臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,105,上,270,20161214,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第270號
上 訴 人 ＯＯ建設股份有限公司
法定代理人 曾ＯＯ
訴訟代理人 廖健智律師
複 代 理人 許秉燁律師
被 上 訴人 甲ＯＯ
訴訟代理人 賴協成律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國105年4月27日臺灣臺中地方法院104年度訴字第1280號第一審判決提起上訴，經本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰貳拾捌萬玖仟陸佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人（即原告）主張：伊於民國103年5月1日與上訴人簽訂「精銳唐寧1號」房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書（下稱系爭買賣合約書），約定房屋價款為新臺幣（下同）942萬元及土地價款為1646萬元，共計2588萬元。

伊先後於103年4月27日及同年月30日繳納系爭土地買賣合約書之訂金78萬元及簽約金129萬元，並於同年7月23日繳納系爭房屋買賣合約書之開工款129萬元，共計336萬元。

嗣伊因經濟無法負擔，遂自103年8月起多次表達欲解約之意，但被上訴人仍陸續寄送繳款通知及催收通知，伊遂於104年4月9日以104德法字第0259號函解除契約。

上訴人亦於104年4月22日以臺中向上郵局存證號碼000280號存證信函解約，並沒收伊已繳納之房地價款336萬元。

故系爭買賣合約已解除，惟上訴人沒收伊已繳之336萬元充作違約金，顯屬過高。

爰依民法第252條規定，請求酌減至房地總價5%即1,294,000元，並依民法第179條規定，請求返還超過之2,066,000元（計算式：336萬-1,294,000＝2,066,000）。

起訴聲明求為判決：㈠上訴人應給付被上訴人2,066,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡願供擔保，請准宣告假執行。

於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。

㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

（原審判命上訴人應給付被上訴人2,066,000元本息，其餘駁回，上訴人對其敗訴部分上訴，被上訴人對其敗訴部分未據聲明不服，此部分已確定，本院無庸審究，爰不另贅述）。

二、上訴人（即被告）則以：關於違約金有無過高之情事，依舉證分配法則，應由被上訴人負舉證之責，惟被上訴人並未就違約金有過高之事實舉證相佐。

上訴人因解約所受損害，包括：⑴淨利潤258.8萬元：依103年度、104年度「營利事業各業所得額暨同業利潤標準」，不動產投資、興建及租售之淨利率為10%，而被上訴人購買之系爭房地成交價為2588萬元，則伊所能獲取之淨利潤為258.8萬元；

⑵代銷服務費649,480元：系爭房地於售出後，伊須給付代銷公司代銷服務費649,480元；

⑶廣告費118,326元：伊為銷售系爭房地額外支出廣告費用共10,176,077元，該建案共86戶，每戶應分擔118,326元；

⑷被上訴人解約前未繳納5期期款共120萬元之利息9,654元；

以上損失合計3,365,460元，核與伊沒收充作違約金之價金336萬元相當，足見違約金並無過高之情形。

且系爭買賣契約關於違約金之約定，亦符合內政部公告之定型化契約之規定。

又⑴系爭房屋倘順利轉售，①依目前房地產景氣及實際買賣情形，伊僅能以原有成交價8折價格，即受有轉售損失517.6萬元，②依市場行情，伊亦需給付系爭房地總價4%之仲介報酬即828,160元，③倘係於106年轉售，伊尚需多負擔土地增值稅63,522元；

⑵倘未能順利轉售，亦受有折舊損失。

伊上開損失均應列為審酌違約金標準之一般客觀事實及社會經濟狀況等語，資為抗辯。

上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。

㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、兩造不爭執事項

(一)被上訴人於103年5月1日與上訴人簽訂系爭買賣合約書，約定房屋價款為942萬元及土地價款為1646萬元，共計2588萬元。

(二)被上訴人先後於103年4月27日及於同年月30日繳納系爭土地買賣合約書之訂金78萬元及簽約金129萬元，以及於同年7月23日繳納系爭房屋買賣合約書之開工款129萬元，共計336萬元。

(三)上訴人於104年4月22日以臺中向上郵局存證號碼000280號存證信函解除系爭買賣合約書，被上訴人於104年4月23日收受該存證信函，是系爭買賣合約書於104年4月23日經上訴人解除。

(四)被上訴人已繳納房地價款336萬元，經上訴人以被上訴人遲延繳款為由，解除契約後沒收之。

(五)系爭買賣合約書所約定之違約金，係屬損害賠償預定性質之違約金。

四、本件爭點系爭買賣合約書約定之違約金是否過高而有酌減之必要？若有，酌減金額為何？

五、本院之判斷

(一)兩造系爭房屋買賣合約書第8條約定：「…如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。

…」、第22條約定：「…二、買方違反第八條第二項…賣方得沒收依房地總價百分之十五計算之金額…，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

買賣雙方並得解除本契約。

三、買賣雙方當事人除依前兩款請求外，不得另行請求其他損害賠償。」

；

系爭土地買賣合約書第4條約定：「…如逾期二個月不繳或逾使用執照核發後一個月內不繳款或遲延利息，並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第十條違約之處罰規定處理。

…。」

、第10條約定約定：「…二、買方違反第四條第二項…賣方得沒收依房地總價百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，不得另行請求其他損害賠償，賣方並得解除契約」（見原審卷第18頁、第25頁、第47頁及背面、第50頁）。

本件被上訴人逾期未繳款，上訴人因而依上開約定於104年4月23日解除系爭買賣合約書，並主張沒收被上訴人已繳納房地價款336萬元充作違約金；

惟被上訴人則以上開違約金額過高，請求應酌減為房地總價的5%即1,294,000元，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。

查：⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

法院判斷當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。

經查：⑴關於上訴人辯稱伊因解約受有淨利潤258.8萬元部分：上訴人所引財政部國稅局頒布之「104年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準表」固揭示不動產投資開發、興建及租售業之淨利率標準為10%，惟此係就不動產投資開發不動產投資開發、興建及租售同業之淨利所為之統計，於社會實際交易現況，未必每件交易均能取得上開營業利潤，是該標準固可作為參考，然尚難作為上訴人預期利益損失多寡計算之唯一準據，不得作為審酌違約金是否過高之唯一衡量標準。

⑵關於廣告費118,326元部分：上訴人支付廣告費用係上訴人關於系爭房地整個工地相關促銷所生營業上必需支付之費用，係就該建案全部買賣案件而支付之費用，且上訴人已獲整體促銷之利益，衡於上訴人於推銷廣告時，亦未與代售業者乃至買受人事先約定，每一特定戶之費用負擔，此等整體建案之促銷費用，尚難作為某一特定戶，於事後糾紛時，主張將整體性之促銷費用，析分或宜逕以比例各戶房地應分攤額，自不應作為審酌違約金是否過高之衡量標準。

⑶關於日後轉售有517.6萬元損失、系爭房地總價4%之仲介報酬即828,160元、需多負擔土地增值稅63,522元及未能順利轉售將受有折舊等損失部分：上訴人所稱系爭房屋於「日後轉售」上訴人受有價差之損失、支出之仲介報酬，乃至需繳付之土地增值稅、折舊等損失云云，縱屬存在，既非系爭買賣契約解除前，因被上訴人之不履行所生之損害，是該部分既為日後之臆測性損失，應不得作為審酌違約金是否過高之依據。

⑷關於代銷服務費649,480元部分：就委託代銷支出費用之支出原因而言，本件系爭房地成交時，確應支付代銷費用，且可特定此部分費用之支出目的，而兩造對此部分之支出亦不爭執，自可認屬買賣契約解除時，賣方所受之損害。

⑸關於被上訴人解約前未繳納5期之分期款本金共120萬元之利息9,654元部分：系爭買賣合約書係預售房屋買賣，買賣價金係按預定工期給付，兩造於103年5月1日簽訂系爭買賣合約後，依系爭買賣合約書記載，被上訴人應分別於第1期檔土措施完成、第2期地下室開挖完成、第3期筏基頂板完成、第4期地下2層頂板完成、第5期1樓頂板完成、第6期3樓頂板完成、第7期5樓頂板完成、第8期7樓頂板完成、第9期9樓頂板完成、第10期11樓頂板完成、第11期13樓頂板完成、第12期結構體完成、第13期鋁窗框安裝完成、第14期內牆隔間完成、第15期外牆全部打底完成、第16期鷹架拆除完成，各繳納24萬元（見原審卷第30頁正、反面），是上訴人辯稱104年4月23日解約前，被上訴人未繳納5期期款，每期24萬元，致其受有利息損失9,564元，則屬可採。

⒉本件綜合上情，並審酌兩造解約之原因、過程及被上訴人勉力履約之過程，已先知會上訴人其經濟困境，而上訴人亦曾有與被上訴人協商改買其他房屋等方案，足徵兩造彼此間曾有善意互動之過程，可見上訴人逕以「不動產投資開發、興建及租售業之淨利率標準為10%」作為標準，尚屬過高；

因此，本件宜酌減違約金至以系爭買賣合約書約定房地總價款2588萬元百分之8即2,070,400元（計算式：25,880,000×8%＝2,070,400）為適當。

(二)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

查上訴人沒收被上訴人已繳納房地價款共計336萬元充作違約金，而該違約金既經本院認應酌減為2,070,400元，則逾1,289,600元部分（計算式：3,360,000－2,070,400＝1,289,600），上訴人自屬無法律上原因而受有之利益，被上訴人自得依不當得利法律關係請求上訴人返還。

六、綜上所述，本件被上訴人本於不當得利法律關係，請求上訴人給付被上訴人1,289,600元及自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，於法有據，應予准許（關於遲延利息起算日，被上訴人原聲明自起訴狀繕本送達翌日起算，經原判決諭知「自本判決確定翌日起算」，並未上訴爭執），逾此部分所為請求即不應准許。

原審就此應准許部分為被上訴人勝訴之判決，核無不合；

上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。

至上開不應准許部分，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，即有未洽，被上訴人假執行之聲請亦失所附麗，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰廢棄改判如主文第1、2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 12 月 14 日
民事 第 六 庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶
法 官 黃玉清
以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴第三審。
書記官 詹雅婷

中 華 民 國 105 年 12 月 14 日