臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,重上,172,20151117,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第172號
上 訴 人 林 千 淨
訴訟代理人 王 國 泰 律師
複 代理 人 杜 郁 芬
黃 俊 益
訴訟代理人 趙 建 興 律師
被 上訴 人 佳泰建設股份有限公司

法定代理人 黃 國 甄
被 上訴 人 李 澤 彬
共 同
訴訟代理人 廖 健 智 律師
複 代理 人 許 秉 燁 律師
張 家 萍 律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國103年7月25日台灣台中地方法院103年度訴字第527號第一審判決，提起上訴，並為訴之追加，本院於104 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴及其假執行之聲請均駁回。

第二審（含追加部分）訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、程序事項本訴部分，上訴人於原審請求被上訴人佳泰建設股份有限公司（下稱佳泰公司)、李澤彬共同給付新台幣（下同）215萬元及自民國103年4 月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

原審判決其敗訴後，上訴人於104年9月10日本院準備程序時具狀對佳泰公司擴張（追加）請求金額，其擴張後聲明為佳泰公司應給付伊215 萬元及如按如附表所示金額、利率、利息起算日起至清償日止計算之利息，並撤回對於李澤彬之起訴（本院卷第174、175頁）。

上訴人對於佳泰公司所為擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，應予准許。

而其撤回對李澤彬起訴部分，李澤彬已於同日表示同意，原判決在此範圍失其效力，不屬本院審理範圍。

二、本訴部分：

㈠、上訴人主張：伊於102年9月15日分別與被上訴人佳泰公司、李澤彬簽訂「○○○」預售房屋買賣契約及「○○○」預售土地買賣契約（以下分別稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），約定由伊以新台幣（下同）273 萬元價格，向佳泰公司買受該公司於坐落台中市○○區○○段000 地號土地上興建之「○○○」建案D2棟12樓房屋及地下三層編號76、77停車位（即主建物0000建號、門牌號碼台中市○○區○○0路000號00樓之0 權利範圍全部，共有部分0000建號權利範圍萬分之74、0000建號權利範圍萬分之64，下稱系爭房屋），及以427 萬元價格，向李澤彬買受系爭房屋所坐落之前開土地之應有部分萬分之58。

伊已依約繳付佳泰公司房屋價款196 萬元及外水、電、瓦斯費及代書費等暫定款19萬元，合計215 萬元（歷次付款金額及支付日期如附表所示）。

但於房屋初驗時，伊發現主臥室之氣密窗有超大縫隙之瑕疵，經多次反應皆未獲確實修繕，迄佳泰公司人員聲稱該處為二次施工，將主臥室前之陽台打掉移作室內使用，無法完善修繕，伊始知悉有二次施工情事。

惟系爭房屋買賣契約所附申請建造執照時經核准之房屋平面圖，其主臥室前方尚有陽台，佳泰公司將主臥室外推，未留設陽台，已違反建築法令，並有損害消費者生命、身體、健康及財產之虞，將來可能遭受罰鍰或強制拆除之處分。

伊於簽訂買賣契約前，曾至系爭房屋現場查看，其主臥室即無陽台（當時二次施工已施作完成），但於訂立契約時，佳泰公司將主管機關核准之房屋平面圖作為契約之附件，再出具可能為二次施工同意書之紙張，請伊簽名，而刻意隱瞞實情，俟房屋之主臥室氣密窗出現超大縫隙，無法修補，始告知為二次施工。

是系爭房屋顯然欠缺應具備之價值、效用或品質，佳泰公司自應負瑕疵擔保責任。

惟伊迭以言詞或書面通知補正，均遭拒絕，乃分別以103年2月11日及103年2月21日台中民權路郵局第293號、第396號存證信函，向佳泰公司及李澤彬為解除系爭房屋及土地買賣契約之意思表示，伊自得請求佳泰公司返還前開已付價金並附加自受領時之利息等情，依民法第259條第1款、第2款規定，求為命佳泰公司返還215 萬元及按如附表所示金額、利率及起算日起加給利息之判決，並願供擔保請准宣告假執行。

㈡、被上訴人佳泰公司則以：系爭房屋二次施工，早於102年9月15日即已取得上訴人之同意，有其於該日親筆簽名蓋章之工程委託書可證。

該委託書載明：將陽台部分（如圖示）移為室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施作固定鋁窗。

上訴人並於「原建築平面圖（變更前）」、「變更後平面圖（變更後）」右上角加蓋個人印章。

另同委託書第3 點特別記載「本工程係依委託人（即上訴人）之指示進行施工，日後如有與建築法令不符或有因此被拆除之風險及責任概由委託人自行承受，本委託人絕不就此施工部分對築盟公司及佳泰公司或任何人主張任何權利及賠償…」等詞，並特別括弧記載「本委託書經委託人逐字審閱後簽名及蓋章」，而其下方即為上訴人簽名蓋章之欄位。

故上訴人於簽章之同時，當已充分閱覽、瞭解及同意二次施工之意義及內容。

況上訴人為65年次，且智慮建全之成年人，又從事金融服務業，系爭房地售價非低，所稱於簽約時忙於簽名而未注意契約內容，與常理有違。

上訴人事後反悔，主張系爭房屋二次施工為瑕疵而解除契約，自不足採。

退言之，縱認二次施工屬於物之瑕疵，上訴人訂約時已知悉系爭房屋之陽台外移作為室內使用，或係因重大過失而不知，依民法第355條第1項規定，伊亦不負擔保責任。

其解除契約請求返還價金，於法無據等情，資為抗辯。

三、反訴部分：

㈠、被上訴人佳泰公司、李澤彬主張：兩造簽訂前揭房地買賣契約時，上訴人即同意及知悉系爭房屋之主臥室陽台有二次施工移作室內使用之情形，該房屋並無瑕疵。

上訴人在繳納前開房屋價款196萬元及水電瓦斯及代書費等19萬元，合計215萬元款項後，竟於102 年11月25日以存證信函，通知辦理系爭房地貸款之訴外人台灣銀行彰化分行，禁止核撥貸款金額499萬元（含房屋價款72萬元、土地價款427萬元）予伊，其後亦未再繳納任何價款。

茲系爭房屋已於102年9月27日取得使用執照，依系爭房屋及土地買賣契約有關付款辦法及貸款之約定，計至「金融貸款」期別，上訴人尚應分別給付佳泰公司及李澤彬房屋價款、土地價款各72萬元及427 萬元等情，爰依買賣關係，求為命上訴人如數給付及均自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 加給利息之判決，並願供擔保請准宣告假執行。

㈡、上訴人則以：系爭房屋之主臥室有前開二次施工，將陽台移作室內使用之瑕疵，伊已依瑕疵擔保規定合法解除契約，被上訴人不得依買賣關係請求給付價金。

況縱認被上訴人得請求價金，伊亦得行使同時履行抗辯權等語，資為抗辯。

四、兩造不爭執之事實1.上訴人於102年9月15日分別與被上訴人佳泰公司、李澤彬簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約，約定由上訴人以273 萬元價格，向佳泰公司買受該公司於坐落台中市○○區○○段000 地號土地上興建之「○○○」建案D2棟12樓房屋及地下三層編號76、77停車位（即主建物0000建號、門牌號碼台中市○○區○○0路000號00樓之0 權利範圍全部，共有部分0000建號權利範圍萬分之74、0000建號權利範圍萬分之64，及以427 萬元價格，向李澤彬買受系爭房屋所坐落基地之應有部分萬分之58。

2.上訴人已依約繳付佳泰公司房屋價款196 萬元及外水、電、瓦斯費及代書費等暫定款19萬元，合計215 萬元（歷次付款金額及支付日期如附表所示）。

3.上訴人於102年9月15日簽訂系爭房地買賣契約書之同時，並簽立有工程委託書，約定由上訴人委託訴外人○○實業有限公司（下稱○○公司）在不影響整體建築物結構及不妨礙他人權益下代為施工，將系爭房屋之主臥室陽台部分移為室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施作固定鋁窗。

4.系爭房屋於102年8月6日申請核發使用執照，並於同年9月27日取得使用執照。

該房屋之主臥室陽台，有將陽台外推移作室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施作固定鋁窗之情形，且於兩造簽訂房屋買賣契約之前即施作完成。

5.上訴人於103年2月7日寄發台中民權路郵局營收股第271號存證信函予佳泰公司，以其簽立上開二次施工之工程委託書係因受詐欺而陷於錯誤，依民法第88條、第90條、第92條規定對佳泰公司為撤銷該二次施工同意書之意思表示，佳泰公司於103年2月7日收受該存證信函。

6.上訴人於103年2 月11日寄發台中民權路郵局營收股第293號存證信函予佳泰公司，以系爭房屋違建部分係屬重大瑕疵為由，對其為解除房屋買賣契約之意思表示，佳泰公司於同年月12日收受該存證信函。

上訴人另於103年2月21日寄發台中民權路郵局營收股第0396號存證信函予李澤彬，以系爭房屋部分為違章建築，屬重大瑕疵，通知其依法得解除契約，李澤彬於103年2月24日收受該存證信函。

7.上訴人於102年11月25日寄發台中民權路郵局營收股第02871號存證信函予台灣銀行彰化分行（副本送佳泰公司），以佳泰公司修繕房屋延宕，多次驗屋仍未驗收完成為由，表示撤銷付款之委託，禁止將房屋貸款金額499 萬元撥款予佳泰公司及李澤彬。

台灣銀行彰化分行於103年1月28日收受該存證信函。

六、爭執事項及其判斷

㈠、系爭房屋主臥室陽台打掉移作室內使用，上訴人得否主張為瑕疵，而依民法第359條前段規定解除買賣契約？1.上訴人主張其於簽訂買賣契約前，曾至系爭房屋現場查看，其主臥室並無陽台設施（即當時二次施工已施作完成），但佳泰公司竟刻意隱瞞事實，俟主臥室氣密窗出現超大隙縫，無法修補，始告知為二次施工，將主臥室陽台外推，移作室內空間使用，系爭房屋此部分違反建築法令，且有損害消費者生命、身體、健康及財產之虞，將來可能遭受罰鍰或強制拆除之處分，欠缺房屋應具備之價值、效用或品質之重大瑕疵，佳泰公司應負物之瑕疵擔保責任等語。

被上訴人佳泰公司則辯稱：上訴人於看屋簽約時，即知悉系爭房屋有陽台外推二次施工情形，並親簽工程委託書，自難認為屬物之瑕疵，況且縱認有瑕疵，上訴人簽約時已知悉此情，或因重大過失而不知，伊亦不負出賣人之瑕疵擔保責任等詞。

2.按買賣標的物之瑕疵，包括標的物之價值或效用之滅失或減少，以及標的物欠缺出賣人保證之品質。

而依私法自治、契約自由之原則，買賣標的物是否具有瑕疵，應優先適用契約之約定。

亦即買賣雙方當事人得依契約明示或默示約定標的物應具有何種品質、性質或效用，並依此而判斷其有無瑕疵。

若未成立保證品質或未約定物之性質或效用時，依民法第354條第1項規定，則應以買賣標的物有無滅失或減少其價值或通常效用，作為有無瑕疵之認定標準。

本件系爭房屋之主臥室陽台部分，業經二次施工，將陽台打掉外推移作室內使用之事實，為兩造不爭執。

上訴人亦自承於102年9月15日簽訂買賣契約，曾至系爭房屋現場查看，當時格局即看不到陽台，即其主臥室已外推，陽台移為室內使用等情（原審卷第172、240頁）。

系爭房屋買賣契約書之附件㈡「本戶核准之房屋平面圖影本」（原審卷第55頁），雖繪製有陽台。

但上訴人在簽約同時並簽立「工程委託書」（原審卷第177、181頁），其第一項明確記載：「將陽台部分（如圖示）移為室內使用，原落地窗外移變更為陽台上施作固定鋁窗。」

，上訴人復於圖1之原建築平面圖（變更前）及圖2之變更後平面圖之陽台即二次施工處加蓋其印章，足證將系爭房屋主臥室陽台打掉外推移作室內使用，為上訴人事先知情且表示同意者，縱然違反建築法令，但不能謂有瑕疵。

3.上訴人雖主張伊係於驗屋時發現主臥室之氣密窗有超大縫隙，要求確實修繕未果，始經佳泰公司人員告知為二次施工，該公司於訂約時刻意隱瞞實情云云。

惟上開工程委託書係上訴人親自簽署（除於首行委託人自寫姓名外，並於立書人欄簽名），參以系爭房地總價700 萬元，價值不低，且在上訴人簽約時，房屋已大致完成，上訴人亦前往參觀數次，而主臥室有無陽台之設置，於實地查看房屋時，以目視方法即可輕易發現，上訴人對於房屋實際現況必然已有相當程度的瞭解，始決意購買，衡情豈有不知該委託書內容及主臥室陽台移作室內使用之理。

況上訴人初驗房屋時，發現之缺失項目達21項，有房屋驗屋單影本（原審卷第99頁）可證，足見其對於購買系爭房屋確實頗為慎重，故能詳細檢查屋況，焉有不知此項事實之可能。

尤其，證人張○○（即前開「○○○」建案之銷售人員）於本院準備程序亦具結證稱：伊為上訴人購買系爭房屋之銷售人員，在上訴人簽約前，伊曾經帶看至少3次，上訴人最後決定購買Ｄ2棟12樓；

前開工程委託書是兩造簽訂買賣契約同時簽訂，伊當時有就該委託書說明建築公司有做二次施工，會在取得使用執照後把主臥室的窗框拆除；

上訴人簽約時陽台二次施工已做好，只是還沒有將落地門窗的窗框拆除；

在上訴人付定金（102 年9月8日）前，伊有跟上訴人說明主臥室會有二次施工情形；

上訴人到現場看屋時看到窗框，伊有說明為何窗框立在那邊及該處在圖面上為陽台部分，以後會當作主臥室規劃，並將窗框拆除等語甚詳（本院卷第82頁背面～87頁，預約訂單影本見原審卷第92頁）。

上訴人也坦承參觀系爭房屋時，確有看到臥室有窗框，當時張○○有講以後會拆掉等詞（本院卷第87頁背面）。

由此益證上訴人在簽約前即經售屋人員張○○之說明，已充分知悉系爭房屋之主臥室有二次施工，將來現場落地門窗的窗框會拆除，將陽台部分規劃為主臥室無訛。

上訴人此部分主張，顯與事實不符，自難採取。

4.至於二次施工實際上並非○○公司施作，而係佳泰公司在訂約及交屋前自行為之，為該公司陳明（本院卷第61頁背面），核與證人陳○○（○○公司實際經營者）於本院準備程序具結證述：○○公司係施作○○○建案梯間及全部住戶潮濕區（如廚房、廁所等）的天花板工程；

伊知道前開工程委託書的事，原本佳泰公司要委託○○公司施作陽台外移工程，也有交付購買戶簽的委託書，但後來表示要自行與住戶處理，因此未幫忙施作，並將委託書交還佳泰公司等語相符（本院卷第119～121頁）。

但該工程委託書訂約當事人為上訴人與○○公司，且未經○○公司簽章，此僅足以認定上訴人與○○公司間委託施工契約並不成立生效，無礙於上訴人確有同意系爭房屋主臥室陽台打掉移作室內使用之事實。

另前開工程委託書第三項關於此部分施工，日後如與建築法令不符或有因此被拆除之風險及責任，概由上訴人自行承受，絕不對○○公司及佳泰公司或任何人主張權利及賠償之約定，證人陳○○已證述○○公司有參與，但實際上非該公司所擬等語(本院卷第121頁），堪信係佳泰公司事先印就。

參以證人張○○證稱：該工程委託書是Ｄ2 棟整棟所有樓層都要簽等詞（本院卷第83頁背面），其為定型化約款，固無疑問。

然房屋內含有部分違建，在不動產交易甚為常見，一般購買人通常亦知悉違反建築法令之建築物有遭命令拆除之危險。

上訴人乃年逾35歲之成年人，並且在金融機構任職，顯然具有相當之智識及生活經驗，就此絕無不知之可能。

再由上開委託書第三項，載明此部分施工有與建築法令不符，或有因此被拆除之風險及責任，更明白告知此情，無故意隱瞞情事。

故證人張○○雖證稱所提供之單戶格局圖說上並無「陽台外推」之記載，及未曾向上訴人（口頭）說明二次施工違法可能被拆除等語，亦不能謂上訴人有因此不知此部分違反建築法規，致認為系爭房屋完全合法之情事。

況此項定型化約款關於使上訴人拋棄陽台移作室內使用，違反建築法令或因此被拆除，對於佳泰公司所得主張之權利或賠償，並未剝奪或限制上訴人有關二次施工瑕疵所得對佳泰公司主張之任何權利，尚難認為違反法律強制或禁止規定，或有違誠信原則，或按其情形顯失公平。

上訴人謂佳泰公司提供該定型化條款，係規避主管機關依消費者保護法第17條、第33條規定，查核定型化契約應記載及不得記載事項查核之行為，且違反禁止規定及誠信原則，應不生效力，另依民法第247條之1規定，應為無效云云，並以錯誤及被詐欺為由，向佳泰公司撤銷就該工程委託書所為之意思表示，亦均不足為有利於上訴人之認定。

5.綜上所述，上訴人於購買系爭房屋時，即已明知並同意該房屋之主臥室陽台部分移作室內使用，原落地窗則外移變更為陽台上施作固定鋁窗之二次施工情事，仍決意與佳泰公司成立買賣契約，自難認此部分具有物之瑕疵。

上訴人以系爭房屋有此項重大瑕疵為由，依民法第359條前段規定，向佳泰公司所為解除契約之意思表示，於法無據，自不生契約解除之效力。

㈡、被上訴人請求上訴人給付其餘價金有無理由？上訴人行使同時履行抗辯權是否有據？1.上訴人於繳付前開房屋價款196 萬元及暫付款19萬元後，於102 年11月25日以存證信函通知台灣銀行彰化分行撤銷付款之委託，禁止該銀行將房屋貸款金額499 萬元（含房屋尾款72萬元及土地價款427 萬元）撥款予被上訴人佳泰公司及李澤彬，台灣銀行彰化分行於103年1月28日收受該信函之事實，已如前述。

另系爭房屋買賣契約第8條第2項第3款第4目約定：「買方（即上訴人）向賣方（即佳泰公司）洽定之金融機構辦理貸款，獲准之貸款金額若少於本契約約定買方預定貸款金額者，其差額依下列各款方式處理：…㈢因可歸責於買方之下列事項致金融貸款未能獲准核撥或低於預定貸款金額時，其未獲貸款之金額或差額，視為買方不辦理貸款或減少貸款，買方應於賣方書面通知日起十天內付清款項，如未遵期繳納則賣方有權依第七條第四項及本條第四項約定辦理：…4.買方自動放棄貸款或提出任何理由阻止或暫緩金融機構撥款予賣方。」

等情；

系爭土地買賣契約書第5條第2項第3款第4目亦為相同之約定（原審卷第12、33、34頁）。

2.又上訴人就系爭房地價款付款辦法表中「金融貸款」部分之款項（土地部分金融貸款427萬元、房屋部分金融貸款132萬元），原係欲辦理抵押貸款，以資繳付部分價款，各該付款辦法表、委辦貸款契約書（原審卷第22、23、62、63頁）可稽。

惟上訴人於102 年11月25日以存證信函通知貸款銀行台灣銀行彰化分行撤銷付款之委託，禁止核撥貸款金額499 萬元予佳泰公司及李澤彬，但所持系爭房屋有前開違建之重大瑕疵，伊得解除契約之事由，並非正當，已如前述，其藉以阻止金融機構撥款予被上訴人，具有可歸責事由。

依系爭房屋買賣契約第8條第2項第3款第4目及土地買賣契約第5條第2項第3款第4目之約定，就該金融貸款部分之金額，自應視為不辦理貸款，而應於佳泰公司及李澤彬書面通知日起10日內付清款項。

另佳泰公司及李澤彬於103年1月24日及同年2月7日委請律師先後發函通知上訴人會台灣銀行彰化分行撥付價款及依約給付買賣價金，亦有所提出律師函及掛號收件回執影本（原審卷第113～118頁、本院卷第164、165頁）。

惟上訴人迄未再給付任何買賣價金，被上訴人佳泰公司及李澤彬本於買賣之法律關係，分別請求上訴人給付房屋金融貸款之未付價款72萬元（計算式：金融貸款以前應付價款268 萬元－已付款項196萬元＝72萬元，不含交屋款5萬元）及土地價款427萬元，暨均自反訴起訴狀繕本送達翌日即103年5月8日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，自屬有據。

上訴人雖為同時履行之抗辯。

惟本件係因上訴人前開可歸責事由阻止金融機構撥款，依系爭買賣契約第8條第2項第3款及系爭買賣契約第5條第2項第3款之約定，上訴人應於賣方書面通知起10日內付清款項，即有先為給付繳清價款之義務，而無行使同時履行抗辯權之餘地。

七、綜上所述，上訴人以系爭房屋有主臥室陽台打掉移作室內使用，違反建築法令之重大瑕疵為由解除系爭房屋買賣契約，於法無據，不生契約解除之效力，其本於民法第259條之規定，請求被上訴人佳泰公司返還215 萬元及按如附表金額、利率計算之利息，應不予准許；

其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

被上訴人佳泰公司及李澤彬本於買賣之法律關係，分別請求上訴人給付前開價款72萬元及427 萬元，及均自反訴起訴狀繕本送達翌日即103 年5月8日計算之法定利息，洵屬正當，皆應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並各准供擔保宣告假執行及免為假執行，經核並無違誤。

上訴意旨，指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決之結果不生影響，爰不予贅詞論列，附此敘明。

據上論結，上訴人之上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 陳 蘇 宗
法 官 吳 美 蒼
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 卓 佳 儀

中 華 民 國 104 年 11 月 25 日

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│附表：                                            103年度重上字第172號    │
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│編號│金額（新台幣）│支付日期即利息起算日│年利率│備                  註│
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│ 1  │10萬元        │102年9月8日         │5％   │定  金                │
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│ 2  │60萬元        │102年9月12日        │5％   │簽約金                │
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│ 3  │85萬元        │102年10月15日       │5％   │含使用執照核發66萬元、│
│    │              │                    │      │暫收款19萬元          │
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│ 4  │60萬元        │102年10月24日       │5％   │金融貸款差額          │
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