臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,上易,384,20151130,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第384號
上 訴 人 張素娟
訴訟代理人 周仲鼎律師
複 代 理人 陳如梅律師
訴訟代理人 方振偉
被 上 訴人 何听晋
訴訟代理人 何杏華
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於民國104年7月21日臺灣臺中地方法院103 年度訴字第1595號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

兩造共有如附表一所示不動產全部分歸被上訴人單獨取得，並由被上訴人補償上訴人新臺幣壹佰陸拾捌萬捌仟元。

第一、二審訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例分擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：坐落臺中市○區○○○○段000○00○000○00○000○地號土地及其上同段2654建號暨增建部分23232建號建物（下稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分如附表一所示。

系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間亦無不為分割之約定，惟就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條第1項規定，訴請裁判分割等情，並聲明：請准將系爭房地以變價方式分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。

二、經原審判決系爭房地全部分歸被上訴人單獨取得，並由被上訴人補償上訴人新臺幣（下同） 167萬元。

上訴人不服，提起上訴。

上訴聲明：（一）原判決廢棄。

（二）請准將系爭房地以變價方式分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配。

併稱：

（一）華聲科技不動產估價事務所（下稱華聲事務所）鑑定系爭房地價值為333萬8,369元，惟系爭房地交通便利，附近公共設施完備，位於公寓1 樓，可供住家及店面使用，經濟利用價值高。

且依內政部不動產交易實價查詢服務系統（下稱實價查詢），可知臺中市南區復興路2 段附近之公寓交易行情亦已達 420萬元左右，是上開鑑定價格，顯屬過低，不足反映系爭房地之實際價值，委不足採。

原審據之計算以 167萬元作為原物分配之補償金額，對伊而言，亦屬不利。

（二）本件應以變價方式分割，由市場機制決定房地之價格。至被上訴人雖辯稱其對系爭房地有長久感情，希望受原物分配云云。

但倘真如此，被上訴人當初何不行使優先承買權，買下系爭房地之持分，反而迄至在本件訴訟才以此為由要求伊低價出售持分，是被上訴人所辯，尚不足採。

況以變價方式分割，拍定後，被上訴人仍可主張優先承買權買受系爭房地，或選擇領取價金，對被上訴人而言，亦無損失。

三、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱：

（一）系爭房地雖位於公寓1 樓，但係無尾巷，無人潮，無法作為店面使用，純為屋齡近40年之老舊住家。

又實價查詢資料雖認臺中市南區復興路2段附近之公寓行情已達420萬元，但復興路2 段範圍過大，不能一概而論，且實價查詢亦會因查詢條件不同而異其結果，故上訴人無任何嚴謹正確之依據，僅以自己估算，即逕認系爭房地亦有 420萬元之價值，顯不足採。

又上訴人於102 年間以130萬3,100元取得系爭建物持分，而本件系爭房地鑑定價值為333萬8,369元，原審以 167萬元作為原物分配之補償金額，上訴人已獲利近37萬元，並無不利益之情形。

（二）系爭房地自伊父母購入至今已近40年，伊與兄弟姊妹自幼在此成長，伊弟現仍居住於此，兄弟姊妹亦常聚會於此，故系爭房地對伊而言有深厚感情，對伊弟而言更為安身之處所。

但對上訴人而言，僅係生財工具。

故伊希望能將系爭房地分配予伊，伊再依鑑價補償予被上訴人。

另伊於前拍賣程序未及時行使優先承買權，乃因不諳法律所致，並非對系爭房地無感情。

四、得心證之理由：

（一）上訴人主張：兩造共有系爭房地，兩造之應有部分，詳如附表一所示，上訴人係經由法院拍賣程序取得應有部分，兩造間無不能分割之協議，系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造復無法就分割方法達成協議等事實，業據其提出土地及建物登記謄本、台中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等為憑（見原審卷第11至15頁），復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。

（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

民法第823條第1項定有明文。

查上訴人主張兩造間無不能分割之協議，系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造復無法就分割方法達成協議，依前揭規定，上訴人訴請分割兩造共有之系爭不動產，於法有據。

（三）關於分割方法之考量：１、按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決參照）。

又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決參照）。

２、經查，系爭建物之主建物（即建號2654號）面積為117.96平方公尺，增建建物（即建號23232）之面積為26.26平方公尺，位於5 層公寓之第一層及地下一層，因位於第一層樓，可經由自己大門進出，而地下第一層樓雖可藉由後面增建架設爬梯（現場尚未架設）往上爬通往公寓之公共樓梯間一樓出入，惟非屬一般人正常之出入口，且目前未設置爬梯，出入口亦有架設鐵網架固定，鐵網架旁有雜物堆放，而上開2654號主建物內配置為3個房間、1套衛浴、客廳、廚房，而系爭土地3 筆則為系爭建物（主建物、增建物、附屬建物）之坐落基地，兩造共有權利範圍如附表一所示等情，有前開土地、建物登記謄本及原審勘驗筆錄及現場照片在卷可按（見原審卷第11至15、46至49、73至76頁），是以，系爭房地有整體使用上之不可分關係，應予合併分割。

又因上開建物、附屬建物、增建部分，在使用上屬獨立一體，如採取原物分割，則依兩造如附表一所示應有部分，及系爭建物僅有單一出入口（依正常通行方式），自無可能採原物分戶分割之方式。

３、經審酌上情，認系爭房地現況係為整體不可分之利用，而以原物按共有人應有部分比例分割，顯然無法達系爭不動產之經濟目的，因此，可得考量之分割方案，僅餘①將原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配者（民法第824條第2項第1款後段、第3項規定參照），或②變賣共有物，以價金分配於各共有人（民法第824條第2項第2款參照）。

再參以系爭房地目前雖由被上訴人弟弟居住使用，兩造均表示願意提出金錢補償對方，單獨取得系爭房地之全部（見原審卷第58、92頁），本院考量系爭房地乃被上訴人與其弟弟何文鈁自81年8 月26日分割繼承而來，該建物為被上訴人與弟弟何文鈁及其訴訟代理人從小居住處所，於前拍賣程序因不諳法律而未及時行使優先承買權等情，此有上訴人提出之土地、建物登記謄本及現場照片可參（見原審卷第11至14、73至76頁），並經原審勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見原審卷第43、46至49頁），可徵被上訴人對系爭房地仍存有相當情感，相形之下，上訴人係以標買法拍屋為投資客，對於系爭不動產並無情感連結之因素，因此，將系爭房地分歸被上訴人單獨取得全部，並以金錢補償上訴人，應屬兼顧系爭房地之實際使用狀況、經濟效用及兩造利益之分割方法。

雖上訴人主張：本件以變價方式為分割，透過拍賣市場之機制，決定價格，被上訴人亦得行使優先承買權，上訴人亦可放棄優先承買權，對兩造自屬有利云云，然查，若採行變價分割，日後將透過執行法院之拍賣程序，程序中是否有人應買，是否會再行減價拍賣，均屬未定之天，且若於拍定時，兩造同時行使優先購買權之情況下，尚須抽韱決定，變數尤大，即使如上訴人所稱：其可放棄優先承買權云云，然查，依法院拍賣實務，上訴人既係以標買法拍屋獲利之投資客，亦得透過操作由第三人以高價（例如：420 萬元）標買，被上訴人因行使優先承買權即應付出較高之金額，否則即將系爭房地拱手讓人，誠屬非當，反觀若本件逕採取將系爭房地分歸被上訴人單獨取得全部，並以金錢補償上訴人，此金錢補償無異是以執行時第一次拍賣之價格予以補償，對上訴人而言，並非不利，而上訴人於本件所爭執者，僅係估價之金額偏低而已（詳見後述），是本院認上訴人主張：本件應採取變價分割云云，並不可採。

４、又經原審囑託華聲事務所進行估價結果，因鑑於系爭房之屋齡已有35年，無停車位，系爭不動產位於本市復興路 2段151巷內，道路寬度約6米，屬於囊底式巷道，建物一層並無特殊情況，可供正常使用，因地下一層有積水、壁癌之影響，且地下一層約僅以工作倉庫使用為主，整體不動產價值相對較不佳，建議見坪每坪單價約 9.3萬元，勘估系爭房地的價格合計為333萬8,369元（103 年12月間價值）等情，此有估價報告書1 份在卷可按（放置於卷外）；

再參以上訴人於102 年12月10日係以130萬3,100元拍賣取得系爭房地之應有部分（見本院卷第67頁及反面），本院認上開估價結果尚屬合理，是以前開估價結果，仍金錢補償金額為168萬8,000元（以鑑定價格依上訴人之應有部分計算之金額，計算式詳如附表二所示），堪信應屬合理之補償金額。

５、雖上訴人主張：上開估價報告書漏未計算系爭不動產中之111之40、111之41地號2 筆土地，且該估價衡諸時價查詢之市價尚屬偏低，復未考量系爭房地係一樓之便利性，可供為店面使用，便於停車等有利條件，故應另行囑託其他鑑定機關重新估價云云，經查，本院函詢華聲事務所關於臺中市○區○○○○段000000○000000地號部分，是否有漏未鑑價並影響估價結果等情？經華聲事務所函復稱：「一、本案不動產建物型態屬於公寓，評估本案不動產價格時，係運用建坪價做為計算基準（不動產總價＝建坪單價×建物持分面積）。

亦即建物持分面積為主要計算基準，土地持分面積並非主要考量。

二、111-40地號持分面積約為0.29平方公尺、111-41地號持分面積約為0.02平方公尺，111-40及111-41地號總持分面積約為0.31平方公尺。

因土地面積僅增加約0.31平方公尺，故對原鑑定價格之影響趨近於零（若建物面積有增減，就會有明顯影響）。

三、綜上所述，本案雖有漏未鑑價之情形（漏估111-40及 111-41 地號土地之價格），但因本案不動產建物型態為公寓，價格推算過程係以建坪價為計算基準，建物持分面積方為推算過程中主要之考量。

故本事務所認為本案勘估標的之建坪單價仍為NT$9.3萬元/坪，勘估標的總價為NT$3,338,369 元，不需作修正。」

等語，有該函文在卷可參（見本院卷第53頁及反面），本院衡以上開函文內容，核與一般就公寓不動產物件買賣之概念尚相無誤，應屬可信；

而實價之查詢，因設定之查詢條件而有不同之結果，而不同之不動產物件之成交價格，就買賣雙方之各種主、客觀因素，均會影響價格，諸如買賣標的屋齡及保養維持之狀況，經濟整體面的影響，政府抑制房價之措施及買賣雙方之主觀需求等等因素不一而足，非可一概而論，而且公寓房屋終不若透天之房屋，無法保值，其價值隨著隨屋齡及保養不佳而逐漸下滑，日後能否透過改建，又牽涉各區分共有人之不同考量因素而難以實施，而且衡諸時下不動產交易市場，是否仍有榮景可期，亦有可疑，本件系爭不動產屋齡已高達35年，且保存狀況不佳，整體建材上之衰敗，回復亦難，費用亦高，系爭房地整體價值自屬不高，故上訴人以不同不動產物件交易情形，而質疑本件估價報告書不當，非屬可採；

又上訴人主張：估價報告書未針對系爭不動產位於一樓之便利性及停車方便為考量云云，然查系爭不動產雖係位於一樓，然系爭不動產附近少有一樓做店面者，且處於無尾巷，亦無人潮等情，此有現場照片附卷可參（見估價報告書第49頁），且能否做店面使用亦須要符合法令之要求，上訴人就此一系爭不動產做店面使用符合法令規定之事實，亦未舉證證明，而系爭不動產並無車位，而門前空地係公眾使用，非當然歸一樓之住戶使用，故上訴人此一主張，自不足採。

上訴人雖主張：系爭房地有420萬元之價值云云，然查上訴人亦自承該420萬元係其自行評估，未經專業的鑑定等語（見原審卷第42頁），自非可信，尤其，上訴人於原審時主張本件應再送鑑定，亦經法官批示：再送鑑定等語（見原審卷第90頁），惟上訴人嗣以民事陳述意見狀（見原審卷第103 頁）表示捨棄再送鑑定等語，綜上各情以觀，上訴人對於本件估價報告究竟如何違反專業判斷，如何有偏離市場價格之鑑定不當等節，並未舉證以實其說，自非可採。

（四）綜上所述，上訴人依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭房地，為有理由，且以系爭房地全部分歸被上訴人單獨取得，並由被上訴人以168萬8,000元元金錢補償上訴人之分割方法最為適當，並符合經濟效用及全體共有人之利益，原審依此分割方式為判決，雖無違誤，然其補償金額之酌定尚有未合，即無可維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，雖其主張變價分割之方案非可採憑，然原審判決既有上開未當可議之處，且分割共有物訴訟屬形成之訴，法院不受當事人聲明之拘束，故仍應認其上訴有理由，由本院廢棄原判決，改判如主文第2項所示。

（五）兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟
法 官 張國華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹雅婷
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
附表一：兩造就系爭房地之應有部分
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│坐落台中市南區下橋子│張素娟          │何听晋          │
│頭段                │                │                │
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│111之40地號土地     │78/10000        │76/10000        │
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│111之41地號土地     │78/10000        │76/10000        │
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│114地號土地         │78/10000        │76/10000        │
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│2654建號建物        │5001/10000      │4999/10000      │
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│23232建號建物（2654 │5001/1000       │4999/10000      │
│建號建物之增建部分）│                │                │
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附表二：以鑑定價格依上訴人之應有部分計算之金額
（元以下四捨五入）
1.土地部分：
2,754,720×78/（78＋76）＝1,395,248元2.建物部分：
（563,790＋19,859）×5001/10000＝291,883元3.土地及建物之金額總合
1,395,248＋291,883＝1,687,131元