臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,105,上易,329,20160920,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第329號
上訴人即附帶被上訴人 潤鴻營造股份有限公司
法定代理人 趙慧芳
上訴人即附帶被上訴人 潤鴻工程股份有限公司
法定代理人 黃立瑩
上 訴 人 瑩安室內裝修工程有限公司
法定代理人兼上二人共同訴訟代理人
趙宇婕
被上訴人即附帶上訴人 魯之媛
訴訟代理人 葉耀中律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105年4月29日臺灣臺中地方法院103年度訴字第3310號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴人上訴駁回。

原判決關於駁回附帶上訴人後開第三、四、五項之訴部分，及命其負擔訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。

附帶被上訴人潤鴻營造股份有限公司應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示乙案L1、L2部分遷讓交還予附帶上訴人。

附帶被上訴人潤鴻工程股份有限公司應將門牌號碼臺中市○區○○○路000號8樓建物如附圖所示乙案K1、K2部分遷讓交還予附帶上訴人。

附帶被上訴人潤鴻營造股份有限公司、潤鴻工程股份有限公司應自民國103年9月10日起至遷讓交還上開房屋（含原審命共同將如附圖所示乙案J1、J2部分）之日止，按月各給付附帶上訴人新台幣貳仟肆佰肆拾元。

其餘附帶上訴駁回。

第一審（確定部分除外）及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔十分之二，餘由附帶被上訴人潤鴻營造股份有限公司、潤鴻工程股份有限公司各負擔十分之四。

第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔。

附帶上訴假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：伊於民國103年8月20日向台灣台中地方法院民事執行處103年度司執六字第30345號強制執行事件，拍定標得坐落臺中市○區○○○○段0000○號即門牌號碼臺中市○區○○○路000號8樓建物（下稱系爭建物），嗣於同年9月10日辦妥所有權移轉登記完畢。

上訴人等雖藉詞對系爭建物存有租賃關係，但原強制執行事件之債務人即出租人黃立瑩為上訴人潤鴻工程股份有限公司（下稱潤鴻工程公司）之法定代理人、瑩安室內裝修工程有限公司（下稱瑩安公司）之董事，與潤鴻營造股份有限公司（下稱潤鴻營造公司）股東有親戚關係，均屬15年之長期租賃契約、每月租金僅新台幣（下同）1000元，顯屬通謀虛偽之租約，其租約自屬無效，且屬權利濫用。

倘認非通謀，該租賃契約僅約定承租系爭建物之特定部分，未承租部分即屬無權占用，明顯有違誠信原則、公序良俗；

且系爭建物原判決附圖（下簡稱附圖）C部分非屬租賃範圍，為無權占有。

則系爭建物為上訴人等無權占用，爰依民法第767條第1項規定，提起遷讓交還系爭建物之訴。

另衡以系爭建物附近交通便利、超商林立，更有多所國小、國中，以系爭建物坐落位置、工商業繁榮之程度，上訴人利用系爭建物之經濟價值及所受利益等情，上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司分別受有每月5000元相當於租金之不當得利，爰依民法第179條規定，請求上開上訴人分別自103年9月10日起，至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利5000元等語。

並聲明：①潤鴻營造公司應將系爭建物如附圖所示乙案L1、L2部分遷讓交還予伊。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付伊5000元。

②潤鴻工程公司應將系爭建物如附圖所示乙案K1、K2部分遷讓交還予伊。

並應自103年9月10日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付伊5000元。

③上訴人等應共同將系爭建物如附圖所示乙案J1、J2部分共58平方公尺返還予伊。

④願供擔保請准宣告假執行。

（瑩安公司未附帶上訴，上訴人亦未聲明不服，未繫屬本院）

二、上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）辯以：潤鴻營造公司、瑩安公司、潤鴻工程公司分別於102年8月1日、100年8月23日、102年8月1日，向系爭建物原所有權人黃立瑩租用系爭建物為辦公室使用，租賃期間分別自102年8月1日起至117年7月31日止、自100年9月1日至105年8月30日、自102年8月1日至117年7月31日，租金分別為每月1000元、5000元、1000元，該租賃契約並經公證，伊等係承租人，並非無權占有。

系爭建物於伊等承租前屋內狀況極差，係由潤鴻營造公司、潤鴻工程公司裝修。

另伊等之股東並非全皆親戚關係，自無彼此通謀之情。

伊等之租約仍存續中，被上訴人係於103年9月10日取得系爭建物所有權，伊等之上開租賃契約對被上訴人仍繼續存在，被上訴人不得請求遷讓房屋及按月給付相當租金之不當得利。

伊等係承租系爭建物全部，包括共同使用部分，劃定之特定區域僅係將伊等各自辦公使用區域標示，公用地區為提供伊等共同使用，包含在租賃契約範圍內。

被上訴人於法院拍賣投標應買時，拍賣公告即載明目前房屋租賃現況，自應依繼受取得之法理及民法第425條第1項「買賣不破租賃」之規定，繼受系爭建物上之租賃法律關係。

另被上訴人援引瑩安公司之租金為請求不當得利之計算標準，自無理由等語。

三、兩造不爭執之事項：⑴公證書及房屋租賃契約書及租約後所附相關之位置圖，均為真正。

潤鴻營造公司及潤鴻工程公司，租賃期限為102年8月1日至117年7月31日，租金均為每月1000元，瑩安公司租賃期限為100年9月1日至105年8月31日，租金為每月5000元。

⑵103年6月9日執行筆錄為真正。

⑶相關拍賣公告所記載之系爭房屋租賃現況為真正。

⑷上訴人於租期105年8月31日屆滿前，得向瑩安公司請求每月租金5000元。

四、原審判命潤鴻營造公司、潤鴻工程公司按月給付被上訴人1000元、瑩安公司按月給付被上訴人5000元，及命上訴人3公司共同將附圖所示乙案J1、J2部分共58平方公尺返還予被上訴人；

但認黃立瑩與上訴人3公司所定租賃契約並非通謀虛偽，為有效之租賃契約，而駁回被上訴人如附圖所示乙案L1、L2、K1、K2、L3、L4部分之請求。

上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司及被上訴人分別就其敗訴部分提起上訴、附帶上訴（就原審判決瑩安公司按月給付5000元部分，兩造均未上訴）。

又上訴人於被上訴人提起附帶上訴後，聲明撤回上訴，但被上訴人即附帶上訴不同意上訴人撤回上訴（見本院卷第47頁），自不生撤回上訴之效力，併此敘明。

五、得心證之理由：⑴被上訴人主張：伊於103年8月20日向法院拍定標得系爭建物，為系爭建物之所有權人等語，為上訴人所不爭執，堪信為真實。

⑵被上訴人主張：上訴人與系爭建物原所有權人黃立瑩所訂立之租賃契約係通謀虛偽之假租約，為無效；

上訴人等為無權占有等語，為上訴人所否認，辯稱：租賃契約業經公證，伊等承租系爭建物前屋內狀況極差，係由潤鴻營造公司、潤鴻工程公司裝修，伊等之股東並非全皆親戚關係，系爭租約並無通謀虛偽，伊等並非無權占有云云。

查：系爭建物原所有權人黃立安為潤鴻營造公司董事、瑩安公司二位股東之一，於100年6月16日將系爭建物贈與黃立瑩，此有建物登記簿謄本在卷可證（見原審卷第26頁）。

而潤鴻工程公司之董事長為原所有權人黃立瑩，董事中之一人為趙宇婕；

而瑩安公司變更後改為一人公司，董事為趙宇婕，此有公司變更登記表在卷足憑（見原審卷第32-34頁）。

黃立安、黃立瑩與潤鴻營造公司、潤鴻工程公司、瑩安公司股東或董事間關係密切。

且潤鴻營造公司、潤鴻工程公司與黃立瑩所定租約屬15年之長期租賃契約、每月租金1000元，此為兩造所不爭執之事實，且有房屋租賃契約書及公證書在卷可稽（見原審卷第118-129頁）。

然而黃立安與瑩安公司於99年10月15日訂立租賃契約，由黃立安將系爭建物出租予瑩安公司，租期自99年10月16日至117年9月30日，每月租金為1000元，有於強制執行程序中所提出之房屋租賃契約書在卷可憑（見原審卷第27頁）。

此租約本涵蓋潤鴻營造公司、瑩安公司、潤鴻工程公司分別於102年8月1日、100年8月23日、102年8月1日與黃立瑩所訂立之租賃契約（係由三家公司分租系爭建物）範圍，原租賃契約條件對於承租人條件較佳，原承租人瑩安公司豈有放棄原租賃條件，而訂立僅租賃一部分建物、租金又調高為5000元之新租賃契約？又縱以新租賃契約而言，三家公司雖稱分租系爭建物，但三家公司辦公室並未區隔，原審勘驗時，尚需上訴人指明三家公司各自使用之範圍，此有勘驗筆錄及現場照片在卷足證（見原審卷第156-169頁），顯見上訴人辯稱潤鴻營造公司、潤鴻工程公司與黃立瑩訂立租賃契約云云，已難採信。

潤鴻營造公司、潤鴻工程公司雖辯稱系爭建物由伊等裝修，所以租金較低云云，然而該二家公司倘有裝修系爭建物致租金較低之事實，依常情必予載明，但租賃契約中毫無此相關之記載，潤鴻營造公司、潤鴻工程公司又未舉證證明此點，彼等此部分所辯不足採信。

而99年10月15日之租賃契約長達18年、系爭租約亦分別長達15年之久，每月租金合計2000元（各1000元），亦屬偏低。

而通謀虛偽意思表示，已具有意思表示之外觀，但屬無效之意思表示而已；

則系爭租約縱經公證，亦不足以直接認定彼等契約為有效之事實。

綜合上述，上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司與黃立瑩所訂立之租賃契約屬通謀虛偽意思表示，為無效。

⑶又上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司與黃立瑩所訂立之二份租賃契約屬通謀虛偽意思表示，為無效，已如上述。

各該無效之租約自無拘束被上訴人之效力。

此外，其等並無合法占有使用系爭建物之權源，被上訴人主張其等為無權占有等語，應堪信為真實。

該上訴人各占有部分，業經原審勘驗屬實，並經囑託台中市中山地政事務所測量，製有複丈成果圖即附圖在卷足憑，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司返還各該公司承租範圍內占有部分，自有理由，應予准許。

⑷原租賃契約係屬無效，已如上述。

而被上訴人並未主張依租賃契約請求上訴人等給付租金；

而係依不當得利之法律關係，請求潤鴻營造公司、潤鴻工程公司分別給付相當租金之損害金。

按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。

又無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造成建物所有權人之損害，為社會通常之觀念。

上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司無權占有被上訴人所有之系爭建物，自受有利益，並致被上訴人受有無法使用系爭建物之損害，被上訴人請求上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司償還相當於租金之不當得利，自屬有據。

復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。

查系爭建物位於台中市復興路與工學北路路口，附近交通便利、商店林立，工、商業活動發達，有現場照片在卷可按（見原審卷第159-163頁）。

本院審酌上情，以及系爭土地之地目、位置、交通便捷度、附近工商繁榮程度、經濟用途，以及系爭建物狀態，再參以被上訴人取得系爭建物之拍賣價格為87萬8300元，有103年契稅繳款書在卷足憑（見原審卷第9頁），並依土地法第97條第1項之規定，認被上訴人主張上訴人所得之不當得利各為每月2440元（計算式：87830010﹪312＝2440，四捨五入）。

則被上訴人請求上訴人分別自103年9月10日起，至潤鴻營造公司將系爭建物如附圖所示乙案L1、L2部分共43平方公尺；

潤鴻工程公司將系爭建物如附圖所示乙案K1、K2部分共38平方公尺；

上訴人等共同將系爭建物如附圖所示乙案J1、J2部分共58平方公尺遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利2440元，自應准許。

被上訴人於此範圍之請求，為無理由，不應准許。

⑸綜上所述，被上訴人請求潤鴻營造公司、潤鴻工程公司分別將如附圖所示乙案L1、L2、K1、K2部分，及與瑩安公司共同將如附圖所示乙案J1、J2部分返還；

並請求上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司各自103年9月10日起，至將系爭建物返還之日為止，按月給付2440元，為有理由，應予准許，逾此（相當租金損害金）部分之請求則無理由，應予駁回。

原審判命上訴人等將如附圖所示乙案J1、J2部分返還部分，核無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

至於原審駁回被上訴人請求潤鴻營造公司、潤鴻工程公司分別將如附圖所示乙案L1、L2、K1、K2部分，及請求上訴人潤鴻營造公司、潤鴻工程公司各自103年9月10日起，至將系爭建物返還之日為止，按月給付2440元部分，自有未洽。

上訴人即附帶上訴人就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第3-5項所示。

至於逾上開應准許（相當租金損害金）部分，附帶上訴人之請求為無理由，原審為其敗訴之判決，並無違誤，附帶上訴人就此部分所為之附帶上訴，為無理由，應予駁回其附帶上訴。

又本件訴訟標的金額未逾150萬元，本院判決後即已確定，自無假執行問題，其假執行之聲請應予駁回。

六、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條、第85條第1項判決如主文。

中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
不得上訴。

書記官 陳宜屏

中 華 民 國 105 年 9 月 21 日