臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,105,上,294,20161108,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第294號
上 訴 人 林興結
林金生
林建宏
共 同
訴訟代理人 柳正村律師
被 上訴人 劉文進
訴訟代理人 陳居亮律師
複 代理人 翁 瑋律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國105年6月1日臺灣臺中地方法院105年度中訴字第6號第一審判決提起上訴，本院於105年10月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人應於上訴人給付新臺幣貳佰萬元之同時，協同上訴人向臺中市南屯區公所辦理註銷上訴人所有坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上之「○○字第○○號」三七五耕地租約登記。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、上訴人主張：

一、上訴人所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地（重劃後為同區○○段00地號，下稱系爭土地），屬於臺中市○○自辦市地重劃區重劃之範圍，與被上訴人間本有「○○字第00號」之耕地三七五減租條例之租約存在（下稱系爭租約）。

兩造於民國104年8月23日協商後，合意簽訂租約終止協議書（下稱系爭終止協議書），約定被上訴人同意與上訴人終止系爭租約關係，上訴人則同意分3期給付被上訴人共計新臺幣（下同）411萬元（375萬元加計利息36萬元）以為補償，其中第1期款6萬元業於簽署協議書同時當場給付被上訴人；

第2期款200萬元，約定於被上訴人簽署向臺中市南屯區公所（下稱南屯區公所）申請註銷系爭租約用印及提供印鑑證明時給付；

第3期款205萬元，約定於地政事務所完成塗銷系爭租約註記後為給付。

二、系爭土地關於補償金之爭議，應優先適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱自辦市地重劃辦法）第37條規定，依平均地權條例第63條規定以重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一作為計算基準，並無適用或類推適用民法或耕地減租條例規定，以終止租約當期（104 年）系爭土地之公告土地現值作為計算標準之餘地。

系爭終止協議書依重劃計畫書公告當期（96年）系爭土地之公告現值三分之一計算補償金，並無錯誤，被上訴人不得依民法第88條之規定，主張撤銷。

縱認被上訴人有陷於錯誤，被上訴人亦應證明自己無過失，始得撤銷。

三、系爭終止協議書第4條約定：「協議書成立後，乙方（指被上訴人）不得再要求其他名目費之補償，否則視同違約，應支付違約金411 萬元，並放棄抗辯權」，此項違約金之性質為懲罰性違約金。

被上訴人依系爭終止協議書之約定註銷系爭租約前，被上訴人固應給付上訴人第二期款200 萬元，惟因被上訴人卻一再推拖拒絕配合辦理註銷系爭租約，已違反系爭終止協議書第4條約定，上訴人自得向被上訴人請求違約金411 萬元，並以此違約金請求權，抵銷被上訴人所為同時履行抗辯之第2 期款200 萬元之請求權。

爰依系爭終止協議書之契約法律關係，請求被上訴人應協同上訴人就系爭土地向南屯區公所辦理註銷系爭租約登記。

貳、被上訴人則以：

一、系爭土地於100 年間經重劃分配結果確定後，被上訴人並未主動提出要終止系爭租約，而永春自辦重劃會於100 年12月27日依平均地權條例第63條及自辦市地重劃辦法第37條規定，邀集租約雙方協調之結果係「雙方協調不成」。

關於協調不成之後，若承租人或出租人有意終止三七五租約者，承租人應如何補償出租人，未見自辦市地重劃辦法第37條或其他條款有任何相關規定，自應回歸母法即平均地權條例，並適用其特別法即耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定。

系爭土地於103 年12月29日重劃完畢後，南屯區公所已就系爭租約逕行變更登記，且准由被上訴人自104年1 月1 日起至109 年12月31日止續訂租約6 年，系爭土地目前並已依法編為建築用地使用，而有耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之情形發生，故兩造於104 年8 月終止系爭租約，自應適用耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款之規定，依終止租約當期（104 年）之公告土地現值為基準，補償承租人即被上訴人，並無自辦市地重劃辦法第37條適用之餘地。

二、惟系爭終止協議書協議當時，地政士梁世欣所列之補償金計算式，係依平均地權條例第63條第1項及第2項第1款規定，以重劃計畫書公告當期（96年）系爭土地之公告土地現值三分之一為準據，因被上訴人務農已逾20年，非法律專業人士，誤以為終止系爭租約時地主給予佃農之補償費即係依上開法律規定之重劃公告當期之土地公告現值作為計算準據，始與上訴人合意終止系爭租約而簽訂系爭終止協議書。

因相關法規之適用涉及法律專業知識，且經常見解不一，對非專業法律人士，更難以掌握，被上訴人誤認上開法規之適用，致作成影響權益之重要決定，已非單純之動機錯誤，且被上訴人並無過失，被上訴人自得依民法第88條之規定，撤銷其所為系爭終止協議書之意思表示。

上訴人亦不得依系爭終止協議書第4條之約定，對被上訴人請求違約金。

三、倘認被上訴人不得撤銷上開意思表示，上訴人應依系爭終止協議書第2條第1項約定，於被上訴人用印鑑章交付相關文件之同時給付被上訴人200 萬元，被上訴人就此主張同時履行抗辯。

又縱認上訴人得以違約金請求權對於被上訴人所為同時履行抗辯之請求權主張抵銷，但上訴人事實上未受損害，應予酌減為零。

參、原審斟酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認為兩造所簽立之系爭終止協議書因被上訴人以意思表示錯誤為由而撤銷，上訴人依系爭終止協議書之法律關係，請求被上訴人協同上訴人就系爭土地向南屯區公所辦理註銷系爭租約登記之請求，為無理由，不應准許，而為上訴人敗訴之判決。

上訴人聲明不服，提起上訴，求為：原判決廢棄，被上訴人應協同上訴人向南屯區公所辦理註銷系爭土地上之系爭租約登記。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

肆、兩造不爭執及爭執事項：

一、兩造不爭執事項：

（一）上訴人所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地（重劃後為○○段00地號），與被上訴人間本有系爭三七五租約存在。

（二）系爭土地屬於臺中市永春自辦市地重劃區重劃的範圍。經臺中市永春自辦市地重劃區理事會，依平均地權條例第63條規定，於100 年12月27日召開耕地三七五租約協調紀錄，上訴人未出席、被上訴人出席未簽名，協調結果為「雙方協調不成」。

（三）系爭土地目前為第一種住宅區。

（四）兩造於104 年8 月23日簽訂租約終止協議書，約定被上訴人同意與上訴人終止系爭租約關係，上訴人則同意分3 期給付被上訴人共計411 萬元，即依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為基準375 萬元，加計利息36萬元以為補償。

其中第1 期款6 萬元業於簽署協議書同時當場給付被上訴人完畢；

第2 期款200 萬元，約定於被上訴人簽署向臺中市南屯區公所申請註銷系爭租約用印及提供印鑑證明時為給付；

第3 期款205 萬元約定於地政事務所完成塗銷系爭租約註記後為給付。

（五）被上訴人曾於101 年3 月8 日與上訴人林興結、林金生之弟即林建宏之伯父林永昌協議終止同一筆土地即臺中市○○區○○段00地號土地之三七五租約，係依重劃計畫書公告當期（96年）該土地之公告土地現值為補償基準。

二、兩造爭執事項：

（一）本件被上訴人即三七五減租條例之承租人得向上訴人即出租人請求之補償，得否（類推）適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃法第37條規定？或不（類推）適用，而應適用三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項規定？

（二）被上訴人得否主張民法第88條第1項規定之意思表示有錯誤，而撤銷上開租約終止協議之意思表示？被上訴人撤銷意思表示有無過失？

（三）若被上訴人得主張上開同時履行抗辯，上訴人得否以被上訴人違反租約終止協議第4條規定，應支付違約金411 萬元，而對被上訴人的200 萬元債權主張抵銷？若可抵銷，違約金是否過高？

伍、得心證之理由：

一、上訴人所有系爭土地即重劃後臺中市○○區○○段00地號土地，與被上訴人間本有系爭「○○字第00號」耕地三七五租約存在；

系爭土地屬於臺中市永春自辦市地重劃區重劃之範圍，上開市地重劃分配之結果經臺中市政府地政局100年9月間公告期間屆滿確定後，臺中市永春自辦市地重劃區理事會依平均地權條例第63條及自辦市地重劃辦法第37條規定，邀集兩造於100年12月27日就系爭土地進行協調，上訴人3人皆未出席，雙方協調不成；

嗣兩造於104年8月23日簽訂系爭終止協議書，約定被上訴人同意與上訴人終止系爭租約關係，依重劃計畫書公告當期（96年）系爭土地之公告土地現值為基準並加計利息計算補償金411萬元予被上訴人；

系爭土地目前之使用分區，已變更為第一種住宅區等情，均為兩造所不爭執，復有系爭耕地租約影本、系爭土地登記謄本、系爭終止協議書（見原審卷第8- 13頁）、臺中市永春自辦市地重劃區理事會耕地三七五租約協調紀錄，及臺中市政府都市發展局簡便行文表在卷可憑（見本院卷第51-53頁），堪信真實。

二、出租人依平均地權條例第76條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償；

出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約時，除法律另有規定外，應給予承租人下列補償：…三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

平均地權條例第77條及耕地三七五減租條例第17條第2項第3款分別定有明文。

上訴人主張系爭租約係由兩造合意終止，並非由上訴人單方依平均地權條例第76、77條規定或依耕地三七五減租條例第17條規定發動終止租約乙節，此與系爭終止協議書中僅記載「雙方同意終止系爭租約」，並無任何有關上訴人即出租人行使平均地權條例第76、77條規定或依耕地三七五減租條例第17條規定以終止系爭租約之記載，以及證人梁世欣於原審到庭結證稱：兩造簽訂系爭終止協議書之前上訴人林金生已經跟被上訴人協商好條件，但金額未確定等語相符（見原審卷第85頁反面），堪認系爭租約係由兩造合意終止。

故上訴人即出租人並無依平均地權條例第77條或耕地三七五減租條例第17條規定，以「終止租約當期」（104 年）之公告土地現值為依據以補償被上訴人之義務。

三、自辦市地重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後2 個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。

協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；

協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。

自辦市地重劃辦法第37條第1項第1款定有明文。

至於租約雙方經重劃會協調不成後，另行終止耕地三七五租約者，承租人同意依自辦市地重劃辦法第37條第1項第1款規定按「重劃計畫書公告當期」之公告土地現值三分之一予以補償，是否構成意思表示之錯誤，即為本件應審究之所在。

四、關於自辦市地重劃後租約之處理方式，修正前自辦市地重劃辦法第35條（即修正後同法第37條）已有特別規定，應優先適用，無適用或類推適用耕地三七五減租條例規定之可言，最高法院100 年度台上字第852 號判決、102 年度台上字第390 號判決意旨可資參照。

被上訴人雖辯稱該案之案例事實，係承租人欲終止租約及請求補償費，與本件係由上訴人地主欲終止租約，卻利用被上訴人佃農對於法律之不知而陷於錯誤者不同云云。

惟系爭租約係經兩造合意終止，非由上訴人單方終止，已如前述；

且最高法院100 年度台上字第852號判決及102 年度台上字第390 號判決，就自辦市地重劃後租約之處理方式關於法規之適用，明示應優先適用自辦市地重劃辦法第37條而不應適用耕地三七五減租條例，並未將「租佃雙方經重劃會協調終止租約及補償不成後，再由租佃雙方合意終止租約時」如何補償之情形排除在外。

換言之，上開最高法院判決，並未認為上開情形不應適用自辦市地重劃辦法第37條之特別規定，而應適用耕地三七五減租條例。

被上訴人雖主張自辦市地重劃辦法，未就「租佃雙方經重劃會協調終止租約及補償不成後，再由租佃雙方合意終止租約」之情形有任何規定，自應回歸母法即平均地權條例，並適用其特別法即耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項之規定等語。

惟兩造協議終止系爭租約時，就上訴人依「重劃計畫書公告當期」（96年）公告土地為基準補償被上訴人之條件，既於協議後同意並簽署系爭終止協議書；

復與自辦市地重劃辦法第37條第1項第1款規定按「重劃計畫書公告當期」（96年）之公告土地現值三分之一予以補償之意旨相符；

又與前揭最高法院100 年度台上字第852 號判決及102 年度台上字第390 號判決，就自辦市地重劃後租約之處理方式關於法規之適用，明示應優先適用自辦市地重劃辦法第37條而不應適用耕地三七五減租條例之意旨無違，自難認被上訴人所為系爭終止協議書內容之意思表示，有何陷於錯誤之可言。

準此，被上訴人依民法第88條規定，主張撤銷其所為系爭終止協議書之意思表示，即屬無據。

上訴人依系爭終止協議書請求被上訴人履行，洵屬正當。

五、系爭終止協議書第2條約定上訴人應分3 期給付被上訴人補償金共計411 萬元，其中第1 期款6 萬元業於簽署協議書同時當場給付被上訴人完畢；

第2 期款200 萬元，於被上訴人以註銷系爭租約需用之印鑑章交付相關文件予上訴人時，由上訴人給付，惟被上訴人迄今並未配合上訴人辦理系爭租約註銷登記等情，為兩造所不爭執。

又被上訴人依系爭終止協議書之約定註銷系爭租約前，被上訴人依系爭終止協議第2條第1項第2款約定，應給付上訴人第2 期款200 萬元等情，業據上訴人所不爭執（見本院卷第56頁反面）。

是上訴人請求被上訴人應協同向南屯區公所辦理註銷系爭租約登記，以及被上訴人所為上訴人應同時給付被上訴人200 萬元之同時履行抗辯，皆屬有據，應予准許。

六、上訴人復以被上訴人拒絕依系終止協議申請註銷系爭租約，係違反系爭終止協議書第4條約定，上訴人自得向被上訴人請求違約金411 萬元，並以此違約金請求權，抵銷被上訴人前揭所為同時履行抗辯之第二期款200 萬元之請求權云云。

惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者不在此限，民法第334條第1項定有明文，而主動債權之附有同時履行抗辯權者，性質上即不許抵銷，否則無異剝奪對方之抗辯權，最高法院92年度台上字第118 號判決可資參照。

本件上訴人請求被上訴人協同辦理註銷系爭租約登記時，被上訴人得主張同時履行抗辯，請求上訴人同時給付200 萬元，已如前述。

縱認上訴人得向被上訴人請求違約金，揆諸上開說明，自不許上訴人以之對於被上訴人之前揭200 萬元請求權主張抵銷。

是上訴人之上開抵銷抗辯，於法不合，不應准許。

陸、綜上所述，上訴人依系爭終止協議書第2條約定，請求被上訴人應協同上訴人向臺中市南屯區公所辦理註銷系爭土地上之「犁新字第33號」耕地三七五耕地租約登記，為有理由，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；

又被上訴人依系爭終止協議書第2條約定，所為之上訴人應於被上訴人履行上開義務之同時，給付被上訴人200 萬元之同時履行抗辯，亦屬有據，已如前述，故應一併准許之。

爰將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。

捌、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 11 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 游文科
法 官 陳宗賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 李淑芬

中 華 民 國 105 年 11 月 8 日