臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,重上,50,20140520,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上字第50號
上 訴 人 林紫琪即林碧蓮
訴訟代理人 江錫麒律師
複 代 理人 王炳人律師
被 上 訴人 台灣中油股份有限公司
法定代理人 林聖忠
訴訟代理人 林富華律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國102年11月7日臺灣苗栗地方法院第一審判決（101年度重訴字第53號），提起上訴，本院於103年5月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：

（一）被上訴人為配合政府能源及環保政策辦理「A8601液化天然氣接收站第三期計畫」，因預定長途陸上輸氣管線「十班坑隔離站」用地，於民國86年7月3日與上訴人簽訂預定土地買賣契約（下稱系爭契約），以總價金新台幣（下同）4872萬0714元，購買上訴人所有坐落○○縣○○鎮○○○段（下稱後○○段）00-0、00-0、00-0、00、00-0、00、000地號等7筆土地（其中00-0、00地號應有部分各2分之1，其餘土地為所有權全部）。

另上開00-0、00地號土地其餘應有部分各2分之1（連同上開土地，合計面積為6008平方公尺，以下稱系爭土地），因上訴人已向另一共有人自行購入，故兩造就此部分即未再另行補訂書面，惟其總價金變更為4925萬3584元。

迄至87年2月11日止，被上訴人業已依約給付價款4774萬6300元；

上訴人亦依系爭契約第3條約定，提供系爭土地設定最高限額4900萬元之抵押權予被上訴人。

（二）被上訴人為國營事業機構，為興辦事業購置使用分區為山坡地保育區之系爭土地，依法令規定須先辦理土地變更編定為特定目的事業用地等程序，始得開發使用及完成所有權移轉登記。

因而系爭契約第3條（二）約定上訴人有先行交付土地使用權及農地變更編定種類同意書予被上訴人之義務，期使被上訴人得申辦土地變更編定程序。

（三）系爭契約第8條「本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項…」約定。

參酌民法第98條規定及最高法院17年上字第1118號判例意旨，應屬兩造「合意解除」之特別約定，當「土地如有不能移轉登記或不能使用等限制」之情事存在時，即應「合意解除」，毋庸探究上揭情事之原因。

況查被上訴人購買系爭土地須先變更編定使用地類別為特定目的事業用地後，始能辦理所有權移轉登記及開發建築使用一節，本為上訴人所認知，徵諸上訴人於86年5月29日出具土地讓售同意書即明。

足徵上揭合意解除之約定，並無不公允之情事。

再查，上訴人在本件訴訟繫屬後，就系爭土地與訴外人方○於101年（上訴人誤為102年）7月9日設定最高限額抵押權登記，擔保債權總金額2400萬元，顯見上訴人就上揭第8條之約定「合意解除」一事，已無異議，始再度以地主身分為債務人兼設定義務人。

（四）經查系爭土地為非都市土地劃定為山坡地保育區，除其中○○○段00-0地號土地編定為林業用地，並非耕地，被上訴人承受不受限制外；

其餘6筆土地編定均為農牧用地，在未變更編定使用地種類前，依農業發展條例第33條規定，無法移轉登記予被上訴人。

被上訴人就系爭土地原規劃興建「隔離站」，更改為興建「管件及包裝產品儲存場」，惟申辦變更編定為「特定目的事業用地」之目的並未改變，且因隨著88年間台灣省政府虛級化後關於非都市土地使用分區及使用地變更申請案等相關審查程序即由地方政府辦理。

而被上訴人公司自88年2月起重新研議系爭土地使用計畫作為十班坑管件及包裝產品儲存場用地，於90年2月22日擬具興辦事業計畫陳請經濟部核准；

再層轉經濟部於90年4月26日去函請○○縣政府審查核定申請變更編定使用地為特定目的事業用地一案，未有延滯申請變更編定情事可言。

（五）被上訴人多年來持續申辦變更編定為特定目的事業用地一節，迄至○○縣政府於97年12月23日以府地用字第0000000000號函要求補正有關環評及興辦事業計畫部分文件及查明得否免受10公頃限制部分而否准；

其後更於100年11月8日以府地用字第0000000000號函示「旨揭變更案未符非都市土地使用管制規則第52-1條之規定」。

系爭土地合計面積6008平方公尺，不足10公頃，且規劃為「十班坑管件及包裝產品儲存場」之用途均屬不可能改變之事實；

又有關免受10公頃限制部分，因經濟部能源局以99年5月17日能油字第00000000000號函覆「旨揭計畫非屬『煤氣事業管理規則』所規範之公用事業」等語，致本件申請案因不符合非都市土地使用管制規則第52-1條但書規定免受10公頃限制。

就此，系爭土地即無法申請變更編定為特定目的事業用地，且除○○○段00-0地號土地得辦理所有權移轉登記外，進而無從辦理移轉所有權登記及開發使用等情事存在，被上訴人實無可歸責性可言。

（六）系爭土地迄今有不能移轉所有權登記，且不能使用等情事存在，參照系爭買賣契約第8條之特約，被上訴人遂於101年5月30日以液工行字第00000000000號通知上訴人解除系爭契約並限期返還已收價款。

爰求為命上訴人應給付被上訴人4774萬6300元之判決。

二、上訴人則以：

（一）系爭契約第8條所定系爭土地如有不能移轉登記或不能使用時得解除契約，限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用：1.被上訴人向上訴人洽購系爭土地時，已表明購買系爭土地係作為十班坑隔離站用地，此由系爭契約載明「（十班坑隔離站用地）預定土地買賣契約書」可證。

2.依證人即代表被上訴人公司與上訴人洽談購地之人員徐○寶之證言，系爭土地於簽約時，兩造均合意係作為十班坑隔離站用地，且被上訴人並無向上訴人表示，亦本無規劃作為隔離站用地以外之其他用途，兩造就系爭土地係約定僅作為隔離站用途而無其他用途。

是系爭契約第8條所定系爭土地如有不能移轉登記或不能使用時得解除契約，應限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用。

（二）系爭土地被上訴人未能完成變更編定為特定目的事業用地之申辦手續，致仍為農牧用地或林業用地，有可歸責事由：1.被上訴人於取得上訴人出具之「土地讓售同意書」載明同意辦理變更編定為特定目的事業用地後，即於86年7月1日行文向經濟部申請准予辦理系爭土地變更編定為特定目的事業用地，經經濟部於86年7月4日函文同意○○○段00-0、00-0、00、00-0、00、000等六筆土地申辦變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地（00-0地號因尚未編定用定，非屬申辦變更編定，應洽主管縣市政府申辦編定用地事宜）。

又關於山坡地開發建築管理辦法開發建築面積不得少於10公頃之限制方面，被上訴人亦於86年9月12日行文經濟部申請免受開發建築面積不得少於10公頃之限制，核准被上訴人於系爭土地設立十班坑隔離站，經經濟部以86年9月19日函文同意被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站建築使用。

因此系爭土地於86年9月19日已不受山坡地開發最小面積10公頃之限制，且已經經濟部同意變更編定為特定目的事業用地，於88年台灣省政府精省前，應可徵得變更編定前之目的事業主管機關即台灣省政府農林廳同意辦理變更編定，因系爭土地作為隔離站用地，乃屬當時有效之煤氣事業管理規則第2條規定所規範之公用事業，並已經過經濟部同意變更編定為特定目的事業用地，台灣省政府農林廳依上開規定，也一定會同意辦理系爭土地之變更編定，完成變更編定後即可辦理所有權移轉登記。

2.然被上訴人片面於86年10月14日變更系爭土地之用途，不再作為隔離站使用，改作為管件及包裝產品儲存場，故未再以隔離站用地之規劃繼續向台灣省農林廳申請變更編定。

爾後系爭土地於88年2月間經被上訴人以管件及包裝產品儲存場用途向經濟部申請變更編定，雖經經濟部於90年4月26日同意變更編定為特定目的事業用地，但因作為管件及包裝產品儲存場，不符合上開煤氣事業管理規則所規範之公用事業，已非屬「公用事業或其他公共建設所必要之建築物」之範疇，應受86年3月26日修正實施之山坡地開發建築管理辦法第3條及92年3月26日修正實施之非都市土地使用管制規則第52-1條第3款所規定最小面積10公頃之限制。

於精省之後，主管機關○○縣政府於審查變更編定時，即認定不符合上開非都市土地使用管制規則第52-1條第3款之規定可以免受最小面積10公頃之限制，而不准許系爭土地之變更編定。

3.系爭土地如依兩造原約定作為隔離站使用，早已獲得經濟部核准辦理變更編定及不受最小面積10公頃之限制，且依當時之煤氣事業管理規則第2條之規定，隔離站完全符合公用事業之性質，依法台灣省農林廳必會同意變更編定為特定目的事業用地，進而可移轉登記。

惟因被上訴人任意變更系爭土地用途，且於變更用途前未曾告知上訴人，亦未妥善評估變更用途後將受到上開相關法令之限制，導致其以管件及包裝產品儲存場之新用途申辦時，無法辦理變更編定，是可認為被上訴人就系爭土地未能完成編定為特定目的事業用地，確實有可歸責之事由。

（三）被上訴人主張依系爭契約第8條之約定解除契約，請求上訴人返還買賣價金4774萬6300元，為無理由：系爭土地經被上訴人擅自變更用途，未作為十班坑隔離站用地，而改為管件及包裝產品儲存場之用途，即不合於系爭契約第8條解除權之約定，故不能依該條約定解除系爭契約。

被上訴人主張依該條約定解除系爭契約，請求返還買賣價金，為無理由等語，資為抗辯。

三、以下之事實為兩造所不爭執：

（一）被上訴人為配合政府能源及環保政策辦理「A8601液化天然氣接收站第三期計畫」，因預定長途陸上運輸管線「十班坑隔離站」用地，向上訴人價購其所有系爭土地。

被上訴人於86年7月3日由其所屬液化天然氣工程處（下稱液工處）處長代理與上訴人簽訂系爭契約，由被上訴人以4872萬0714元之總價向上訴人購買○○○段00-0、00-0、00-0、00、000地號土地所有權全部，及○○○段00-0、00地號土地應有部分各2分之1。

嗣上訴人再取得○○○段00-0、00地號其餘應有部分各2分之1，仍以同樣條件出售予被上訴人，系爭土地總價金變更為4925萬3584元，面積共為6008平方公尺。

被上訴人就買賣價金已分別於86年7月3日給付1948萬8286元，86年7月29日給付2436萬0357元，87年2月11日給付389萬7657元，合計給付4774萬6300元，尚有150萬7284元未給付。

（二）系爭土地為非都市土地劃定為山坡地保育區，其中○○○段00-0地號土地編定為林業用地，被上訴人承受不受限制，○○○段00-0地號土地於兩造簽約時尚未編定用地（嗣於91年3月15日編定為農牧用地），餘○○○段00-0、00、00-0、00、000地號土地編定為農牧用地。

被上訴人為國營事業機構，為興辦事業購置使用分區為山坡地保育區農牧用地之土地，依法令規定需先辦理土地變更編定為特定目的事業用地，始可辦理所有權移轉登記，故系爭契約第3條第2項約定上訴人應於被上訴人給付第一期款時將土地使用權及農地變更編定種類同意書交付予被上訴人。

第8條約定本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約，無息收回已付款項；

惟因上訴人違約情事，使被上訴人蒙受損害，應由上訴人加倍償還已領款項作為違約金，並賠償被上訴人一切損失。

上訴人並於簽訂系爭契約前之86年5月29日出具土地讓售同意書予被上訴人，同意出售面積6008平方公尺之系爭土地，並辦理變更為特定目的事業用地。

（三）系爭土地於系爭契約簽訂時應受86年3月26日修正實施之山坡地開發建築管理辦法第3條所定「山坡地開發建築面積不得少於10公頃，但興闢公共設施、公用事業、慈善、社會福利、醫療保健、教育文化事業或其他公共建設所必要之建築物，經中央各目的事業主管機關或省（市）政府核准者，不在此限」之限制。

之後則受92年3月26日修正實施之非都市土地使用管制規則第52-1條所定「申請人擬具之興辦事業計畫土地位屬山坡地範圍內者，其面積不得少於10公頃，但興闢公共設施、公用事業、慈善、社會福利、醫療保健，教育文化事業或其他公共建設所必要之建築物，經直轄市或縣（市）政府依中央目的事業主管機關訂定之審議規範核准者，不在此限」之限制。

（四）上訴人已依系爭契約第3條第2項約定交付土地使用權、農地變更編定種類同意書、有關辦理抵押權設定登記與移轉登記所需憑證及書類予被上訴人，並將系爭土地交付被上訴人占有。

上訴人並於86年7月19日將系爭土地中之○○○段00-0、00-0、00-0、00、000地號土地所有權全部及○○○段00-0、00地號土地應有部分各2分之1設定最高限額4900萬元，存續期間為86年7月16日至91年7月15日之抵押權予被上訴人。

嗣兩造於91年1月31日簽署他項權利變更契約書，將上開抵押權之存續期間變更為「不定期」，擔保物增加至系爭土地全部；

另上開變更契約書第（17）項載明「本案標的物與中國石油公司簽定買賣契約因土地使用編定種類尚未變更為特定目的事業用地而無法移轉登記特以抵押權設定確保雙方買賣之權利」；

兩造並於同日提出變更申請，於同年2月4日完成上開抵押權內容變更登記。

（五）被上訴人於取得系爭土地占有及上訴人交付之文件後，於93年間以被上訴人液工處名義向○○縣○○○○○○○○地○○○○段0000地號國有土地上設置「管件及包裝產品儲存場」之雜項工作物建造執照，經○○縣政府於93年7月7日核發93栗建管什字第14號建造執照。

被上訴人液工處並依該執照在系爭土地及○○○段00-0地號土地上施作整地挖土方、Ｕ型排水溝、涵管、聯外排水溝、匯流井、永久沉砂池及滯洪池、圍牆、大門、區內道路等雜項工作物（上開地上工作物詳如○○縣○○地政事務所102年2月23日函檢送之102年1月21日鑑定圖所示之圍牆、水泥空地、污水池），並經○○縣政府於95年1月20日核發95栗建管後雜字第000001號雜項使用執照。

（六）被上訴人原將系爭土地規劃作為十班坑隔離站用地，於取得上訴人出具之農地變更編定種類同意書後，即於86年7月1日以（86）油財00000000號函行文經濟部申請准予辦理系爭土地變更編定為特定目的事業用地，經經濟部以86年7月4日經（86）國營字第00000000號函同意○○○段00-0、00-0、00、00-0、00、000地號土地申辦變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地，至後龍底段00-0地號土地尚未編定用地，非屬申辦變更編定，應洽主管縣市政府申辦編定用地事宜。

另受山坡地開發建築管理辦法開發建築面積不得少於10公頃之限制，被上訴人於86年9月12日以（86）油財00000000號函行文經濟部，申請免受開發建築面積不得少於10公頃之限制，核准被上訴人於系爭土地設立十班坑隔離站，經經濟部以86年9月19日經（86）國營字第00000000號函同意被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站建築使用。

之後被上訴人因恐輸氣管線沿大馬路埋設，民眾抗爭阻力大，故更改管線路線，沿○○溪鋪設至○○開關站、○○隔離站，不須使用系爭土地興建十班坑隔離站，經被上訴人86年10月14日液化天然氣接收站第三期計畫特案、溝通協調小組第九次會議決議通過陸上輸氣管線（十班坑至扒仔岡）之路徑規劃變更，不經過系爭土地。

被上訴人即變更系爭土地之原使用用途，從新規劃用途為管件及包裝產品儲存場，再以系爭土地為管件及包裝產品儲存場之用途繼續辦理土地變更編定為特定目的事業用地，經經濟部以90年4月26日經（90）國營字第00000000000號函同意變更編定為特定目的事業用地，並依非都市土地使用管制規則第12條「申辦變更編定應徵得變更編定前目的事業主管機關核准」之規定（經濟部屬變更編定後目的事業主管機關），及農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點之規定，函請直轄市或縣（市）農業主管機關即○○縣政府審查。

（七）系爭土地之變更編定，在台灣省政府精省之前，依台灣省非都市土地變更編定執行要點第4點之規定，原應徵得變更前之目的事業主管機關即台灣省政府農林廳同意辦理編定為特定目的事業用地，因被上訴人認管線路徑已變更，不經過十班坑隔離站用地，而未徵求台灣省政府農林廳之同意。

嗣台灣省政府虛級化，系爭土地之辦理編定為特定目的事業用地應由○○縣政府審查。

○○縣政府於審查被上訴人以系爭土地作為十班坑管件及包裝產品儲存場使用，申辦變更編定為特定目的事業用地時，以97年12月23日府地用字第0000000000號函要求被上訴人液工處查明得否免受10公頃之限制，而未同意變更編定（依非都市土地使用管制規則第28條之規定，申請變更編定應檢附開發建築面積免受10公頃限制之文件）。

嗣再以100年11月8日府地用字第0000000000號函復被上訴人液工處，該申辦變更編定為特定目的事業用地不符非都市土地使用管制規則第52-1條之規定，即仍受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制。

（八）經濟部能源局就被上訴人以系爭土地作為十班坑管件及包裝產品儲存場之計畫是否屬公用事業，以99年5月17日能油字第00000000000號函認為非屬煤氣事業管理規則所規範之公用事業。

（九）被上訴人液工處於101年5月30日以液工行字第00000000000號函通知上訴人，表示系爭土地因本公司無使用計畫，擬依系爭契約第8條之約定予以解除，請上訴人於文到10日內返還價金。

上訴人同月31日收受該函件，於101年6月7日以大湖郵局第30號存證信函函復被上訴人積欠尾款250萬元已逾14年，請於文到10日內付清，否則依法解除契約，沒收已付價金。

（十）系爭土地之使用地類別目前仍為農牧用地或林業用地，尚未變更為特定目的事業用地，且除○○○段00-0地號土地外，其餘6筆土地均為農牧用地，依農業發展條例之規定無法逕行移轉登記予被上訴人。

四、本件兩造爭執之重點：

（一）系爭契約第8條所定系爭土地如有不能移轉登記或不能使用時得解除契約，是否限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用？

（二）系爭土地被上訴人未能完成變更編定為特定目的事業用地之申辦手續，致仍為農牧用地或林業用地，是否有可歸責之事由？

（三）被上訴人主張依系爭契約第8條之約定解除系爭契約，請求上訴人返還買賣價金4774萬6300元，有無理由？

五、本院得心證之理由：

（一）系爭契約第8條所定系爭土地如有不能移轉登記或不能使用時得解除契約，是否限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用？1.被上訴人主張其係為配合政府能源及環保政策辦理「A8601液化天然氣接收站第三期計畫」，因預定長途陸上運輸管線「十班坑隔離站」用地，乃向上訴人價購系爭土地，而由系爭契約名稱載明為「（十班坑隔離站用地）預定土地買賣契約書」，顯然被上訴人於向上訴人洽購系爭土地時，應有表明購買系爭土地係作為十班坑隔離站用地使用，另證人即代表被上訴人與上訴人洽談購地之人員徐○寶到庭證稱：「（你與她接洽買賣之事宜，有無談過土地作何用途？）有，我們有跟她說要作為隔離站使用」、「（簽約當時，最後是否有跟她確認這是要作為十班坑隔離站？）是。」

、「（契約名稱為何要記載「十班坑隔離站用地」等字？）當時是要作為十班坑隔離站。」

、「（簽約當時是否都認知系爭土地要作為十班坑隔離站用地？）是。」

等語（見本院卷第39頁），足見被上訴人確係以作為十班坑隔離站用地而向上訴人購買系爭土地，兩造亦有此共識，並於系爭契約之名稱載為十班坑隔離站用地之買賣契約。

又系爭土地為非都市土地劃定為山坡地保育區，其中○○○段00-0、00、00-0、00、000地號土地編定為農牧用地，被上訴人為國營事業機構，為興辦事業購置使用分區為山坡地保育區農牧用地之土地，依法令規定需先辦理土地變更編定為特定目的事業用地，始可辦理所有權移轉登記，故系爭契約第3條第2項約定上訴人應於被上訴人給付第一期款時將土地使用權及農地變更編定種類同意書交付予被上訴人；

第8條約定本契約土地如有不能移轉登記或不能使用等限制，雙方同意無條件解除契約等情，為兩造所不爭執。

且系爭土地於系爭契約簽訂時應受86年3月26日修正實施之山坡地開發建築管理辦法第3條所定「山坡地開發建築面積不得少於10公頃，但興闢公共設施、公用事業、慈善、社會福利、醫療保健、教育文化事業或其他公共建設所必要之建築物，經中央各目的事業主管機關或省（市）政府核准者，不在此限」之限制，此亦為兩造於簽訂系爭契約時所明知，則系爭土地總面積不足10公頃，應興闢公用事業，經中央各目的事業主管機關或省（市）政府核准，始得依山坡地開發建築管理辦法第3條之規定開發使用。

而被上訴人就系爭土地規劃為隔離站用地，係配合液化天然氣管線安全規範，每15公里或是人口稠密地區，或者經過河川的前後或南北而設置，以因應緊急狀況發生時，例如天然氣管線之維修、天然氣排放之用，該十班坑離站符合當時有效之煤氣事業管理規則第2條所規範之公用事業，被上訴人得以系爭土地作為十班坑隔離站用地申請土地變更編定為特定目的事業用地，及不受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制，故系爭土地應供公用事業使用，被上訴人始得順利辦理所有權移轉登記及不受限制使用。

被上訴人明知上情，並願向上訴人購買系爭土地，自係認為其得順利辦理所有權移轉登記及不受限制使用，則其於簽訂系爭契約購買系爭土地時，當係規劃以系爭土地作為公用事業使用，否則被上訴人根本不可能花費鉅資向上訴人購買系爭土地。

被上訴人既以系爭土地作為十班坑隔離站用地，並預期可以申請土地變更編定為特定目的事業用地，及不受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制，惟辦理土地變更編定為特定目的事業用地及申請不受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制，需申請變更編定前後目的事業主管機關核准，非被上訴人所能掌握，兩造為預防萬一，即系爭土地作為十班坑隔離站用地使用仍不能移轉登記或不能使用，始會有系爭契約第8條之約定。

因此系爭契約第8條之約定應係在解決系爭土地作為十班坑隔離站用地使用仍不能移轉登記或不能使用之窘境，至於系爭土地非作為公用事業使用，本非兩造簽訂系爭契約之目的，應非系爭契約之內容，自非系爭契約第8條約定之範圍。

此再觀證人徐○寶證稱：「（你有無跟她談買賣合約之系爭土地係作為隔離站使用，你們一定可以辦理過戶完成？）我們有告訴她要按照程序處理，如果符合法律上的規定，都可以核准，但作為隔離站比較複雜，過程比較久，無法保證一定可以完全完成，所以契約上才有約定，如果不能移轉登記，可以解除契約。」

、「（買賣合約洽談過程，你除了說可以作為隔離站使用外，是否將來還可以挪為其他的用途？）沒有。」

、「（在談到第8條規定時，有無提到這個還是要作為十班坑隔離站用地，如果作為十班坑隔離站不能移轉登記或不能使用的話，就要解除契約？）對。」

、「（有無提到不能作為十班坑隔離站，可以作為其他的用途？）沒有。」

、「（第8條規定當時有無說改為其他用途不能移轉登記時，第8條也可以用？）當時沒有想到其他的用途。」

等語（見本院卷第39、40頁）自明。

足見兩造就系爭土地係約定作為隔離站用途，而無其他用途之約定，系爭契約第8條系爭土地如有不能移轉登記或不能使用時得解除契約，即應限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用。

2.兩造約定申辦變更土地使用編定及產權過戶之相關程序係交由被上訴人辦理，且上訴人於簽約前後即已將變更編定同意書，辦理移轉登記所需權狀等資料交付被上訴人，復將系爭土地全部交付被上訴人使用等情，此為被上訴人所不爭執之事實。

而系爭土地被上訴人原規劃為十班坑隔離站用地，並訂明於系爭契約之名稱上，若被上訴人不依原規劃，自行變更土地用途為非公用事業使用，以致無法通過土地變更編定，不能移轉登記或不能使用，已超過系爭契約合意之範圍，如仍允許被上訴人能夠依系爭契約第8條之約定解除系爭契約，則無異賦予被上訴人可以任意毀約之權利，如此解釋契約條款，對於上訴人顯然不公平。

再依系爭契約第8條後段「因乙方（即上訴人）違約情事，使甲方（即被上訴人）蒙受損害，應由乙方加倍償還已領款項作為違約金，並賠償甲方一切損失」之約定，若因可歸責於上訴人之事由，致系爭土地不能移轉登記或不能使用，被上訴人除得解除系爭契約外，並得請求上訴人加倍償還已領取款項作為違約金，則在因被上訴人自行變更土地用途為非公用事業使用，以致無法通過土地變更編定，不能移轉登記或不能使用，若仍允許被上訴人得依系爭契約第8條之約定解除系爭契約，被上訴人並不受違約處罰，兩造權益之輕重顯有失衡。

雖系爭契約第8條就系爭契約解除之上訴人應返還買賣價金，約定被上訴人應無息收回已付款項，即上訴人不需支付已領款項之利息，較民法第259條第2款所定「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」有利，但此乃係上訴人於簽訂系爭契約後即將系爭土地交付被上訴人占有使用，於系爭契約解除時，被上訴人亦不需支付占有使用系爭土地之利益，自不能因有解除契約上訴人得無息返還已領款項之約定，即允許被上訴人得自行變更系爭土地之用途為非公用事業使用，以致無法通過土地變更編定，不能移轉登記或不能使用，再依系爭契約第8條之約定解除系爭契約。

3.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例參照）。

被上訴人既係為十班坑隔離站用地乃向上訴人購買系爭土地，並於系爭契約之名稱訂明，因被上訴人需辦理系爭土地之土地變更編定，非被上訴人所能完全掌握，為預防萬一，即系爭土地作為十班坑隔離站用地仍不能完成土地變更編定，致無法移轉登記或不能使用，兩造遂有系爭契約第8條之約定，允許被上訴人得解除契約，簽訂系爭契約時，被上訴人除以系爭土地作為十班坑隔離站用地外，別無其他用途規劃，則依訂約當時之事實，系爭契約第8條自應限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用，即被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用，仍不能移轉登記或不能使用，始能依系爭契約第8條約定解除系爭契約。

而以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用係兩造訂約當時之共識，自不需於系爭契約第8條載明，故不能因系爭契約第8條未載以系爭土地作為十班坑隔離站用地等文字，即認系爭契約第8條之約定不受此限制，祇要系爭土地有不能移轉登記或不能使用之情事，不論其原因為何，被上訴人均能解除系爭契約。

如此解讀，將不符兩造簽訂系爭契約當時之真意，自為本院所不採。

4.上訴人於86年7月19日將系爭土地中之○○○段00-0、00-0、00-0、00、000地號土地所有權全部及○○○段00-0、00地號土地應有部分各2分之1設定最高限額4900萬元，存續期間為86年7月16日至91年7月15日之抵押權予被上訴人。

嗣兩造於91年1月31日簽署他項權利變更契約書，將上開抵押權之存續期間變更為「不定期」，擔保物增加至系爭土地全部；

另上開變更契約書第（17）項載明「本案標的物與中國石油公司簽定買賣契約因土地使用編定種類尚未變更為特定目的事業用地而無法移轉登記特以抵押權設定確保雙方買賣之權利」；

兩造並於同日提出變更申請，於同年2月4日完成上開抵押權內容變更登記等情，為兩造所不爭執之事實。

被上訴人因此主張上訴人已同意系爭土地作為非隔離站使用云云。

但上訴人於91年間配合被上訴人辦理系爭土地之抵押權變更登記，僅能證明上訴人知悉系爭土地未能完成土地變更編定為特定目的事業用地而無法移轉登記，仍同意被上訴人繼續辦理土地變更編定，並無法證明上訴人已知悉被上訴人未能完成土地變更編定之原因，更遑論上訴人有同意系爭土地變更用途為非隔離站使用。

就此上訴人否認知情，被上訴人未能舉證，單憑上訴人配合辦理抵押權變更登記，即推論上訴人有同意系爭土地作為非隔離站使用，洵屬無據。

（二）系爭土地被上訴人未能完成變更編定為特定目的事業用地之申辦手續，致仍為農牧用地或林業用地，是否有可歸責之事由？1.被上訴人原將系爭土地規劃作為十班坑隔離站用地，於取得上訴人出具之農地變更編定種類同意書後，即於86年7月1日以（86）油財00000000號函行文經濟部申請准予辦理系爭土地變更編定為特定目的事業用地，經經濟部以86年7月4日經（86）國營字第00000000號函同意○○○段00-0、00-0、00、00-0、00、000地號土地申辦變更編定為山坡地保育區特定目的事業用地，至○○○段00-0地號土地尚未編定用地，非屬申辦變更編定，應洽主管縣市政府申辦編定用地事宜。

另受山坡地開發建築管理辦法開發建築面積不得少於10公頃之限制，被上訴人於86年9月12日以（86）油財00000000號函行文經濟部，申請免受開發建築面積不得少於10公頃之限制，核准被上訴人於系爭土地設立十班坑隔離站，經經濟部以86年9月19日經（86）國營字第00000000號函同意被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站建築使用，此有被上訴人（86）油財00000000號函、經濟部經（86）國營字第00000000號函、被上訴人（86）油財00000000號函、經濟部經（86）國營字第00000000號函在卷可稽（附原審卷第69至73頁、第76至81頁）。

而之所以未能完成變更編定為特定目的事業用地之申辦手續，係嗣被上訴人因恐輸氣管線沿大馬路埋設，民眾抗爭阻力大，故更改管線路線，沿○○溪鋪設至○○開關站、○○隔離站，不須使用系爭土地興建十班坑隔離站，經被上訴人86年10月14日液化天然氣接收站第三期計畫特案、溝通協調小組第九次會議決議通過陸上輸氣管線（十班坑至扒仔岡）之路徑規劃變更，不經過系爭土地；

而系爭土地之變更編定，在台灣省政府精省之前，依台灣省非都市土地變更編定執行要點第4點之規定，原應徵得變更前之目的事業主管機關即台灣省政府農林廳同意辦理編定為特定目的事業用地，因被上訴人認管線路徑已變更，不經過十班坑隔離站用地，而未徵求台灣省政府農林廳之同意，此有上開會議紀錄及被上訴人（89）液秘00000000號函、（90）油財00000000號函在卷可憑（附原審卷第82至88頁）。

可見系爭土地依被上訴人原規劃作為十班坑隔離站用地使用，在86年9月19日已可不受山坡地開發建築最小面積10公頃之限制，且業經經濟部同意變更編定為特定目的事業用地，於88年台灣省政府精省之前，被上訴人雖未徵求變更編定前之目的事業主管機關即台灣省政府農林廳之同意，但以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用，屬公用事業，符合變更編定之規定，被上訴人若未變更系爭土地之用途，繼續向台灣省政府農林廳申辦系爭土地之變更編定，台灣省政府農林廳亦無否准被上訴人申請之理，系爭土地應可完成變更編定為特定目的事業用地，順利辦理所有權移轉登記。

至於被上訴人指稱：當時依非都市土地使用管制規則之規定，仍應檢附主管建築機關即○○縣政府核發之雜項工程完工查驗合格證明文件，則系爭土地是否完成變更編定為特定目的事業用地，實與系爭土地預定用途即作為十班坑隔離站用地無關云云。

然查依被上訴人（86）油財00000000號函所示，被上訴人液工處係依非都市土地使用管制規則「山坡地範圍內由各使用區土地申請變更編定，應檢附主管建築機關核發之雜項工程完工查驗合格證明文件」之規定，向○○縣政府建管課提出申請核發證明文件，經○○縣政府依山坡地開發建築管理辦法第3條「山坡地開發建築面積不得少於10公頃，但經中央各目的事業主管機關核准者，不在此限」之規定，要求被上訴人逕報上級機關核准，被上訴人乃向經濟部申請免受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制，俾續申請開發許可雜項執照（見原審卷第76至79頁）。

足證被上訴人於當時確已向○○縣政府建管課提出申請核發雜項工程完工查驗合格證明文件，○○縣政府建管課僅要求被上訴人取得經濟部核准免受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制，而經濟部已以經（86）國營字第00000000號函核准被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站建築使用。

此部分亦因被上訴人變更系爭土地之用途致未繼續申辦，但○○縣政府並無拒絕核發之理由存在，此再觀被上訴人於取得系爭土地之占有後，向○○縣政府申請在系爭土地設置管件及包裝產品儲存場之雜項工作物建造執照，經○○縣政府於93年7月7日核發93苗建管什字第14號建造執照，再於95年1月20日核發95苗建管後雜字第000001號雜項使用執照（見兩造不爭執事項（五）），益證被上訴人取得○○縣政府核發之雜項工程完工查驗合格證明文件，並非難事，被上訴人此部分主張，自無可採。

2.被上訴人變更系爭土地之原使用用途，從新規劃用途為管件及包裝產品儲存場，再以系爭土地為管件及包裝產品儲存場之用途繼續辦理土地變更編定為特定目的事業用地，經經濟部以90年4月26日經（90）國營字第00000000000號函同意變更編定為特定目的事業用地，並依非都市土地使用管制規則第12條「申辦變更編定應徵得變更編定前目的事業主管機關核准」之規定（經濟部屬變更編定後目的事業主管機關），及農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點之規定，函請直轄市或縣（市）農業主管機關即○○縣政府審查。

○○縣政府於審查被上訴人以系爭土地作為十班坑管件及包裝產品儲存場使用，申辦變更編定為特定目的事業用地時，以97年12月23日府地用字第0000000000號函要求被上訴人液工處查明得否免受10公頃之限制，而未同意變更編定（依非都市土地使用管制規則第28條之規定，申請變更編定應檢附開發建築面積免受10公頃限制之文件）。

嗣再以100年11月8日府地用字第0000000000號函復被上訴人液工處，該申辦變更編定為特定目的事業用地不符非都市土地使用管制規則第52-1條之規定（系爭土地於山坡地開發建築管理辦法廢止失效後，應受92年3月26日修正實施之非都市土地使用管制規則第52-1條所定「申請人擬具之興辦事業計畫土地位屬山坡地範圍內者，其面積不得少於10公頃，但興闢公共設施、公用事業、慈善、社會福利、醫療保健，教育文化事業或其他公共建設所必要之建築物，經直轄市或縣（市）政府依中央目的事業主管機關訂定之審議規範核准者，不在此限」之管制），即仍受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制。

此有經濟部（90）國營字第00000000000號函、及○○縣政府府地用字第0000000000號函、府地用字第0000000000號函在卷足稽（附原審卷第92、93、61、23頁）。

再就被上訴人以系爭土地作為十班坑管件及包裝產品儲存場用地使用，是否屬公用事業，經濟部96年3月12日經授營字第00000000000號函認「本案土地主要興建係供天然氣輸氣管線工程所需器材存放之儲存場，及溶劑、潤滑油等油品之發貨倉庫使用，似與公用事業或其他公共建設所必要之建築物無涉。」

（函附原審卷第113頁），經濟部能源局99年5月17日能油字第00000000000號函認「旨揭計畫非屬煤氣事業管理規則所規範之公用事業」（函附原審卷第22頁），經濟部國營事業委員會99年5月19日經國三字第00000000000號函認「依本部能源局函示：旨揭計畫非屬煤氣事業管理規則所規範之公用事業，致本案用地取得有其困難，顯見貴公司（指被上訴人公司）規劃工程用地未全盤考量用地變更因素，爰請儘速研擬對策，妥為處理，以維公司權益。」

（函附原審卷第123頁）。

可見經濟部認為被上訴人以系爭土地作為管件及包裝產品儲存場用地使用，非屬煤氣事業管理規則所規範之公用事業，未能核准免受山坡地開發建築面積不得少於10公頃之限制。

由於被上訴人未能取得經濟部之核准，○○縣政府乃會以府地用字第0000000000號函、府地用字第0000000000號函未准被上訴人之申辦變更編定，則○○縣政府以被上訴人申辦變更編定為特定目的事業用地不符非都市土地使用管制規則第52-1條之規定，應係被上訴人以系爭土地作為管件及包裝產品儲存場用地使用，不屬公用事業所致。

此亦為被上訴人於本院103年3月18日準備程序時所自承○○縣政府不准變更編定，係因為管件及包裝產品儲存場經經濟部能源局認為非公用事業，仍應受開發面積10公頃的限制等語（見本院卷第35頁背面）所不爭執。

則被上訴人主張系爭土地後更改為管件及包裝產品儲存場用地，係考量配合液化天然氣接收站擴建計畫中北部輸氣管線維修運補工作，另部分則係作溶劑化學品倉儲之用，均仍係經濟部核准被上訴人所興辦之公用事業云云，即與事實不符，委無可採。

3.依前所述，系爭土地被上訴人原規劃作為十班坑隔離站用地使用，應屬山坡地開發建築管理規則第3條或非都市土地使用管制規則第52-1條所規範之公用事業，可申請中央目的事業主管機關即經濟部之核准，免受開發面積不得少於10公頃之限制，系爭土地若依被上訴人原規劃，申請主管機關變更編定為特定目的事業用地，辦理所有權移轉登記及不受開發面積不得少於10公頃之使用限制，並非難事，系爭土地現○○縣政府未同意變更編定為特定目的事業用地，係因被上訴人變更用途為管件及包裝產品儲存場用地，為經濟部能源局認定非屬公用事業，應受非都市土地使用管制規則第52-1條開發面積不得少於10公頃之使用限制所致。

被上訴人未依原規劃使用系爭土地，自行變更使用用途為非公用事業，未妥善評估變更用途後將受到山坡地開發建築管理辦法第3條或非都市土地使用管制規則第52-1條之使用限制，導致其以管件及包裝產品儲存場之用地申辦系爭土地之變更編定，無法完成變更編定為特定目的事業用地，進而無法辦理所有權移轉登記，應確有可歸責之事由。

本件係因可歸責於被上訴人之事由致被上訴人無法完成系爭土地之變更編定為特定目的事業用地，並不受被上訴人於變更系爭土地用途為管件及包裝產品儲存場用地後，持續申辦變更編定之影響，故被上訴人主張其購地後雖有用途規劃之變更，惟申辦變更編定為特定目的事業用地之程序並未延滯，而係受限於相關法規之規定致無法辦理所有權移轉登記及不能使用，實無可歸責性可言云云，尚非的論。

（三）被上訴人主張依系爭契約第8條之約定解除系爭契約，請求上訴人返還買賣價金4774萬6300元，有無理由？1.系爭契約第8條約定系爭土地如有不能移轉登記或不能使用時得解除契約，應限於被上訴人以系爭土地作為十班坑隔離站用地使用始有適用。

現系爭土地不能移轉登記或不能使用，並非被上訴人仍依原規劃作為十班坑隔離站用地，而係被上訴人任意變更用途為管件及包裝產品儲存場用地，即不符合系爭契約第8條之約定，被上訴人依系爭契約第8條之約定主張解除系爭契約，請求上訴人返還買賣價金4774萬6300元，自無理由。

又系爭土地被上訴人現不能辦理移轉登記或不能使用，係因可歸責於被上訴人之事由所致，被上訴人亦無從依民法第256條之規定解除系爭契約。

2.上訴人於101年7月9日就系爭土地設定擔保債權總金額2400萬元之最高限額抵押權予訴外人方○，此有系爭土地之土地登記謄本在卷可稽（附原審卷第188頁至195頁）。

被上訴人據此主張上訴人就系爭契約第8條合意解除之約定，已無異議，始再度以地主身份設定抵押權云云。

查上訴人將系爭土地設定最高限額抵押權予方○，固有違約，上訴人應依系爭契約第7條「本契約土地如有第三人之他項權利設定，需主張權利等糾紛事件，概由乙方負責清理」之約定，除去該抵押權登記，惟上訴人現仍係系爭土地之所有權人，即得以地主身份設定抵押權予方○，非系爭契約解除後始得為之，故上訴人此部分違約行為，與被上訴人得否依系爭契約第8條之約定解除系爭契約無關，並非上訴人將系爭土地設定抵押權予方○，即表示上訴人已無異議被上訴人依系爭契約第8條之約定解除系爭契約，被上訴人此部分主張，亦無可採。

六、綜上所述，被上訴人不得解除系爭契約，則被上訴人訴請上訴人返還買賣價金4774萬6300元，即不能准許，原審為被上訴人勝訴之判決，命上訴人於被上訴人拆除系爭土地之地上物同時給付4774萬6300元，自有未洽。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應有理由，爰由本院廢棄原判決，改判如主文第二項所示。

本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均不影響本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 宋富美
法 官 黃峻隆
以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 謝雅惠

中 華 民 國 103 年 5 月 20 日