臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,106,上易,7,20170502,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第7號
上訴人 林沂稼
訴訟代理人 李明海 律師
複代理人 張哲銘 律師
被上訴人 李幸美
訴訟代理人 劉建成 律師
複代理人 林暘鈞 律師
上列當事人間返還租約保證金事件，上訴人對於中華民國105年10月24日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2030號第一審判決提起

上訴，本院於中華民國106年4月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由
壹、被上訴人主張：兩造簽訂租賃契約，由伊向上訴人承租臺中市○區○○路0段00巷00號房屋，約定租期至民國（下同）105年8月15日止（下稱系爭租約），伊並依約交付新台幣（下同）1,000,000元為保證金，嗣經兩造將租金調降，惟自103年8月上旬起，兩造發生爭執互為終止租約之表示，但均不生終止之效力，最終由兩造於同年9月16日簽署點交確認書合意終止系爭租約，由伊自租賃標的物遷出，將房屋交返還上訴人。
伊所交付之保證金，扣除103年8月15日至同年9月16日間之租金，餘額為715,833元，上訴人已無受領之原因，自應返還，爰依系爭契約第3條第2項之約定、不當得利返還請求權提起本件訴訟，聲明：上訴人應給付被上訴人715,833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、上訴人則以：被上訴人於103年9月12日行使其系爭租約保留之終止權，為終止系爭租約之意思表示，依系爭租約第7條第4款、第6條之約定，應給付上訴人1,000,000元充作行使終止權之代價。
則上訴人沒收保證金之全額，或2個月租金額之保證金516,666元，充作被上訴人行使契約終止權之代價，非無法律上原因等語，資為抗辯，聲明：被上訴人之訴駁回，並陳明願供擔保，請准免為假執行。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起本件上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、經查：
一、被上訴人主張：兩造簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租臺中市○區○○路0段00巷00號房屋，至105年8月15日止，被上訴人並依約交付1,000,000元之保證金。
惟兩造發生爭執，於103年8月間互為終止租約之意思表示，嗣於同年9月16日，兩造簽署點交確認書合意終止系爭租約，由被上訴人自租賃標的物遷出，將房屋交返還上訴人等
各節，均為上訴人所不爭，並有系爭租約（原審卷第7頁
）、點交確認書（原審卷第14頁）、原審法院103年中簡字第2655號、104年度簡上字第347號民事判決（原審卷第15、46頁）在卷可稽，自屬真實可信。
二、兩造互為終止系爭租約後，上訴人主張租金請求權、不當得利返還請求權，及系爭租約第7條第4款之約定，起訴請求被上訴人給付103年8月15日至103年8月19日之租金43,056元、103年8月20日至103年9月16日相當於租金之不當得利241,111元、及裝潢費用1,749,600元等及其利息。
經原審法院確定判決認：「…查林沂稼以李幸美遲延給付租金
為由，主張終止租約之依據為系爭租約第7條第5款，其內容為：『乙方（被上訴人）開立之租金，如有壹期未能兌
現時，…，甲（上訴人）方得終止租約，收回租賃物。（
以租金未兌現日起10日內，乙方應限期搬遷完畢）』，…。
系爭租約第7條第5款牴觸前揭規定部分為無效，出租人以承租人遲延給付租金為由主張終止租約者，仍須符合前
揭規定。
李幸美就系爭房屋先前已支付租金至103年8月15日，為兩造自認之事實，則林沂稼固然於103年8月6日律師函向李幸美宣稱：其未按時給付租金，限期給付云云，
並於103年8月7日送達，…，然斯時尚無租金支付遲延可言，該催告顯不合法。
其後林沂稼固然於103年8月18日律師函（函上仍誤載為103年8月6日）向李幸美宣稱：其欠繳租金，已經違約，依系爭租約第7條第5款終止租約云云，並於103年8月19日送達，…，但既未於租金支付遲延後定相當期限催告承租人支付租金，復未有積欠租金額，除
擔保金抵償外，達二個月以上之情事，本不得催告後終止
租約，故林沂稼主張之終止租約，於法不合」、「…，李
幸美固然於103年8月22日發存證信函向林沂稼催告改善系爭房屋違章建築，並於103年8月23日送達，…，復於103年9月12日發存證信函向林沂稼表示因違章建築未改善，於103年9月15日終止租約云云，並於103年9月13日送達，…，然系爭房屋違章建築問題，確實不構成不完全給付，
則李幸美依民法第423條及類推適用第227條第1項、第254條規定主張終止租約，亦屬無據，自不生終止之效力。嗣
兩造之代理人於103年9月16日會同辦理系爭房屋遷出交還事宜，並簽署點交確認書，為兩造自認之事實，兩造並同
意若單方終止租約均不合法，則已於103年9月16日合意終止租約，故堪認系爭租約係於103年9月16日合意終止」（原審卷第50、51頁，104年度簡上字第347號判決理由），是兩造於原審法院104年度簡上字第347號事件中，各主張終止系爭租約，惟經該案原審法院判斷均無可採、兩造係
於103年9月16日合意終止等各節，已經該案原審法院於確定判決理由中，對該爭點，本於兩造辯論、所提證據等為
判斷，其判斷亦無顯然違背法令之處。上訴人於本件訴訟
中，並未提出新訴訟資料足以推翻原判斷，兩造均為前述
事件之當事人，基於同一租約所產生之糾紛，就上開重要
事項（被上訴人行使法定終止權），不得再為相反之主張
，法院亦不得作相異之判斷，而生爭點效。上訴人於本件
抗辯：係被上訴人依系爭租約第7條第4款之約定，行使保留契約終止權，依同租約第6條之約定，應給付被上訴人
1,000,000元之代價云云，與事實不符，並非可採。
三、又前述確定判決復認「…自103年8月15日起年租金應為3,100,000元，平均每月租金258,333元，二個月租金之總額為516,666元，…，而李幸美確於103年8月22日發存證信函向林沂稼表示：103年8月15日以後租金，於保證金100萬元中扣抵等語無訛，…依上開規定，至少在483,334元範圍內，自難謂無抵付房租之效力。…」等情（原審卷第
51、52頁，104年度簡上字第347號判決理由）。
故被上訴人於訂約時所交付之保證金1,000,000元中之516,666元為法定上限之擔保（土地法第99條第1項），餘額483,334元，被上訴人則得抵銷房租（土地法第99條第2項），經被上訴人主張抵銷之租金，為283,167元（103年8月15日至103年8月19日之43,056元，及103年8月20日至103年9月16日之241,111元）。
系爭租賃第3條第2項約定：「保證金1,000,000元整，於租賃期滿交還房屋，並履行全部義務時，無息返還」，查系爭租約既經兩造於103年9月16日合意終止，被上訴人已於當日將房屋點交返還，且被上訴人溢
付之保證金已抵銷租金，被上訴人抵銷後之保證金餘額
715, 833元（483,334－283,167＋516,666＝715,833），上訴人已無受領之法律上之原因，被上訴人依不當得利返
遷請求權請求返還，於法有據。
四、原審因而為上訴人敗訴之判決，並依聲請定擔保金額後，為准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴人意旨指摘原
審判決不當，為無理由，應予駁回。又本件事實已臻明確
，兩造其餘攻擊、防禦方法及主張，均與結論無涉，爰不
一一贅述，附此敘明。
伍、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 5 月 2 日
民事第三庭
審判長法 官 陳繼先
法 官 黃綵君
法 官 王 銘
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 張惠彥
中 華 民 國 106 年 5 月 2 日