臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,106,上易,46,20170516,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第46號
上 訴 人 林德南
訴訟代理人 林靜燕
黃楓茹律師
被上訴人 高瑞隆
訴訟代理人 黃呈利律師
複 代理人 陳怡婷律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國105年10月28日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2318號第一審判決提起上訴，本院於民國106年5月2日言詞辯論終結，玆判決如下：

主 文

原判決關於超過「上訴人即原審被告應同意被上訴人即原審原告向永豐商業銀行西門分行取回戶名永豐商業銀行受託信託財產專戶帳號00000-000000000號內之款項新臺幣五十八萬元」部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。

上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之六，餘由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：伊前於民國105年4月21日經由臺灣房屋仲介向上訴人購買坐落臺中市○區○○○○段000000○00000地號土地及其上建物門牌號碼臺中市○區○○○路000號11樓之7（下稱系爭房地），總價款新臺幣（下同）540萬元，約定尾款432萬元由被上訴人向銀行貸款支付，並簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）。

伊於同年4月21日、5月12日交付第一、二期款各54萬元，並存入兩造約定之永豐商業銀行西門分行受託信託財產專戶（帳號00000-000000000號。

下稱系爭信託財產專戶）。

詎伊向數家金融銀行申請貸款均未獲核准。

嗣上訴人於105年7月15日以臺中向上郵局（下稱向上郵局）第611號存證信函催告伊應於3日內將買賣價金存入系爭信託財產專戶，伊因未能覓得同意核貸之銀行，上訴人於同年月20日再以向上郵局第630號存證信函解除系爭契約，伊則於同年月21日收受該存證信函。

上訴人嗣於同年月27日以向上郵局第659號存證信函表示沒收伊存入系爭信託財產專戶之款項，並要求伊對上訴人因此搬遷所造成之損害請求賠償10萬元。

然按民法第二百五十九條規定，上訴人既解除系爭契約，上訴人已無權受領伊所給付之價金，上訴人應同意伊取回系爭信託財產專戶內款項之義務（此為回復原狀之方法）。

雖因伊無法履行給付價金義務，而遭上訴人解除系爭契約，惟上訴人依系爭契約第八條第二項約款沒收款項，該約款乃屬賠償總額預定性之違約金，伊自得依民法第二百五十二條規定，請求酌減違約金等情。

求為命：上訴人應同意伊向永豐商業銀行西門分行取回系爭信託財產專戶內之款項108萬元。

二、上訴人則以：兩造簽訂系爭契約時，言明定金為108萬元，其餘款項即尾款以現金432萬元或由被上訴人向銀行貸款支付。

然被上訴人於給付定金後，旋即片面毀約，伊多次催促被上訴人履行義務，被上訴人竟稱因貸款未獲核准而拒不給付。

觀之系爭契約文字與兩造真意，被上訴人已給付之108萬元，係為確保系爭契約之履行，應屬定金性質。

又上訴人與城市開發有限公司簽訂之委託銷售契約第十條約定，有代理上訴人收受定金之權限，簽約當日被上訴人所交付該公司人員（仲介）之現金15萬元及面額39萬元之本票（合計54萬元），經簽約在場人員確認為定金（違約定金）無訛，則伊自得依民法第二百四十九條第一項第二款規定，沒收該定金，被上訴人不得請求返還。

被上訴人所交付之108萬元既為定金，非屬違約金，依最高法院98年度台上字第710號判決意旨，被上訴人不得請求酌減。

縱認該108萬元係違約金之性質，基於當事人自治及契約自由原則，兩造應受其拘束，該108萬元約買賣價金之2成，並無違背契約正義而有過高情形。

況因解除系爭契約，伊受有房價跌價之損失，及無從以買賣價金清償貸款利息之損失70萬2953元；

又將支付仲介費32萬4000元，及支付代書費8000元，履約保證手續費3600元、105年4月至7月之管理費2940元之損害；

伊與家屬原住在系爭房地內，因需騰空系爭房地交付被上訴人，支付搬遷費6萬2658元等語，資為抗辯。

三、原審判決：上訴人應同意被上訴人向永豐商業銀行西門分行取回系爭信託財產專戶內款項78萬元。

駁回被上訴人其餘之訴。

上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，兩造於本院分別聲明如下：㈠上訴人上訴聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。

⑵廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈡被上訴人答辯聲明：上訴駁回

四、兩造不爭執事項：㈠兩造於105年4月21日簽訂系爭契約，由上訴人向被上訴人買受系爭房地，約定買賣總價款540萬元。

被上訴人分別於105年4月21日、同年5月12日，各將第一期款（簽約款）54萬元、第二期款（備證用印款）54萬元，匯入兩造約定之系爭信託財產專戶內。

㈡被上訴人未依系爭契約約定之105年6月24日前，將系爭契約尾款432萬元匯入系爭信託財產專戶內，上訴人以向上郵局611號存證信函催告被上訴人給付買賣價金尾款，惟被上訴人並未將兩造約定之尾款432萬元匯入系爭信託財產專戶內，上訴人嗣以向上郵局630號存證信函向被上訴人為解除系爭契約之意思表示，再以向上郵局659號存證信函通知將沒收被上訴人存入系爭信託財產專戶內之款項，並請求被上訴人另賠償10萬元，被上訴人均收受上開存證信函，且系爭契約業經上訴人解除而失其效力。

五、兩造爭執事項：㈠被上訴人給付上訴人並存入系爭信託財產專戶之108萬元，其性質為何？㈡上訴人抗辯其得行使系爭契約第八條第二項約定，沒收被上訴人已支付價金作為違約賠償金，有無理由？㈢上訴人如得行使系爭契約第八條第二項約定之權利，被上訴人請求酌減違約金，有無理由？

六、得心證之理由： ㈠被上訴人給付上訴人並存入系爭信託財產專戶之108萬元，其性質為何？⑴依系爭契約第三條第二項關於付款方式約定，其中第一期款為簽約款54萬元，關於該簽約款中，並無定金數額之約定；

第二期款則為備證用印款，有系爭契約在卷可憑（見原審卷11頁），系爭契約未有定金之約定，於法並無違背。

而被上訴人所給付之前揭第一期及第二期款均為系爭契約買賣價金之一部，已難認該108萬元係屬定金性質。

⑵系爭契約第八條第二項約定：「買方（即被上訴人，下同）如違反本契約應履行之各項義務時…。

經賣方（即上訴人，下同）定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。

如因買方擅自違約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

…。」

等語（見原審卷12頁），因被上訴人違反系爭契約之給付價金義務在先，則依系爭契約第八條第二項約定，上訴人解除系爭契約後，得將被上訴人已支付之買賣價金108萬元作為違約金予以沒收。

是該108萬元係屬違約金性質，上訴人抗辯被上訴人給付之108萬元係屬定金（違約定金）性質，即不可採。

⑶被上訴人給付上訴人並存入系爭信託財產專戶之108萬元，其性質為違約金，非屬定金（違約定金）性質，則上訴人主張依民法第二百四十九條第二款規定，被上訴人不得請求返還云云，亦不可採。

本院已依上開事證，認定該108萬元係屬違約金之性質，則上訴人請求向中華民國不動產仲介經紀商業同業公會查詢動產專任委託銷售契約時，受託人代理委託人向買方收取第一期簽約款，在交易習慣上是否為定金性質，及定金數額占買賣總價金之比例為何？並請求再傳訊證人陳建豪證明該108萬元，係屬定金性質，核無必要，不予准許。

㈡上訴人抗辯其得行使系爭契約第八條第二項約定，沒收被上訴人已支付價金作為違約賠償金，有無理由？⑴被上訴人依系爭契約第三條第二項約定，應於105年6月24日前給付買賣價金之尾款432萬元（見原審卷11頁），雖被上訴人主張其因銀行核貸金額未獲核准，致不能履行契約等語。

查，關於銀行核貸與否及成數，乃被上訴人於訂約前，應自為斟酌之風險因素，本件被上訴人既未舉證兩造就核貸金額不足支付價款時，另有其他特別約定，則被上訴人於銀行核貸金額不足時，仍負有應於105年6月24日前將系爭房地買賣價金尾款432萬元匯入系爭信託財產專戶之義務。

被上訴人未依約將買賣價金尾款432萬元匯入系爭信託財產專戶，當屬可歸責於被上訴人之事由而未履行契約。

⑵按契約解除時，除法律另有規定或契約另有訂定外，當事人雙方互負回復原狀之義務，固為民法第二百五十九條所明定。

然兩造於系爭契約第八條第二項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。

經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。

如因買方擅自違約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。

…。」

等語（見原審卷12頁背面），當為民法第二百五十九條規定「契約另有訂定」之情形。

是上訴人因被上訴人未依約於105年6月24日將系爭房地買賣價金尾款432萬元匯入系爭信託財產專戶內，先後催告被上訴人付款，因被上訴人仍未履行，上訴人再發函解除契約，並向被上訴人行使其欲沒收被上訴人已支付價金作為違約金之權利等情，尚屬有據。

㈢上訴人如得行使系爭契約第八條第二項約定之權利，被上訴人請求酌減違約金，有無理由？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。

系爭契約第八條第二項所約定以已支付買賣價金為違約金，屬損害賠償總額預定性之違約金，則被上訴人主張系爭契約約定之違約金額過高，請求依民法第二百五十二條規定予以酌減，本院自應審酌約定之違約金是否過高。

又損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條第一項定有明文，故對於損害賠償總額預定性之違約金，本院自應考量債權人（即上訴人）實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），以斷定其酌定之違約金是否過高。

玆分述如下：⑴上訴人主張其因需騰空系爭房地交付被上訴人，支付搬遷費6萬2658元等語，有營業人銷售額與稅額申請書為證（見本院卷106至107頁），自可採信。

被上訴人以其於繳付第二期款後即因無法貸款而告知上訴人，上訴人亦在產權移轉登記完畢前即發函解除契約，則上訴人無搬遷之必要，上訴人搬家騰空費用6萬2658元之損害，與其違約並無因果關係云云，應不可採。

⑵上訴人另主張因解除系爭契約，其受有無從以買賣價金清償貸款利息之損失70萬2953元等語。

查，依系爭契約第三條約定，被上訴人應於105年6月24日付款完畢，上訴人於斯時可取得540萬元之價金（含系爭信託財產專戶108萬元），惟因被上訴人未履約，致上訴人無法取得價金償還房貸或作為資金運用，系爭契約解除後，上訴人再行委託仲介出賣系爭房地獲取資金尚需一段時間，此為通常人所週知之事，本院認自被上訴人應於105年6月24日付款完畢，迄上訴人再行出賣取得買賣價金計6個月為當，則上訴人受有6個月之利息損失，以法定利率年利率5%計算，上訴人受有利息損失為13萬5000元（計算方式：0000000×5%×1/2年＝135000）。

上訴人主張應計算至其擔任林靜燕連帶保證人之房屋貸款全部清償為止，被上訴人主張至契約解除為止各等語，均不可採。

⑶上訴人主張支付代書費8000元，有收據在卷可憑（見本院卷85頁）。

又依價金信託履約保證申請書第六條履約保證手續費按買賣契約成交萬分之六計算（見原審卷14頁），則上訴人主張其受有履約保證手續費3240元(上訴人誤算為3600元)之損害，即屬有據。

至上訴人主張之105年4月至7月之管理費2940元，因被上訴人尚未遷入系爭房地居住，該段期間之管理費，仍應由上訴人負擔，自難認係上訴人所受之損害。

⑷上訴人主張將支付仲介費32萬4000元等語。

惟據證人即系爭契約仲介陳建豪證稱上訴人應負擔仲介費21萬6000元等語（見本院卷89頁），則上訴人主張將支付仲介費32萬4000元，於21萬6000元範圍內為有理由，逾此部分，為無理由。

⑸在不同時間出售系爭土地之價格為何，將隨著各該時點之市場交易條件不同，致實際成交價格有或高或低之可能，尚難以上訴人自105年9月11日起至105年12月31日止，以較低金額委託仲介辦理出售系爭房地之情事，即逕認上訴人財產價值減少之程度，確會高達被上訴人業已給付之前開價金108萬元之數額。

況上訴人係於105年7月21日解除系爭契約，於契約解除後系爭房地所生之價值貶損，亦不得作為酌定違約金之標準。

則上訴人主張伊因被上訴人違約，致將系爭房地另行委託出售所受之損害價格高於108萬元，及受有房價跌價之損失云云，均不可採。

⑹因被上訴人違約並委任律師提起本件訴訟，上訴人為應訴之必要，於原審及本院委任律師，額外支付律師費用，每審級以4至5萬元計算，上訴人亦受有8至10萬元之額外支出之律師費用，⑺本院審酌上開上訴人所受之積極損害及消極損害（所失利益）約為50萬餘元至52萬餘元，再審酌兩造自簽立系爭契約至解約時尚未滿4個月，被上訴人因未能獲取銀行貸款而未履約等一切情狀，認被上訴人給付違約金108萬元核屬過高，本院認上開違約金數額應酌減為50萬元為適當。

上訴人主張應將108萬元全部沒收，於50萬元範圍內，為有理由，超過50萬元部分，為無埋由。

㈣綜上所述，上訴人解除系爭契約既係可歸責被上訴人之事由，被上訴人主張上訴人應依民法第二百五十九條規定，同意其將系爭信託財產專戶內之108萬元買賣價金悉數取回，並無理由。

然依系爭契約第八條第二項約定，被上訴人已給付之108萬元買賣價金，因可歸責被上訴人之事由，致上訴人解除系爭契約，前揭買賣價金即轉換為違約金，且該違約金既有過高之情事，應予酌減。

被上訴人請求上訴人應同意其自系爭信託財產專戶內取回58萬元（計算式：108萬元－50萬元＝58萬元），為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

原判決超過上開應准許被上訴人請求部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。

上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。

至於上開應准許部分，原判決准被上訴人請求，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

本件事證明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳
法 官 陳毓秀
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 柯孟伶

中 華 民 國 106 年 5 月 16 日