臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,105,上,245,20161213,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第245號
上 訴 人 唐曉旭
訴訟代理人 郭承泰律師
複 代理人 薛逢逸律師
被 上訴人 莊奾 
葉永富
葉士洋（即葉宥漢）
兼上一人法定代理人 林依縈（即林思瑜）
被 上訴人 徐大維
訴訟代理人 施瑞章律師
上列當事人間請求確認優先承買權及塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於民國105年3月11日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2936號第一審判決提起上訴，本院於民國105年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人莊珳奾、葉永富、葉士洋、林依縈未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人主張：伊為坐落台中市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之抵押權人；

葉文哲原為系爭土地之所有權人，於民國96年3月16日由莊珳奾、葉永富及訴外人葉永華繼承後，莊珳奾、葉永富及訴外人葉永華就系爭抵押權所擔保之債權，與伊協議，繼續以土地租金抵利息之方式，由伊之未保存登記建物繼續作為基地使用。

葉永華嗣於96年4月28日死亡，其應有部分則由林依縈、葉士洋繼承，並於100年6月3日完成繼承登記。

莊珳奾、葉永富、林依縈、葉士洋（以下合稱莊珳奾等4人）又於102年4月9日將系爭土地出售予被上訴人徐大維，並於102年8月29日完成登記。

嗣因徐大維對伊提起拆屋還地訴訟，伊始知上情。

伊與莊珳奾等4人間就系爭土地有基地租賃契約存在，依民法第426條之2第1項之規定，有優先承買權。

莊珳奾等4人將系爭土地出售予徐大維，未以書面通知伊，彼等所為之所有權移轉登記自不得對抗伊。

訴外人姚在順（即訴外人姚瑞庭之子）與葉文哲合夥購買系爭土地，而借名登記於葉文哲之名下，但姚在順亦有使用、收益系爭土地之權，且姚瑞庭、姚在順為經葉文哲授權之管理人。

而伊自91年起與姚瑞庭訂約承租系爭土地，葉文哲均知悉且未為反對之意思表示，又姚在順向伊收取租金後也有分配予葉文哲之繼承人，是該租賃契約對於葉文哲及其繼承人均有拘束力。

伊承租系爭土地後，自訴外人劉江錫取得地上建物後，係承租系爭土地及建物。

伊將系爭土地及隔鄰之0000地號土地上之建物改建，系爭土地上工作物之所有權人為伊所有。

又縱認系爭土地上之建物非伊所有，然伊自87年使用迄今已逾18年，依民法第426條之立法精神言之，亦不排除民法第426條之1第1項前段規定、土地法第104條第1項之適用等語。

並聲明:⑴確認伊就系爭土地，有優先承買權存在。

⑵莊珳奾等4人與徐大維間就系爭土地於102年8月29日所為之所有權移轉登記應予塗銷。

⑶莊珳奾等4人應以與徐大維間買賣契約所示同一條件與伊訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記為伊所有。

三、被上訴人徐大維辯以：系爭土地為葉賴玉子於62年12月11日因買賣而取得，並於62年12月18日辦畢所有權登記，嗣於76年10月14日以夫妻聯合財產名義變更為原因辦理登記為葉文哲所有，系爭土地並非葉文哲與姚瑞庭所合夥購買。

姚瑞庭並非系爭土地之所有權人，亦非系爭土地之共有人。

又系爭土地上之鐵皮房屋係劉江錫於80年4月間所建造，上訴人於87年間租用系爭鐵皮房屋，並無改建之事實；

上訴人僅係在1010、1019地號土地上增建鐵皮建物，上訴人非系爭房屋之所有權人。

劉江錫於80年4月間建造系爭房屋後，於85年8月29日將系爭房屋之事實上處分權讓與予葉文哲，但劉江錫與葉文哲約定，由劉江錫繼續無償占有使用6年；

劉江錫與葉文哲間原雖有租地建屋之法律關係存在，但已於85年8月29日簽立和解書時合意終止，其後渠等間就系爭房地係成立使用借貸之法律關係；

姚瑞庭雖於87年間再將系爭土地、房屋3分之2出租予上訴人，但葉文哲並未授權姚瑞庭，姚瑞庭之出租自不足以拘束葉文哲及葉文哲之繼承人。

又縱認葉文哲於87年間有授權姚瑞庭將系爭3分之2房地出租於上訴人，但葉文哲於89年2月29日死亡後，姚瑞庭即無代理權，亦無可能將另3分之1房地出租於上訴人；

劉江錫於91年9月30日借貸期間屆滿時（葉文哲已死亡），上訴人雖稱係代姚瑞庭受領點交系爭房地3分之1，然系爭房地屬葉文哲所有，而於葉文哲死亡後由葉文哲之繼承人繼承，且借貸契約已因期滿而消滅，上訴人自不得對葉文哲或葉文哲之繼承人主張任何權利。

上訴人向姚瑞庭租賃系爭土地及其上鐵皮屋，自始即為房屋租賃，而非承租系爭土地而建築房屋，並無民法第426-2條第1項之適用等語。

四、被上訴人莊珳奾等4人未於言詞辯論期日到場，亦未提書狀作何聲明、陳述。

五、得心證之理由：⑴上訴人主張：伊為系爭土地之抵押權人，莊珳奾、葉永富及訴外人葉永華原為系爭土地之原所有權人，於96年3月16日辦理繼承登記，然葉永華於96年4月28日死亡，其應有部分則由其繼承人即被上訴人林依縈、葉士洋繼承，並於100年6月3日完成繼承登記。

其後莊珳奾等4人於102年4月9日將系爭土地出售予徐大維，並於102年8月29日完成登記。

嗣因徐大維，對伊提起拆屋還地訴訟，伊始知上情等語，為徐大維所不否認；

莊珳奾等4人並未到庭表示意見，亦未提出書狀表示爭執，且有台中市中興地政事務所網路申請異動索引、土地登記謄本在卷足證（見原審卷第1宗第8-15頁），上訴人此部分主張堪信為真實。

⑵上訴人主張：伊與莊珳奾等4人間就系爭土地有基地租賃契約存在，有優先承買權，莊珳奾等4人於系爭土地買賣前並未以書面通知伊，故被上訴人間所為之所有權移轉登記，自不得對抗伊，該所有權移轉登記應予塗銷；

伊願以同一條件優先承買云云，為徐大維所否認，並辯稱：莊珳奾等4人與上訴人間並無租地建屋之法律關係存在；

上訴人向姚瑞庭租賃系爭土地及其上鐵皮屋，為房屋租賃，而非承租系爭土地而建築房屋，並無民法第426-2條第1項之適用等語。

經查：①系爭土地原為葉賴玉子於62年11月26日以買賣為原因，而於同年12月18日為所有權登記，嗣於76年10月14日以夫妻聯合財產名義變更為登記原因，將所有權移轉登記予葉文哲，此有土地登記謄本在卷為證（見原審卷第1宗第147頁、148頁）。

②上訴人主張：系爭土地為姚瑞庭之子姚在順與葉文哲合夥購買云云，為徐大維所否認。

查姚在順與葉文哲所簽立之合夥契約書固記載二人合夥購買系爭土地，權利範圍各2分之1；

姚在順可使用該筆土地之權利；

但該合夥契約亦載明系爭土地為學校預定地，日後有關該土地被徵收之收益及損失均由雙方各負擔，此有合夥契約書在卷足憑（見原審卷第1宗第69頁）。

然該合夥契約書係於85年4月1日簽訂，縱屬真實，亦係在葉賴玉子於62年間購得、葉文哲於76年間取得系爭土地所有權之後，姚在順與葉文哲自無可能合夥購買系爭土地；

應僅係約定系爭土地倘被徵收，其權益由二人分得，且姚在順於被徵收前有權使用系爭土地而已，自難認彼等間有借名關係存在。

另合夥契約又約定姚在順在使用系爭土地時，尚需負擔使用土地之義務，然並未約定應給付租金，是該義務應係指姚在順若使用土地，應負擔土地稅捐（如地價稅等），尚非以之為使用土地之代價，仍屬無償之使用借貸，尚難認彼等間另成立租賃契約，上訴人主張係以土地租金抵付葉文哲應支付之利息云云，即無足採。

上訴人又主張：姚在順向伊收取租金後也有分配予葉文哲之繼承人云云，與其上開以租金抵付利息之主張已有矛盾，且姚在順縱有將向上訴人收取之租金分配予葉文哲之繼承人，但並無證據足以證明葉文哲之繼承人明知係出租系爭土地之租金，自不足以推論葉文哲或其繼承人有授權姚瑞庭或姚在順出租系爭土地之事實。

③上訴人係於95年12月5日受讓姚在順而取得系爭土地之抵押權，此有土地登記謄本、轉讓書在卷可稽（見原審卷第1宗第12頁、原審卷第2宗第47頁）。

依上開轉讓書所載，上訴人係受讓姚在順與葉文哲間之債權債務關係，而依上述，葉文哲與姚在順係就系爭土地將來被徵收時之權益成立合夥，自難以上訴人受讓姚在順之抵押權，而認上訴人係系爭土地之承租人。

證人姚在順雖證稱：伊聽伊之父親姚瑞庭敘及姚瑞庭將系爭土地出租予上訴人，伊不知租金金額與支付方式；

伊於姚瑞庭過世後有向上訴人收取租金；

伊將抵押權轉讓給上訴人後就沒有收租了等語（見原審卷第2宗第112-116頁），但縱認姚在順或姚瑞庭基於合夥契約而有權使用系爭土地，亦無權出租予上訴人，即姚在順或姚瑞庭之出租行為並不得拘束葉文哲或其繼承人。

上訴人主張姚在順或姚瑞庭將系爭土地出租予伊，伊與葉文哲或其繼承人即存有租賃契約關係云云，顯無足採。

④系爭房屋係劉江錫向葉文哲承租系爭土地全部所建造，此經證人劉江錫證述明確（見台灣台中地方法院檢察署101年度偵續字第509號偵查卷第126頁）。

而劉江錫與葉文哲於85年8月29日簽訂和解書，約定「乙方（即劉江錫）願於上開土地（即系爭土地）及鄰地○○○段0000地號合併搭建之臨時建物，無條件拋棄權利與義務，並即日起概由甲方（即葉文哲）承受權利及義務、甲方同意以現狀如附圖一之3分之1部分，無償借予乙方使用，期限自85年10月1日至91年9月30日止6年」，有和解書在卷可憑（見原審卷第2宗第72-74頁）。

但上訴人向劉江錫自稱係姚瑞庭之房客，劉江錫就於91年9月30日（即依和解書借用期滿之日）將系爭土地、鐵皮建物3分之1點交予上訴人，此經證人劉江錫證述明確，並有房屋交遷合約書在卷足證（見原審卷第2宗第38、39、46頁）。

是證人劉江錫於80年即向葉文哲承租系爭土地興建房屋，租約5年，後來成立和解，由劉江錫無償繼續使用系爭土地3分之1部分共6年，並約定於91年9月30日，將系爭土地及其上房屋點交予上訴人；

另系爭土地3分之2，則由姚瑞庭於87年間出租予上訴人。

⑤上訴人主張：劉江錫所興建之建物已不存在，系爭建物係伊所興建云云，為徐大維所否認。

查：1.上訴人於另案偵查中供述「於80幾年時，鐵皮屋就已經在上面了」、「前面面臨河南路的廠房應該是6、70年間姓劉的蓋的」（見台灣台中地方法院檢察署100年度偵字第20877號偵查卷第59頁，101年度偵續字第509號偵查卷第118-121頁)。

2.另比照85年9月30日、91年9月12日、94年6月22日、102年5月27日農林航空測量所的空照圖，85年9月30日時系爭建物編號Ａ已建造完成，後方國有地及1019土地上方並沒有鐵皮建物；

91年9月12日編號Ａ建物後方，在國有土地及1019土地上另加蓋編號Ｂ鐵皮房屋建物；

94年6月22日系爭Ａ建物後方左側的國有土地上又再增建編號Ｃ鐵皮屋；

編號Ａ系爭建物鐵皮棚蓋顏色均為淺淡，而國有土地及1019土地上所增建的編號Ｂ、Ｃ鐵皮建物鐵皮棚蓋顏色為淺藍色。

是Ａ、Ｂ、Ｃ三鐵皮建物並非同時建造，而系爭編號Ａ建物並未改變。

此有空照圖在卷可稽（見原審卷第2宗第78-81頁）。

3.證人楊振鎗證稱：伊約自88-96年間受雇於上訴人；

伊未幫上訴人搭建鐵皮屋，只幫上訴人在台中市○○路0段000○0號修配廠修車，到職時就是鐵皮屋；

上訴人於伊任職期間，有改建，本來是兩棟打通成一棟在使用，在面對道路靠右邊隔壁本來是賣早餐的，上訴人租下來後把與早餐店的牆壁打通變三個店面連在一起，又約再隔一兩年後，屋頂鐵架生銹，上訴人就把整個原來的及早餐店的屋頂鐵皮打掉重做；

上訴人沒有變更結構，只有把牆壁打通，隔壁本來也是鐵皮屋結構；

後來統一做屋頂時，後面有再擴建等語（見原審卷第2宗第38、39頁）。

是依證人楊振鎗所證，上訴人僅將系爭建物鐵製牆壁打通、就屋頂部分進行改建及針對房屋後面進行擴建，並未變更結構，上訴人並未重新自行興建。

4.至於訴外人廖繼助於另案偵查中陳稱：系爭土地上本來就有鐵皮屋，是上訴人拆掉重蓋增高等語（見100年度偵字第20877號卷第91頁），此與證人楊振鎗所證，上訴人僅對屋頂部分改建之語大致相符，是尚難認上訴人有拆除原有建物而重新興建之事實。

5.綜上證人劉江錫、楊振鎗所證及訴外人廖繼助所述、上訴人所陳，暨空照圖，尚難認系爭建物係上訴人所重建，是上訴人此部分主張，自難採信。

⑥依上所述，上訴人向姚瑞庭或姚在順承租時，系爭土地上已有系爭建物，上訴人並無將原有建物拆除改建、僅有修繕之事實，系爭建物仍屬葉文哲所有。

且上訴人縱有拆除原屬於葉文哲之建物，但既未舉證證明，其拆除重建係經所有權人之同意，雖能取得重建建物之所有權，但與土地所有人間仍非租地建屋關係。

是上訴人主張伊與系爭土地所有人間係租用基地建築房屋之法律關係云云，即無足採。

至於上訴人縱有繳納系爭建物之房屋稅捐，或是否已取得系爭建物之事實上處分權，其與系爭土地所有人間均非租用基地建築房屋之法律關係。

從而，上訴人就系爭土地並無優先購買權；

且上訴人縱自87年使用系爭建物迄今，，亦無適用民法第426條之1或土地法第104條第1項之餘地。

⑶綜上，上訴人就系爭土地並無優先購買權，其請求確認就系爭土地有優先購買權、塗銷莊珳奾等4人與徐大維間就系爭土地所為之所有權移轉登記，及請求以同一條件訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記為上訴人所有，均無理由，不應准許。

原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第449條第1項、第385條第1項前段、第78條判決如主文。

中 華 民 國 105 年 12 月 13 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳宜屏

中 華 民 國 105 年 12 月 13 日