臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,103,重上更(一),50,20150226,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 103年度重上更㈠字第50號
上訴人 范秀美
林瑞鴻
上二人共同訴訟代理人
康存孝 律師
被上訴人 王興源
訴訟代理人 陳怡成 律師
複代理人 施冠群 律師
複代理人 詹若蘋

上列當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國102年4月26日
臺灣臺中地方法院101年度重訴字第547號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。

事實及理由
壹、上訴人主張：被上訴人以新台幣（下同）38,630,000元之總價，買受上訴人所有之台中市○○區○○段○○○段00 000○000000○000000地號土地（下稱系爭土地），訂有不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定價金依「付款明細清冊」分期付清，被上訴人倘違約不履行，依系爭契約第10條第1項約定應賠償上訴人13,000,000元之違約金。
詎被上訴人自第5期即拒絕付款，經上訴人限期催告仍不置理，上訴人乃解除契約，被上訴人依約本應如數賠償違約金（扣除已給付價金6,255,000元之餘額6,745,000元），爰本於系爭契約違約金之約定提起本件訴訟，聲明：被上訴人給付上訴人245,000元，及自支付命令送達之翌日至清償日止，按年息5%計算之利息（上訴人超過245,000元本息之本訴，業已判決確定），並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
對被上訴人之反訴則以：訂約時被上訴人已衡量其經濟能力、所受損害之程度等主客觀因素而決定違約金之數額，自不得請求酌減，上訴人無不當得利之可言等語，資為抗辯，聲明：被上訴人之反訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、被上訴人則以：被上訴人誤信上訴人誇大之土地行情而以高價購買，幾經商量調降售價未果，才停付第5期以後之價金，被上訴人收受6,255,000元價款之後，仍保有系爭土地之產權，並未因被上訴人停止付款而受有任何損害，其主張違約金13,000,000元，確屬過高而顯失公平，應予以酌減等語，資為抗辯，聲明：上訴人之本訴及其假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
反訴主張：系爭契約既經解除，被上訴人所受領之價金本應返還；
而系爭土地之公告現值繼續增加，上訴人並未因契約解除而受有地價之損失，縱令有損害，亦僅仲介費用等不超過500,000元，扣除此部分之違約金後，上訴人仍受有500餘萬元之利益等情，爰依不當得利返還請求權，反訴請求：上訴人給付被上訴人2,455,000元，及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息（被上訴人超過2,455,000元本息，及返還支票之反訴，均已判決確定），並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
參、原審判決駁回上訴人之本訴及其假執行之聲請，反訴判命上訴人給付被上訴人2,455,000元之本息，並依聲請酌定擔保金額，准、免假執行。
上訴人聲明不服提起本件上訴，求為判決：㈠原判決駁回上訴人後開第二項之本訴，及判命上訴人給付被上訴人2,455,000元本息之反訴，及該部分假執行之宣告，並各該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上廢棄部分：①被上訴人應給付上訴人245,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
②被上訴人第一審之反訴及其假執行之聲請均駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、經查：
一、本件上訴人主張：兩造於民國（下同）100年11月15日簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人以38,630,000元之總價買受上訴人所有系爭土地，被上訴人已給付第1至4期之價金共6,255,000元，第5期款以後各期價金之支票，經上訴人提示後退票，經上訴人以存證信函催告被上訴人給付價
金未果，進而於101年6月19日以存證信函向被上訴人為解除契約之表示，解約之表示並已到達上訴人等各節，均為
上訴人所不爭，並有不動產買賣契約書（支付命令卷第4
頁至第14頁）、存證信函（原審卷第79頁、第80頁）在卷可證，自屬真實可信。
二、系爭買賣契約第10條第1項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務，為買方違約，賣方得限期催告
履行，逾期仍不履行即予解除契約並應賠償賣方新臺幣壹
仟參佰萬元做為違約金」（支付命令卷第8頁），系爭契
約簽訂之後，被上訴人僅給付第1至4期之價金，第5期以後之各期應付價金未付，經上訴人以存證信函定期催告被
上訴人給付未果，再以存證信函為解除契約之表示，催告
及解約之表示既已達到被上訴人，則兩造之系爭買賣契約
已因上訴人解除權之行使，而告解除，上訴人依系爭契約
第10條第1項之約定，請求被上訴人給付違約金，自屬有據。被上訴人主張：訂約時上訴人誇大系爭土地之價值，
約定總價過高，其辦理銀行貸款時發生困難致無法履約，
並非惡意違約，無需給付違約金云云，惟被上訴人於締約
前本應詳細評估買賣標的之價值及己身之支付能力，一旦
簽約即應受契約條款之拘束，不得事後翻異，被上訴人上
開主張，並非可採。
三、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，至於違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、利益、債務人如能
依約履行時，債權人可享受之一切利益等情形，依職權而
為衡酌。本件上訴人雖主張：因被上訴人未依約給付第5
期以後之各期價金，受有價金餘額32,375,000元之消極損害，惟兩造於100年11月15日簽訂系爭買賣契約，旋因被上訴人未依約給付價金，上訴人於101年6月19日為解約之表示，契約存在之期間僅約7月，使上訴人受契約之拘束
，契約解除之後，上訴人已不受契約之拘束，同時免負系
爭土地移轉登記之義務，而得保有系爭土地之所有權及交
換價值，再近期土地並無明顯貶值之現象，上訴人又未舉
證證明其受有何種其他損害，難認上訴人主張受有32,375,000元損害，係屬真實可信。
又上訴人以38,630,000元之總價出賣系爭土地，因履約之障礙而解除系爭契約，如上
訴人再將系爭土地出賣，則上訴人應係受有相當期間內無
法將系爭土地變價之損害，與金錢債務給付遲延之損害約
略相當。以上訴人延後二年（系爭契約存在之期間7月，
再加計另行變價之期間1年5月）為系爭土地再次售出之時間成本，上訴人於此期間內所受之損害，依法定利率計，
約為3,800,000元（38,630,000×0.05×2＝3,863,000），以此對照兩造系爭契約違約金之約定為13,000,000元，已占買賣全部總價約1/3，實屬過高。
再參酌上訴人所提出之內政部編「成屋買賣契約書範本」第11條第3項：「買方逾期達5日仍未付清期款…，賣方得解除契約並沒收
已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地
總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。…
」之規定（本院前審卷第59頁），及房屋賣出之時間延後，出賣人有房屋折舊之損失，而本件為土地之買賣，並無
折舊之問題，兩造約定違約金額13,000,000元尚屬過高。
茲審酌上情，原審將違約金額酌減為3,800,000元，已達系爭契約買賣總價金約10%，尚稱公平允當。
四、另證人代書林仁全於本院證稱：「我是代書，雙方共同委託我辦理簽訂買賣契約。（法官問：本件簽約經過為何？
）證人林仁全答：正式簽約是100年10月15日，他們雙方已經講好買賣的內容以後，賣方范秀美通知我去買方王興
源台中市美德街的辦公室簽約。我到場之後，雙方交換名
片後，雙方表示他們之前就已經講好買賣條件，買方王興
源說他很中意這塊土地準備買來蓋養護中心，買賣總價雙
方談好是3800萬元，因為買方王興源，說他的資金無法一次付那麼多，要十一期付款，在跟銀行貸款2500萬元之前，分七期，每期付100萬元及訂金300萬元，共十張支票及後續100萬元支票三張，因為期限比較久，所以每期有補貼利息，總共有八張支票，在買賣私契都有附明細及支票
影本，因為總價是3800萬元，配合銀行貸款2500萬元，所以買方王興源需支付1300萬元的現金，因為買方怕賣方不賣，所以講說雙方如果任何一方違約的話，都需要付給對
方違約金5000萬元，賣方認為配合銀行貸款最多只收買方1300萬元的買賣價金（現金），違約金如果約定為5000萬元顯然太高，不成比率，所以買賣雙方當事人當場都同意
將違約金議定為1300萬元，而在買賣契約第十條第一項、第二項予以註明違約金1300萬元，我就將雙方合意約定的買賣全部條件寫契約給買賣雙方簽名蓋章」等語（見本院
前審卷第70頁正反面）。
證人代書林仁全前開所證，僅就系爭契約之簽立過程以及「違約金議定為1300萬元之過程」予以證述，至於約定之違約金是否過高？是否應予酌減
始符公平？非不得參酌上開事項予以審酌，而本院已審酌
上述各項事由認有酌減為3,800,000元之必要，業如上述。上訴人主張：違約金係兩造於訂約時經磋商、仔細考慮
而為約定，被上訴人不得於事後反悔，請求酌減云云，即
非可採。
五、上訴人已受領價金為6,255,000元，而被上訴人應給付之違約金為3,800,000元，經扣除後，上訴人已無違約金之餘額可供主張；至於被上訴人已付之價金扣除違約金後之
餘額2,455,000元（6,255,000－3,800,000＝2,455,000），被上訴人自得依不當得利返還請求權請求返還。從而，
上訴人依違約金給付請求，本訴請求被上訴人給付245,000元之本息，尚屬無據，應予駁回；
被上訴人依不當得利返還請求權，反訴請求上訴人給付2,455,000元之本息，核屬正當，應予准許。除確定部分外，原審本訴為上訴
人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲明；反訴部分判命上
訴人應給付2,455,000元之本息，並依聲請定擔保金額後，准、免假執行，經核並無違誤。上訴意旨指摘此部分原
審判決不當，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，
兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響
，爰不逐一論駁，併此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第三庭審判長法 官 翁芳靜
法 官 宋富美
法 官 王 銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格。
書記官 張惠彥

中 華 民 國 104 年 2 月 26 日