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臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第120號
上 訴 人 陳樹霖
訴訟代理人 陳殷朔律師
被 上訴人 林美君
訴訟代理人 陳世煌律師
李冠穎律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國106年12月26日臺灣彰化地方法院106年度訴字第867號第一審判決提起上訴，本院於民國108年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；
但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。
民事訴訟法第262條定有明文。
本件被上訴人原以上訴人及己○○、丁○○3人為被告提起訴訟，嗣於民國107年11月22日本院準備程序中，當庭撤回對己○○、丁○○之訴，且業經其同意(本院卷二第12頁反面)，揆諸上開說明，已生撤回起訴之效力，核先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段000地號（原為5-4656地號）、使用地類別為農牧用地、面積2,452.67平方公尺土地（下稱系爭土地）係被上訴人與配偶陳○中分別共有，應有部分各2分之1。
詎上訴人未經被上訴人及其他共有人同意，擅自占有系爭土地種植農作物，被上訴人自得請求上訴人交還土地。
㈡上訴人固主張系爭土地係伊父親陳朱朗向原地主沈○純購買，惟所提出之「花生豆借字據」，並非買賣契約，無法證明有買賣之事實。
且被上訴人係信賴土地登記謄本之記載，認知系爭土地於沈○純死亡後，已由其子甲○○合法繼承，再由甲○○出售予辛○○，始向辛○○購入，自屬善意取得所有權之人，上訴人縱與沈○純間有買賣關係存在，惟既未辦理所有權移轉登記，自不得對抗善意取得所有權之被上訴人。
爰依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人將系爭土地返還全體共有人。
二、上訴人則以：㈠系爭土地原係訴外人沈○純於50年8月間向政府承租之公有土地，依規定，非經核准不得移轉或變更使用或分割。
惟沈○純當時因舉家要移居台東，遂於51年1月10日透過村民吳棕之仲介，將系爭土地出售給上訴人父親陳朱朗。
當時雙方為規避禁止買賣之規定，遂以訂立花生豆借字據之方式，代替買賣契約書。
而於陳朱朗付清買賣價金，即相當於3,500斤花生豆之價額後，沈○純就將系爭土地交付陳朱朗耕作，並約定待承租期滿、土地放領後再協同辦理所有權移轉登記。
㈡系爭土地於60年1月20日起開放承租戶申請放領登記，原地主沈○純於61年11月18日申請放領而取得所有權後，竟拒不履行移轉登記予陳朱朗之義務。
嗣原買受人陳朱朗死亡，繼承人協議此部分之權利由上訴人單獨繼承，並出租給己○○(配偶為丁○○)耕作多年。
在此期間原地主沈○純亦死亡，系爭土地即由其子甲○○繼承，上訴人亦曾請求甲○○履行登記義務，惟亦為其所拒。
詎甲○○竟又將土地出賣予知情之辛○○，並於106年5月9日辦理所有權移轉登記。
辛○○再於買受後一個月，即106年6月1日再賣給知情之被上訴人。
㈢上訴人父親陳朱朗占有使用系爭土地之權源係花生豆借字據所隱藏之買賣契約，陳朱朗死亡後，上訴人因繼承而取得合法占有系爭土地之權源，雖出賣人沈○純及其繼承人甲○○拒絕履行移轉登記義務，上訴人仍非無權占有。
㈣上訴人父親陳朱朗向地主沈○純購買系爭土地之同時，亦以相同之模式，向沈○純之兄沈妥當購買與上開土地相鄰之660地號(原地號為5-3076）土地。
而沈妥當於申請放領取得所有權後，即依約定將土地移轉登記予上訴人，足以證明陳朱朗確實有向沈○純購買系爭土地無訛。
被上訴人明知上情，猶買受系爭土地，即屬惡意受讓人，其行使物上請求權，即有違背誠信原則。
三、原審依被上訴人所請為其全部勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭土地返還予被上訴人及其他共有人，並附條件為假執行及免為假執行之宣告。
上訴人全部不服，提起上訴，並上訴聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：㈠不爭執事項：⒈系爭土地原係沈○純於50年8月間向當時之臺灣省政府承租耕作。
⒉沈○純曾於51年1月10日書立「花生豆借字據」，內容略以：向陳朱朗借用花生豆3,500台斤，並願以系爭土地作為擔保，同時交付系爭土地予陳朱朗耕作，以抵付利息。
⒊上開國有地，於61年11月18日由沈○純因放領而取得所有權；
於106年3月17日由甲○○因繼承登記而取得所有權；
於106年5月9日由辛○○因買賣而取得所有權；
於106年6月28日再由被上訴人及其配偶陳○中，因買賣而取得所有權各2分之1。
⒋沈○純係甲○○之父。
⒌陳朱朗係上訴人之父。
陳朱朗死亡後，其繼承人曾協議，系爭土地之權利由上訴人單獨繼承。
⒍上訴人曾於105年6月30日將系爭土地出租予丁○○(配偶為己○○)耕作，106年7月20日終止租約，上訴人目前為系爭土地之唯一占有人。
㈡主要爭點：⒈系爭花生豆借字據是否隱藏沈○純將系爭土地出賣陳朱朗之買賣關係？⒉上訴人就系爭土地，有無占有使用收益之合法權源？⒊被上訴人是否為惡意受讓人？
五、得心證之理由：㈠上訴人主張系爭土地已由父親陳朱朗於51年1月10日以相當於3,500斤花生豆之價額，向沈○純購買之事實，業據提出花生豆借字據為證。
被上訴人固否認系爭花生豆借字據之真正，且辯稱：系爭花生豆借字據僅係沈○純向陳朱朗借用花生豆，再以提供系爭土地予陳朱朗耕作，作為借用花生豆期間之利息代價云云。
惟查：⒈認定事實所憑之證據，不以能直接證明待證事實之證據（直接證據）為限，倘綜合各種情況及資料能證明一定之間接事實或補助事實，而依此項間接事實或補助事實，根據經驗法則及論理法則之研判與推理作用，得以推論待證事實存在之證據（間接證據或情況證據），亦包括在內(最高法院101年度台上字第1545號判決參照)。
本件上訴人提出之花生豆借字據因年代久遠，相關當事人包括陳朱朗、沈○純或見證人吳棕等均已死亡，惟非不得依其他事證推論當事人簽立系爭花生豆借字據之真正目的。
⒉證人甲○○、乙○○(二人均為沈○純之子)於本院審理時固均證稱：沒有見過系爭花生豆借字據等語(本院卷一第56頁反面、卷二第13頁)，惟系爭花生豆借字據簽署之時間為51年間，而甲○○為41年6月生(本院卷一第61頁)、乙○○斯時亦僅約7歲(本院卷二第13頁反面)，均為未滿10歲之兒童，其等證稱不知系爭花生豆借字據，亦不足為奇。
另證人即系爭土地之鄰地所有人戊○○於本院審理中已證稱：當時陳朱朗有向沈姓地主買系爭土地，買多少錢已不記得，但因為土地不能登記，沈姓地主有寫一張字據給陳朱朗等語(本院卷一第59頁)。
參以證人辛○○證稱：購地前曾和甲○○去看地，之後有去打聽耕作者為何人，有人跟他講要去問戊○○等語(本院卷一第58頁)。
由此可知，證人戊○○確實係少數現存知悉系爭土地買賣經過之人，則證人戊○○所為證言之憑信性甚高，自可採信。
⒊證人乙○○又證稱：伊7歲時，全家一起搬到台東定居(本院卷二第13頁反面)。
時間正好係花生豆借字據簽署之後。
則倘沈○純無變賣家產之意，何以徒留系爭土地在彰化，而舉家遷居到台東，足證沈○純簽署系爭花生豆借字據，目的是在出售系爭土地。
⒋另證人乙○○亦證稱：並不知道父親名下還有系爭土地，直到父親死亡後，地政課發資料給甲○○，甲○○才告知等語(本院卷二第13頁反面)。
衡情，若系爭土地仍係沈○純所有，沈○純有管領使用之權，則沈○純豈有在死亡之前，長達50餘年之時間未向上訴人要求返還，或在死亡之前囑咐子孫，尚有該筆土地可以繼承之理。
⒌又系爭花生豆借字據，依其文字記載，固為沈○純向陳朱朗借用3,500斤花生豆，惟清償之期限卻約定為59年12月31日，長達約9年，已有違一般借用物品清償期限之經驗法則。
茲參照已廢止之臺灣省放領公有耕地扶植自耕農實施辦法第9條及第13條之規定，公有耕地之承領人，分10年攤還地價後，取得公有耕地之所有權。
茲沈○純係於50年8月間向台灣省政府申請承領系爭土地，有承領公有土地證書在卷可憑(原審卷第37頁)，倘以10年為期，約於60年間，即可順利取得系爭土地之所有權。
則系爭花生豆借字據所訂清償期，顯係配合沈○純預期於60年間將取得系爭土地之所有權，屆時即可辦理土地所有權移轉登記予陳朱朗而為約定。
⒍另50至51年間之花生豆交易價格，每台斤約為6元，此有保證責任雲林縣元長鄉雜糧生產合作社函在卷可參(本院卷二第80頁)，則3,500斤之花生豆約為21,000元。
另查，上訴人父親陳朱朗向地主沈○純購買系爭土地之同時，亦以相同之模式，向沈○純之兄沈妥當購買與上開土地相鄰之660地號(原地號為5-3076）土地，沈妥當嗣後已將土地所有權移轉登記予上訴人，此有買賣所有權移轉契約書及地籍圖附卷可按(原審卷第50頁、本院卷二第94頁)。
該筆660號土地之面積為2,464平方公尺，與本件系爭土地面積2,452.67平方公尺相當。
若再加計沈○純已提前將系爭土地交付陳朱朗耕作之利益，則花生豆借字據所約定之3,500斤花生豆之價額21,000元，與當時系爭土地之交易價格即屬相當。
⒎上訴人另提出68年間之田賦代金繳納通知單(本院卷二第47頁)，證明系爭土地之田賦向由上訴人繳納。
查，68年間，系爭土地已由沈○純承領取得所有權，且已逾系爭花生豆借字據所載之「借用期限」，衡情，若沈○純與上訴人間就系爭土地僅限借用關係，無買賣關係存在，豈有容認上訴人持續占有系爭土地耕作，並由上訴人繳納田賦之理。
⒏綜上所述，上訴人固無法提出系爭土地之買賣契約書，惟綜觀上開間接證據及情況證據，已足以認定系爭花生豆借字據確實係沈○純將其承領之土地出賣予陳朱朗而簽立，沈○純與陳朱朗就系爭土地確實成立買賣契約一情，已堪認定。
⒐又按台灣省放領公有耕地扶植自耕農實施辦法第13條規定：承領之公地除合法繼承外，原承領人非經呈准不得移轉。
依行政院41年12月28日台內字第6627號令：該移轉限制（指承領之公有耕地應經主管機關准許始可轉讓他人）之規定，解釋上應係在承領人在承領土地後未取得土地所有權之前而言。
由此解釋，公有耕地放領之承領人，在未取得土地所有權之前，未經呈准，不得將其所放領之公地，出賣予他人。
惟並非禁止承領人取得耕地所有權後永遠不得將其所承領之土地出賣與他人，因此，若以：「俟承領人取得放領耕地之所有權後再為移轉」為條件之買賣契約，並未違反上開規定，應認其買賣契約為有效(最高法院93年度台上字第2023號判決參照)。
本件依沈○純與陳朱朗之契約，已預立待沈○純承領10年期限屆滿取得系爭土地所有權後再為移轉，已如前述，參照上開說明，則系爭買賣契約仍屬有效，至為灼然。
㈡辛○○及上訴人均明知系爭土地買賣契約存在，應為惡意買受人：⒈證人辛○○於本院證稱：購買系爭土地之前，已知當時系爭土地係由第三人己○○、丁○○夫妻在耕作，且經由向戊○○查詢後，戊○○已明確告知系爭土地係上訴人父親向沈○純購買(本院卷二第32、33頁)。
則系爭土地雖登記為甲○○所有，惟既由不相干之己○○、丁○○耕作，並有上訴人出面主張與甲○○父親沈○純有買賣關係，則辛○○竟仍願意購買，其動機已屬可議。
⒉辛○○於106年5月2日與甲○○及丙○○簽立不動產買賣契約書(本院卷一第192頁)，106年5月9日完成所有權移轉登記，隨即於106年6月1日再與被上訴人簽立不動產買賣契約書(被上訴人以配偶陳○中名義簽署，本院卷一第207頁)，106年6月28日完成所有權移轉登記。
而被上訴人與辛○○簽立之不動產買賣契約書已載明「※本案土地買賣如有與北邊鄰地陳秋霖(兩造己不爭執係庚○○之筆誤，本院卷二第2頁反面)先生有糾紛或是訴訟問題及其他產生之所有費用，應由賣方辛○○先生全部處理」；
另證人辛○○亦稱：有跟上訴人說己○○稻子收割後，就可以點交(本院卷二第33頁)，足以證明，被上訴人向辛○○購買系爭土地時，亦知系爭土地與上訴人尚有糾葛，且斯時在土地上耕作者並非上訴人或辛○○，而係第三人己○○。
經查，被上訴人本身係從事不動產仲介工作，此有臉書資訊及廣告看板在卷可憑(本院卷一第77、78頁)，衡情，實無理由在土地糾紛尚待釐清之前，即貿然與辛○○簽約購地之理。
⒊又一般購買由第三人占用之土地，通常會約定部分價款待出賣人完成點交後才給付，惟觀之被上訴人與辛○○買賣契約書第三條之約定，關於全部價金360萬元之給付，第一期款為簽約時付現金40萬元、第二期款為完稅時付170萬元、第三期款為移轉登記時付150萬元，完全沒有保留部分價金待點交土地時再給付。
上開買賣契書之約定，已有違常情。
⒋另被上訴人既於買賣契約書中與辛○○約定，應由辛○○負責解決與上訴人之爭端，已如前述，則理當先由辛○○訴請上訴人返還土地後，再與被上訴人完成契約之履行，始符合被上訴人之利益，避免權益受損。
惟被上訴人卻仍不顧上開糾葛，於明知土地尚有第三人占用耕作，且出賣人辛○○尚未清空土地，根本無法實質交付土地予被上訴人之情況下，仍急於將系爭土地移轉過戶，再以自己名義對上訴人提起返還土地之訴，完全違反一般土地交易之經驗法則。
綜上所述，被上訴人與辛○○就本件系爭土地之買賣，均非善意第三人等情，亦堪認定之。
㈢被上訴人請求返還系爭土地予全體共有人，為無理由：⒈按買受人向出賣人購買土地，出賣人已將土地交付買受人管有者，雖未辦理所有權移轉登記，然買受人之占有土地，既係本於出賣人依買賣法律關係所交付，具有正當權源，出賣人即不得依無權占有而請求返還(最高法院77年度台上字第1205號民事裁判)。
本件上訴人既基於與沈○純之買賣契約而占有系爭土地，本有合法占有系爭土地之權源。
⒉又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。
惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，此有最高法院97年度台上字第1729號判決可參。
另按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束，亦有最高法院100年度台上字第463號判決可按。
⒊查，系爭土地於51年1月10日已由上訴人父親向沈○純買受，雖未辦理所有權移轉登記，惟已交付由上訴人占有，甲○○基於繼承關係，即應受該買賣契約效力之拘束，不應再將系爭土地出賣第三人。
則系爭土地嗣雖由甲○○依繼承登記取得所有權，並由甲○○出賣予辛○○，再由辛○○出賣予被上訴人，且均已辦畢所有權移轉登記，惟辛○○及被上訴人均為惡意之買受人，已如前述，揆諸上開說明，則被上訴人訴請前買受人即上訴人返還土地，自不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求上訴人將系爭土地返還被上訴人及其他共有人，為無理由。
原審判命上訴人給付，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 陳毓秀
法 官 高英賓
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳宜屏
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
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