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臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第309號
上 訴 人 賴 鴻 展
兼 上
訴訟代理人 賴 錩 錦
被 上訴 人 公業賴明
法定代理人 賴 禹 門
賴 嘉 勇
訴訟代理人 楊 玉 珍 律師
複 代理 人 黃 文 進 律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年5月29日台灣彰化地方法院103年度訴字第3號第一審判決，提起上訴，本院於104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決命上訴人賴錩錦給付金額逾新台幣8萬1524 元部分、命上訴人賴鴻展給付金額逾新台幣3924元部分及各該部分假執行之宣告均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人賴錩錦負擔百分之90，由上訴人賴鴻展負擔百分之5，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣大村鄉○○段000○000地號土地原為伊所有（嗣被上訴人將該等土地售與第三人，上訴人賴錩錦訴請原審法院以102 年度重訴字第90號判決確認其有優先承購權確定後，雙方於民國103 年9月3日簽訂買賣契約，被上訴人將包括上開2筆土地在內之9筆土地售與上訴人賴錩錦），訴外人賴○洽（已於82年5 月17日死亡）無正當權源，在該土地上建造如原判決附圖即彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）103年2月20日土地複丈成果圖所示，編號Ａ、面積41.42平方公尺、編號Ｂ、面積34.81平方公尺之鐵皮工廠、編號Ｃ、面積35.51 平方公尺之磚造平房（公廳）及編號Ｄ、面積53.35 平方公尺、編號Ｅ、面積5.71平方公尺之磚造鐵皮平房（門牌號碼彰化縣大村鄉○○路0 段00號）。
其中編號Ａ、Ｂ之鐵皮工廠（下稱ＡＢ鐵皮工廠）及編號Ｄ、Ｅ之磚造鐵皮平房（下稱ＤＥ房屋），賴○洽已於生前將各該建物分歸賴錩錦及訴外人賴○棠所有；
編號Ｃ之磚造平房（下稱Ｃ公廳），現則為賴○洽之繼承人即上訴人賴錩錦、賴鴻展與原審共同被告賴○豪、賴○鑂、賴○聰、賴○津及賴○麟等7 人所有。
另訴外人賴○棠於91年12月9 日死亡後，ＤＥ房屋由賴○豪繼承取得及居住使用，其後於101年8月31日，伊委任訴外人賴○松、賴○雄與賴○豪簽立同意書，同意伊支付新台幣（下同）50萬元補償金後，賴○豪將該房屋之事實上處分權讓與伊，賴○豪並已依該同意書約定，於102 年12月21日遷出。
詎賴錩錦竟於同年月23日，擅自侵奪占有該房屋，作為經營素食生意使用。
查上訴人賴錩錦、賴鴻展無權占用前開土地或房屋，而受有相當於租金之不當得利，其中賴錩錦無權占用編號Ａ、Ｂ土地，自98年1 月21日起至103年9月2日止之不當利益為4萬5867元；
無權占用ＤＥ房屋，自102年12月23日起至103年9月2日止之不當利益7329元（均按土地申報地價年息7％ 計算）。
賴錩錦、賴鴻展與原審共同被告賴○豪等7 人所有Ｃ公廳而無權占用編號Ｃ土地部分，自98年1月21日起至103年9月2日止之不當利益，每人各為4154元等情，依不當得利之規定，求為命上訴人賴錩錦、賴鴻展各給付伊8萬5829 元及4154元之判決（被上訴人請求金額逾前開所述部分，經原審判決其敗訴後，未據聲明不服，業已確定，不予贅述）。
二、上訴人則以：伊為被上訴人之派下員，亦為前揭土地之共有人，有使用收益土地之權，非為無權占有。
另ＤＥ房屋係於61年間由伊父親賴○洽建造，當時被上訴人之管理人為伊祖父賴○，必會同意其子賴○洽建屋及占用土地，伊為賴○洽之繼承人，自非無權占有。
上訴人所提賴○豪簽立之同意書，其內容僅係同意拆除之事實上處分，並非將房屋所有權轉讓上訴人，雙方不成立買賣契約。
況該房屋稅籍仍為賴○洽之名義，可見當初「分配」僅為分管而已。
再由賴○棠死亡後申報之遺產不包含ＤＥ房屋，可知賴○棠之繼承人間未達成分割遺產之協議。
而被上訴人所提用以證明ＤＥ房屋分歸賴○豪之證明書，其繼承人僅有3 人，其協議無效。
故賴○洽之遺產房屋，迄未分割，賴○豪僅為其繼承人之一，被上訴人無從受讓取得房屋之所有權。
再者，由被上訴人與賴錩錦於101年8月29日，就編號ＡＢ鐵皮工廠拆除及補償金事宜簽署同意書時，曾同意補償賴錩錦50萬元，可知被上訴人亦有拋棄不當得利之意。
退言之，縱認為賴錩錦受有不當得利，被上訴人以102年1月申報地價，計算前5 年即98年以後之不當得利亦有違誤等語，資為抗辯。
並聲明⑴原判決不利上訴人部分廢棄；
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、下列事實，為兩造不爭執，並有土地登記謄本、建物照片、賴○豪簽立之同意書及其與賴○秀等人出具之證明書等影本及原審法院102 年度重訴字第90號民事判決、不動產買賣契約書影本為證，復經原審會同員林地政事務所派員現場勘測屬實，分別製有勘驗測量筆錄及如原判決附圖所示之土地複丈成果圖可稽（其中編號Ｅ面積5.71平方公尺、占用同段863-1地號土地，見原審卷第122頁該地政事務所103年4月11日函），堪信為真實。
1.前揭856、858地號土地原為被上訴人所有，嗣將之售與第三人，經上訴人賴錩錦訴請原審法院以102 年度重訴字第90號判決確認其有優先承購權確定後，雙方於103 年9月3日簽訂買賣契約，被上訴人將包括該2筆土地在內之9筆土地售與上訴人賴錩錦。
2.訴外人賴○洽（已於82年5 月17日死亡），在該土地上建造前開ＡＢ鐵皮工廠、Ｃ公廳及ＤＥ房屋，並於生前將ＡＢ鐵皮工廠及ＤＥ房屋，分歸上訴人賴錩錦及訴外人賴○棠（已於91年12月9 日死亡）。
前開鐵皮工廠現由上訴人賴錩錦占有使用。
Ｃ公廳現為賴○洽之被繼承人即上訴人賴錩錦、賴鴻展與原審共同被告賴○豪、賴○鑂、賴○聰、賴○津及賴○麟等7 人所有。
3.賴○棠死亡後，ＤＥ房屋由賴○豪及其母親賴○秀居住使用。
被上訴人委任訴外人賴○松、賴○雄與賴○豪於101年8月31日簽立同意書，賴○豪同意於102 年12月23日前搬遷完畢，並將該房屋交給被上訴人拆除，被上訴人則願支付補償金50萬元及負責拆除該房屋。
4.賴○豪已收受補償金50萬元，並依前開同意書之約定，於102年12月21日遷離。
嗣上訴人賴錩錦隨即於102年12月23日占有該房屋作為經營素食生意使用。
四、兩造爭執事項及其判斷
㈠、上訴人於103年9月2日以前，占用編號Ａ、Ｂ、Ｃ 土地是否為無權占有？1.上訴人否認無權占有前開編號Ａ、Ｂ、Ｃ土地，並以前開情詞抗辯。
惟祭祀公業未登記為法人者，為某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其財產為祭祀公業派下公同共有。
而依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人。
各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
故公同共有係由共有人本於公同關係結合為一體後，對於物之所有權為共有，各公同共有人間並無應有部分。
至公同共有人對於公同關係下之全體財產，雖然享有其應有之份額，例如合夥之股份、繼承人之應繼分、祭祀公業之房份等，僅係在公同關係結束後，公同共有人得本此份額主張其權利（即通稱為公同共有之潛在應有部分）。
故除公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣有規定或約定，或依法得準用分別共有規定者外，各公同共有人並無單獨之所有權權能，不能脫離公同關係而獨自行使其權利，各公同共有人欲占有公同共有物之特定部分而為使用收益者，依民法第828條第3項（98年1月23日修正前為同條第2項）規定，應得公同共有人全體之同意。
祭祀公業財產為全體派下員公同共有，其派下員未經其他全體公同共有人或就該祭祀公業財產有管理權限之管理人之同意，擅自占有其財產之特定部分使用收益者，仍屬無權占有。
本件上訴人雖謂賴○洽在61年間建造房屋時，伊祖父賴○為被上訴人之管理人，必然會同意其子賴○洽在該等土地上建造房屋。
然賴○曾任被上訴人之管理人，固有土地登記簿謄本足稽（原審卷第141 頁、本院卷第31頁），但其早於40年1月1日即死亡，有戶籍謄本可證（原審卷第143 頁及本院卷第32頁）。
縱使認為賴○於擔任管理人期間，有代表公業或全體派下員同意第三人或部分派下員占用公業土地特定部分之權限，因賴○洽於61年間左右建造房屋之時，賴○已死亡約有20年〔即使依45年7月起課之稅籍編號00000000000號房屋（稅籍證明書見原審卷第69頁背面）計算，當時賴○亦已死亡數年〕，顯然絕不可能代表公業行使此項同意之權限。
上訴人抗辯原任公業管理人賴○必然會同意云云，實屬無稽。
2.至賴○洽於興建房屋時，雖為派下員，上訴人在賴○洽死亡後，亦因繼承取得派下權，而成為公同共有人，有上訴人所提派下全員系統表（本院卷第29頁）可參，但均僅對於祭祀公業之財產享有其房份，就系爭土地並無單獨所有權之權能。
另上訴人賴錩錦所提就ＡＢ鐵皮工廠之拆除及補償事宜，於101年8月29日與被上訴人簽署之同意書影本（原審卷第89頁、本院卷第28頁），其內容略謂：茲有派下員賴○洽早期在前揭兩筆土地建築房屋居住，現被上訴人經派下員半數以上之同意出售土地全部，須將地上房屋拆除俾便點交於買方，受任人（即賴○松、賴○雄）負責地上房屋拆除及補償金50萬元之支付，補償金在土地交付當天一次付清等詞，僅敘及派下員賴○洽早期即在上開土地興建房屋居住，暨雙方當時約定由被上訴人負責拆除房屋及於點交土地時支付賴錩錦拆屋補償金50萬元，不足以證明其他派下員全體當時亦有同意賴○洽占用該特定部分建屋居住之事實。
上訴人既無法提出足以證明賴○洽或渠等占用前開土地之特定部分，業經其他全體派下員同意之證據，徒以彼等亦為被上訴人之派下員及前開土地之共有人，有使用收益之權，並非無權占有云云，即難以採取。
上訴人賴錩錦於賴振洽生前分得ＡＢ鐵皮工廠，而無權占用編號Ａ、Ｂ土地，上訴人賴錩錦、賴鴻展與賴○豪等7 人所有Ｃ公廳亦無權占用編號Ｃ土地之事實，均堪認定。
㈡、被上訴人是否取得編號ＤＥ房屋之事實上處分權？上訴人賴錩錦是否無權占用該房屋？1.編號ＡＢ鐵皮工廠及ＤＥ房屋均為賴振洽建造之未辦所有權登記建物，並經賴○洽生前分配財產給7 名兒子時，ＡＢ鐵皮工廠由賴錩錦取得，ＤＥ房屋由賴○棠分得，為兩造不爭之事實，並有賴○洽事後依財產分配結果製作之財產分配圖及賴○秀、賴○律、賴○聰、賴○鑂各出具之證明書影本（原審卷第37頁及第129～132頁）可資參證。
賴○洽於生前將其所有房屋分配給7 名兒子各自取得，核其性質係無償給與各房屋之產權為目的，應成立贈與，與共有物之「分管」無關。
雖因該等房屋未為保存登記，致均無法辦理所有權移轉登記，但仍有讓與事實上處分權之效力。
故賴○棠在分配取得編號ＤＥ房屋後，已取得該房屋之事實上處分權。
至於該房屋稅籍名義雖仍登記為賴○洽，但房屋稅納稅義務人，並非必為所有人，房屋稅籍之變更與否，非屬房屋所有權或事實上處分權移轉之要件。
上訴人賴錩錦以房屋稅籍仍為賴○洽之名義，抗辯當時分配財產僅為分管，該房屋應為其全體繼承人公同共有，自不足採。
況上訴人賴錩錦於101年8月29日簽署之前揭同意書，亦僅由其單獨同意被上訴人拆除ＡＢ鐵皮工廠及領取拆遷補償金，並未表示該建物仍為賴○洽之全體繼承人共有，足徵其此項抗辯僅為訴訟上之說詞，與事實不符。
另台灣彰化地方法院檢察署檢察官於上訴人賴錩錦刑事竊占案件之不起訴處分書（103 年度偵字第3065號，原審卷第213～214頁），以前開房屋稅籍目前仍登記在賴○洽名下為由，認定賴錩錦所辯該房屋當時僅分配予賴○棠使用，目前應屬全體繼承人共有，尚非無據云云，本院並不受其拘束。
2.賴○棠死亡後，其繼承人賴○秀、賴○山、賴○豪及賴○姬共同決議將該房屋分歸賴○豪所有，復有被上訴人所提賴○秀等人及賴○姬出具之證明書影本（原審卷第106、270頁）為證。
上訴人賴錩錦抗辯該證明書未記載其全部繼承人，其協議無效，賴○棠之繼承人並未達成分割遺產之協議，被上訴人無從受讓取得該房屋之權利，尚非可採。
另依賴○豪於101年8月31日與被上訴人簽立之同意書（原審卷第38頁），雙方約定賴○豪同意於102 年12月23日前搬遷完畢，並將編號ＤＥ房屋交給被上訴人拆除，被上訴人則願支付補償金50萬元及拆除該房屋等情。
而拆除為事實上處分，可見賴○豪在收受被上訴人所支付之對價（即補償金）及搬遷後，將房屋之事實上處分權讓與被上訴人。
此再徵諸賴○豪出具之證明書（原審卷第39頁），載明：伊與母親賴○秀搬離後，該房屋（含屋內遺留之物品）即歸被上訴人所有，被上訴人有權自由管理、使用、收益及處分該屋等詞；
暨賴○豪於原審到場陳稱：該證明書係表示伊對於ＤＥ房屋的權利移轉給被上訴人等語（原審卷第245 頁背面），益證賴○豪確實係將ＤＥ房屋之事實上處分權讓與被上訴人無訛。
上訴人賴錩錦抗辯賴○豪僅同意拆除之事實上處分，雙方不成立買賣，並不足取。
被上訴人於賴○豪搬遷完畢後，已取得ＤＥ房屋之事實上處分權，洵堪認定。
3.上訴人賴錩錦在賴○豪搬離ＤＥ房屋之後，隨即於同年月23日占有該房屋經營素食生意使用，已如前述。
惟該房屋在賴○豪遷出後，業由被上訴人取得事實上處分權，上訴人賴錩錦未經被上訴人之同意擅自占用，自不能認為有何正當權源。
其雖抗辯賴○豪在前揭竊占案件偵查時，到庭證述：賴錩錦曾於102 年12月20日向伊表示該房屋仍屬賴○洽之財產，為所有繼承人共有，並欲在該屋經營麵攤生意，伊有同意於搬遷後，賴錩錦可向鄰居索取伊寄放之鑰匙入內使用等語。
但賴○豪既已將該房屋之事實上處分權讓與被上訴人，未經被上訴人之授權或允許，自不得再同意上訴人賴錩錦占有使用該房屋。
況賴○豪於原審亦陳稱：賴錩錦有向伊說過他要去用ＤＥ房屋，伊當時說這個房屋已經是公業的；
在偵查時，伊講的意思是認為賴錩錦只是要去拿傢俱，伊已與公業簽約，已經沒有所有權，也沒有權利同意他使用，對於賴錩錦之占用，伊認為是其個人行為，該房屋在20年前伊祖父即召集伊父親等兄弟決定分配等語（原審卷第245頁背面、第246頁）。
上訴人賴錩錦未經取得ＤＥ房屋事實上處分權之被上訴人之同意，即占用該房屋，為無權占有，亦堪認定。
㈢、被上訴人得請求相當於租金之不當得利價額？1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
無權占有他人之物，受有對該物占有使用之利益，致所有人或其他權利人受損害，自應依不當得利之規定，返還其利益。
但其所受之利益為使用本身，性質上不能返還，依同法第181條但書規定，應償還其價額。
而無權占有他人之土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此項應返還不當得利之價額自得依相當之租金加以計算。
另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。
此項規定，依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。
此所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。
又法定地價，依土地法第148條之規定，乃指土地所有權人依土地法所申報之地價。
而在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，則以公告地價之百分之80為其申報地價，此觀平均地權條例第16條規定即明。
2.前揭ＡＢ鐵皮工廠、Ｃ公廳在前開期間，並無合法占用其基地之權利，各該建物之所有人（事實上處分權人），因占用土地而獲有相當於租金之利益，致使被上訴人受有損害，被上訴人依不當得利之規定，請求返還該期間按相當租金計算之不當得利價額，於法即屬有據。
另上開858 地號土地之申報地價，96年1 月起為2537元（均按每平方公尺計，以下同），99年1月起為2617元，102年1月起為2815.2元；
856地號土地之申報地價，96年1 月起為1920元，102年1月起為2080元，有被上訴人所提地價第二類謄本（原審卷第160、161頁）可證。
審酌該等土地之地目均為建，公告現值每平方公尺均超過1 萬元，都市計畫使用分區皆為商業區（原審卷第55頁），鄰近大村鄉公所及大村國小、鄉立圖書館、戶政事務所、大村消防分隊，交通往來尚稱便利，附近亦有攤販、五金大賣場及小吃餐飲店等，工商業發達情形及生活機能中等（以上參被上訴人所提網路地圖查詢相關資料，原審卷第12～14頁），暨ＡＢ鐵皮工廠及Ｃ公廳均為多年之老舊建物等情，計算相當於租金之不當得利，以各該土地申報地價年息7％即為適當。
則上訴人賴錩錦在98年1月21日起至103年9月2 日期間，無權占用編號Ａ、Ｂ土地；
並與上訴人賴鴻展、原審共同被告賴○豪等7 人共同無權占用編號Ｃ土地，按各坵塊土地之面積及當期申報地價年息7％ 計算相當於租金之不當得利價額，編號Ａ、Ｂ土地各為4萬3357元、2萬6927元；
編號Ｃ土地為2萬7470元，按7人均分每人為3924元（計算式均詳如附表，Ｃ公廳屬賴○洽之繼承人賴錩錦等人公同共有，被上訴人請求賴錩錦、賴鴻展各分擔其7分之1，於法並無違背）。
至被上訴人與上訴人賴錩錦就鐵皮工廠拆除及補償事宜簽立前開同意書，其建物之拆除及補償金支付互為對價，與拆除前無權占用土地之不當得利請求無關，況上訴人賴錩錦並未將該建物交由被上訴人拆除，其抗辯被上訴人有拋棄不當得利之意，委無可採。
另ＤＥ房屋之事實處分權已為被上訴人所有，上訴人賴錩錦無權占用，亦受有相當於租金之不當利益，致被上訴人受損害，被上訴人自亦得請求返還。
原審以被上訴人起訴時主張按前開支付賴泯豪之補償金50萬元計算為不當，且未舉證該房屋之價額，僅以編號Ｄ土地之申報地價計算相當租金之不當得利，而非以ＤＥ土地及建物總價額計算，被上訴人對此未聲明不服，本院即不得再將房屋之價額計入而為更不利於上訴人賴錩錦之認定。
故斟酌上情，上訴人賴錩錦自102年12月23日起至103年9月2日止，無權占用ＤＥ房屋相當於租金之不當得利價額，以編號Ｄ土地申報地價年息7％ 計算亦屬可採，即其數額為7316元（計算式詳如附表）。
從而，被上訴人得請求給付之不當得利價額，上訴人賴錩錦部分合計為8萬1524 元（計算式如附表附註），上訴人賴鴻展部分為3924元。
五、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人賴錩錦、賴鴻展各給付8萬5829元、4154元，分別在8萬1524元及3924元範圍，洵屬正當，應予准許；
逾此範圍部分，於法不合，應不予准許，該部分假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回之。
原審就上開應不予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並宣告准予假執行，尚有未洽。
上訴意旨，指摘該部分不當，請求廢棄改判，為有理由，爰將該部分廢棄改判如主文第2項所示。
至其餘部分，原判決經核並無違誤，上訴無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果不生影響，不予贅詞論列，附此敘明。
據上論結，上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 3 日
民事第四庭 審判長法 官 陳 蘇 宗
法 官 吳 美 蒼
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 卓 佳 儀
中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
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│附表： 104年度上易字第309號│
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│編│面 積│期 間 │按申報地價年息7％計算相當於租金之不當得利價額 │
│號│（㎡）│ │（新台幣元） │
├─┼───┼───────────┼───────────────────────┤
│Ａ│ 41.42│ ①98.1.21～98.12.31 │①2,537×41.42×7％×345÷365＝6,953元 │
│ │ │ （345日） │ │
│ │（000 │ ②99.1.1～101.12.31 │②2,617×41.42×7％×3＝22,763元 │
│ │地號）│ （3年） │ │
│ │ │ ③102.1.1～103.9.2 │③2,815.2×41.42×7％×610÷365＝13,641元 │
│ │ │ （610日） │ │
│ │ │ │ 小計：43,357元 │
├─┼───┼───────────┼───────────────────────┤
│Ｂ│ 34.81│ ①98.1.21～101.12.31 │①1,920×34.81×7％×（3＋345÷365）＝18,457元│
│ │ │ （3年345日） │ │
│ │（000 │ ②102.1.1～103.9.2 │②2,080×34.81×7％×610÷365＝8,470元 │
│ │地號）│ （610日） │ │
│ │ │ │ 小計：26,927元 │
├─┼───┼───────────┼───────────────────────┤
│Ｃ│ 35.51│ ①98.1.21～101.12.31 │①1,920×35.51×7％×（3＋345÷365）＝18,829元│
│ │ │ （3年345日） │ │
│ │（000 │ ②102.1.1～103.9.2 │②2,080×35.51×7％×610÷365＝8,641元 │
│ │地號）│ （610日） │ │
│ │ │ │ （18,829＋8,641）÷7＝3,924元 │
├─┼───┼───────────┼───────────────────────┤
│Ｄ│ 53.35│ ①102.12.23～103.9.2 │ 2,815.2×53.35×7％×254÷365＝7,316元 │
│ │（000 │ （254日） │ │
│ │地號）│ │ │
├─┴───┼───────────┴───────────────────────┤
│ │1.賴錩錦占用編號Ａ、Ｂ、Ｄ及編號Ｃ按7分之1計算，所受相當於租金之不當得│
│附 註│ 利價額合計：8萬1524元（計算式：4萬3357元＋2萬6927元＋7316元＋3924元 │
│ │ ）。 │
│ │2.賴鴻展占用編號Ｃ按7分之1計算，所受相當於租金之不當得利價額：3924元。│
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