臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,104,重上,84,20151118,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第84號
上 訴 人 許英善
訴訟代理人 陳永裕
上 訴 人 許再益
許英汝
共 同
訴訟代理人 吳秋樵律師
視同上訴人 郭再添
被 上 訴人 李裕男
訴訟代理人 李烱璉
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國104 年2月9日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第201號第一審判決提起上訴，經本院於民國104年11月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分本件係請求確認被上訴人就上訴人許英善、許再益及許英汝，與郭再添所共有坐落臺中市○○區○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地，上訴人及視同上訴人應有部分持分各8分之1，合計2分之1）之租賃關係不存在之訴訟，其為訴訟標的之法律關係，對於上訴人許英善、許再益、許英汝及郭再添等人必須合一確定，故上訴人許英善、許再益、許英汝提起之上訴，其效力依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，及於其餘同造共同訴訟人郭再添，爰併列郭再添為視同上訴人，合先說明。

貳、實體部分

一、上訴人起訴主張：系爭土地為上訴人與視同上訴人郭再添共有，被上訴人主張其就系爭土地有租賃關係存在，並提出「臺灣省臺中縣肚社字第91號私有耕地租約書」（下稱系爭租約）為據，惟系爭土地於民國（下同）38年間原為訴外人張德豐、張保安所共有，應有部分各2分之1，張德豐出租系爭土地是否經他共有人張保安同意，尚有未知，且系爭土地於73年3 月分割增加382-2地號前，面積為4,018平方公尺，與系爭租約所載承租面積「四貳○五」，亦不相符，故系爭租約應屬無效，且被上訴人於80年間申請分戶分耕，將承租人由李能變更為自己，亦非適法，爰訴請確認兩造就系爭土地之租賃關係不存在等情。

並聲明：確認上訴人、視同上訴人與被上訴人間就系爭租約之耕地三七五租約關係不存在。

（原聲明中之面積部分，業經上訴人及視同上訴人於原審時更正刪除，見原審卷第二宗第88頁）

二、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。

（二）前項廢棄部分，確認兩造就系爭租約所載坐落系爭土地面積4018平方公尺之耕地三七五租約關係不存在。

併稱：

（一）系爭租約應屬無效：１、被上訴人主張租賃關係存在，自應此有利於己之事實負舉證之責。

然被上訴人就此雖提出系爭租約為證，但伊否認系爭租約之真正，被上訴人提出之租約中，如出租人、面積、筆跡、出租人之簽章、關房及官章、各類章、版面及位置，多出與系爭租約無關之林蔭棠、蔡錫龍之私章，嗣於本院比對被上訴人提出之38年之租約正本後認其中尚有模糊、斷碎及剪貼之瑕疵。

２、縱認系爭租約為真正，惟系爭租約係在耕地三七五減租條例施行前所簽訂，自無該條例第20條規定之適用，故系爭租約於40年12月31日租期屆滿後，並不當然續訂。

至被上訴人主張系爭租約期滿後為不定期限租賃云云，惟被上訴人既未能出96年之前繳租之資料，自無從證明41年至50年及74年至92年期間有繳租，且被上訴人亦未提出該段期間之租賃契約，因此，自難系爭租約於該段期間有續約之事實。

另被上訴人所引之大法官580 號解釋、最高法院81年度台上字第2220號、87年度台上字第1185號判決，行政院40年台（40）內字第4895號代電等，均與本件情形不同，不得比附援引。

３、又縱認系爭租約有上開條例第20條規定之適用，惟依臺中市○○區○○000○0○00○○區○○○0000000000號函可知，系爭土地41年至51年、74年至92年均無租賃之相關資料，清冊部分除50年及56年外，亦無其他清冊可參，且被上訴人亦未提出41年以降之租賃契約或有實際耕作、繳付佃租之事實，亦難認有續約之事實。

況系爭土地自50年起始有承租人單方申請續訂租約案件清冊，則41年至49年底既無相關資料，則縱然56年之續約為真實，亦不生合法續約之效力，且大肚區公所50年、56年均僅有單方續約申請書，並無其他文件，租約上亦無任何合法續租之記載。

62年僅有續訂租約通知書存根，並無其他文件，且該通知書所載出租人張德豐早於44年即已死亡，是該通知自不生效，續租效力即有疑義，且由此亦足徵李能根本無繳租。

68年雖有續訂租約通知書存根及續約申請書，惟其出租人仍記載已死亡之張德豐，該通知及續租效力，同上所述。

74年、86年完全無續租之資料，80年亦無續租之申請，則依耕地三七五租約清理要點第7條規定，系爭租約即應註銷，自亦無再續約之可能。

92年雖有續約申請書，惟其核定欄、備查欄及簽章欄均為黏貼而成，所附契約書影本亦非大肚區公所回覆之租約，而係原審卷第124 頁之契約書影本，故伊否認該續約申請書之真正。

而被上訴人提出繳租之證明亦非完整。

（二）被上訴人將承租土地過戶，並變更承租人名義，係屬租賃權之讓與，而非分戶分耕：依內政部台內中地字第0000000000號函可知，分戶分耕之前提必須係簽訂租約時即有數共同耕作之人，同一戶籍而共爨，推由一人簽訂租約。

惟系爭租約於38年簽訂時，被上訴人僅11歲仍在學，不可能係「現耕作人」，當時亦不可能係諸多共同耕作人推派一人訂約之情形，是其當時縱與李能同戶籍，仍應認實際締約與從事耕作者僅有李能，被上訴人縱有幫忙農作，為其仍係學童，主要工作係念書，而非自耕農，更非上開條例所稱分戶分耕之對象。

且被上訴人係將承租土地全部分過戶，分耕契約書上亦係記載「讓予」（見本院卷第87頁），故被上訴人於80年間申請將承租人變更為自己，自非屬分戶分耕，而應為租賃權之轉讓。

因此，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條規定，系爭租約應屬無效。

（三）被上訴人亦有未自任耕作之情形。

三、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

（一）系爭租約應屬有效：１、張德豐與李能於38年6 月12日簽訂系爭租約，經大肚鄉公所與臺中縣政府核定，期限自38年1月1日至40年12月31日。

嗣於40年6月7日減租條例頒訂，依該減租條例第1條、最高法院42年台上字第201 號判例及行政院40年台（40）內字第4895號代電規定，系爭租約期限延至43年12月31日屆滿，嗣租期屆至，伊等依上開減租條例第20條規定申請續約登記，經臺中縣政府核定，延長續訂6 年，並於系爭租約核印，有租約相續辦理之情，故系爭租約自屬有效。

至被上訴人辯稱：系爭租約無減租條例第20條規定之適用，故於43年12月31日租期屆滿後，不當然續約云云，惟於43年12月31日租期屆滿後，伊等仍繼續耕作，而出租人未為反對之意思，是依最高法院51年度台上字第1858號，81年度台上字第2220號、87年度台上字第1185號等判決意旨，系爭租約屬不定期限繼續契約，且係以6 年為期之繼續性契約，故被上訴人所辯，尚非足取。

又62年通知書所載之李龍應係李能之筆誤。

２、系爭租約登記之土地面積係以「甲」為單位，並非以「平方公尺」為單位，故土地之面積登記並無錯誤，耕地租約之範圍，確實為分割前382地號土地之全部無訛。

３、自41年至50年，及自74年至92年間，雖無任何申請續訂租約之資料，惟上開減租條例第6條第1項係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，此有最高法院51年台上字第2629號判例可參；

另上開條例第6條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件，此亦有最高法院69年度台上字第1024號裁判可參。

故本件系爭租約之換訂雖無書面資料，並非當然不生換訂之效力，況臺中市大肚區公所於回函中已特別說明「其餘資料或因年代久遠銷毀、或因業務承辦異動頻仍、或因業務承辦無連同附件資料一併歸檔，致資料有所欠缺……」，顯見資料遺失係主管機關保管疏失所致。

再參照除上開兩時段外，其餘時段耕地租約之換訂，均有案可查，倘系爭租約未持續換訂，豈有迄今仍登記有案之理。

因此，縱使自41年至50年，及自74年至92年間，無申請續訂租約之資料可查，亦不影響系爭租約後續換訂之效力。

尤其，伊已繳租多年，早期繳到大肚鄉農會，嗣更改辦理，改將租糧存放在公糧收購處（即大肚區枝宗碾米廠）。

地主即上訴人許再益等人亦有前往領取地租，此有大肚區枝宗碾米廠傳票紀錄、地主許再益等人領取租金傳票簽名和匯款紀錄可證。

４、依戶籍資料顯示，李能於35年10月1 日即設戶籍於縣市合併前之臺中縣大肚鄉○○村○○巷00號，當時被上訴人亦設籍於同址，直到79年10月8 日被上訴人始創立新戶，故系爭租約最初簽訂之時，伊即與李能住於同一戶籍，79年10月8 日創立新戶後，於80年間申請分戶分耕，自無不合。

又分戶分耕本得就土地之全部或一部辦理過戶換約，故李能因申請分戶分耕而將耕地全部改由伊承租，自符合上開規定，不能認為係租賃權之讓與。

至上訴人辯稱38年簽約時，伊年僅11歲、在學，不符合分戶分耕現耕作人之資格云云，惟全家老小共同耕作乃傳統農耕社會之常態，伊自幼就投入勞力共同耕作，分擔家計，自符合現耕作人之要件，況伊分戶分耕之申請經大肚鄉公所與臺中縣政府核准，自符合申請資格之相關規定，且該等規定亦無年齡或在學等除外之限制。

（二）又縱認系爭租約有無效之事由，惟上訴人既於91年10月31日已繼受該系爭租約之權利義務，是其倘欲行使權利主張系爭租約無效，至遲應在當期租約屆滿前之91年12月31日為之，惟其竟於事隔10餘年後，且已續訂「92年1月1日起至97年12月31日止」、及「98年1月1日起至103 年12月31日止」之租約期間內始主張，依最高法院72年度台上字第2673號判決意旨，伊在92年1月1日之後之租賃期間內並未有違反租約之事由，上訴人不能再以舊租約期間所發生之事實，對92年1月1日以後之新租約主張無效。

（三）被上訴人確有自任耕作之情，上訴人主張：被上訴人未自任耕作云云，並未舉證以實其說，自非可採。

四、兩造不爭執事項：

（一）系爭土地之原所有權人為訴外人張丈，於30年5 月14日由張德豐、張保安共同繼承，於31年辦理所有權移轉登記，應有部分各2分之1。

（二）於38年6 月12日由張德豐為出租人，就系爭土地與被上訴人父親李能簽訂系爭租約，出租面積記載為「四貳○五」，租期自38年1月1日起至40年12月31日止。

（三）於44年4 月21日張德豐就系爭土地之應有部分，由張陳現繼承。

系爭租約上之出租人，曾由張德豐塗改為張陳現，但沒有註記何時塗改。

（四）於50年、56年間再度由承租人李能單方申請續訂租約，均經當時之臺中縣政府核定。

依當時的「臺中縣大肚鄉私有耕地租約屆滿承租人單方申請繼續承租清冊」記載，出租人為張陳現，承租人為李能，承租之耕地面積為「 ○.四二○五」。

（五）於62年、68年間再度由承租人李能單方申請續訂租約，均經當時之臺中縣政府核定，依當時的「核定應與承租人續訂租約通知書存根」、「核定續訂租約通知書」、及「私有耕地租約期滿續訂租約申請書」之記載，出租人為張德豐，承租人為李能。

（六）於73年3月間系爭土地因分割增加382-2地號土地，分割後系爭土地面積為4018平方公尺；

分割後382-2 地號土地面積為61平方公尺。

（七）於73年6月14日張陳現所有分割後系爭土地持分2分之1（即2009平方公尺）經法院拍賣，由訴外人許郭菊取得。

（八）於80年間李能及被上訴人，以「①分割新增地號。②承租人李能年遇體衰，缺乏耕作能力。

③買賣」等三項原因，單方向大肚鄉公所申請耕地三七五租約之變更登記，申請種類包括「①標示變更。

②承租人名義變更。

③出租人名義變更」。

經臺中縣政府審核後，於81年1 月16日以八一府地權字第011791號函准予備查，而將分割後之系爭土地（連同382-2 地號土地）出租人變更為張保安、許郭菊，而承租人均變更為被上訴人。

（九）於82年8月25日張保安名下之系爭土地之應有部分2 分之1，由張鵬儀繼承取得。

（十）於91年10月31日許郭菊名下之系爭土地之應有部分2分之1，由上訴人許再益、許英汝、許英善及視同上訴人郭再添繼承而取得。

（十一）於92年間被上訴人再就系爭土地續訂租約。經大肚鄉公所核定續定租約自92年1月1日起至97年12月31日止。

（十二）於93年10月28日被上訴人因拍賣而取得原共有人張鵬儀所有系爭土地之應有部分。

自此，系爭土地為被上訴人與上訴人許再益、許英汝、許英善、視同上訴人郭再添共有，兩造應有部分各1/2；

（十三）於97年底被上訴人再申請就系爭土地續訂租約。經臺中縣政府准予租期自98年1月1日起續訂至103 年12月31日止。

（十四）於102年5月及11月間因系爭土地之所有權人間（即許再益、許英汝、許英善、視同上訴人郭再添）之應有部分有變動，大肚區公所曾二度逕為租約變更登記。

五、本件爭點：上訴人請求確認被上訴人就系爭土地之租賃關係不存在，是否有理由？亦即：

（一）張德豐於38年6 月12日與李能簽訂系爭租約時，倘未經共有人張保安同意，系爭租約是否有效？

（二）系爭租約簽訂後，屢次續約，各次續約是否均有效？亦即41年至50年及74年至92年間倘查無相關續約資料，是否影響原租約之效力？

（三）被上訴人於80年間以分戶分耕為由，申請變更承租人名義登記，是否適法？

（四）被上訴人是否有未自任耕作之情？

六、得心證之理由：

（一）張德豐於38年6 月12日與李能簽訂系爭租約時，倘未經共有人張保安同意，系爭租約是否有效？１、按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項固定有明文。

惟「買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要」，此亦有最高法院37年台上字第7345號判例足參。

換言之，負擔行為不以有處分權為必要，出賣或出租他人之物，係負擔行為，而發生債權債務關係，與標的物係屬何人所有並無關連性，自不以出賣人或出租人有處分權為必要，出賣人或出租人對標的物雖無處分權，其負擔行為仍屬有效。

又共有物之出租出借，乃典型之利用行為，自應依民法第820條第1項共有物「管理」之規定為之，而無同法第819條第2項或土地法第34條之1 共有物之「處分」、「變更」及「設定負擔」規定之適用。

又依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。

茲所謂之處分，係指分割行為以外，就共有土地或建築改良物物權所為移轉為目的，具有物權效力之行為。

至共有人同意他人使用共有土地，既不發生物權效力，如非設定地上權，即無土地法第第34條之1第1項規定適用餘地（最高法院84年度台上字第2164號）。

按土地法第34條之1 係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。

共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。

甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。

（最高法院79年第2 次民事庭會議決議）準此以言，未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承租人間仍然有效，承租人有依約支付租金之義務，其既未受有相當於租金之利益，他共有人自不得依不當得利之規定對該承租人為返還利益之請求。

２、查本件系爭耕地租約之標的即系爭土地及同段381 地號土地，原於38年間係由訴外人張德豐、張保安二人共有，應有部分各1/2，雖系爭耕地租約於38年6月12日簽訂時，僅由所有權人張德豐一人具名與訴外人李能（即被上訴人之父親）簽約，惟依前揭說明，耕地租約之簽訂，自不因僅由當時之所有權人之一張德豐單獨具名出租而影響其效力。

況且，系爭耕地事後亦實際交付予承租人李能耕作，另一共有人張保安或其死亡後之繼承人均無異議，亦未為反對之意思表示，被上訴人甚至提出張保安於79年1月8日寄發之存證信函通知李能是否行使優先承買權等情（見原審卷第一宗第228 頁），此由承租人李能嗣後得以多次單獨申請續訂租約亦可推知，堪認另一共有人張保安應有默示同意出租耕地之意思。

３、另系爭租約之出租人，雖曾由張德豐塗改為張陳現，惟查，44年4 月21日，張德豐所有上開二筆土地之應有部分，確實已由張陳現繼承，此亦有土地登記簿謄本可參（見原審卷第一宗第76頁），參照「臺灣省耕地租約登記辦法」第1項第2款、及第2項之規定，出租人死亡，由繼承人繼承者，應為租約變更登記；

出租人或承租人未於6 個月內申請登記者，鄉（鎮、市、區）公所應通知於20日內辦理辦理；

逾期未申請者，鄉（鎮、市、區）公所得逕為租約變更登記。

故該次出租人之塗改變更登記，顯係原出租人張德豐死亡，而由繼承人張陳現繼承之結果，併此敘明。

（二）系爭租約簽訂後，屢次續約，各次續約是否均有效？亦即41年至50年及74年至92年間倘查無相關續約資料，是否影響原租約之效力？１、原始租約關於381、382地號土地記載之面積分別為「參壹八○」、「四貳○五」。

而381地號土地嗣經分割增加381-4地號，且381地號土地面積為2616平方公尺，381-4地號土地面積為468平方公尺；

另382地號土地嗣經分割增加382-2地號，且382地號土地面積為4018平方公尺，382-2 地號土地面積為61平方公尺。

本件系爭租約係以當時整筆土地為出租，承租人即可就全部承租土地為使用，除原審敘明系爭租約內之系爭土地之面積之歷次變更（見原判決第10至11頁）外，至於分割前後面積是否相符一節，此涉及於地政機關或區公所登記之問題，退萬步言，縱然登記面積與系爭租約所載面積有些出入不符，亦難據此否定系爭租約之效力，是上訴人主張：系爭耕地租約關於出租耕地之面積及範圍記載不實云云，亦不可採。

２、按耕地租佃期間，不得少於六年；

又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。

耕地三七五減租條例第5條、第20條分別定有明文。

故耕地租約如有續訂之情形，原則上應每 6年申請並變更登記一次。

經查，系爭耕地租約，自38年 6月12日簽訂後迄今，其間之部分續訂租約之資料均可查閱，此有台中市○○區○○於000○0○00○○○區○○○0000000000號函檢送之異動登記資料一份在卷足參（見原審卷第一宗第136至196頁），而依大肚區公所函文檢附申請續租案件清冊（見本院卷第100至101頁），除上開續租資料外，尚有80年1月1日至85年12月31日核定續約通知書存根有被上訴人擔方申請承租人、出租人名義等變更登記等資料，亦足佐參。

雖本件雖自41年至50年間、自74年至79年間，及自86年至92年間，無申請續訂租約之資料可查，然按「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」

此有最高法院51年台上字第2629號民事判例可資參照；

另「耕地三七五減租條例第六條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件。

」亦有最高法院69年度台上字第1024號民事裁判可參。

準此，租約之換訂雖無書面資料，並非當然不生換訂之效力，況且台中市大肚區公所於回函中已特別說明「三、其餘資料或因年代久遠銷毀、或因業務承辦異動頻仍、或因業務承辦無連同附件資料一併歸檔，致資料有所欠缺……」（見原審卷第一宗第136 頁反面），顯見資料遺失係主管機關保管疏失所致。

再參酌除上開時段外，其餘時段耕地租約之換訂，均有案可查，倘系爭租約未持續換訂，豈有迄今仍登記有案之理。

而上訴人就此質疑區公所承辦人員不無便宜行事或迴護佃農而與被上訴人間有所詐偽虛立租約云云，要屬臆測之詞，亦屬無稽，是縱使41年至50年間，及74年至79年間、86年至92年間，無申請續訂租約之資料可查，然依其嗣後仍有續約及繳租（詳見後述）之情，據此可得推知上開欠缺資料之期間應有租約關係，故並不因此而影響本件系爭耕地租約後續換訂之效力。

３、再參酌被上訴人亦已繳租多年，早期繳到大肚鄉農會，嗣更改辦理，改將租糧存放在公糧收購處（即大肚區枝宗碾米廠）。

地主即上訴人許再益等人亦有前往領取地租，此有大肚區枝宗碾米廠傳票紀錄、地主許再益等人領取租金傳票簽名和匯款紀錄可證（見原審卷第一宗第213至227頁），亦足佐證本件確有系爭租約之事實。

雖然被上訴人提出之繳租證明並未完整，然其保存相關繳租憑證之初，自不可預料日後會有涉訟，致疏於保存，亦屬情理之中，自不能憑此即謂其未有完全繳租之事實，否則出租人之一方豈有不催討之理。

４、至於上訴人主張：62年1月1日至67年12月31日區公所有核定應與承租人續租通知書存根核定續訂租約通知書存根，記載為「李龍」，且系爭租約上亦有無關之「林蔭堂」、「蔡錫龍」，可知系爭租約不實云云，然查，經上訴人聲請本院函詢戶政機關答覆結果，並無「李龍」、「林蔭堂」、「蔡錫龍」其人等情，此有大肚區戶政事務所函文附卷可按（見本院卷第138 頁），且「李龍」與被上訴人之父李能，發音相近，故極有可能係出於誤載，此證諸在此段期間之後相關租約之記載仍為李能即明，至於與系爭租約無關之「林蔭堂」、「蔡錫龍」，何以會出現於系爭租約，因時隔久遠，其原因為何已不可考，然既與與系爭租約無關，其等姓名縱然存在，亦不足以影響系爭租約之有效性。

是上訴人以此質疑系爭租約之真實性，非有理由。

５、又上訴人雖質疑被上訴人提出之38年之租約正本認有模糊、斷碎及剪貼之瑕疵，可見不實云云（見本院卷第128 頁），然查，被上訴人提出之38年之租約正本，距今已有60餘年，受限於紙張之品質及保存之方法等因素，致有一部分模糊、斷碎及皺折之情，實不足異，惟絕大部分仍可清晰辨識，故上訴人此部分主張，亦不可採。

（三）被上訴人於80年間以分戶分耕為由，申請變更承租人名義登記，是否適法？１、按承租人分戶分耕耕地者，應申請租約變更登記，臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第6款定有明文。

又「按本部63年7 月25日台(63)內地字第584383號函參照最高法院書記廳(50)台六字第007 號函說明：『以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地之一部份分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同。』

意旨，而認『家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租』。

所稱『同戶』自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。

至『同戶籍』之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。

另貴局建議得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約。

免予限制須全部過戶，本部同意。」

此有內政部台內中地字第0000000000號函可資參照。

綜合上主管機關之函釋可知：⑴承租人分戶分耕，應辦理租約變更登記。

⑵可以辦理分戶分耕之要件，係指家屬或直系血親卑親屬，原係同戶共爨及原共同耕作之現耕人；

且訂約當時已居住於同一戶籍者。

⑶辦理分戶分耕，得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約。

再依內政部94年4月1日內授中辦地字第0000000000號函示「……現耕人是否有年齡限制乙節，基於個人生長發育情形、體格與體力等之不同，換約申請人是否確與原訂約人共同耕作，宜請就個案事實狀況調查認定。

……」等情（見本院卷第93頁），另依內政部96年2月7日內授中辦地字第0000000000號函示「……故耕地承租人辦理換約對象，為其最初訂約時同一戶籍之共同耕作之現耕人者，不論其理由為年邁體衰、分戶或財產權之分配，均得依規定辦理換約續租。」

等情（見本院卷第93頁），故本件依上開函釋內容，即得依個案加以審認是否符合分戶分耕之規定。

２、經查，系爭耕地租約之原承租人李能，於80年間變更為被上訴人（即李能之子），係以申請分戶分耕而為租約變更之登記，此為兩造所不爭執。

而依原審向戶政機關查詢之戶籍資料顯示，李能於35年10月1 日即設戶籍於縣市合併前之台中縣大肚鄉○○村○○巷00號，當時被告李裕男亦設籍於同址，直到79年10月8 日始創立新戶等情，此有臺中市沙鹿區戶政事務所103年9月3日中市○○○○0000000000 號函（見原審卷第一宗第234至236頁反面）及臺中市大肚區戶政事務所104年5月25日中市○○○○0000000000號函（見本院卷第95至99頁）各一份在卷可稽。

故本件系爭耕地租約最初簽訂之38年6 月12日期間，當時被上訴人即與原承租人李能住於同一戶籍之內，已堪認定。

故被上訴人於79年10月8 日創立新戶後，於80年間申請分戶分耕，自符合上開要件。

又被上訴人於80年間申請分戶分耕時，雖將承租之土地，全部由原承租人李能過戶予被上訴人，然分戶分耕本得就土地之全部或一部辦理過戶換約，故李能因申請分戶分耕而將耕地全部改由被上訴人承租等情，此有分耕契約書在卷可憑（見本院卷第87頁），亦符合上開規定，雖該分耕契約書上記載為「讓予」，然究其實際乃為分戶分耕之申請，不能認為係租賃權之讓與，否則審核之大肚區公所亦不可能核准。

至上訴人雖辯稱：38年簽約時，被上訴人年僅11歲、在學，不符合分戶分耕現耕作人之資格云云，惟查，早期農村社會，並不重視教育，而家中有男丁者，及早即加入農業生產之行列，以分擔家計，全家老小共同耕作實乃傳統農耕社會之常態，不僅放假期間須下田耕作，甚至於農忙之際，無法按時就學者，所在多有，此為早年農村生活之寫照及共同記憶，故被上訴人陳稱：伊自幼就投入勞力共同耕作，分擔家計等語，自屬切入情理，且符合現耕作人之要件，況被上訴人分戶分耕之申請經大肚鄉公所與臺中縣政府核准，自符合申請資格之相關規定，且該等規定亦無年齡或在學等除外之限制。

是上訴人主張：被上訴人於80年間辦理分戶分耕，未符合相關規定云云，亦屬無據。

（四）上訴人主張：被上訴人未自任耕作云云，並未舉證以實其說，自非可採。

（五）另按「契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契即難謂為無效」，此有最高法院91年度台上字第1514號判決足參。

又「權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅」，亦有最高法院72年度台上字第2673號判可按。

本件縱認有上訴人所主張耕地租約無效之事由（實際上，上訴人並未就此有何舉證證明），惟上訴人等人至遲於91年10月31日已分別因繼承，而繼受該耕地租約之權利義務，上訴人等人倘欲行使權利主張耕地租約無效者，至遲亦應在當期租約屆滿前之91年12月31日主張該租約無效，上訴人等人並未在91年12月31日之前主張租約無效，竟於事隔10餘年之後，並已續訂「92年1月1日起至97年12月31日止」、及「98年1月1日起至103 年12月31日止」之租約期間內，始行使其權利，則被上訴人援引上開最高法院72年度台上字第2673號判決之意旨，並主張：以其在92年1月1日之後之租賃期間內並未有違反租約之事由，上訴人不能再以舊租約期間所發生之事實，對92年1月1日以後之新租約主張無效，否則即與誠信原則有違等語，即非無據。

（六）末按同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。

但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。

民法第762條定有明文。

本件被上訴人於80年間因分戶分耕而取得系爭耕地之承租權後，雖於93年10月28日因拍賣而取得系爭土地之應有部分，而成為系爭耕地之共有人。

惟依上開所述，系爭耕地租約之存續，對被上訴人有法律上之利益，故被上訴人對於系爭耕地之三七五租約，亦不因取得耕地之所有權，因混同而消滅，併此敘明。

（七）綜上所述，本件系爭耕地租約並非無效，則上訴人請求確認與被上訴人間就系爭租約無效，為無理由，應予駁回。

原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。

上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 104 年 11 月 18 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟
法 官 張國華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 詹雅婷

中 華 民 國 104 年 11 月 18 日