臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,105,建上易,3,20161129,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度建上易字第3號
上 訴 人 微笑建設有限公司
法定代理人 張漢祥
訴訟代理人 王士豪律師
陳奕勳律師
被 上訴人 陳俊元
陳世尉
周朕緯
林潔璘
林朝揚
共同訴訟代理人 王朝璋律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年11月11日臺灣苗栗地方法院104年度建字第3號第一審判決提起上訴，本院於民國105年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人微笑建設有限公司法定代理人變更為張漢祥，並據其於具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、被上訴人主張：陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚向上訴人購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段○0地號土地上門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○路000巷00○00號之「微笑三期」大廈A、B棟（下稱系爭大廈）。

上訴人竟將系爭大廈陽臺外推，擅自變更設施，致系爭大廈外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重，1樓並有積水等諸多瑕疵，且故意不告知瑕疵，經伊等函催請上訴人改善，均未獲置理。

又共有部分已由上訴人交付伊等占有使用；

伊等於103年3月、4月、5月、6月、8月、9月、10月均有催告修補；

係被上訴人未居中聯絡施工廠商與系爭大樓管委會，並非管委會拒絕修補，被上訴人亦未依債之本旨修補瑕疵；

且經上訴人多次修繕，然無法改善漏水情形。

爰依瑕疵擔保及債務不履行、侵權行為法律關係，提起本訴，請求法院擇一為伊等勝訴之判決等語。

並聲明：上訴人應給付伊等各新台幣（下同）27萬4036元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即104年2月4日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

願供擔保，請准宣告假執行。

（原判決駁回吳宜娜、林志彥及廖美珍之訴。

吳宜娜、林志彥及廖美珍敗訴部分，未經聲明不服，此部分已確定，茲不與贅述）

三、上訴人辯以：陽臺面積並未增加，與送建管單位之原始圖說結構完全相符，唯一差別係客廳落地窗裝在陽臺上。

系爭大廈於102年3月2日開工，陳俊元、林朝揚於興建至3樓時簽約，周朕緯於興建至4樓時簽約，其餘被上訴人均於興建完成後簽約，該不動產買賣契約書未載明陽臺外推，惟渠等均於現場賞屋時均知客廳陽臺外推，簽約時格局圖亦已明示陽臺外推，被上訴人等均知悉陽臺外推，陳俊元亦曾在協調會感謝伊讓使用面積增加。

陽臺外推雖有部分漏水，但並非影響結構問題導致漏水。

伊已承諾5年內負責修復漏水問題，部分瑕疵伊持續進行修繕中，詎陳俊元、周朕緯拒絕讓伊之施工師傅施作。

系爭大廈漏水點只有百分之1，但鑑定報告書認為要重做，不合理。

系爭大廈之共有部分尚未完成點交，伊對於共有部分交付前之瑕疵，不負瑕疵擔保責任。

縱認系爭大廈已完成交付，則被上訴人陳世尉、林潔璘怠於通知瑕疵，應視為承認其所受領之物。

且被上訴人等未於通知瑕疵後六個月內請求減少價金；

伊並未保證不會滲漏水，亦無故意不告知瑕疵，被上訴人不得依民法第360條之規定請求損害賠償。

系爭大廈之管理委員會拒絕伊進入修繕，難認有何可歸責於伊之事由致債務不履行。

被上訴人周朕緯之系爭大廈93號2樓並無滲漏水之損害；

被上訴人陳俊元主張其系爭大廈91號2樓並無漏水之情形，鑑定報告附件十二-1編號B、C、D僅為油漆粉刷面的小裂紋，並非滲漏水之痕跡。

至於編號E、G所指之牆面根本不存在，該鑑定報告有嚴重之錯誤，該屋室內電箱滲漏水之瑕疵已經以高壓灌注之方式修繕，滲漏水照片為修繕前所拍攝，況若其室內電箱仍有滲漏水之情形，則在如此危險之情況下，豈可能於交屋後長達2年未加修繕。

系爭大廈一樓梯間周邊及電梯機坑積水照片，乃伊進行修補前所拍攝，並非現場現況，且伊已於103年3、4月間，於一樓地面增設落水孔及排水管道等工程，再提升一樓地板之排水功能，一樓梯間周邊及電梯機坑積水已修復完畢。

鑑定人認為確切之滲漏水點是在窗框四周，則何需將外牆磁磚全部敲除重做防水，鑑定之修復金額有違比例原則；

伊於窗框與外牆接縫處施以打矽利康之補強工程，係推測可能磁磚的接縫有裂縫造成漏水，因此委請陳秉志及黃幀馘至現場勘查外牆後，再進行局部補強，卻遭被上訴人拒絕，鑑定金額之「利潤、稅捐及管理費」，此非修繕之必要費用，應予刪除等語。

四、得心證之理由⑴被上訴人主張：陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚分別向上訴人購買系爭大廈之房屋；

另上訴人與買受人間所簽立之不動產買賣契約書上未載明陽臺外推，惟上訴人有為陽臺外推之施工，及外牆、外窗框、電箱等處有滲水，1樓並有積水等瑕疵等語，有現場照片、不動產買賣契約書、不動產點交同意書、建物所有權狀、土地登記謄本、平面圖、施工圖在卷可稽（見原審卷第1宗第35-50、71-128、131-178、191-200頁），並經社團法人臺灣建築發展學會（下稱發展學會）會同兩造會勘屬實（見鑑定報告書第6-9頁、附件8之1至附件9之33、附件13之1至附件13之11），且為兩造所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真實。

⑵被上訴人主張：系爭大廈外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重，1樓並有積水等諸多瑕疵，係因上訴人將系爭大廈陽臺外推，擅自變更設施所致等語；

為上訴人所否認，辯稱：陽臺面積與送建管單位之原始圖說結構方面完全相符，唯一差別係客廳落地窗裝在陽臺上，並無增加任何建築面積，且伊已於被上訴人賞屋時告知客廳有陽臺外推，簽立不動產買賣契約書時，再以格局圖告知陽臺外推，被上訴人等均知情等語。

查：系爭大廈於102年3月2日開工，陳俊元、林朝揚、周朕緯固分別於興建至3、4樓時；

其餘被上訴人於興建完成後簽約，但該不動產買賣契約書並未載明陽臺外推之事實，被上訴人又否認簽約前知悉陽臺外推之事實，則上訴人自應舉證證明，惟並無證據足以證明被上訴人等於簽立不動產買賣契約時已知悉陽臺外推之事實，上訴人此部分所辯，尚無足採。

而依建築執照圖說及使用執照圖說與現場比對後，確認客廳為陽臺外推，有擅自變更設施之事實；

且系爭標的物與執照圖說不符，二處陽臺分別外推為室內客廳及衛浴等，應屬二次施工之情形，此有發展學會鑑定報告書在卷足憑（見外放鑑定報告書第8頁）。

是現場格局與建築執照圖說及使用執照圖說並不相符，應認上訴人未依契約約定給付，上訴人辯稱：並非瑕疵云云，尚屬無據。

⑶被上訴人主張：系爭大廈外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重，1樓並有積水等瑕疵等語；

為上訴人所否認，並辯稱：該瑕疵已於103年9月前修復，且事後伊去修繕時，遭陳俊元、周朕緯趕出而無法進行，被上訴人不能直接請求賠償云云。

查：①上訴人自承：陽臺外推施工方面有所瑕疵，有部分漏水是事實，窗戶部分是使用執照核准後才裝，亦為事實，施工不完善，是有瑕疵等語（見原審卷第1宗第65頁）。

又鑑定時除依據照片外，並經鑑定人檢視現況，上訴人辯稱滲水係其修繕前之照片，而非現場現狀云云，即無足採。

且「客廳為陽臺外推，鋁窗嵌縫處確有多處漏水及水痕情形，尤以93號5樓較為嚴重。

這8戶之窗戶與樓梯間窗框滲水…」、「依據屋主提供照片與現況檢視結果，該8戶建築物皆為中庭陽臺外推未做好防水之滲水情形最為嚴重，其次為左側外牆防水未施做好導致室內牆面滲水」、「鑑定標的物1樓係採開放式設計，因排水方向由後方往前方排至公共排水溝，導致部分積水流入機坑」此有鑑定報告書足憑（見鑑定報告書第9頁），是上訴人縱曾修補，但至少於104年6月10日第二次會勘時，仍未解決上開滲水、積水等之瑕疵，上訴人辯稱上開瑕疵已修復云云，尚無足採。

鑑定報告附件十二-1編號B、C、D確有裂紋，為上訴人所不爭執；

編號E、G係指外推之玻璃窗，此有鑑定報告附件十三4-2、4-3照片足憑，鑑定報告僅係誤植為牆壁而已。

②證人鄭瑋烽於103年4月間受上訴人委託至系爭大廈修繕，但無法確定已修好，103年5月又受上訴人委託至系爭大廈勘查、修繕時，遭周朕緯阻止後，該證人已回報上訴人，此經證人鄭瑋烽證述明確（見本院卷第1宗第86-88頁）。

又證人陳秉志於103年9、10月間受上訴人委託至系爭大廈修繕漏水，被系爭大廈主委周朕緯、監委陳俊元及住戶阻止，而未進入施工、勘查，此經證人陳秉志證述明確（見本院卷第1宗第88-90頁）。

是上訴人委託證人鄭瑋烽於103年4月間至系爭大廈修繕時並未經阻止，之後係因未能完成修繕，始遭阻止進入，則被上訴人並非拒絕上訴人修繕而直接請求損害賠償，應係因上訴人最初未能完成修繕所致。

③綜上所述，被上訴人因上訴人未能完成修繕，而請求損害賠償，即屬有據。

⑷被上訴人等主張：上訴人應給付陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚各27萬4036元等語，為上訴人所否認，辯稱：漏水點只有百分之1，但鑑定報告書認為要重做，並不合理云云。

查：①系爭大廈陽臺外推、變更設施，並有外牆、外窗框、電箱等滲水嚴重，1樓並有積水等瑕疵，皆為上訴人施工不當所致，上訴人自應對買受人陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚負瑕疵擔保責任。

②系爭大廈之共有部分已由系爭大廈住戶管理使用，此有系爭大廈點交表、使用執照、起造人名冊、電梯保固書等在卷可稽（見本院卷第1宗第52、67-70頁），上訴人辯稱：共有部分未完成點交，伊對於共有部分交付前之瑕疵，不負瑕疵擔保責任云云，即無足採。

又被上訴人等既已於發現瑕疵後6個月內通知上訴人系爭房屋具有瑕疵，即已行使其瑕疵擔保權利，其瑕疵擔保權利自未罹於時效期間。

③查兩造對於原審選定發展學會為鑑定機構均無意見（見原審卷第1宗第67頁）；

且鑑定時亦已通知兩造會同到場，而營建防水技術士係施工廠商之必備條件，並非鑑定人所需條件，此有發展學會105年5月6日臺建發學鑑（104005）字第10403162-6號函在卷足憑（見本院卷第1宗第153頁），則鑑定報告書所為鑑定結果，自堪作為本件判斷依據。

④鑑定報告書之估價，係參考苗栗縣竹南鎮當地之仲介業者及查詢內政部「不動產交易時價查詢服務網」近兩年不動產買賣實價資料，認目前苗栗縣竹南鎮竹興里與營盤里等周邊電梯公寓房價交易情形，交易價格約為每平方公尺14至17萬元，與當時8戶之成交價約為每平方公尺14.75至16.27萬元之差異不大，且目前之漏水與滲水瑕疵皆可以施工方式改善（見鑑定報告書第10頁）。

該鑑定報告估算「1、本標的物共8戶住戶，1樓及屋頂突出物為共同持分，8戶分別與上訴人簽訂房地買賣契約書及不動產點交保固書（91號3樓除外），並分別備註需防水保固5年，故本次防漏水改善以可保固5年以上為估價原則。

2、現場因中庭有施做天窗，拆除再復原之工程浩大，故中庭防水改善以吊掛施工方式為原則。

3、中庭係陽臺外推改裝，原敲除磁磚依慣例本應敲除50公分為原則，然而僅剩10-15公分未敲除，易產生磁磚復原時介面銜接問題，故採全面敲除為估算原則。

4、門窗窗框亦為漏水原因之一，故本估價包含窗框及五金重做填縫，以便有效阻擋外漏水源。

5、左側外牆因多戶室內牆面已經產生滲水及反潮、空洞現象，故以扣除緊臨鄰房部分之外牆，全面補重作外牆防水。

6、91號2樓右側外牆因緊臨鄰房，無法確實施作防水，導致室內電箱產生滲漏水現象，為避免漏電引起公共安全問題，故全面補重作外牆防水。

7、左側外牆室內牆面產生滲水及反潮、空洞部分，一併列入改善範圍。

8、1樓外側因地形關係，無法前後排水，故以排水溝引導水源排至排水孔，並於靠近電梯部分加做止水墩止水為原則。

9、本案防漏水改善工程金額為219萬2291元，平均每戶修復金額為27萬4036元」，並詳列各項目修復費用（見鑑定報告書附件14之1至14之3頁）。

觀諸其鑑定程序及方法，均屬周延，且已考量各項情形，為整體性之綜合評估，故鑑定報告書評估每戶修復費用為27萬4036元，應屬可採。

又被上訴人另行委請他人修繕時尚需支付「利潤、稅捐及管理費」，鑑定報告認係修繕之必要費用，尚無不正確之處。

⑤系爭大廈漏水點縱使只有百分之1，但尚不因漏水比例較低，即可認無需重新施作；

且鑑定報告所估之工法及經費，係為徹底解決滲漏水問題及建築物後續使用與美觀，有必要性，此有上開105年5月6日發展協會函在卷可憑；

又修繕費用倘屬必要，亦不因修繕費用比原施工費用高而得認無須修繕，上訴人此部分所辯，並無足採。

⑸綜上，陳俊元、陳世尉、周朕緯、林潔璘、林朝揚依瑕疵擔保之法律關係，請求上訴人給付各27萬4036元本息，為有理由，應予准許，其餘法律關係之請求，即無審酌必要。

原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

至於陳俊元等人勝訴部分，合計所命給付之金額已逾50萬元，本不得依職權宣告假執行，但陳俊元等人於原審已陳明願供擔保請准宣告假執行，而本件經本院判決後，即已確定，並無假執行問題，僅予以指明，附此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
工程法庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀
法 官 李平勳
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳宜屏
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日