指界時，其與系爭土地西側鄰地即同段00-00地號土地所有權人，均同意以圍牆為界，而同段00-000地號土地所有權人則未出面指界，自難認被上訴人確知系爭土地何部分與何筆鄰地有糾紛；
地政士謝○○復證稱：「系爭土地界址糾紛…賣方也說不清楚」，業如前所述，且被上訴人亦未隱瞞系爭土地謄本有前述「重測界址糾紛未解」記載，顯難認被上訴人有詐欺情事。
上訴人既於簽訂系爭買賣契約書，已知系爭土地有重測界址糾紛未解，且其與名揚公司簽立之不動產買賣斡旋契約書第12條復約定：「已告知土地重測界址糾紛未解，買方自己處理」，顯見上訴人就系爭土地之買賣，需負擔重測界址糾紛未解之風險；
上訴人如欲確定系爭土地四界之何部分與何筆鄰地有界址糾紛，自應向主管此事務之彰化地政事務所查詢，惟上訴人並未於簽訂系爭買賣契約前，向該地政事務所查明，此自係可歸責於上訴人自己之過失。
從而，上訴人主張其若知系爭土地除房屋後面水溝部分外，尚有其他糾紛，即不為購買系爭土地及建物之意思表示，惟其不知此情事，係出於上訴人自己之過失，上訴人主張撤銷其意思表示，自不符民法第88條但書之規定，而於法未合。
㈦上訴人依民法第88條、第92條撤銷其意思表示既屬無據，被上訴人依系爭買賣契約收受上訴人所交付之系爭買賣價金74萬元，即有法律上之原因，上訴人依據不當得利法律關係訴請被上訴人返還，尚無理由，應予駁回。
從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，即無理由，應予駁回其上訴。
㈧本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 劉長宜
法 官 宋富美
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳宗玲
中 華 民 國 104 年 8 月 4 日
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