臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,上易,276,20151223,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第276號
上 訴 人 吳博雄
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
柯宏奇律師
被上 訴 人 黃淑貞
吳文華
上 一 人
訴訟代理人 吳盈蓁
上二人共同
訴訟代理人 陳淑芬律師
複代 理 人 張仕享律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年3月31日臺灣苗栗地方法院103年度訴字第276號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於104年12月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於駁回後開第二項命被上訴人黃淑貞給付部分暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。

被上訴人黃淑貞、吳文華應連帶給付上訴人新臺幣肆萬捌仟肆佰捌拾玖元，及其中新臺幣參萬肆仟陸佰參拾伍元自民國102年2月9日起至103年6月3日止，按年息百分之五計算之利息。

其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。

第一審訴訟費用（確定部分除外）由被上訴人黃淑貞負擔百分之一；

第二審訴訟費用（含追加部分）由被上訴人連帶負擔百分之一，餘均由上訴人負擔。

事實及理由

一、程序方面：(一)在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者；

擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款等規定即明。

所謂「請求之基礎事實同一者」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之(最高法院100年度台抗字第716號裁判參照)。

(二)上訴人於本院之原上訴聲明為：㈠原判決關於駁回後二項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡被上訴人黃淑貞應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地如原審判決附圖編號A、B所示面積 171平方公尺房屋拆除。

被上訴人等（含黃淑貞、吳文華及一審被告鄭國定、吳耀生）應將如原審判決附圖編號A、B、C所示面積229平方公尺土地全部清空並返還上訴人及其他共有人。

㈢被上訴人黃淑貞應給付上訴人34,635元及自民國 102年2月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並應自 102年2月1日起至返還前項土地之日止，按年給付上訴人 6,927元。」

嗣撤回對一審被告鄭國定、吳耀生之上訴，並變更聲明為：㈠原判決關於駁回後三項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡被上訴人黃淑貞應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地上如原審判決附圖編號65-2⑴所示面積38平方公尺、65-1⑵所示面積 48平方公尺之建物B拆除，並將上開土地連同編號65-1⑴所示面積58平方公尺之土地返還予上訴人及全體共有人。

㈢被上訴人吳文華應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地上如原審判決附圖編號65-2⑵所示面積39平方公尺、65-1⑶所示面積46平方公尺之建物A 拆除，並將土地返還予上訴人及全體共有人。

㈣被上訴人黃淑貞、吳文華應連帶給付上訴人34,635元及自102年2月9日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，並應自 102年2月1日起至返還前開土地之日止，按年給付上訴人6,927元。

其中有關金錢給付，在原審就 36,463元本息部分係依租賃契約請求；

按年給付 6,927元部分則依不當得利之法律關係請求，於第二審就該 2部分均併依租賃契約及不當得利之法律關係請求（見本院卷第61頁）。

查上訴人之上開變更，關於：⑴減少請求被上訴人黃淑貞拆屋還地之範圍及面積；

⑵減少被上訴人吳文華返還土地之範圍及面積等部分，核屬民事訴訟法第255條第1項第3款減縮應受判決事項之聲明，依首揭法律規定，不必經被上訴人之同意，即得為之。

關於：⑴請求被上訴人黃淑貞給付36,463元本息部分係追加不當得利返還請求權；

⑵請求被上訴人黃淑貞按年給付 6,927元部分則追加租賃契約之租金請求權；

⑶對同為一審被告之被上訴人吳文華追加拆除地上物及金錢給付之訴等部分，其追加之訴與原訴之基礎事實均為關於系爭租地建屋契約之當事人、該租賃契約是否已合法終止、被上訴人吳文華是否無權占有使用系爭土地、系爭土地之使用對價等爭執，彼此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原請求之訴訟及證據資料，於追加之訴審理中得加以利用，自屬請求之基礎事實同一；

且被上訴人吳文華在一審同為被告，就此已參與部分舉證攻防，依訴訟經濟及紛爭一次解決之原則，自應容許上訴人在第二審所為上開訴之追加。

二、上訴人之主張：上訴人現為坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000地號土地（下稱65-1號土地）、同段65-2地號土地（下稱65-2號土地）之共有人。

被上訴人黃淑貞之公公即被上訴人吳文華之父親○○○向上訴人之父親吳瑞棠承租上開65-1地號、65-2地號如原審判決附圖編號 A、B、C所示土地，面積合計229平方公尺（其中編號A、B所示面積合計171平方公尺為建物基地，編號C所示面積58平方公尺為空地)，興建門牌苗栗縣○○鄉○○村○○○00號建物（下稱門牌29號建物）使用。

嗣上訴人繼承系爭土地應有部分；

被上訴人黃淑貞、吳文華因繼承而取得系爭29號建物所有權，上開租賃契約即存在於上訴人與被上訴人黃淑貞、吳文華之間。

惟被上訴人黃淑貞、吳文華已近10年未依約繳納租金，上訴人多次催繳未果，被上訴人復未經出租人即上訴人之同意，擅自將系爭土地違法轉租訴外人鄭國定、吳耀生使用，已違反民法第443條之規定，上訴人得終止系爭租賃契約。

又被上訴人黃淑貞、吳文華因不同意上訴人調高租金，自93年間起即預示拒絕繳納租金，且上訴人已於 102年2月7日定期催告被上訴人黃淑貞於給付積欠之租金，並同時表明逾期不為給付即終止租約，嗣另以存證信函向被上訴人黃淑貞終止租約，並再以起訴狀向被上訴人黃淑貞終止系爭租賃契約。

再者，上訴人於原審追加被上訴人吳文華為被告，請求拆屋還地，已為終止租約之意思表示，如認不足，爰以104年7月28日上訴狀之送達向被上訴人吳文華終止系爭租約。

則被上訴人即係無權占有使用如原審判決附圖編號A、B、C所示土地，爰依民法第767條第1項前段、第821條等規定，訴請被上訴人拆除地上建物，將土地返還上訴人及其他全體共有人。

另被上訴人黃淑貞、吳文華因繼承分割取得系爭地上建物，依民法第426條之 1規定，系爭基地租賃契約亦隨同移轉於被上訴人黃淑貞、吳文華，其積欠租金未繳，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人黃淑貞、吳文華連帶給付 102年2月1日回溯5年內租金新臺幣（下同）34,635元及自102年2月9日起算之法定遲延利息，並應自 102年2月1日起至返還前項土地之日止，按年給付上訴人6,927元。

三、被上訴人之答辯：系爭 2筆土地原為上訴人之父親吳瑞棠所有，於39年3月3日將系爭65-2號土地設定地上權予○○○即被上訴人黃淑貞之公公、被上訴人吳文華之父親。

○○○在系爭65-2號土地興建門牌29號建物，並由吳瑞棠收取租金。

○○○死亡後，依遺產分割協議書，○○○、被上訴人吳文華各取得部分建物，○○○部分嗣由被上訴人黃淑貞繼承取得，則被上訴人黃淑貞、吳文華就系爭租賃契約之租金給付義務，應屬連帶債務關係。

上訴人居住於新北市，兩造亦未約定繳納租金之方式，且以往慣例均是由吳瑞棠或上訴人於農曆過年期間至被上訴人住居所收取租金，故本件應屬往取債務。

上訴人未向被上訴人吳文華催告繳納租金，亦未親自向被上訴人收取租金，上訴人主張依民法第440條第2項規定終止租約，自屬無據。

又被上訴人雖將系爭建物分別出租予鄭國定、吳耀生使用，然被上訴人係出租系爭建物，而非出租向上訴人承租之系爭土地，當無違法。

是上訴人以欠繳租金及違法轉租為由，主張終止系爭租賃契約，自無理由。

四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人本訴及被上訴人黃淑貞反訴敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴（被上訴人黃淑貞未對反訴提起上訴；

上訴人撤回對一審被告鄭國定、吳耀生之上訴，各該部分業已確定），並為訴之追加，聲明求為判決：：㈠原判決關於駁回後三項之訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。

㈡被上訴人黃淑貞應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地上如原審判決附圖編號65-2⑴所示面積38平方公尺、65-1⑵所示面積48平方公尺之建物B拆除，並將上開土地連同編號 65-1⑴所示面積58平方公尺之土地返還予上訴人及全體共有人。

㈢被上訴人吳文華應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地上如原審判決附圖編號65-2⑵所示面積39平方公尺、65-1⑶所示面積 46平方公尺之建物A拆除，並將土地返還予上訴人及全體共有人。

㈣被上訴人黃淑貞、吳文華應連帶給付上訴人34,635元及自102年2月9日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，並應自 102年2月1日起至返還前開土地之日止，按年給付上訴人 6,927元。

㈤願供擔保請准宣告假執行。

被上訴人之答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

五、兩造不爭執之事項：(一)上訴人於91年2月7日以買賣為原因，登記取得65-1號土地所有權應有部分324分之43；

於 92年1月8日以分割繼承為原因，登記取得65-2號土地所有權應有部分81分之5。

(二)系爭2筆土地上興建一排建物，其中門牌 29號建物原為被上訴人黃淑貞之配偶○○○及被上訴人吳文華之父親○○○所興建。

該建物共分為 2棟，以面向道路區分，其中左棟係磚造木板牆 2層樓建物（即建物B），自建物B左後門出來，有以鐵絲網及磚牆圍起之空地C，目前亦歸建物B所有人占有；

右棟係加強磚造3層樓建物（即建物A）。

上開2棟建物之2樓內部原係相通（上訴人另爭執一樓部分原亦係相通），然為下列所述之租賃，乃將之予以隔間。

(三)建物A 之1、2樓部分由被上訴人吳文華之姊姊吳盈蓁以「吳盈蓁」名義，自101年5月1日起，以每月3,000元出租予吳耀生占有使用至今。

建物B之1樓部分由被上訴人黃淑貞自100年 1月17日起，以每月3,000元出租予鄭國定占有使用至今。

(四)上訴人（原名吳國雄）於92年1月8日以分割繼承為原因，登記取得坐落苗栗縣○○鄉○○○段00地號土地（下稱65號土地）所有權應有部分81分之5。

該土地於 39年3月3日至同年 6月20日間，先後設定11個地上權登記，並登載有同段 1至11建號等竹造或木造供店鋪用之建物，共11筆。

上訴人之父親吳瑞棠及被上訴人吳文華之父親○○○均為上開地上權人及建物所有權人之一。

(五)○○○於91年2月1日死亡，其繼承人有配偶吳邱壬妹、長子吳文秀、次子吳文城、三子○○○、四子即被上訴人吳文華、長女吳盈蓁、三女吳月瑛等人。

依苗栗縣銅鑼地政事務所（下稱銅鑼地政）103年12月26日銅地一字第 0000000000號函檢附之分割繼承土地登記申請書等資料，顯示○○○、被上訴人吳文華於91年 5月23日共同委託吳文城檢附上開繼承人簽署日期為91年 5月30日之遺產分割協議書及其他有關被繼承人、全體繼承人相關戶籍謄本、繼承系統表、印鑑證明書等文件，向銅鑼地政申請辦理繼承登記（另○○○配偶吳邱壬妹於91年 3月30日死亡，故上開繼承人於上開遺產分割協議書，未將吳邱壬妹列入○○○繼承人）。

該遺產分割協議書記載，就○○○所有之上開地上權及建物部分，其中坐落系爭65號土地上之同段 2建號建物（面積56平方公尺）及設定在系爭65地號土地上地上權（權利範圍18.777坪）分歸○○○取得；

另「苗栗縣○○鄉○○村0鄰00號」房屋，面積 201.41平方公尺分歸被上訴人吳文華取得。

(六)○○○所有上開建號 2建物之門牌原為「○○村00號」，登記面積為56平方公尺。

該門牌於41年6月15日整編為「26號」，再於58年7月15日整編為「○○○00號」。

該建物嗣以分割繼承為原因，先後登記為○○○、被上訴人黃淑貞所有。

(七)○○○於91年間死亡時，其所有門牌 29號建物，計設有2個稅籍，綜合80、91年之稅籍資料：⑴稅籍編號00000000000號建物部分，係 42、45年間建造之什木、竹筋刷灰構造2層房屋，面積合計為 71.8平方公尺，其納稅義務人於95年8月10日以繼承為原因，變更為○○○；

再於99年8月30日以繼承為原因，變更為被上訴人黃淑貞。

⑵稅籍編號00000000000號建物部分，係57年 7月間建造之加強磚造3層房屋，60年10月間、78年 9月間發現加建而增列課稅建物之面積，91年之面積合計為 201.4平方公尺，其納稅義務人於95年 8月10日以繼承為原因，變更為被上訴人吳文華。

(八)上訴人之父親吳瑞棠及上訴人分別自68年1月23日至93年1月21日向○○○、○○○及被上訴人吳文華收取門牌29號建物之基地租金，其中面積及單價有逐年增加或提高之情形。

其中85年2月17日係50坪，每坪以80元計收；

90年1月23日（應為89年度）及91年10月 7日（90年度）均係50坪，每坪皆以100元計收；

92年 1月31日為61坪，每坪以100元計收91年度地租；

93年1月21日為64.7坪，每坪以100元計收92年度地租，其中自90年以後，均有上訴人在租金收據之收租人欄內簽名。

(九)被上訴人黃淑貞、吳文華自93年起未繳納上開基地租金，上訴人於 101年7月2日以被上訴人黃淑貞為相對人，主張社會經濟狀況已經大幅變動，向苗栗縣○○鄉調解委員會聲請調整上開基地租金。

該會以101年民調字第 23號受理，經上訴人、被上訴人黃淑貞於同年月12日到場調解，無法達成協議，調解不成立。

(十)上訴人與被上訴人黃淑貞就本件基地租賃糾紛有關之催告及回覆如下：１、上訴人於 102年2月7日以永和郵局第62號存證信函通知被上訴人黃淑貞，略稱：被上訴人黃淑貞承租門牌29號建物基地，近10年皆未依約繳納租金，限於 7日內繳納10年之租金，否則不再通知，雙方租約立即終止；

另被上訴人黃淑貞違法及違約將系爭土地轉租他人，依民法第443條第2項等規定終止雙方租約；

如被上訴人黃淑貞仍有意願承租者，請先付清積欠之全部租金、處理違法轉租問題後，再另行與上訴人協商，並討論新版租賃契約內容等語。

被上訴人黃淑貞於同年2月8日收受上開存證信函。

２、被上訴人黃淑貞於102年2月18日以台中宜欣郵局第53號存證信函回覆上訴人，略稱：上訴人不合理收取租金，多次協調不成原因有二：系爭土地共有人11人，上訴人要收取全數租金，應取得其他人同意書；

且僅同意上訴人按土地法第97條、第105條規定收租，不同意上訴人任意調漲；

前因雙方無法達成共識，才延遲繳納等語。

上訴人有收受上開存證信函。

３、上訴人於102年3月13日以永和永貞郵局第53號存證信函通知被上訴人黃淑貞，略稱：因上開 7日期間已過，雙方租賃關係業已終止，請被上訴人黃淑貞於函到 7日內將系爭土地清空返還等語，被上訴人黃淑貞於同年月14日收受上開存證信函。

４、被上訴人黃淑貞於102年3月20日以台中宜欣郵局第94號存證信函回覆上訴人，略稱：房屋轉租與上訴人無關；

不同意上訴人以共有人個人身分任意調高租金達3到4倍；

仍申明以法定不得超過申報地價8%之金額，並取得其他持分人同意，方得收取全數金額，否則僅能收取上訴人持分之部分。

若無法取得共識，擬將上訴人持分地之租金提存法院。

５、被上訴人黃淑貞於102年 4月11日以台中宜欣郵局第120號存證信函通知上訴人，略稱：依土地法規定，以年息10%之最高計算，應給予上訴人部分1年租金新臺幣（下同）988元，追溯5年計算，共 4,940元；

並隨函檢附計算表及5,000元之郵政匯票影本1紙等語。

上訴人確有收受上開存證信函，但對於匯票信件拒絕收受退回。

６、上訴人於102年4月18日對被上訴人黃淑貞提起本件訴訟，並以被上訴人黃淑貞有上述積欠租金達 2年以上及違法轉租之情事，再次以書狀繕本送達為終止雙方基地租賃之意思表示。

上開起訴狀繕本經原審法院於102年5月31日送達被上訴人黃淑貞。

７、被上訴人黃淑貞於103年6月3日以台中宜欣郵局第234號存證信函通知上訴人，略稱：承租人黃淑貞、吳文華寄送 97至101年租金6,475元×5年和102年租金6,000元（依據103年3月28日複丈所得面積59.895坪計算），總計租金38,375元，並檢附面額 5,000元及33,375元之郵政匯票各1紙等語。

該存證信函經上訴人拒收而退回。

()前揭11筆建物所有權人為購買其建物所坐落之基地，由○○○於89年5月6日出具委託書，委託吳瑞棠申請銅鑼地政所辦理測量各該建物占用系爭土地之位置及面積，並預付7,800 元之費用，上訴人收訖。

嗣測量結果，○○○所有之系爭29號建物坐落基地編列為K1、K2、K3、K4，合計217平方公尺（其中K3部分3平方公尺係占用他人土地，餘214平方公尺，換算為64.7坪，其位置與原審判決附圖編號A、B、C〔合計面積229平方公尺（39＋46＋38＋48＋58＝229）〕大致相符。

六、本件之爭點：(一)門牌29號建物是否為2筆獨立之建物？其中左棟2層建物（即建物B）為被上訴人黃淑貞所有？右棟3層建物（即建物A）為被上訴人吳文華所有？(二)上訴人與被上訴人黃淑貞、吳文華間就門牌29號建物基地租賃契約，究係存於上訴人與被上訴人黃淑貞間？抑上訴人與被上訴人黃淑貞、吳文華間？如係後者，被上訴人黃淑貞、吳文華間究係單獨就上開左、右棟建物基地（左棟包含其左後側空地C）與上訴人成立租賃關係，抑2人共同與上訴人成立租賃關係？如係共同與上訴人成立租賃關係，則被上訴人間就此租賃關係所享有或負擔之債權債務究係可分、不可分或連帶關係？(三)本件租金債務應由出租人到承租人住所或上開房屋向承租人收取？抑由承租人到出租人住處給付？(四)上訴人以被上訴人黃淑貞、吳文華擅自將系爭土地轉租予第三人為由，主張終止系爭租賃契約，是否有理由？(五)上訴人以上開存證信函或起訴狀、上訴狀繕本之送達，催告及通知被上訴人黃淑貞、吳文華終止系爭租賃契約，是否生終止本件基地租賃契約效力？(六)被上訴人黃淑貞主張其因繼承而對上訴人所有系爭65-2號土地有地上權，門牌29號建物占用系爭65-2號土地並非無權占有，是否有理由？(七)上訴人請求被上訴人黃淑貞、吳文華分別拆除建物 A、建物B，並將各該部分土地（被上訴人黃淑貞則連同空地C）返還予上訴人及其他全體共有人，是否有理由？(八)上訴人請求被上訴人黃淑貞、吳文華連帶給付租金及相當於租金之不當得利，是否有理由？

七、本院得心證之理由：(一)門牌29號建物為2筆獨立之不動產，其中左棟2層建物（即建物B）為被上訴人黃淑貞所有，右棟 3層建物（即建物A）為被上訴人吳文華所有：１、所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。

倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。

苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物。

若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。

其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；

被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決要旨參照)。

是增建部分於構造上及使用上如具獨立性，即為獨立之建築物；

且如其無助原有建築物之效用者，即非屬原有建築物之從物。

２、門牌29號建物原由被上訴人吳文華之父親○○○先後所興建，共分為 2棟，以面向道路區分，其中左棟係磚造木板牆2層樓建物（即建物B），另右棟係加強磚造 3層樓建物（即建物A）。

該2棟建物之 2樓內部原係相通，惟於 100年間因分別租賃予鄭國定、吳耀生，予以隔間。

○○○91年間死亡時，門牌29號建物共設有 2個稅籍，依 80年度稅籍編號分別為：⑴00000000000號部分，係42、45年間建造之什木、竹筋刷灰構造 2層住宅；

其納稅義務人於95年 8月10日以繼承為原因變更為○○○，又於99年 8月30日以繼承為原因變更為被上訴人黃淑貞。

⑵00000000000號部分係57年7月間開始建造之加強磚造3層住宅，此房屋於57年 7月興建1樓43.3平方公尺、60年10月興建2樓52.6平方公尺，78年9月發現其增建1、2、3樓，面積分別為 27.7平方公尺、27.7平方公尺及50.1平方公尺；

其納稅義務人於95年 8月10日以繼承為原因變更為被上訴人吳文華等情，為兩造所不爭執，並有苗栗縣政府稅務局103年12月29日苗稅房密字第0000000000號函送房屋稅籍資料可證（見原審卷二第282至286頁）。

依上開事實分析，該左棟（建物B）係42、45年間建造，目前納稅義務人為被上訴人黃淑貞，稅籍編號為00000000000號之磚造木板牆2層樓物；

該右棟（建物A）係57年7月間開始建造，60年至78年間分別增建，目前納稅義務人為被上訴人吳文華，稅籍編號為00000000000號之加強磚造3層樓建物。

再依原審法院現場履勘結果及上開 2建物照片顯示，該2建物1樓各自有其大門，獨立出入（見原審卷一第7至10、15至17頁)，外觀上係屬 2棟獨立之建物。

參酌該2建物2樓內部先前雖曾有部分相通，惟自 100年起即已完全相隔，並由被上訴人黃淑貞、吳文華分別出租予鄭國定、吳耀生使用，則上開建物A與建物B於構造上及使用上均具有其獨立性，為獨立之建築物，且彼此亦不存在助他建物之效用，皆非屬他建物之從物。

３、依據被上訴人吳文華等○○○繼承人之分割協議書（見原審卷二第293、294頁）所示，其等繼承人主觀上亦係將上開建物A、建物B視為獨立之建物，並分別分配予○○○及被上訴人吳文華，其等並據以辦理相關繼承登記與納稅義務人名義變更（惟被上訴人吳文華分得之建物A 部分，因未辦理保存登記，故僅辦理納稅義務人名義變更）。

是門牌29號建物為2筆獨立之建物，其中左棟2層建物即建物B為被上訴人黃淑貞所有，右棟3層建物即建物A為被上訴人吳文華所有，應可認定。

(二)門牌29號建物基地租賃契約存在於上訴人與被上訴人黃淑貞、吳文華間；

且被上訴人黃淑貞、吳文華係共同與上訴人成立租賃關係，被上訴人黃淑貞、吳文華就該租賃契約所生之租金債務應屬連帶債務關係。

１、按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。

民法第426條之1定有明文。

查被上訴人吳文華之父親○○○於91年2月1日死亡前，門牌29號建物之基地租賃契約存在於上訴人之父親吳瑞棠與○○○間。

○○○死亡後，門牌29號建物分別由被上訴人吳文華分割繼承取得其中之建物A所有權，被上訴人黃淑貞之夫○○○取得建物B所有權，業如前述。

參照民法第426條之1規定意旨，上開租賃契約自應由○○○及被上訴人吳文華共同繼受，存在於其 2人與上訴人之父親吳瑞棠間。

嗣上訴人之父於同年9月2日死亡，上訴人繼承取得上開基地應有部分及租賃契約之權利義務，故該租賃契約應存在於上訴人與○○○、被上訴人吳文華間。

嗣○○○於97年10月 2日死亡，由被上訴人黃淑貞分割繼承取得建物B 之所有權，故上開租賃契約即應存在於上訴人與被上訴人黃淑貞、吳文華間，堪以認定。

２、在○○○91年2月1日死亡之前，上訴人之父親吳瑞棠（或由上訴人代理）均係於每年1、2月間向○○○收取上一年度之基地租金，有被上訴人提出之68、69、72、73、78、81、84、89年度租金收據 8張可佐（見原審卷一第48至55頁）。

依上開收據內容所示，其僅有因基地面積增加或租金單價提高而變動，並未區分建物A、建物B之基地個別收取。

而○○○死亡後，其中90及92年度係由被上訴人吳文華支付全部之租金，91年度係由○○○支付全部租金，有各該年度之租金收據可憑（見原審卷一第45至47頁），則門牌29號建物雖有建物A、建物B各自獨立之建物，且分屬被上訴人黃淑貞、吳文華所有，惟其租金係共同給付，從未區分被上訴人吳文華與○○○、被上訴人黃淑貞之數額，顯見該基地租賃契約仍為單一之契約。

參諸上開分割協議書中就本件基地租賃契約之權利義務並未為如何分割之約定，顯示○○○與被上訴人吳文華就本件基地租賃契約之權利義務共同繼承後並未分割為單獨所有，被上訴人黃淑貞繼承○○○該租賃契約權利義務時，亦同。

是被上訴人吳文華、黃淑貞係因繼承或再轉繼承而基於單一之基地租賃契約，共同向上訴人承租如原審判決附圖編號 A、B、C所示土地，依繼承之法律關係，其租金之給付義務，應屬連帶債務關係。

(三)被上訴人黃淑貞、吳文華並未將系爭承租之土地（基地）出租予他人，上訴人以被上訴人擅自轉租為由，主張終止系爭基地租賃契約，為無理由：１、房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利。

又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院79年台上字第2678號判例參照）。

２、上訴人雖主張被上訴人黃淑貞、吳文華擅自將承租之系爭基地轉租他人，然為被上訴人所否認。

上訴人就此並未指明並提出任何證據，證明被上訴人有將何部分基地轉租他人之行為，則上訴人此項被上訴人擅自將基地轉租於他人之主張，即非可採。

３、被上訴人黃淑貞、吳文華固有將其所有門牌29號建物之建物A、建物B分別出租予鄭國定、吳耀生。

惟被上訴人所出租者，係其所有之建物，並非向上訴人承租之基地，屬被上訴人對於所有建物使用收益權之行使，當與基地之轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。

上訴人以被上訴人擅自轉租為由，主張終止系爭租賃契約，當無理由。

(四)上訴人未向全體承租人催告給付租金，其以被上訴人黃淑貞、吳文華欠繳租金達 2年以上為由，向被上訴人終止系爭基地租賃契約，為無理由：１、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾 2個月時，始得終止契約。

租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。

民法第440條定有明文。

又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達 2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例參照)。

另支付租金之催告為意思通知之一種，其通知應向承租人為之，承租人如有數人，應向承租人全體為之，否則對未受催告之承租人不發生催告之效力（最高法院48年台上第1382號判例參照）。

再者，終止契約權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。

此為民法第263條準用同法第258條第1項、第2項所明定。

２、系爭基地租賃契約之共同承租人為被上訴人黃淑貞、吳文華，業如前述，則上訴人所為支付租金之催告，自應向全體承租人即被上訴人黃淑貞、吳文華為之。

惟依本件上訴人提出之事證，其僅有向被上訴人黃淑貞為支付租金之催告，則該催告對被上訴人吳文華自不生效力。

又被上訴人吳文華自92年10月間出國，迄99年12月間始回國，此有入出境資訊連結作業查詢資料可佐（見原審卷二第205頁)，則上訴人主張被上訴人吳文華於93年間因不同意調高租金而預示拒絕給付租金云云，顯非可採。

況預示拒絕給付充其量僅生遲延給付之效果，出租人仍應於承租人發生租金支付遲延後，依民法第440條規定為支付租金之催告，方得合法終止該租賃契約，並非承租人一有遲延給付租金之情事，即得行使契約終止權。

是上訴人既未依民法第440條規定，向全體承租人催告支付租金，則其以被上訴人黃淑貞、吳文華欠繳租金達2年以上為由，向被上訴人2人終止系爭租賃契約，即無理由。

又依上開事證，既可認定上訴人以欠租為由終止系爭租約為不合法，則兩造間關於租金係赴償債務或往取債務之爭點，核與上開結果無涉，自無加以審究之必要，附此敘明。

(五)上訴人以被上訴人擅自轉租、積欠租金達 2年以上為由，向被上訴人黃淑貞、吳文華終止系爭租賃契約，均無理由，業如前述，則系爭基地租賃契約既未經上訴人合法終止，被上訴人黃淑貞、吳文華本於該基地租賃契約占有使用如原審判決附圖編號A、B、C所示面積229平方公尺土地，即有正當權源，並非無權占有。

是上訴人依民法第767條第1項前段、第821條等規定，訴請被上訴人拆除地上建物，將租賃之土地返還上訴人及其他全體共有人，當無理由。

又被上訴人黃淑貞、吳文華既因系爭基地租賃契約仍有效存在而非無權占有使用系爭土地，上訴人拆屋還地之請求無理由，則被上訴人是否因對系爭土地有地上權而得占有使用該土地等情，核與上開結果無礙，亦無加以審究之必要，附此敘明。

(六)上訴人得依系爭基地租賃契約請求被上訴人黃淑貞、吳文華連帶給付租金48,489元，及其中34,635元自 102年2月9日起至103年6月3日止，按年息5%計算之法定遲延利息：１、被上訴人黃淑貞、吳文華基於系爭基地租賃契約占有使用系爭土地，而該租賃契約並未經上訴人合法終止，業如前述。

則被上訴人黃淑貞、吳文華占有使用系爭土地而受有利益，即有法律上原因，上訴人主張被上訴人黃淑貞、吳文華無法律上原因受有利益，請求相當於租金之不當得利，自無理由。

惟兩造之系爭基地租賃契約既仍有效存在，上訴人自得依租賃契約，請求被上訴人黃淑貞、吳文華給付租金。

２、被上訴人黃淑貞於103年6月3日以存證信函寄送面額5,000元及33,375元之郵政匯票，表明作為支付租金，然為上訴人於同年6月4日所拒收，有各該存證信函、匯票影本、退郵信封可證（見原審卷二第93至96頁）。

惟上訴人拒絕受領租金之給付，僅生債權人受領遲延之法律效果，債務人所負之給付義務並不因此而消滅，則上訴人如再為租金之請求，被上訴人仍有給付之義務，但依民法第238條規定，被上訴人自103年6月4日起即無須支付上開數額租金之遲延利息。

３、依卷附91至93年間之租金收據（89年度至92年度），皆以每坪 100元計算租金（見原審卷一第45至48頁），顯見系爭基地租賃之租金於○○○、吳瑞棠生前即以每坪100元計算，則如原審判決附圖編號A、B、C所示面積229平方公尺土地，核計為69.27坪（229×0.3025＝69.27，小數點以下第3位四捨五入），其每年之租金應為6,927元（69.27×100＝6,927)。

又被上訴人黃淑貞、吳文華間就系爭租金之給付義務，應屬連帶債務關係，業如前述。

另依卷附81、84、89、91、92年度之租金收據（見原審卷一第45、46、48至50頁），均於翌年1至2月間即應支付前一年度之租金，則上訴人請求被上訴人黃淑貞、吳文華連帶給付 102年2月1日回溯5年（即97至101年度）及已屆清償期之102至103年度合計7年之租金48,489元(6,927×7＝48,489)，及其中34,635元（回溯5年內部分）自102年2月9日起至103年6月3日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，即屬有據，應予准許，其尚未到期之租金及自 103年6月4日起之法定遲延利息部分等請求，即無理由。

(七)綜上所述，上訴人依系爭基地租賃契約，請求被上訴人黃淑貞、吳文華連帶給付租金48,489元，及其中34,635元自102年2月9日起至103年6月3日止，按年息5%計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，均無理由，不應准許。

原審法院就上開被上訴人黃淑貞應給付部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，爰由本院連同上開被上訴人吳文華應給付部分，改判如主文第一、二項所示。

上訴人就被上訴人黃淑貞、吳文華於原審之請求不應准許部分，原審法院為其敗訴之判決，並駁回此部分假執行之聲請，經核於法並無不合；

且上訴人上開請求有理由部分，未逾 150萬元，係屬不得上訴第三審之案件，一經本院判決即可執行，並無宣告假執行之必要，原審法院駁回該部分假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應連同其餘追加之訴，併予駁回。

八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條、第79條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 23 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先
法 官 張恩賜
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
書記官 郭蕙瑜

中 華 民 國 104 年 12 月 23 日