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臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第459號
上 訴 人 石銘進
訴訟代理人 阮春龍律師
複代理人 林姿綺
被上訴人 彭素雲
彭春馨
共 同
訴訟代理人 彭誠宏
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國105年8月3日臺灣南投地方法院105年度訴字第99號第一審判決提起上訴，本院於106年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔。
事實及理由甲、程序事項：被上訴人於原審起訴主張上訴人石銘進及原審被告蕭國平、石錫喜等三人各自所有之地上物無權占用被上訴人共有之南投縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地），因而請求石銘進等三人拆屋還地及給付相當租金之不當得利。
而原審為石銘進等三人一部勝訴、一部敗訴之判決後，石銘進等三人就其敗訴部分於民國105年8月30日提起上訴（見本院卷第2頁），惟石錫喜、蕭國平嗣後分別於105年9月19日、106年4月20日撤回上訴（見本院卷第13、159頁），該撤回部分即已確定，非本院之審理範圍，以下不予論述。
乙、實體部分：
壹、被上訴人方面：於原審起訴主張：系爭土地為被上訴人彭素雲、彭春馨（以下僅稱被上訴人，敘及個人時僅稱其姓名）所共有，彭素雲之權利範圍為1000分之998，彭春馨之權利範圍則為1000分之2。
上訴人石銘進（以下僅稱上訴人）欠缺合法占有使用權源，竟占用系爭土地之一部分搭建未辦保存登記之建物使用，其占用部分為如原判決附圖編號228(4)所示面積61.39平方公尺之3樓房屋（經編列門牌號碼為南投縣南投市○○路0段000號，下稱379號房屋）、編號228(7)所示面積20.41平方公尺之遮雨棚（與379號房屋合稱系爭地上物），合計占用之土地面積為81.80平方公尺。
上訴人無權占用系爭土地，已侵害被上訴人對於系爭土地之所有權，被上訴人爰請求上訴人拆屋還地；
另被上訴人彭素雲於102年12月10日取得系爭土地所有權，迄至105年3月30日為止，依其權利範圍1000分之998，請求上訴人返還按占有系爭土地之面積以申報地價年息百分之10計算相當租金之不當得利。
並聲明：⒈上訴人應將坐落系爭土地如原判決附圖編號228(4)所示面積61.39平方公尺之3樓房屋及編號228(7)所示面積20.41平方公尺之遮雨棚拆除，並將前開占有部分面積合計81.80平方公尺土地返還被上訴人；
⒉上訴人應給付被上訴人彭素雲55,623元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息，暨自105年4月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月末日給付被上訴人彭素雲2,035元，及自各月應給付之日翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之遲延利息；
⒊願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人請求不當得利部分，於原審受部分敗訴判決，被上訴人就敗訴部分未聲明不服，已經確定，非本院之審理範圍）。
上訴人辯稱系爭土地為訴外人祭祀公業石義成嘗所有，上訴人之父親石邱石象（又稱邱石象，以下僅稱邱石象）曾與祭祀公業石義成嘗之派下子孫簽立「持分土地杜賣契字」，被上訴人否認前開事實及文書之真正。
又縱使有買賣關係存在，亦屬祭祀公業石義成嘗派下子孫石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江之個人行為，與祭祀公業石義成嘗無關。
依證人石祈章證述其未曾見過祭祀公業石義成嘗之管理人石金地，且石金地死後即無管理人，亦未曾召開派下員大會，況其僅為代收代繳地價稅，並未執行祭祀公業會務，故非形式及實質之管理人。
祭祀公業石義成嘗既然無管理人，且未召開派下員大會，則石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江等派下員出賣系爭土地之無權處分行為，自無可能經系爭土地原權利人即祭祀公業石義成嘗承認，故上訴人確為無權占有。
又縱認上訴人係基於買賣之法律關係占有使用系爭土地，惟被上訴人彭素雲係經由公開拍賣善意取得系爭土地所有權，並不繼受前手債之法律關係。
貳、上訴人抗辯：上訴人父親邱石象於48年12月4日向祭祀公業石義成嘗之派下子孫石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江等四人購買系爭土地之持分36分之4，並簽訂「持分土地杜賣契字」。
由該「持分土地杜賣契字」記載可知，邱石象除購買其上原有系房屋一間外，另因上開買賣之法律關係而有權在系爭土地上建造房屋居住。
系爭地上物是邱石象於64年間在所購買之系爭土地上原始起造之未辦保存登記建物，嗣上訴人因繼承取得系爭379號房屋之所有權，亦繼承邱石象基於上開買賣關係繼續占有系爭土地之權利，故上訴人占用系爭土地有合法權源。
至於上開「持分土地杜賣契字」上記載之房屋一間，並非本件現存之房屋，上訴人於原審所稱系爭土地與建物原屬同一人，係屬誤認，於本院更正主張。
祭祀公業石義成嘗之派下子孫石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江等四人出賣系爭土地之持分36分之4予上訴人之被繼承人邱石象，雖為無權處分，惟嗣後祭祀公業石義成嘗之管理人石金地已每年向上訴人收取分擔之地價稅，並由上訴人繳納，此有訴外人石祈章出具之證明書可證，故上開無權處分業經原權利人承認，上訴人占有使用系爭土地，係有合法權源。
參、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人依民法第767條第1項及不當得利之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地如原判決附圖編號228(4)所示面積61.39平方公尺之3樓房屋及編號228(7)所示面積20.41平方公尺之遮雨棚拆除，並將前開占有部分面積合計81.80平方公尺土地返還被上訴人；
另應給付被上訴人彭素雲44,498元，及自105年3月30日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨自105年4月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月末日給付被上訴人彭素雲1,628元，及自各月應給付之日翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，而予准許，並依兩造之聲請為供擔保後准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之請求及假執行之聲請（被上訴人就該敗訴部分未聲明不服，已經確定，非本院之審理範圍）。
上訴人不服原判決提起上訴，其聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄；
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件經原審為爭點整理結果如下（見原審卷第106背面、第107頁，本院卷第121頁背面）：兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為祭祀公業石義成嘗所有。
被上訴人彭素雲經法務部行政執行署彰化分署拍賣取得系爭土地之所有權全部，於102年12月10日移轉登記完畢，復於103年6月9日將系爭土地應有部分1000分之2移轉登記予被上訴人彭春馨。
㈡系爭土地上坐落之379號房屋，並未辦理保存登記。
㈢379號房屋之事實上處分權人為上訴人，上訴人占有系爭土地之部分為如原判決附圖編號228(4)所示面積61.39平方公尺、編號228(7)所示面積20.41平方公尺。
㈣系爭土地於102年至104年度之申報地價為每平方公尺2,944元，於105年度之申報地價為每平方公尺2,992元。
本件爭點：㈠上訴人占有系爭土地有無合法占有使用權源？㈡被上訴人請求上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，有無理由？
伍、得心證之理由：上訴人雖主張其父邱石象於48年12月4日向祭祀公業石義成嘗之派下員石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江購買系爭土地之持分36分之4，並於64年間在購買之土地上興建379號房屋，而上訴人嗣後因繼承取得379號房屋之所有權，故該房屋對系爭土地有合法占有權源。
惟查：㈠上訴人主張其父邱石象於48年12月4日向祭祀公業石義成嘗之派下員石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江購買系爭土地之持分36分之4之事實，業據上訴人提出石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江於48年12月4日簽立之「持分土地杜賣契字」為證（見本院卷第55～57頁）；
而石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江確實為祭祀公業石義成嘗之派下員，此有南投縣南投市公所105年4月20日投市民字第1050009211號函檢附之派下員名冊及派下全員系統表在卷足參（見原審卷第78～84頁）。
基此，堪認上訴人主張之上情為真實。
㈡按祭祀公業之祀產，為派下全體之公同共有，非任何一房或一人所得私自處分；
倘有分別管理之情形，各派下就其分管部分，雖得依約定之方法為使用收益，然未經全體派下之同意而將分管部分出賣與他人，並移轉其占有時，即難謂該派下係依約定之方法為使用收益，要屬無權處分行為，對祭祀公業（全體派下）不生效力（最高法院86年度台上字第976號民事裁判要旨參照）。
茲查，依上開「持分土地杜賣契字」之記載，祭祀公業石義成嘗之派下員石坤樟、石坤裕、石商臨、石清江雖將南投縣○○鎮○○段00000地號土地（即重測前之系爭土地）及同段573-5地號土地之持分36分之4出賣予邱石象，惟系爭土地原為祭祀公業石義成嘗所有（不爭執事項㈠參照），石坤樟等四人將系爭土地之持分36分之4出賣予邱石象，若未經全體派下之同意，對祭祀公業石義成嘗而言，即屬無權處分。
㈢上訴人雖以祭祀公業石義成嘗之管理人石金地每年向上訴人收取上訴人所分擔之系爭土地地價稅約7,000元，足見祭祀公業石義成嘗已承認石坤樟等四人之無權處分行為，並提出石祈章出具之證明書1紙為證（見本院卷第61頁）。
然查，證人即出具上開證明書之石祈章到庭具結證稱：伊二伯石金地是祭祀公業石義成嘗最早的管理人，之後就沒有管理人，伊出生後就沒見過石金地，祭祀公業石義成嘗僅於102年開過一次派下員大會，就沒再開會，之後就把財產賣掉；
邱石象有繳過地價稅，繳納時間、金額記不得，也沒有留下向邱石象收款的資料等語（見本院卷第135頁背面、第136頁）。
參諸石祈章前述證言，足見其書立之證明書所載「茲證明石銘進之父親邱石象先生，每年繳交座落於南投市○○段000地號土地持分面積之地價稅約七千元（隨地價異動）繳交予祭祀公業石義成管理人」等語，尚難盡信。
準此，上訴人所辯祭祀公業石義成嘗嗣後已承認石坤樟等四人之無權處分行為，自無可採。
㈣基上，上訴人之父親邱石象雖於48年12月4日向祭祀公業石義成嘗之派下員石坤樟等四人購買系爭土地之持分36分之4，但石坤樟等四人之無權處分行為，因未經祭祀公業石義成嘗承認而不生效力，邱石象（及其繼承人即上訴人）占有使用系爭土地，對祭祀公業石義成嘗而言，自屬無權占有。
而被上訴人彭素雲係經法務部行政執行署彰化分署拍賣取得系爭土地之所有權全部，於102年12月10日移轉登記完畢，並於103年6月9日將系爭土地應有部分1000分之2移轉登記予被上訴人彭春馨（不爭執事項㈠參照）。
邱石象（及其繼承人即上訴人）既然不得對祭祀公業石義成嘗主張有權占有系爭土地，則對自祭祀公業石義成嘗繼受取得系爭土地之被上訴人，自亦無從主張係有權占有。
而上訴人既然無權占有系爭土地，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭地上物並返還土地，即有理由。
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，而占有土地所得之利益，應以相當於法定最高限額租金之數額為限（最高法院61年台上字第1695號判例、94年度台上字第1094號判決意旨參照）。
又建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報總價年息百分之10為限；
而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言。
又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。
再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、占用人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定。
茲查，系爭土地地目為建，臨接南投市彰南路三段，鄰近有新豐國小，交通便利，工商業尚稱發達，而系爭房屋及遮雨棚無權占用系爭土地如原判決附圖所示之情，業經原審會同兩造及地政人員勘驗現場，並有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖在卷足憑（見原審卷第66～77頁、第89頁）。
本院審酌上情，認為被上訴人主張上訴人占有系爭土地每年所得相當於租金之利益，以系爭土地申報地價年息百分之8計算為適當。
而被上訴人彭素雲就系爭土地之應有部分為1000分之998，系爭土地102年至104年度申報地價為每平方公尺2,944元、105年度申報地價為每平方公尺2,992元（不爭執事項㈣參照）。
依此計算上訴人自被上訴人彭素雲取得系爭土地之日即102年12月10日起至105年3月31日止，無權占有被上訴人彭素雲所有系爭土地如原判決附圖編號228(4)、228(7)所示面積共81.80平方公尺所得之利益應為44,498元（計算式：《81.80×2,944×752/365×8%×998/1000》+《81.80×2,992×1/4×8%×998/1000》=44,498）；
另自105年4月1日至拆除系爭地上物並返還土地之日止，每月相當於租金之利益為1,628元（計算式：81.8×2,992×8%×998/1000×1/12=1,628）。
綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人應將坐落系爭土地如原判決附圖編號228(4)所示面積61.39平方公尺之3樓房屋及編號228(7)所示面積20.41平方公尺之遮雨棚拆除，並將前開占有部分面積合計81.80平方公尺土地返還被上訴人；
另應給付被上訴人彭素雲44,498元，及自105年3月30日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，暨自105年4月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月末日給付被上訴人彭素雲1,628元，及自各月應給付之日翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
原審就上開部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請為供擔保後准、免假執行之宣告，於法核無不合。
上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭
法 官 游文科
以上正本係照原本作成。
不得上訴（上訴所得受之利益未逾新臺幣150萬元）。
書記官 林振甫
中 華 民 國 106 年 5 月 23 日
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