臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,上易,534,20150211,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度上易字第534號
上 訴 人
即被上訴人 陳禹成
訴訟代理人 李柏松律師
被上訴人
即上訴人 劉仲芹
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造各對於民國103年9月30日臺灣臺中地方法院103年度中訴字第10號第一審判決提起上訴，本院於民國104年2月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人即被上訴人陳禹成給付被上訴人即上訴人劉仲芹超過新臺幣壹拾陸萬壹仟柒佰柒拾伍元本息部分，及訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人即上訴人劉仲芹在第一審之訴駁回。

上訴人即被上訴人陳禹成其餘上訴駁回。

被上訴人即上訴人劉仲芹之上訴駁回。

第一、二審訴訟費用（含本訴及反訴部分）除確定部分外，由上訴人即被上訴人陳禹成負擔三分之一；

餘由被上訴人即上訴人劉仲芹負擔。

事實及理由

一、上訴人即被上訴人（下稱上訴人）主張：⑴本訴部分：兩造於民國一百零一年十一月二十四日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被上訴人即上訴人（下稱被上訴人）承租上訴人所有坐落臺中市○區○○路00巷00號房屋一棟（下稱系爭房屋），租賃期限自一百零一年十二月一日起至一百零二年十一月二十四日止，租金每月新臺幣（下同）8500元。

惟被上訴人自一百零二年八月二十四日起拒不繳交租金，上訴人乃於同年十一月十九日發函通知租期屆滿不再續租，卻遭被上訴人拒收，茲以起訴狀繕本催告被上訴人繳交欠租，逾期則終止系爭租約。

縱認上訴人不得終止系爭租約，惟租期既已屆滿，上訴人不再續租，則租賃關係業已終止，被上訴人自應遷讓並返還系爭房屋。

再系爭租約終止後，被上訴人即屬無權占有系爭房屋，而受有相當於租金之不當得利，自應返還其利益，上訴人自得依租賃契約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟。

⑵反訴部分：系爭房屋原約定自住用，詎被上訴人未得上訴人同意，竟營業開咖啡店，顯屬違約，且被上訴人未經上訴人同意，自行改裝系爭房屋，違反系爭租約第九條之約定。

再上訴人於一百零一年十月間購得系爭房屋，當時系爭房屋並無任何瑕疵，隨即低價出租予被上訴人，以減輕房貸負擔，惟被上訴人於一百零二年六月間向上訴人表示豪大雨後系爭房屋之地板滲水，因其表示有熟識工人可處理，上訴人乃委託被上訴人代為僱工修繕，費用由上訴人負擔，被上訴人因而扣抵同年五月份租金8500元。

嗣同年七月間，被上訴人復表示地板仍有滲水情形，且其僱請之專業人員稱滲水乃因公共排水管設計不良，需將一樓地板鑿空以查明滲水原因，工程費用估計10萬元，被上訴人並請求上訴人支付施工期間相關搬遷費用、另行租屋租金、傢俱毀損費用、營業損失，合計約20萬元，因金額過高，上訴人無力負擔，且若滲水原因涉及公共排水管，需與訴外人廣三大帝國管理委員會（下稱廣三管委會）會勘處理，短時間內無法完成修繕，故上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，惟被上訴人表示若上訴人願意賠償傢俱損失，及墊高費用2萬元，日後不會再對上訴人求償，並讓上訴人處理修繕工程，上訴人乃給付被上訴人2萬元，被上訴人並書立和解書予上訴人。

且上訴人與廣三管委會處理修繕工程期間，被上訴人多次阻撓，拒絕廣三管委會人員進入系爭房屋勘查滲水原因，嗣外牆與防火門修繕完成後，被上訴人亦拒絕廣三管委會與上訴人進行滲水測試，亦拒絕測試防水工程完成情形，至今尚未查明真正滲水原因，故被上訴人應與有過失。

另兩造之系爭租約乃於一百零二年十一月二十四日屆滿至今日，被上訴人仍未有依系爭租約第六條之約定，將系爭房屋遷空交還予上訴人，是被上訴人依系爭租約第六條之約定，應賠償上訴人違約金59萬5000元及應扣除上開已交付之2萬元之賠償款，並主張對被上訴人之請求予以抵銷等語。

本訴起訴聲明求為判決：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓並返還上訴人，且應給付上訴人自一百零二年八月二十四日起至返還系爭房屋之日止，按月以8500元計算之損害金。

㈡訴訟費用由被上訴人負擔。

㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請，均予駁回。

㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔；

答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由被上訴人負擔（原審就上訴人本訴部分判准上訴人勝訴；

就被上訴人反訴部分判准上訴人應給付被上訴人18萬2965元本息，其餘請求駁回，上訴人就反訴之敗訴部分上訴，被上訴人就本訴及反訴敗訴中金額共73萬元之部分不服提起上訴，其餘部分未據聲明不服，此部分應已確定）。

二、被上訴人即上訴人（下稱被上訴人）則以：⑴本訴部分：被上訴人向上訴人承租系爭房屋，以供經營咖啡店及住家之用。

初期，系爭房屋大致可堪使用，詎自一百零二年四月間起，每逢大雨，系爭房屋即淹水並漫延至一樓，已達十八次，致存放於屋內之物品泡水受損，被上訴人請求上訴人修繕，上訴人乃指示被上訴人向廣三管委會請求免費修繕，惟遭廣三管委會以系爭房屋曾做二次施工及違建工程，應自行負責為由，拒絕修繕，上訴人顯已違反民法第四百二十三條所定租賃物之保持義務，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金。

又上訴人未告知系爭房屋有瑕疵，被上訴人投入資金裝潢，營業咖啡店不到半年，即發生淹水，血本無歸，致被上訴人已無力支付租金，故上訴人不得向被上訴人請求自系爭房屋遷讓，及自一０二年八月二十四日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人8500元。

⑵反訴部分：被上訴人因系爭房屋淹水，致放置在屋內之物品泡水受損，及不能營業而受有相當損害，上訴人應賠償其損害。

至上訴人雖曾給付被上訴人2萬元，然被上訴人亦當場以給付當月租金為由還上訴人9000元，但上訴人並未找500元予被上訴人，因而於原審提起反訴，並請求上訴人賠償下列財產上損害：①被上訴人就系爭房屋支出之裝潢費用37萬元。

②因系爭房屋淹水致被上訴人長達半年無法營業，以每月6萬元計算，營業損失為36萬元。

③上訴人未告知屋況，不解決淹水問題，致被上訴人無法正常居住，故必須退還被上訴人全年租金及押金共計11萬9000元。

再上訴人未告知屋況，不解決淹水問題，致被上訴人長期承受身心壓力，造成精神、健康受損，爰依民法第一百九十五條第一項前段規定，向上訴人求償精神慰撫金61萬1000元，合計146萬元，爰依債務不履行、侵權行為之法律關係為如上請求等語，資為抗辯。

於原審反訴聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人146萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡訴訟費用由上訴人負擔；

於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於被上訴人部分及訴訟費用之裁判廢棄。

㈡上訴人在第一審之訴駁回。

㈢上訴人返還被上訴人租金10萬2000元。

㈣上訴人應返還被上訴人押金1萬7000元。

㈤上訴人應再給付被上訴人61萬1000元精神慰撫金。

㈥第一、二審訴訟費用由上訴人負擔；

答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

三、本件不爭執事項：

㈠、兩造於一百零一年十一月二十四日簽訂系爭租約，由被上訴人承租上訴人所有系爭房屋，租賃期限自一百零一年十二月一日起至一百零二年十一月二十四日止，租金每月8500元。

㈡、被上訴人自一百零二年八月二十四日起即未繳交租金，上訴人於同年十一月十九日發函通知被上訴人租期屆滿不再續租，惟被上訴人拒收而遭退回。

㈢、被上訴人於一百零二年六月間向上訴人表示豪雨後，系爭房屋之地板滲水，上訴人乃委託被上訴人代為僱工修繕，費用由上訴人負擔，被上訴人因而扣抵同年五月份租金8500元。

㈣、上訴人於一百零二年七月間給付被上訴人2萬元，以賠償被上訴人因系爭房屋淹水所受之損失。

又被上訴人於一百零二年七月間手寫書立內載：「本人（即被上訴人，下同）感謝屋主陳禹成先生（即上訴人）針對租賃之樓店臺中市○區○○路00巷00號地面淹水事件給予關心及支持，本人並不會因此事件對陳禹成先生進行求償。

目前已達成共識一起面對處理後續（誤載為緒）修繕事宜。」

等語，並於其上簽章後，交予上訴人。

㈤、被上訴人於一百零四年二月四日本院言詞辯論終結前仍占有使用系爭房屋。

㈥、被上訴人向臺灣臺中地方法院檢察署對上訴人提起刑事詐欺告訴，惟臺灣臺中地方法院檢察署檢察官以一百零三年度偵字第二九六號為不起訴處分，而被上訴人不服上開處分，並提起再議。

㈦、以上事實，為兩造所不爭執，並有上訴人所提出之系爭租約、存證信函、被上訴人書函、不起訴處分書等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。

四、本件爭執事項：

㈠、本訴部分：上訴人得否依系爭租約之法律關係，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓並返還上訴人？又上訴人得否依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自一百零二年八月二十四日起至交還系爭房屋之日止，按月以8500元計算之損害金？

㈡、反訴部分：上訴人依系爭租約第六條之約定，請求被上訴人給付違約金，是否有理由？被上訴人得否以上訴人違反民法第四百二十三條規定之租賃物之保持義務為由，請求上訴人負損害賠償責任？又若上訴人應負損害賠償責任，則上訴人得否就被上訴人之請求，主張抵銷？

五、得心證之理由：甲、本訴部分：上訴人主張：被上訴人承租系爭房屋後，即自一百零二年八月二十四日起未繳交租金予伊迄今，伊曾發函通知被上訴人租期屆滿不再續租，是伊以起訴狀繕本催告被上訴人繳交欠租，且系爭租約租期已屆滿，則兩造間之租賃關係消滅，從而伊自得請求被上訴人遷讓並返還系爭房屋。

又被上訴人於系爭租約消滅後，仍無權占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，伊並得依不當得利之法律關係，請求被上訴人應返還所受利益等語；

此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

經查：

㈠、上訴人主張：兩造於一百零一年十一月二十四日簽訂系爭租約，由被上訴人承租伊所有之系爭房屋，租賃期限自一百零一年十二月一日起至一百零二年十一月二十四日止，租金每月8500元。

又被上訴人自一百零二年八月二十四日起即未按期繳納租金，伊曾發函通知被上訴人租期屆滿不再續租，惟被上訴人拒收而遭退回。

再被上訴人目前仍占有使用系爭房屋，此為被上訴人所不爭執，並有上訴人所提出之系爭租約、存證信函等資料為證（見原審卷第三至八頁；

本院卷第六十五頁正反面），是上訴人之上開主張，應堪信為真實。

㈡、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十條第一項、第四百五十一條分別定有明文。

又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益（最高法院一百零一年度台上字第一三九八號判決意旨參照）。

再民法第四百五十一條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院三十七年上字第八二八八號判例意旨參照）。

查兩造於一百零一年十一月二十四日簽訂系爭租約，分別約定：「第一條：甲方店（房）屋所在地及使用範圍：臺中市○區○○路00巷00號。

第二條：租賃期限經甲（即上訴人，下同）乙（即被上訴人，下同）雙方存續期間洽訂為一年即自民國一百零一年十二月一日起至民國一百零二年十一月二十四日止。

第三條：租金每個月新臺幣捌仟伍佰元正（收款付據）乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）‧‧‧第六條：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議。」

（見原審卷第四頁正反面），而被上訴人於一百零二年八月二十四日起即未按期繳納租金，此為被上訴人所不爭執（見本院卷第六十五頁反面），故上訴人於一百零二年十一月十九日以烏日明道郵局存證信函第2893號，稱：「‧‧‧一百零二年十一月二十四日租賃期滿，終止於臺中市○區○○路00巷00號承租人劉仲芹之房屋租賃契約，敬告不再續約。」

等語（見原審卷第七頁），是上訴人於簽訂系爭租約時，即約定租期屆滿時，除經上訴人同意繼續出租外，被上訴人應將系爭房屋按原狀遷空交還上訴人，復於租賃期限屆滿前，即以上開存證信函對被上訴人明白表示期滿後不再續租之反對意思，則依上開說明，足堪認定上訴人於相當期間為反對續租之意思，從而兩造間之系爭租約，於一百零二年十一月二十四日因租賃期限屆滿而消滅，自不生民法第四百五十一條規定之視為以不定期限租賃契約問題。

且按雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。

出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，縱認係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言（最高法院八十八年度台簡上字第五九號判決要旨參照）。

而查，本件系爭租約早於一０二年十一月二十四日屆滿，兩造租賃關係即已消滅，被上訴人自不得以上訴人拒絕修繕為由拒絕給付租金，更無從以此為由拒絕返還系爭房屋予上訴人，是被上訴人辯稱：因系爭房屋淹水，上訴人未補償伊修護損害，伊得拒絕返還云云，為不可採。

㈢、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。

又主張不當得利請求權之原告，係因自己之行為致造成原由其掌控之財產發生主體變動，則因該財產變動本於無法律上原因之消極事實舉證困難所生之危險自應歸諸原告，始得謂平。

是以原告對不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，亦即原告必須證明其與被告間有給付之關係存在，且被告因其給付而受有利益以及被告之受益為無法律上之原因，始能獲得勝訴之判決（最高法院九十一年度台上字第一六七三號判決意旨參照）。

再按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占有系爭土地所得之利益，相當於法定最高限額租金之數額（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨參照）。

經查：

⑴、被上訴人於一百零二年八月二十四日起即未按期繳納租金，已如上述，是上訴人自得請求被上訴人給付一百零二年八月二十四日起至一百零二年十一月二十四日止之三個月積欠未繳之租金，自屬有據，應為可採。

⑵、再兩造間之系爭租約，既於一百零二年十一月二十四日因租賃期限屆滿而消滅，亦如上述，且被上訴人於系爭租約消滅後仍占有系爭房屋（見本院卷第六十五頁），復未經上訴人同意而屬有權占有，自屬侵害上訴人之所有權，則依上開說明，被上訴人因而受有相當於租金之利益，致上訴人受有相當於租金之損害，是上訴人主張，伊得請求被上訴人自一百零二年十一月二十五日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利金額8500元等語，應屬可採。

乙、反訴部分：被上訴人主張：因系爭房屋淹水，係上訴人未盡租賃物保持義務，而致伊放置在屋內之物品泡水受損，及不能營業而受有相當損害，上訴人應賠償伊損害等語；

但為上訴人所否認，並以前詞抗辯及以違約金59萬5000元及已給付之2萬元損害金主張抵銷等語，經查：

㈠、被上訴人於一百零二年六月間向上訴人表示豪雨後，系爭房屋之地板滲水，上訴人乃委託被上訴人代為僱工修繕，費用由上訴人負擔，被上訴人因而扣抵同年五月份租金8500元。

再上訴人於同年七月間給付被上訴人2萬元，以賠償被上訴人因系爭房屋淹水所受之損失，並有上訴人提出被上訴人書立字據一份為證（見原審卷第五十二頁），及有被上訴人提出之照片為證（見原審卷第四十至四十五、六十五至七十三頁），並為兩造所不爭執，復經被上訴人聲請並由原審法院於一百零三年五月二十日以中院東中簡民火102中簡3344字第0000000000號函囑託臺中市室內設計裝修同業公會會同兩造至系爭房屋現場鑑定屬實，而該會於一百零三年七月二十四日以中室內煌字00000000號函復，並檢送建築物室內裝修糾紛鑑定報告書附卷可稽（見原審卷第一二四、一三一至一三七頁），足見被上訴人稱系爭房屋曾因淹水致伊受損害等情，應堪信為真實。

㈡、被上訴人承租系爭房屋後，於一百零二年六月間即有遇豪雨則淹水狀態，致被上訴人存放於屋內之物品泡水受損，此為上訴人所不爭執，且經原審法院囑託臺中市室內設計裝修同業公會會同兩造至系爭房屋現場鑑定，並檢送建築物室內裝修糾紛鑑定報告書，已如上述，足堪認定上訴人於系爭租約存續中，因系爭房屋滲漏水而未合於約定使用、收益之狀態，且持續於系爭租約期限屆滿情事，而上訴人對系爭房屋淹水後，被上訴人曾僱工修繕之事實並不爭執，足認被上訴人辯稱伊支出修繕費等語，應可採信。

則依上開說明，被上訴人自得依債務不履行之法律關係，請求上訴人負損害賠償責任。

又本件經臺中市室內設計裝修同業公會於系爭房屋現場鑑定結果，確有如附表一所示之品項，係因系爭房屋滲漏水而致損壞，合計金額18萬2965元（見原審卷第一三六至一三七、一四０至一四一頁），是上訴人稱上開鑑定單位僅以被上訴人之指述為準，被上訴人並未受損害云云，惟上開鑑定單位既經鑑定人員至現場實地勘驗，並逐一就應勘驗物品檢測受淹水紋路痕跡及損害情形，故其真實性，應屬可採，從而上訴人之上開抗辯，難謂可取。

足見附表一所示之品項，應屬上訴人交付系爭房屋之瑕庛而造成被上訴人損害，自不能認被上訴人有何過失，乃上訴人否認伊交付系爭房屋有瑕疵，及依民法第二百一十七條規定抗辯被上訴人應與有過失云云，要不可採，從而被上訴人主張，伊得向上訴人請求賠償18萬2965元本息等語，自屬有據，應為可採。

㈢、上訴人雖再主張：兩造就反訴原告前開因滲漏水所造成之損害已經和解，並提出字據一份為證（見原審院卷第五十二頁）；

惟為被上訴人所否認。

查被上訴人於一百零二年六月間向上訴人表示豪雨後，系爭房屋之地板滲水，上訴人乃委託被上訴人代為僱工修繕，費用由上訴人負擔，被上訴人因而扣抵同年五月份租金8500元。

再上訴人於同年七月間給付被上訴人2萬元，以賠償被上訴人因系爭房屋淹水所受之損失，並由被上訴人書立，載：「本人（即被上訴人，下同）感謝屋主陳禹成先生（即上訴人）針對租賃之樓店臺中市○區○○路00巷00號地面淹水事件給予關心及支持，本人並不會因此事件對陳禹成先生進行求償。

目前已達成共識一起面對處理後續（誤載為緒）修繕事宜。」

等語，並於其上簽章後，交予上訴人，此為上訴人所不爭執。

參以該「字據」僅由被上訴人單獨一人簽名，上訴人並未簽名，且末端載明「達成共識一起面對處理後續修繕事宜。」

等情相互以觀，兩造就被上訴人因系爭房屋滲水僅達成兩造共同處理後續修繕事宜之共識，並未達成糾紛已解決之和解，是上訴人主張，兩造因系爭房屋滲漏水所造成被上訴人物品損害已達成和解云云，尚與事實不符，自難採認。

㈣、至被上訴人辯稱：伊承租系爭房屋後，迭次因雨而造成屋內淹水嚴重，是伊自得以上訴人違反民法第四百二十三條規定之租賃物之保持義務為由，請求上訴人負損害賠償責任，從而上訴人應返還一年租金10萬2000元，並應返還伊押租金1萬7000元，且伊因此受有精神上之損害，而得請求上訴人給付61萬1000元之精神慰撫金等語；

但此為上訴人否認，且經查：

⑴、按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院八十一年度台上字第一九０七號判決意旨參照）。

查兩造間之系爭租約，既於一百零二年十一月二十四日因租賃期限屆滿而消滅，惟被上訴人自一百零二年八月二十四日起即未繳交租金，且至本院言詞辯論時仍占有使用系爭房屋，此為被上訴人所不爭執，故被上訴人自不得請求返還一年租金10萬2000元。

又被上訴人雖於本院言詞辯論時表示願將系爭房屋之鑰匙交付予上訴人，惟因未實際點交系爭房屋，故尚不能據此認為已返還，是被上訴人於系爭租約之租賃期限屆滿消滅後，既尚有積欠租金，及未遷讓並交還系爭房屋情事，則依上開說明，被上訴人亦不得向上訴人請求返還押金1萬7000元。

⑵、復按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第一百九十五條第一項前段定有明文。

又慰藉金之賠償須以人格權遭遇侵害，使精神上受有痛苦為必要（最高法院五十一年台上字第二二三號判例意旨參照）。

而查，被上訴人係因系爭房屋有遇豪雨則淹水狀態，致其於系爭房屋裝潢、物品因此而損壞，僅屬財產上之損害，則依上開說明，被上訴人向上訴請求61萬1000元之精神慰撫金，自上開規定不合，故不得請求。

⑶、從而，被上訴人據此為上開請求云云，均不可採。

㈤、上訴人另主張：系爭租約消滅後，被上訴人仍繼續占有系爭房屋，伊自得依系爭租約第六條之約定，請求被上訴人給付違約金59萬5000元，及已交付用以賠償系爭房屋之損害金2萬元予以抵銷等語；

但為被上訴人所不同意，並以上揭情詞置辯，經查：

⑴、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。

又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字八０七號判例意旨參照）。

⑵、再依上開鑑定報告書記載：「鑑定經過及工作內容：‧‧‧鑑定過程中，鑑定人發現系爭滲漏水標的房屋，確實存有滲漏水痕跡‧‧‧鑑定現況情形分析與評估：㈠鑑定分析：⒈鑑定房屋漏水原因為何？鑑定說明：由系爭房屋內外部履勘情況，漏水原因有二，其一為房屋外側公共走道因豪大雨，地板排水不及而淹水，屋主又曾經改裝臨屋面牆側門，未處理防水善後工程，導致雨水滲漏入屋內。

其二，房屋內部裡側滲漏水，為房屋二次工程廚房水電排水管道與大樓共同管道間之排水幹道，排水管接合工程未密合，豪大雨從上往下排之水量傾洩不及溢出屋內地板。」

（見原審卷第一三五至一三六頁），是上訴人於系爭租約存續中，因系爭房屋滲漏水而未合於約定使用、收益之狀態，且持續於系爭租約期限屆滿，則本院自得審酌上開客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等一切情形酌定之。

依系爭租約第六條約定：「乙方（即被上訴人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議。」

等語（見原審卷第四頁反面），而兩造間之系爭租約，已於一百零二年十一月二十四日因租賃期限屆滿而消滅，且被上訴人於本院言詞辯論終結日（一百零四年二月四日）止仍占有使用系爭房屋，是被上訴人於租賃期限屆滿後，既尚未遷讓交還系爭房屋，則依上開約定，上訴人固得請求被上訴人給付逾期未遷讓交還系爭房屋之違約金，並按每月租金五倍計算之，即自得請求被上訴人給付自一百零二年十一月二十五日起至一百零四年一月二十五日止每月按租金五倍計算之違約金，共59萬5000元（計算式：8500元514月＝595000元）。

且本件上訴人主張請求之違約金，其原因事實乃本於兩造系爭租約而來，與上開被上訴人租期屆滿仍占用而受不當得利之原因事實不同，故上訴人仍得請求，惟系爭房屋多次淹水致被上訴人不能居住、營業，乃因系爭房屋瑕疵所造成，就上訴人上開逾期未遷讓及交還系爭房屋之違約金，本院衡量上揭各情，酌減為至千分之二即1190元（計算式：595000元0.002＝1190元），始為適當，從而上訴人超過此部分之違約金請求，自不應准許。

⑶、又被上訴人因系爭房屋滲漏問題，迭次向上訴人反應，而上訴人曾拿2萬元予被上訴人，此為被上訴人所不爭執（見本院卷第一００頁反面），並辯稱：伊當場以給付該月租金為由給付上訴人9000元，而上訴人並未找500元予伊，故伊實收1萬1000元等語，惟被上訴人對上開事實，且未舉證以證其詞，是被上訴人上開所辯，為不足取。

⑷、承上，上訴人得主張抵銷之金額為2萬1190元（計算式：20000元＋1190元＝21190元）；

逾此部分所為抵銷之請求，應不予准許。

⑸、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

抵銷，應以意思表示，向他方為之。

其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第三百三十四條第一項前段、第三百三十五條第一項分別定有明文。

又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第三百三十四條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院五十年台上字第二九一號判例、九十七年度台上字第二二四一號判決意旨參照）。

又兩造協商同意於本件上訴人主張抵銷時，如有抵銷適狀時，先不計算利息（見本院卷第六十五頁），則經扣抵後，被上訴人得向上訴人請求給付之金額為16萬1775元（計算式：182965元－21190元＝161775元）。

⑹、基上，被上訴人依債務不履行之法律關係，請求上訴人給付損害賠償16萬1775元本息等語，應為可取。

又被上訴人依系爭租約之債務不履行之法律關係請求即予准許，則其競合依侵權行為之法律關係之請求，即無庸再予審究之必要，附此說明。

六、綜上所述，甲、本訴部分：兩造間之系爭租約，既於一百零二年十一月二十四日因租賃期限屆滿而消滅，且被上訴人於系爭租約消滅後仍占有系爭房屋，復未經上訴人同意而屬有權占有，是上訴人本於租賃、不當得利之法律關係，請求被上訴人遷讓並返還系爭房屋，及自一百零二年八月二十四日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8500元，應予准許。

乙、反訴部分：被上訴人依債務不履行之法律關係請求上訴人給付16萬1775元，及自反訴起訴狀繕本送達上訴人翌日即一０三年四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據，應准許之，其餘逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

就上開反訴不應准許部分（即上開2萬1190元本息部分），上訴人上訴主張，原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

至原審就上開本訴及反訴應准許部分，分別為上訴人及被上訴人勝訴之判決，依法並無違誤，被上訴人、上訴人分別上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應分別駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述，且無再開辯論之必要，並附說明。

八、據上論結，本件上訴人之上訴，為一部有理由，一部無理由，被上訴人之上訴，為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 2 月 11 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 張國華
法 官 盧江陽
以上正本係照原本作成。
均不得上訴。
書記官 廖家莉


中 華 民 國 104 年 2 月 11 日



附表一（泡水受損修復部分）：
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│項次│工  程  項  目│單位│數量│單  價│總  價│鑑 價 說 明 │
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│ １ │壁面打底批土  │ 式 │ １ │6000  │6000  │壁面受潮重作│
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│ ２ │壁面刷水泥漆  │ 式 │ １ │24000 │24000 │壁面受潮重作│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ３ │受潮樓梯間隔板│ 式 │ １ │8000  │8000  │部分重作    │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ４ │受潮廚房隔板  │ 式 │ １ │6000  │6000  │部分重作    │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ５ │受潮人體      │ 只 │２０│＊＊  │＊＊  │鐵製底座    │
│    │工學座椅      │    │    │      │      │            │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ６ │受潮實木長桌  │ 只 │ ４ │4000  │16000 │鑑定泡水損壞│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ７ │受潮實木方桌  │ 只 │ ４ │3000  │12000 │鑑定泡水損壞│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ８ │受潮八尺      │ 只 │ １ │36000 │36000 │鑑定泡水損壞│
│    │實木吧檯      │    │    │      │      │            │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│ ９ │鐵捲門換馬達  │ 只 │ １ │3500  │3500  │鑑定泡水損壞│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１０│木格夾板杯櫃  │ 式 │ １ │6000  │6000  │鑑定泡水損壞│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１１│泡水冰箱      │ 只 │ １ │12000 │12000 │維修        │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１２│泡水冰櫃      │ 只 │ １ │8000  │8000  │維修        │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１３│泡水書櫃      │ 只 │ ６ │600   │3600  │鑑定泡水損壞│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１４│泡水CD片      │ 只 │８０│＊＊  │＊＊  │須舉證      │
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１５│泡水藝術踏墊  │ 只 │ ２ │1500  │3000  │鑑定泡水損壞│
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│１６│電話網路線材  │ 式 │ １ │3000  │3000  │鑑定泡水損壞│
├──┼───────┼──┼──┼───┼───┼──────┤
│１７│其他電器、器具│ 式 │ １ │＊＊  │＊＊  │須舉證      │
│    │用品          │    │    │      │      │            │
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│１８│水電配線      │ 式 │ １ │12000 │12000 │            │
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│    │小計          │    │    │      │159100│            │
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│１９│稅管費        │ ％ │１５│      │23865 │            │
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│    │              │    │    │      │182965│            │
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