臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,106,重上,28,20170524,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第28號
上 訴 人 王東平
訴訟代理人 李明海律師
複 代理 人 廖于禎律師
被 上訴 人 王柏堯
訴訟代理人 張績寶律師
複 代理 人 莊惠祺律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年11月29日 臺灣臺中地方法院102年度重訴字第590號第一審判決提起上訴，本院於106年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人之主張：兩造於97年8月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由被上訴人以每坪新臺幣(下同)2萬1000元，買受上訴人與他人共有座落臺中市○○區(改制前為臺中縣○○鄉)○○段000地號及同段165地號(下稱系爭土地)2筆土地應有部分各3分之1，換算約1,083.28坪，買賣價款合計為2,274萬8,880元，兩造並約定於上訴人辦理系爭土地共有物分割並登記完竣後，即應備齊產權登記證件及用印，俾辦理移轉登記事宜，嗣上訴人於99年1月5日對系爭土地之其他共有人提起分割共有物訴訟， 已經本院以100年度重上字第60號判決為裁判分割確定在案，並於105年7月27日以判決共有物分割為登記原因辦理分割登記，及將分割後之系爭土地應有部分，均移轉登記予上訴人。

又關於系爭契約之履行，上訴人嗣後向臺灣臺中地方法院(下稱臺中地院)提出調解聲請， 兩造乃於102年12月3日上午9時10分在臺中地院豐原簡易庭進行調解，就系爭契約之買賣價款，兩造同意由2,274萬8,880元增加為2,720萬元 (即被上訴人前已給付1,100萬元，應再給付1,620萬元予上訴人)，被上訴人並當場交付300萬元之支票予上訴人， 上訴人收受後已提示兌領，故就系爭契約之買賣價款， 上訴人已受領被上訴人給付1,400萬元，被上訴人尚欠1,320萬元之價款， 上訴人依約應辦理系爭土地應有部分移轉登記。

系爭土地分割前，經本院100年度重上字第60號分割共有物案件囑託鑑價，上訴人應有部分之價值為35,715,330元，兩造於102年12月3日調解時，上訴人已知悉系爭土地之價值，仍與被上訴人約定買賣價金為2,720萬元，即無從再行主張本件有情事變更原則之適用。

被上訴人爰依系爭契約關係及兩造於102年12月3日協議提起本訴，請求上訴人將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人。

二、上訴人之答辯：系爭土地應有部分之價值前經本院於102年5月15日以100年度重上字第60號判決 認定為35,715,330元，有鑑於系爭土地應有部分之價值於97年8月9日締約後確有大幅增漲之情形，且為兩造所知悉，兩造始同意於102年12月3日調解程序時，就系爭土地應有部分之買賣價金再為協議，上訴人並於調解時表示系爭土地價值 至少為2,720萬元以上，故被上訴人至少應再給付1,620萬元以上之價金， 待辦理登記完竣後再行正式調解程序，故兩造於調解時雖就系爭土地應有部分買賣價金應予增加之事實達成合意，然就系爭土地應有部分之買賣價金總額尚未達成合意，僅表示待登記完竣後，再就價金總額進行調解，此亦為調解筆錄之所以記載「於辦理登記完竣後再進行正式調解之程序」、「於登記完成後具狀請求進行調解程序」之原因。

系爭土地應有部分之價格確已大幅上漲，而該價格上漲之客觀事實，亦係受非可歸責於兩造之社會、經濟條件變動所致，而非兩造締約時所得預料，應認本件有情事變更原則之適用，而以35,715,330元作為系爭土地應有部分之合理價格，被上訴人尚應給付之價款餘額為2,171萬5,330元，於被上訴人履行該價款餘額之給付義務前， 上訴人自得依民法第264條同時履行抗辯之規定，拒絕被上訴人本件之請求等語置辯。

三、原審法院經斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，判決上訴人應於被上訴人給付1,320萬元之同時， 將上訴人所有座落臺中市○○區○○段000○0地號土地(面積3215.61平方公尺，權利範圍284分之279)、同段164-2地號土地(面積635.63平方公尺，權利範圍63563分之31781)之所有權移轉登記予被上訴人，上訴人不服，提起上訴，聲明：(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。

(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

被上訴人之答辯聲明：(一)上訴駁回。

(二)訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造不爭執事項：

(一)臺中市○○區0○○○○○○縣○○鄉0○○段000地號土地(下稱164地號土地)，地目田，面積10,357.97平方公尺， 原係上訴人王東平與訴外人王聰烈（已歿，繼承人為訴外人王尹釗）、王竹森、王志村、王志達（已歿，繼承人為訴外人王佑立）、王子珀即王志宏、王自強等人共有；

同段165地號土地(下稱165地號土地)，地目田， 面積385.40平方公尺，則係王東平與王竹森、王志村、王志達（已歿，繼承人為訴外人王佑立）、王子珀、王自強等人共有， 王東平就164、165地號土地應有部分各為3分之1。

(二)上訴人於97年8月9日 將其就164、165地號土地應有部分各3分之1，換算約1,083.28坪， 以每坪2萬1,000元出售予被上訴人，兩造並簽訂系爭契約，約定買賣價款合計為2,274萬8,880元，及於上訴人辦理共有物分割並登記完竣後，即應備齊產權登記證件及用印，俾辦理移轉登記事宜。

(三)上訴人於99年1月5日就164、165地號土地提起分割共有物訴訟， 已經本院以100年度重上字第60號判決為裁判分割確定在案，並於105年7月27日以判決共有物分割為登記原因辦理分割登記，及將分割後之系爭土地應有部分，均移轉登記予上訴人。

(四)關於系爭契約之履行，上訴人向臺中地院提出調解聲請，兩造於102年12月3日上午9時10分在 臺中地院豐原簡易庭進行調解，兩造對於當日之調解訊問程序筆錄（即原審卷一第76、77頁）之真正不爭執，根據該筆錄所載，系爭契約之買賣價款，兩造均同意由2,274萬8,880元增加為2,720萬元(即被上訴人前已給付1,100萬元， 再給付1,620萬元予上訴人)，於辦理登記完竣後，再進行正式調解之程序，且被上訴人當場交付300萬元之支票予上訴人， 上訴人收受後已兌領，故就系爭土地應有部分之買賣價款，上訴人已受領被上訴人給付1,400萬元。

(五)系爭契約成立後至今並無他共有人主張優先購買權之情事。

五、本院得心證之理由：

(一)被上訴人依系爭契約及102年12月3日協議請求上訴人將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，有無理由？１、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。

又經雙方合意之債權契約已經成立，上訴人基於買賣契約，請求被上訴人履行物權移轉必要程序之義務，如非另有其他情事，尚非無據（最高法院38年台上字第111號判例意旨參照）。

２、查上訴人於97年8月9日將其就164、165地號土地應有部分各3分之1，換算約1,083.28坪，以每坪2萬1,000元出售予被上訴人，兩造並簽訂系爭契約， 約定買賣價款合計為2,274萬8,880元，及於上訴人辦理共有物分割並登記完竣後， 即應備齊產權登記證件及用印，俾辦理移轉登記事宜之事實，為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項(二)），並有土地登記第二類謄本及系爭契約在卷可稽 （見原審卷一第7至10頁），則兩造就系爭土地應有部分各3分之1之買賣既已為合致之意思表示，系爭契約即已屬成立且有效，上訴人自應受此買賣契約之拘束，至為灼然。

再者，上訴人於系爭契約簽訂後，即於99年1月5日對164、165地號土地提起分割共有物訴訟，已經本院以 100年度重上字第60號判決為裁判分割確定在案，並於105年7月27日以判決共有物分割為登記原因辦理分割登記，及將分割後之系爭土地應有部分，均移轉登記予上訴人等情，亦為兩造所不爭執（見兩造不爭執之事項(三)），並有本院100年度重上字第60號判決、 土地登記第一類謄本可證（見原審卷一第17至28頁、原審卷二第65至66頁），復經原審調卷查明屬實，則系爭契約之買賣標的物，既已辦理共有物分割並登記完竣，上訴人於取得分割後之系爭土地應有部分後，依系爭契約約定即負有移轉登記該土地所有權予被上訴人之義務，是被上訴人依約請求上訴人履行移轉登記系爭土地應有部分之義務，核屬有據，應予准許。

(二)本件有無民法第227條之2情事變更原則之適用？１、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。

惟該所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言（最高法院93年度臺上字第2503號裁判意旨參照）。

是倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。

又房屋、土地之交易買賣動輒百萬千萬 (土地交易更涉及土地增值稅額多寡) ，而不動產又係屬投資之重要標的，其盈虧自有各種市場因素的介入，此本為眾所周知，且兩造於97年8月9日簽訂系爭契約時，當時臺灣之不動產投資正方興未艾，市場價格多往利多方向發展。

本件上訴人抗辯：系爭契約成立後，164、165地號土地分割前上訴人應有部分各3分之1之價值，前經本院囑託鑑定公司即華聲企業發展鑑定顧問有限公司 (下稱華聲公司) 鑑定為3,571萬5,330元，足見該土地價值產生重大變動，且非可歸責於兩造，復為兩造締約時無法預見，若仍以系爭契約之價款履行，對上訴人顯失公平云云。

然為被上訴人所否認，且依上述有關不動產之價值，往往因市場供需變動、政府公共政策調整、周邊公共設施興建或工商業、交通、繁榮程度及生活機能變更等因素而有漲跌，此為不動產交易之雙方締約時所得預期，復為一般社會大眾所能知悉，被上訴人於簽約購買系爭土地時必是以日後能獲利為其購買之動機，至上訴人於簽約出賣時必也是多方考慮後始以可接受之最佳價格出脫，方與被上訴人議定買賣之價格及相關費用 (如印花稅、登記規費、代書費、土地鑑界費及土地增值稅) 係由何人支付，且系爭契約成立後兩造間究有何情事遽變，上訴人始終未能提出事證證明，則上訴人單以系爭契約約定之價款低於前開鑑定報告書之價值，即抗辯本件有情事變更原則之適用，核與情事變更原則要件不合，委無足取。

２、又情事變更原則之規定，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失，乃民法上誠實信用原則之具體化，於實定法中則處於補充之地位，是當事人間關於契約之爭議，倘事後當事人間已另有約定，而得為妥適處理解決者，即無主張情事變更原則，請求增加給付之餘地。

查本件關於系爭契約之履行，上訴人向臺中地院提出調解聲請，兩造於102年12月3日上午9時10分在 臺中地院豐原簡易庭進行調解，兩造對於當日之調解訊問程序筆錄（見原審卷一第76至77頁）之真正不爭執，根據該筆錄所載，系爭契約之買賣價款，兩造均同意由2,274萬8,880元增加為2,720萬元 （即被上訴人前已給付1,100萬元，再給付1,620萬元予上訴人），於辦理登記完竣後，再進行正式調解之程序，且被上訴人當場交付300萬元之支票予上訴人， 上訴人收受後已兌領，故就系爭土地應有部分之買賣價款，上訴人已受領被上訴人給付1,400萬元等事實，為兩造所不爭執 （見兩造不爭執之事項(四)）；

且該筆錄內並載明上訴人代理人稱：「價金餘額」為13,200,000元，後並約定辦理移轉登記所需相關稅捐(包含土地增值稅)、費用均由被上訴人負擔甚明（見原審卷一第77頁），並經原審調取臺中地院102年度司豐調字第110號卷宗查明屬實，堪信為真，則上訴人空言辯稱當時兩造尚未就系爭契約確切之買賣價款達成合意，僅表示待登記完竣後再就該價款進行調解而已云云，顯不足採。

又164、165地號土地分割前上訴人應有部分各3分之1之價值為3,571萬5,330元之事實，前經本院另案囑託鑑定公司鑑定在案，並據以記載於102年5月15日100年度重上字第60號判決書內容， 此有101年12月7日鑑價報告書及判決書附於該案卷宗可稽，則兩造嗣於102年12月3日進行前開調解時，上訴人顯已知悉前開其出售予被上訴人土地之鑑定價值，而上訴人就被上訴人應給付之價款，亦為增加給付之請求，並經被上訴人同意（包括同意辦理移轉登記所需相關稅捐(包含土地增值稅)、費用均由被上訴人負擔），乃兩造於調解時已合意變更系爭契約之權利義務關係，是上訴人於事後知悉系爭契約土地鑑定後價值之情況下，其再與被上訴人另為約定，以解決系爭契約之爭議，揆諸前開說明，上訴人自無再主張情事變更原則之適用。

至於上訴人另抗辯102年12月3日調解時，伊表示系爭契約之土地價值至少為2,720萬元以上， 亦即被上訴人至少應再給付上訴人1,620萬元以上之價金， 並經被上訴人同意云云，非惟被上訴人所否認，且與前開調解訊問程序筆錄之記載意旨（即「於辦理登記完竣後再進行正式調解之程序」）顯然不符，上訴人復未能舉證以實其說，自不足採。

(三)上訴人為同時履行之抗辯，於法是否有據？按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項固有明文。

又他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。

被告就原告請求履行因雙務契約所負之債務， 在裁判上援用民法第264條抗辯權時，原告如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，亦不得僅命被告為給付，而置原告之對待給付於不顧（最高法院29年上字第895號判例、39年臺上字第902號判例意旨參照)。

查： 兩造因系爭土地買賣契約而互負債務（即上訴人負有移轉系爭土地應有部分予被上訴人之義務，而被上訴人則負有給付價款之義務），且二者基於對待給付之關係，堪以認定，而系爭契約之價款，經兩造調解後，已合意變更為2,720萬元，被上訴人尚有1,320萬元價款未給付上訴人，亦為被上訴人所不爭執（見原審卷二第103頁反面，第112頁）；

則被上訴人雖得請求上訴人辦理系爭土地應有部分移轉登記，但亦有給付前開1,320萬元價款之義務，則上訴人於原審審理中行使同時履行抗辯權，即屬有據，是依前揭判例意旨，自應為命被上訴人為對待給付之判決。

(四)至於上訴人請求本院就系爭土地另送其他機關鑑價，然查，系爭164地號土地分割為164-1地號及164-2地號土地2筆，上訴人就164-1地號土地之權利範圍為568分之558、就164-2地號土地之權利範圍為63563分之31781，則上訴人所有面積分別為3159平方公尺 (計算式：3215.61×568分之558＝3159)、317.81平方公尺(計算式：635.63×63563分之31781＝317.81)，共計3476.81平方公尺(計算式：3159+317.81＝3476.81)，依105年1月土地公告現值9,900元計算，則上訴人所有系爭土地之價值約為3,4420,419元，亦與華聲公司鑑價之3,571萬5,330元相近，此有164-1、164-2地號土地登記第一類謄本附卷可憑(見原審卷二第65至66頁)。

復參諸現今不動產交易市場不振，加以持有成本增加，價格漲勢已停，媒體已多所報導，況兩造前開調解程序中所為買賣價金之合意變更既已在華聲公司鑑價之後，華聲公司之鑑定復無任何不足採之處，故本院認為上訴人前開請求，殊無必要。

(五)綜上所述，被上訴人依據系爭契約及兩造於102年12月3日協議，於被上訴人給付上訴人1,320萬元之同時， 請求上訴人移轉登記系爭土地應有部分之所有權為有理由，應予准許。

原審法院就此部分為被上訴人勝訴之判決，即無不合。

上訴論旨指摘原審法院此部分之判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。

六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 24 日
民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸
法 官 黃渙文
法 官 許旭聖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳玫伶

中 華 民 國 106 年 5 月 25 日