臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,重上,61,20151230,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第61號
上 訴 人 王介男
訴訟代理人 林見軍律師
上 訴 人 王湘淳
蔡宿娟
上三人共同
訴訟代理人 周軒毅律師
被 上 訴人 劉淑玲
訴訟代理人 林伸全律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國104年1月22日臺灣彰化地方法院102年度重訴字第84號第一審判決提起上訴，本院於104年12月16日言詞辯論終結，茲判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人於第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，固為民事訴訟法第182條第1項所明定。

惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。

若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。

又民事訴訟法第182條第1項既明定法院得裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情形時，應否裁定停止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應裁定停止；

且為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，如在本訴訟本可自為調查及裁判，苟因停止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不停止訴訟程序為宜（最高法院18年抗字第56號、28年抗字第164號、30年抗字第105號判例，103年度台抗字第852號裁定意旨參照）。

本件被上訴人主張上訴人王介男（下稱王介男）前於民國96年7月27日具狀向原法院就原判決附表一之土地（即坐落彰化縣彰化市○○○段○○○段00000地號土地，下稱系爭土地）行使優先承購權是否合法，關係王介男能否取得該土地應有部分2分之1之所有權，及其事後再將該土地以買賣為移轉登記原因過戶予上訴人王湘淳、蔡宿娟（下稱王湘淳、蔡宿娟）之時，被上訴人可否主張本件優先購買權；

被上訴人業於104年4月22日向原法院起訴主張王介男前於96年7月27日具狀向原法院所行使優先承購權之行為無效，經原法院以104年度訴字第409號確認買賣關係不存在等事件審理中，故本件以該案訴訟之法律關係是否成立為據，爰聲請本件於該確認買賣關係不存在等訴訟確定、和解或撤回終結前，停止訴訟程序等語，並提出104年4月22日民事起訴狀及104年5月20日訊問筆錄為證。

經查，本件被上訴人起訴請求確認其就系爭土地應有部分4分之3有優先購買權存在，並請求塗銷上訴人間就該部分土地所為之所有權移轉登記，復主張王介男應依同一條件出賣該部分土地予被上訴人，應以被上訴人有優先購買權及上訴人間3人就系爭土地確有該買賣法律關係存在為前提。

而被上訴人向原法院另案所提確認買賣關係不存在等訴訟，主張王介男前於96年7月27日具狀向原法院所行使優先承購權之行為無效等，固為本件民事訴訟之先決問題，惟該先決問題之法律關係是否成立，在本件訴訟本可自為調查及裁判，且為免延滯本件訴訟程序，尚無依上開規定裁定停止本件訴訟程序之必要。

準此，被上訴人以上開事由，聲請本院裁定停止本件訴訟程序，核不符停止訴訟程序之要件，難以准許，先予說明。

貳、兩造主張

一、被上訴人主張：㈠系爭土地原為王介男及訴外人王○彬、王○彰所共有，其等應有部分比例分別為4分之1、2分之1、4分之1；

王○彰於96年1月2日將其應有部分4分之1，以夫妻贈與為由登記予其妻即訴外人謝○貞。

系爭土地上坐落有彰化縣彰化市○○○段○○○段0000○號建物（即門牌號碼彰化市○○路○段000巷00號、4層鋼筋混凝土造樓房，總面積487.13平方公尺），上開建物暨增建部分即建號11804號建物（上開2建號建物合稱系爭建物）之所有權人原為王○彬，嗣因訴外人合作金庫銀行股份有限公司（下稱合庫銀行）持原法院92年度執丙字第7769號債權憑證，聲請拍賣王○彬所有之系爭建物所有權全部及系爭土地應有部分2分之1及同段127地號、同小段127之1、127之2、127之8地號土地之應有部分，並由原法院以95年度執字第5224號執行事件受理。

其後，系爭建物及系爭土地應有部分2分之1、同段127-2地號土地應有部分2分之1，本由被上訴人於96年7月18日共以新台幣（下同）6,681,500元拍得（其中系爭建物部分共計為2,467,900元、系爭土地應有部分2分之1部分為2,206,800元、同段127-2地號土地應有部分2分之1部分則為2,006,800元）；

然經原法院依法通知系爭土地其他共有人後，由王介男於96年7月27日具狀表示就系爭土地應有部分2分之1、同段127-2地號土地應有部分2分之1行使優先承購權，並由原法院於96年8月10日核發權利移轉證書，系爭建物部分則經原法院於96年8月1日核發權利移轉證書而由被上訴人取得系爭建物之所有權。

嗣王介男於96年10月30日，將其所有系爭土地應有部分4分之3全部，以96年10月5日買賣契約（下稱系爭買賣契約）為由，登記予王湘淳、蔡宿娟，應有部分各為16分之1、16分之11，故系爭土地之共有人現為謝○貞及王湘淳、蔡宿娟，其3人應有部分各為4分之1、16分之1、16分之11。

㈡如前所述，系爭建物及系爭土地應有部分2分之1經原法院拍賣後，系爭建物由被上訴人拍定取得，系爭土地應有部分2分之1由王介男行使優先承購權取得，則依民法第425條之1、第876條規定，並參照最高法院93年台上字第1328號判決意旨，被上訴人對系爭土地應有法定租賃權及法定地上權。

又依土地法第104條之規定，基地出賣時，地上權人或承租人均得行使優先購買權，故本件被上訴人有依系爭買賣契約同樣條件優先購買之權；

參照最高法院68年台上字第3141號判例意旨，此項優先購買權具有物權效力，且依法王介男有通知被上訴人是否願以同樣條件優先購買系爭土地應有部分4分之3之義務，然王介男並未通知被上訴人，即逕與王湘淳、蔡宿娟簽訂系爭買賣契約，顯違反前揭土地法之規定。

被上訴人起訴主張對系爭土地應有部分4分之3有優先購買權，應有理由。

㈢上訴人固抗辯稱系爭買賣契約實情為借名登記及互易，非屬真正買賣，被上訴人不得主張優先購買權云云。

惟查，被上訴人本已透過法院拍賣程序得標而取得系爭土地應有部分2分之1，僅因王介男具狀虛偽行使土地共有人之優先承購權致喪失得標之權利，後因王介男於96年10月30日將系爭土地以買賣為原因移轉過戶予王湘淳、蔡宿娟，被上訴人提起本件訴訟前，僅能從土地登記謄本之外觀得知其移轉登記原因為買賣，並據而起訴行使優先購買權，當無從知悉上訴人3人間內部之法律關係究竟為何，且僅能依地政機關留存之土地買賣契約書記載之價金內容，行使優先購買權，故被上訴人乃善意信賴土地登記之第三人；

縱認上訴人間之系爭買賣契約為無效，依民法第87條第1項但書規定，此之無效亦不得對抗被上訴人，被上訴人仍得依法行使優先承買權。

上訴人雖稱被上訴人既非與上訴人就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，即非民法第87條第1項但書規定之善意第三人云云。

然該規定之立法目的係為保護不知通謀虛偽意思表示無效之善意第三人而設，且條文文義並未限縮善意第三人之範圍，反而是強調不得以該無效之意思表示對抗善意第三人。

況被上訴人主張就上訴人間之無效買賣契約行使優先購買權，形同取代上開虛偽買賣之承買人地位，亦類同就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，當應同受法律之保障。

㈣又土地法第34條之1第4項既規定共有人出賣其應有部分時，僅「他共有人」得以同一價格共同或單獨優先承購，而王湘淳、蔡宿娟並非系爭土地之共有人，本無優先承購之權利，惟其本可透過法院公開拍賣之程序參與投標應買，卻不思此正途，為取得系爭土地之所有權，竟與王介男通謀，借用王介男之名義虛偽行使優先承購權，藉此迴避土地法第34條之1第4項之強行規定，達到該規定所賦予優先承購權之效果，是可認上訴人3人通謀，推由王介男於96年7月27日以虛偽之意思表示具狀向法院行使優先承購權，迂迴達成其優先承購土地之目的，乃屬脫法行為，無論依民法第87條第1項規定或最高法院80年台上字第1357號、87年台上字第2834號判決對脫法行為之見解，均應認為無效，則上訴人3人間為行使上開優先承購權所成立之借名登記契約關係亦為無效，故已無所謂王介男必須基於借名登記契約之內部委任關係返還土地所有權予王湘淳及蔡宿娟之情形。

㈤再按互易乃指當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者（見民法第398條）。

然觀諸本件上訴人3人間於96年10月30日移轉土地所有權登記之過程及結果，6筆土地之共有人於96年10月30日異動之前並非均相同，於96年10月30日異動後，所有權人均無王介男，顯見王介男並無受有該6筆土地應有部分之所有權登記，其等之間顯無互相移轉土地之事實；

且參照原審審理時，王介男所陳稱及蔡宿娟、代書唐佰松以證人身份具結所證述之內容，上訴人3人於96年10月30日以系爭買賣契約將系爭土地應有部分4分之3辦理移轉登記時，顯於事前並未就該6筆土地彼此間具體互易之內容有所約定，全任由證人唐佰松自行處理，益見並無所謂互易之事實。

縱使上訴人所主張之互易法律關係為真實，依民法第398條規定，亦係準用買賣，故被上訴人仍得主張有本件優先承買權。

㈥關於謝○貞與王湘淳、蔡宿娟前以給付租金事件對被上訴人提起訴訟，經原法院以101年度訴字第179號判決，復經其等於本院102年度上易字第39號事件成立和解，並沒有請求繼續審判。

被上訴人前以確認管線安設權存在等事件對謝○貞、王湘淳、蔡宿娟提起訴訟，亦經原法院彰化簡易庭以100年度彰簡字第329號判決確定。

又被上訴人前以原法院102年度司執字第25565號對謝○貞、王湘淳、蔡宿娟聲請容忍安設管線強制執行，業經執行終結，但謝○貞、王湘淳、蔡宿娟至今未同意被上訴人於系爭建物安設管線。

再者，謝○貞、王湘淳、蔡宿娟前以原法院102年度司執字第19797號對被上訴人聲請給付租金強制執行，業經執行終結，被上訴人業已履行完畢。

而被上訴人於相關訴訟案件中與蔡宿娟、王湘淳等和解或給付償金，均屬錯誤之意思表示。

㈦綜上，被上訴人依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，就王介男出售系爭土地應有部分4分之3予王湘淳、蔡宿娟，有依系爭買賣契約同一條件之優先購買權。

從而，被上訴人提起本件之訴，即屬有據。

且依卷附彰化地政事務所所檢送系爭土地之土地登記申請書等資料，上訴人間就系爭土地所約定之買賣總價為6,192,750元，被上訴人主張就此同一條件行使優先承買權。

並於原審聲明：⒈確認被上訴人就系爭土地應有部分4分之3有優先購買權存在；

⒉王介男與王湘淳、蔡宿娟間就系爭土地應有部分4分之3於96年10月30日所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為王介男所有；

⒊王介男就系爭土地應有部分4分之3，應以6,192,750元之價格與被上訴人訂立買賣契約，並於被上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地應有部分4分之3之所有權移轉登記予被上訴人。

二、上訴人則以：㈠系爭建物與系爭土地間，已經原法院101年度訴字第179號給付租金事件認定存有「法定租賃」之情，乃不爭之客觀情事。

所稱法定租賃其本質乃為「租用建築房屋之基地」，取之對照民法第426條之2或土地法第104條規定之概念，明顯為不同之二件情事，本質互有不同。

故本件被上訴人徒以其為「租用建築房屋之基地」之承租人，即認就系爭買賣契約，王介男出售系爭土地應有部分4分之3予王湘淳、蔡宿娟部分享有優先承買權，於法不合。

㈡系爭土地共有人王介男係於96年10月30日將其應有部分4分之3移轉登記予王湘淳、蔡宿娟（各16分之1、16分之11），此亦為被上訴人爭執有優先購買權存在之部分。

而王介男將其所有系爭土地應有部分4分之3移轉予王湘淳、蔡宿娟之實際過程為：⒈應拍於96年8月31日取得王○彬應有部分2分之1的部分，實係由王湘淳、蔡宿娟（即王介男堂嫂）委借王介男的名義，向原法院拍賣程序行使優先購買權取得，屬借名登記，自應本於委任之內部關係返還予王湘淳、蔡宿娟；

⒉另王介男一併將其原有應有部分4分之1移轉，則係起因於與蔡宿娟間土地持分互易之結果。

是本件王介男將系爭土地應有部分4分之3移轉予王湘淳、蔡宿娟實係基於「借名關係」及「互易」，而非買賣關係，王介男並沒有就系爭買賣契約收取過王湘淳、蔡宿娟所給付任何的價金，故與土地法第104條規定之「出賣」無涉，被上訴人自不得依該規定主張優先承買權。

㈢而王湘淳、蔡宿娟既係借用王介男之名義登記，復由王介男將系爭土地應有部分2分之1以買賣為登記原因移轉登記予王湘淳、蔡宿娟，則上訴人間通謀而為買賣之意思表示，係隱藏王介男依借名登記契約履行其對王湘淳、蔡宿娟所負之所有權移轉登記之義務，依民法第87條第2項規定，自應適用該隱藏之法律行為之規定，即上訴人3人間並無買賣關係存在甚明。

又民法第87條第1項但書「不得以其無效，對抗善意第三人」之規定，係為保障交易安全而來，使買受人不因前手之無效法律行為而喪失權利，惟被上訴人既非與上訴人就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，即非民法第87條第1項但書之善意第三人，是被上訴人上開主張，亦非可採。

再依土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。

所謂絕對效力，係指善意第三人因信賴登記而依法取得之土地權利，任何人不可加以推翻，以建立土地登記的公信力。

是上述土地登記之絕對效力，乃為保障信賴土地登記所為的法律行為，然本件被上訴人並無信賴土地登記而據以為之的法律行為，自與信賴登記制度無關。

從而，原審以被上訴人因善意信賴地政機關之土地登記第二類謄本所記載之登記原因：「買賣」，進而認定被上訴人就系爭土地有優先購買權之存在，顯然有誤。

退步言之，縱原審判決書第18頁認為「該借名登記之行為屬於脫法行為，因違反法律強行規定而自始無效」，而「自始無效」係指法律行為由行為作成之始即自始不生效力，溯及行為之初即為無效，因此，若原審認為該借名行為屬脫法行為之情形下，本件上訴人間借名登記之債權行為因無效而自始不生效力；

而王介男將系爭土地應有部分2分之1移轉予王湘淳、蔡宿娟之物權行為，因物權行為無因性，仍屬有效，被上訴人至多得主張該物權行為欠缺法律上原因，而請求塗銷王介男與王湘淳、蔡宿娟間之移轉登記，將系爭土地2分之1應有部分移轉返還予王介男，但仍無主張優先購買權之可能。

㈣另王介男當初有意處分系爭土地之持分時，曾委由第三人即證人葉昆源於96年8月初，親至被上訴人的店內即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段000號之處表示出售之意，被上訴人當場即一口回絕，表示不願買地之意思，則按土地法第104條後段規定，即應視為放棄其優先購買權。

被上訴人之舉已中斷雙方交易之可能，怎到如今，才又反口主張其享有優先承買權，顯然於法未合，更悖於誠信。

且於96年間，被上訴人與蔡宿娟間就有拆屋還地、確認租金、請求給付租金等訴訟，迄今將近6、7年，被上訴人從未主張優先購買權，今改稱有優先購買權，顯亦破壞法律的安定性；

依最高法院100年度台上字第2019號判決意旨，被上訴人此舉有悖於誠信原則，並有權利濫用的情形等語，資為抗辯。

並於原審答辯聲明：被上訴人之訴駁回；

如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；

㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

肆、本件經兩造於原審及本院整理並協議簡化爭點如下：

一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠系爭土地原為王介男及王○彬、王○彰所共有，且渠等應有部分比例分別為4分之1、2分之1、4分之1。

又系爭建物原為王○彬所有。

系爭土地之共有人王○彰於96年1月2日將系爭土地之持分比例，以夫妻贈與為由登記予謝○貞。

㈡合庫銀行就王○彬所有系爭土地應有部分2分之1及系爭建物向原法院聲請拍賣，其中，系爭建物及系爭土地之應有部分2分之1、同段127-2地號土地之應有部分2分之1本由被上訴人於96年7月18日共以6,681,500元拍定；

然系爭土地（應有部分2分之1、金額2,206,800元）、同段127-2地號（應有部分2分之1、金額2,006,800元），因王介男於96年7月27日向原法院行使優先承買權而取得，並於同年8月10日由原法院核發權利移轉證書予王介男；

而系爭建物則由原法院於96年8月1日核發權利移轉證書予被上訴人。

又王介男於96年7月27日具狀向原法院行使優先承買權而取得系爭土地應有部分2分之1、同段127-2地號土地應有部分2分之1之法律行為，實情為王湘淳、蔡宿娟委借王介男的名義行使優先承買權，應屬借名登記。

㈢上訴人3人於96年10月30日以系爭買賣契約，由王介男將系爭土地應有部分4分之3辦理移轉登記予王湘淳、蔡宿娟2人，其中王湘淳為16分之1、蔡宿娟為16分之11。

王介男於96年10月5日出賣系爭土地應有部分4分之3予王湘淳、蔡宿娟之際，並未通知被上訴人行使優先承買權。

㈣謝○貞、王湘淳、蔡宿娟3人曾以系爭土地所有權人身分，以被上訴人為拆屋還地之被告而提起另案訴訟，業經原法院以101年度訴字第413號拆屋還地事件判決謝○貞等3人敗訴確定；

復由謝○貞、王湘淳、蔡宿娟3人以系爭土地所有權人身分，以被上訴人為給付租金之被告而復提起另案訴訟，業經原法院以101年度訴字第179號給付租金事件判決認定得類推適用民法第425條之1第1項規定推定成立租賃契約，而判決謝○貞、王湘淳、蔡宿娟3人部分勝訴，部分敗訴，復由謝○貞、王湘淳、蔡宿娟3人上訴至本院後，經本院以102年度上易字第39號和解筆錄，由謝○貞、王湘淳、蔡宿娟3人及被上訴人達成和解。

而上開和解筆錄記載之和解內容為：「⒈被上訴人願意給付上訴人謝○貞、王湘淳、蔡宿娟分別如該和解筆錄附表所示之租金金額，並願自102年8月1日起按月分別給付上訴人謝○貞、王湘淳、蔡宿娟關於空地部分的租金額各為謝○貞部分385元、王湘淳部分95元、蔡宿娟部分1,000元、給付方式：由被上訴人直接匯款到上訴人所共同指定的蔡宿娟帳戶內。

⒉上訴人其餘請求拋棄。

⒊訴訟費用各自負擔」。

二、兩造爭執之事項：㈠王介男於96年7月27日向原法院行使優先承買權而取得系爭土地應有部分2分之1、同段127-2地號土地應有部分2分之1之法律行為，實情為王湘淳、蔡宿娟委借王介男的名義行使優先承買權，應屬借名登記。

則前開借名登記之行為是否屬於脫法行為？是否有效？㈡上訴人3人於96年10月30日以系爭買賣契約，由王介男將系爭土地應有部分4分之3分別辦理移轉登記予王湘淳、蔡宿娟2人之法律行為，對第三人即被上訴人應發生何種效力？㈢被上訴人就96年10月5日買賣契約主張行使優先承買權有無違反誠實信用原則？㈣被上訴人主張有無理由？

伍、本院得心證之理由

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；

確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；

又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。

查被上訴人主張上訴人3人於96年10月5日簽訂系爭買賣契約，由王介男將系爭土地應有部分4分之3出售予王湘淳、蔡宿娟2人，並於同年月30日辦理移轉登記完畢，而其因就系爭土地有法定租賃權及法定地上權，故依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，其就王介男所有系爭土地應有部分4分之3有優先購買權存在；

惟此為上訴人3人所否認，可見兩造間就被上訴人是否就前揭土地有優先購買權存在乙節有爭執，堪認被上訴人主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，且能以確認判決將之除去。

揆諸前揭規定及說明，應認被上訴人訴請本件確認優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益，是被上訴人提起本件確認之訴，應予准許。

二、被上訴人主張系爭建物及系爭土地應有部分2分之1經原法院於96年7月18日拍賣後，系爭建物由被上訴人拍定取得，系爭土地應有部分2分之1由王介男行使優先承購權取得，則被上訴人對系爭土地應有法定租賃權及法定地上權，故依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，被上訴人就王介男於96年10月30日出售系爭土地應有部分4分之3予王湘淳、蔡宿娟，有依系爭買賣契約同一條件之優先購買權等語；

惟上訴人則否認被上訴人有該優先購買權，並以前揭前詞置辯。

茲說明如下：㈠合庫銀行就王○彬所有系爭土地應有部分2分之1及系爭建物向原法院聲請拍賣，其中，系爭建物及系爭土地應有部分2分之1、同段127-2地號土地應有部分2分之1本由被上訴人於96年7月18日共以6,681,500元拍定；

然系爭土地（應有部分2分之1、金額2,206,800元）、同段127-2地號（應有部分2分之1、金額2,006,800元），因王介男於96年7月27日向原法院行使優先承購權而取得，並於同年8月10日由原法院核發權利移轉證書予王介男；

而系爭建物則由原法院於96年8月1日核發權利移轉證書予被上訴人。

又王介男於96年7月27日向原法院行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1之法律行為，實情為王湘淳、蔡宿娟委借王介男的名義行使優先承購權，應屬借名登記等情，已為兩造所不爭執，堪予認定。

則王介男前揭行使優先承購權之行為是否屬於脫法行為？是否有效？厥為兩造首要之爭點。

經查：⒈按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文，揆其立法目的，無非在第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係，俾促進土地利用，發揮其經濟效益（該條項立法理由及最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照）。

準此，法律之所以賦予土地共有人於其他共有人出賣其應有部分時有優先承購權，乃係基於簡化共有關係之立法目的，則該他共有人之優先承購權，性質上即具有專屬性，非共有人之身分者即不得行使。

⒉次按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效。

本件王介男於96年7月27日向原法院行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1之法律行為，實情為王湘淳、蔡宿娟委借王介男的名義行使優先承購權，已前敘明。

則王湘淳、蔡宿娟原非系爭土地之共有人，就王○彬所有系爭土地應有部分2分之1並無優先承購權，乃借用原共有人王介男之名義向原法院行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1，顯係以迂迴之方式規避土地法第34條之1第4項之強行法規，依前揭說明，原非共有人之王湘淳、蔡宿娟借用原共有人王介男之名義向原法院行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1，應屬違反強行法規而無效。

而無效之法律行為，自始、當然、絕對無效，故王介男前揭就系爭土地應有部分2分之1向原法院行使優先承購權之法律行為自屬自始、當然、絕對無效，堪認王介男自始未取得系爭土地應有部分2分之1之所有權，亦無從將之再基於買賣或借名登記之委任法律關係辦理所有權移轉登記予王湘淳、蔡宿娟。

況且王湘淳、蔡宿娟明知其等並非系爭土地之共有人，就王○彬所有系爭土地應有部分2分之1並無優先承購權，乃借用原共有人王介男之名義向原法院行使優先承購權，顯非善意第三人，即無從主張因信賴登記而取得系爭土地應有部分2分之1之所有權。

㈡又被上訴人主張其對系爭土地有法定租賃權及法定地上權，故依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，其就王介男於96年10月30日出售系爭土地應有部分4分之3予王湘淳、蔡宿娟，有依系爭買賣契約同一條件之優先購買權等語；

然上訴人則否認被上訴人有該優先購買權，並以前揭前詞置辯。

經查：⒈王介男於96年10月30日以買賣為原因，將其就系爭土地原有之應有部分4分之1及前開向原法院行使優先承購權而取得之應有部分2分之1，合計應有部分4分之3，辦理所有權移轉登記予王湘淳、蔡宿娟2人，由王湘淳、蔡宿娟各取得應有部分16分之1、16分之11，且迄無異動乙節，業據上訴人提出由彰化地政事務所於104年11月24日核發之土地登記第一類謄本附卷可稽（見本院卷第105-106頁），復為兩造所不爭執，應可採信。

而王湘淳、蔡宿娟固迄仍經登記為系爭土地之共有人，惟王介男就系爭土地應有部分2分之1向原法院行使優先承購權之法律行為係自始、當然、絕對無效，即自始未取得系爭土地應有部分2分之1之所有權，且王湘淳、蔡宿娟自陳其等係委借王介男的名義行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1之所有權，顯非善意第三人，亦無從主張因信賴登記而取得系爭土地應有部分2分之1之所有權。

又系爭建物雖已由被上訴人於96年7月18日向原法院拍定而取得所有權；

然上訴人3人並未合法取得系爭土地應有部分2分之1之所有權，故被上訴人就系爭建物，自不可能與上訴人3人間就此部分土地存有任何法定租賃權或法定地上權之法律關係。

另被上訴人所有之系爭建物，與王介男就系爭土地原有之應有部分4分之1間，本無任何法定租賃權或法定地上權之法律關係，故被上訴人就系爭建物，亦不可能與上訴人3人間就此部分土地存有任何法定租賃權或法定地上權之法律關係。

⒉上訴人固辯稱：系爭建物與系爭土地間，已經原法院101年度訴字第179號給付租金事件認定存有「法定租賃」之情，乃不爭之客觀情事；

且被上訴人與謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人於前案給付租金事件已有和解，該和解有已產生一定的法律效果，亦即當時已經存在的情事就不能容許事後再來為相反的主張，此有既判力及遮斷效的概念存在等語。

惟按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。

是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決意旨參照）。

本件謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人曾以系爭土地所有權人身分，以被上訴人為拆屋還地之被告而提起另案訴訟，業經原法院以101年度訴字第413號拆屋還地事件判決謝○貞等3人敗訴確定；

復由謝○貞、王湘淳、蔡宿娟3等人以系爭土地所有權人身分，以被上訴人為給付租金之被告而復提起另案訴訟，業經原法院以101年度訴字第179號給付租金事件判決認定得類推適用民法第425條之1第1項規定推定成立租賃契約，而判決謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人部分勝訴，部分敗訴，復由謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人上訴至本院後，經本院以102年度上易字第39號和解筆錄，由謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人及被上訴人達成和解等情，已為兩造所不爭執。

然上訴人3人係於原審審理時始自陳王介男於96年7月27日向原法院行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1之法律行為，實情為王湘淳、蔡宿娟委借王介男的名義行使優先承購權，應屬借名登記乙情。

而此本案之重要爭點於被上訴人與謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人間之前揭拆屋還地及給付租金事件等前案中，並未據謝○貞、王湘淳、蔡宿娟等3人提出，被上訴人亦不知悉，故未於前案訴訟程序將之列為足以影響判決結果之主要爭點，並經前案當事人各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷。

揆諸前揭說明，前案判決理由所認定被上訴人所有系爭建物對系爭土地有法定租賃權之法律關係，於本案應無爭點效之適用。

準此，被上訴人尚不受前案判決理由之拘束，於本案仍得就被上訴人所有系爭建物對系爭土地之法律關係加以爭執。

故上訴人3人此部分抗辯，難以遽採。

⒊而按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。

民法第426條之2第1項定有明文。

再按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

土地法第104條第1項亦有明定。

準此，房屋所有人就基地出賣時，得主張優先購買權者，必須其就該基地有地上權、典權或承租之關係為要件，且必須以土地所有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎。

苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。

承前所述，被上訴人就系爭建物，並未與王湘淳、蔡宿娟名下之系爭土地應有部分4分之3存有任何法定租賃權或法定地上權之法律關係。

況按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。

但不得以其無效對抗善意第三人。

虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。

民法第87條定有明文。

且民法第87條第2項所謂通謀虛偽意思表示隱藏他項法律行為者，適用他項法律行為之規定，僅於表意人與相對人間有其適用，並無當然及於他人之效力，此觀民法第87條第2項所定之文義自明（最高法院79年度台上字第2143號裁判意旨參照）。

本件王介男於96年7月27日向原法院行使優先承購權而取得系爭土地應有部分2分之1之法律行為，實情為王湘淳、蔡宿娟委借王介男的名義行使優先承買權，應屬借名登記，已認定如前；

且上訴人3人亦自陳：「本件上訴人王湘淳、蔡宿娟係借用上訴人王介男之名義登記，復由上訴人王介男將系爭土地2分之1持分以買賣為登記原因移轉登記予上訴人王湘淳、蔡宿娟，則上訴人間通謀而為買賣之意思表示，……即上訴人間並無買賣關係存在甚明」等語（見本院卷第62頁），可知上訴人3人間於96年10月30日就系爭土地應有部分2分之1實無買賣關係存在。

揆諸首揭說明，被上訴人主張其對系爭土地有法定租賃權及法定地上權，故依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，就王介男於96年10月30日出售系爭土地應有部分4分之3予王湘淳、蔡宿娟，有依系爭買賣契約同一條件之優先購買權云云，於法無據。

三、綜上所述，被上訴人依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，請求確認被上訴人就系爭土地應有部分4分之3有優先購買權存在；

上訴人3人間就系爭土地應有部分4分之3於96年10月30日所為所有權移轉登記應予塗銷，並回復為王介男所有；

王介男就系爭土地應有部分4分之3，應以6,192,750元之價格與被上訴人訂立買賣契約，並於被上訴人給付前開價金之同時，將系爭土地應有部分4分之3移轉登記予被上訴人所有，為無理由，應予駁回。

是以，原審為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。

五、據上論結，本件上訴為有理由。爰依民事訴訟法第450條、第78條第，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑
法 官 許秀芬

以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳姁穗

中 華 民 國 104 年 12 月 30 日