臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,107,上,209,20190326,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第209號
上 訴 人 王張蜜
王鴻進



共 同
訴訟代理人 王邦安律師
複 代理人 賴英姿律師
被 上訴人 王志誠
王弘輝

王弘治

追 加被告 林連禛

共 同
訴訟代理人 吳 麒律師
柯政延律師
上列當事人間請求優先承購土地所有權事件，上訴人對於中華民國107年1月18日臺灣臺中地方法院106年度訴字第1533號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國108年3月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及追加之訴均駁回。

第二審（含追加之訴）訴訟費用均由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序方面：

一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。

不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463條準用第256條亦有明定。

民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行使外，得適用於當事人之變更或追加。

在第二審依第446條第1項適用第255條第1項第2款規定變更或追加當事人，須於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，始得為之，以兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求。

次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648 號裁定意旨參照）。

又在第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時，第一審就原訴所為判決，自當然失其效力；

第二審法院應專就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71年台上字第3746號判例參照）。

二、上訴人於原審主張被上訴人將坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之應有部分出賣予追加被告，亦完成所有權移轉登記，其中王張蜜得依土地法第34條之1 ；

上訴人得依同法第104條之規定，主張優先購買權，而訴請：㈠確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。

㈡被上訴人應將系爭土地經臺中市豐原地政事務所於106 年4 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

㈢被上訴人應將系爭土地按與追加被告買賣契約之同樣條件出售予上訴人，並應於上訴人依同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權移轉登記予上訴人等語。

原審判決上訴人敗訴後，上訴人提起上訴，王張蜜就其主張優先購買權之依據，其中土地法第34條之1 部分，更正為耕地三七五減租條例第15條第3項之規定，應屬不變更訴訟標的，而更正法律上陳述，非訴之變更，應予准許。

三、另上訴人於上訴後，因被上訴人就系爭土地應有部分已經移轉登記予追加被告所有，而追加原非當事人之追加被告為被告，而變更上開聲明㈡部分為：「追加被告應將系爭土地應有部分8 分之3 （即被上訴人應有部分各8 分之1 ）經臺中市豐原地政事務所於民國106 年4 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷」（見本院卷第5 頁，此部分應係撤回對被上訴人在第一審之訴）。

核其追加之訴與原訴之主要爭點及證據資料相同，其請求之基礎事實同一，且追加被告未拒卻而應訴，亦應准許。

乙、實體方面：

壹、上訴人主張：

一、王張蜜部分：㈠王張蜜與被上訴人、訴外人○○○共有系爭土地，應有部分分別為王張蜜2 分之1 、其餘4 人各8 分之1 。

系爭土地原係兩造先祖○○○與○○共有，而王張蜜與其配偶○○○於40年以前即依家族長輩要求負責耕作家族訂有耕地三七五租約之土地（包括系爭土地及其周邊土地）。

嗣耕地三七五減租條例於40年間公布施行後，當時出租人○○○（即被上訴人之祖父）及○○（○○○之祖父），即就○○○承租，而由王清池、王張蜜共同耕作之坐落同段239 、240 之5 地號土地（下稱239 、240 之5 地號土地），於46年間向主管機關為耕地三七五租約之登記，嗣王張蜜與王清池於49年間經○○○○○○之同意，在系爭土地上興建門牌號碼：臺中市○○區○○路000 巷00號之土石磚造建築物（下稱甲建物），用以存放農具、輔助家族承作之三七五耕地耕作使用。

嗣王清池死亡後，自62年間起承租人即變更為王張蜜。

而王常於67年間將其就系爭土地之應有部分2 分之1 贈與王張蜜，○○○及其繼承人○○○（王弘輝、王弘志之父）、○○○（即王志誠、王志寬之父）先後去世，故目前出租人為被上訴人及王志寬。

而王清池、王張蜜歷年所繳納之耕地三七五租約之租金均包括系爭土地之部分，堪認為上開租約登記前，就系爭土地已有耕地租賃關係存在，僅漏未將系爭土地併為租約登記。

而耕地三七五租約既不以登記為生效要件，故上訴人與被上訴人就系爭土地仍已成立耕地三七五租約；

且王張蜜提起本件訴訟前，已經聲請調解，而符合耕地三七五減租條例第26條調解先行程序。

㈡縱認王張蜜與被上訴人就系爭土地並未成立耕地三七五租約，然王張蜜與王清池均按時給付租金，並於49年1 月間在系爭土地上興建甲建物，當時系爭土地所有權人即為出租人王乾榮、王常，王張蜜於繳付三七五租約之租金時，均一併給付甲建物坐落土地之租金，亦應認王張蜜與被上訴人間成立基地租賃之法律關係。

二、王鴻進部分：兩造先祖遺留土地尚有坐落同地段240 之7 地號土地（下稱240 之7 地號土地），現為王鴻進（王張蜜之子）、被上訴人及其他8 名共有人所共有，240 之7 地號土地共有人於81年間同意王志誠及王志寬之父即王茂興於該土地上興建門牌號碼：臺中市○○區○○路000 巷0 號廠房。

嗣王鴻進於91年間在系爭土地上興建門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號之RC造建築物（下稱乙建物）之初，即取得當時系爭土地所有權人王茂興（王志誠之父）、王弘輝、王弘治、王張蜜出具之土地使用權同意書，因此被上訴人均明知且同意王鴻進於系爭土地上興建乙建物，並約定240 之7 地號土地之租金與乙建物基地之租金互抵。

準此，王鴻進與被上訴人間確實有土地法第104條第1項前段所指基地租賃關係存在。

三、本件上訴人既為系爭土地之承租人，於被上訴人將系爭土地之應有部分出賣時，即得行使優先購買權，然被上訴人就系爭土地應有部分與追加被告訂立土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），卻未通知上訴人行使優先購買權，並於106 年4月26日將其應有部分移轉登記予追加被告，則依土地法第104條、耕地三七五減租條例第15條第3項之規定，系爭買賣契約不得對抗上訴人，上訴人自得請求追加被告塗銷系爭土地之所有權移轉登記，暨請求被上訴人應將系爭土地應有部分，按與系爭買賣契約同樣條件出賣予上訴人，並應於上訴人依同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權登記予上訴人。

爰依法提起本件訴訟。

四、對被上訴人答辯之陳述：㈠王志誠之被繼承人王茂興前曾參與「先祖王常遺產分割協議書」（下稱系爭分割協議書）之簽訂，系爭分割協議書已明確臚列兩造先祖承作耕地範圍，而系爭土地亦屬耕作範圍，顯見系爭土地自始即供耕作使用。

又依臺中市豐原地政事務所107 年6 月6 日豐地二字第 1070005242 號函及所附資料可證明系爭土地周圍之土地均係由系爭土地分割而出，故系爭土地與其他耕地於使用上具有密不可分之關聯性，益徵王清池及王張蜜歷年給付被上訴人之稻穀或現金，均應包含系爭土地之租金。

又依證人王志寬於原審之證述，亦可證王張蜜確於每年年底繳付耕地及系爭土地租金，且自王茂興時起，無論耕地或甲建物之基地租金，均以稻穀收成換算租金。

㈡又依系爭分割協議書可知，兩造先祖所遺土地有現耕人與登記名義人（代表登記權利人）並非同一之情形。

嗣240 之6地號土地另於72年間，即以○○○（即被上訴人之祖父）一房實際耕作範圍分割出240 之7 地號土地，分割後剩餘240之6 地號土地則繼續由王常（即王鴻進之祖父）一房耕作，此亦與240 之7 、240 、240 之6 地號土地之使用現狀（240 之7 地號土地由○○○一房之王志寬使用建築廠房、240及240 之6 地號土地則由○○一房之王鴻進與王張蜜耕作並建築房屋）相符。

再者，若非有前揭租金互抵之約定，於240 、240 之7 地號土地之共有人如此龐雜情形下，何以土地長期均由他人耕作或以土地作為基地建築房屋，而被上訴人之父親一輩即○○○○○○○或祖父○○○，甚或被上訴人及其他共有人從未就土地之所有權主張相關權益？且若○○所遺土地之分配涉及之土地實際使用收益關係與○○○一房無涉，○○○之長子王茂興何需作為立會人而於系爭分割協議書署名？再再均證明上訴人前揭租金互抵之主張確係真實。

其後王茂興於81年間在240 之7 地號土地上興建廠房，240 之7 地號土地當時之共有人○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○（上6 人均為王常一房子孫）、王弘輝、王弘治（上2 人為王乾榮一房子孫）基於前揭租金互抵之約定，而出具土地使用權同意書同意王茂興於240 之7 地號土地上興建廠房，而後上訴人王鴻進於91年間興建乙建物時，當時系爭土地之共有人王茂興、王弘輝、王弘治、王張蜜亦係基於前揭租金互抵之約定，而出具土地使用權同意書同意王鴻進於系爭土地上興建乙建物，故王鴻進所有乙建物與被上訴人間確實存有土地法第104條第1項前段所指基地租賃關係。

㈢被上訴人雖提出共有土地管理協議書，抗辯○○○○○○○等人於106 年7 月30日始簽訂該土地管理協議書，並約定有租金為每年1,136 元，足見王鴻進所稱「租金互抵」不實云云，惟該土地管理協議書乃因240 之7 地號土地係王茂興在使用，早期祖父時代約定各自使用，後來○○○訴請○○○拆除240 之7 地號土地上廠房，○○○因而要求240 之7 土地共有人即王鴻進等人簽立該協議書，而以書面協議方式表彰前揭租金互抵之約定，只因租金嗣後互抵而未另行收取租金，此亦足徵上訴人主張前揭租金互抵之事實絕非憑空杜撰。

至特別約定租金的給付期間，係因每年年底要處理租金的問題，而上訴人耕作之239 、240 之5 、240 之6 地號土地都有給付租金給被上訴人。

㈣被上訴人雖於105 年12月27日以台中黎明郵局存證號碼534號存證信函通知王張蜜，其等擬將系爭土地之應有部分出賣予追加被告，王張蜜即於106 年1 月4 日以豐原中山路郵局存證號碼1 號存證信函表示同意依相同條件行使優先購買權，惟經王志誠等3 人屢以未有其等委託書之仲介出面、要求王張蜜包裹式買賣包括無優先購買權在內之14筆土地、墊高總價金達數千萬元，致王張蜜無力承買，又要求支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等共新臺幣（下同）453 萬元等不當手段阻礙王張蜜行使優先購買權。

被上訴人所稱之勞務整合費用乃出賣14筆土地之費用，上訴人僅願意支付系爭土地之部分。

㈤王鴻進於臺灣臺中地方法院106 年度重訴字第379 號確認優先購買權存在事件所涉及之土地，與本案不同，且該案之爭點為優先購買權創設之法律見解問題，於本件不得援引適用。

貳、被上訴人、追加被告部分：

一、就王張蜜主張有耕地三七五租約存在部分：㈠依耕地三七五減租條例第26條之規定，王張蜜主張就系爭土地有耕地三七五租約存在，然其未經調解，自不可逕行起訴。

㈡王張蜜並未與被上訴人就系爭土地訂立耕地三七五減租條例之書面契約，且系爭土地為建地，而非耕地，自無耕地三七五減租條例之適用，上訴人主張於系爭土地實際耕作，實不足採。

王張蜜雖主張就239 、240 之5 地號土地所訂立之耕地三七五租約其租賃標的包括系爭土地，然其所提出之耕地三七五租約係王張蜜於62年與○○○○○○○所訂立，然○○○於54年間即已死亡，該耕地三七五租約應自始無效。

又依地籍圖所示，有耕地三七五租約之239 、240 之5 地號土地並未與系爭土地相毗鄰；

另依土地登記謄本所載，239 地號土地自始即為獨立1 筆土地，與系爭土地無關，240 之5地號土地則於42年間自系爭土地分割而來，而上開耕地三七五租約，乃於62年間所訂定，斯時240 之5 地號土地分割已達20年，上開耕地三七五租約之標的自無可能包括系爭土地。

二、上訴人主張有基地租賃關係部分：㈠系爭分割協議書非系爭土地之分管協議書及基地租賃契約，內文亦僅為王常子女之遺產協議分配，全未提及系爭土地已有分管協議或任何基地租賃關係。

又被上訴人自繼承系爭土地後，皆未曾額外收過王張蜜耕地三七五租約以外的甲建物基地租金。

況王張蜜自陳系爭土地上之甲建物乃87水災後，○○○因同情而許其建築，故上訴人亦無土地法第104條之優先購買權存在。

㈡王弘輝、王弘治於70年間即移居美國，如何出具土地使用權同意書？故否認王英采蘋有代理王弘輝、王弘治出具土地使用權同意書之行為，且該土地使用權同意書亦不足認定有租賃關係存在。

上訴人主張系爭土地使用多年無紛擾，乃係被上訴人未居住該地不知之故，上訴人主張其與被上訴人就系爭土地有租賃關係存在，應舉證以實其說。

㈢被上訴人均未向○○○收過系爭土地之租金，○○○如何與被上訴人租金互抵？若如上訴人主張○○○於91年時，已經和王志誠、○○○之父親○○○有租金互抵之約定，然○○○係於81年間蓋廠房，○○○則於相隔10年後始於91年間興建乙建物，此10年租金如何互抵？殊難理解。

㈣○○○於另案拆屋還地事件，提出106 年7 月30日與○○○、訴外人○○○○○○○○○○○○○○○○○○○等共有人簽立之共有土地管理協議書，其上載明王鴻進應付租金為每年1,136 元，足見上訴人所稱「租金互抵」純為臨訟杜撰之詞。

㈤被上訴人、○○○之子○○○、媳○○○○均否認有簽立240 之7 地號之土地使用權同意書，亦未曾向○○○收取租金，嗣並提出返還土地之訴訟。

被上訴人均不清楚租金互抵之事，且此與王張蜜於原審所述甲建物是其二伯出借讓其興建房屋等情不符。

三、被上訴人係合併出賣土地，上訴人不得選擇部分土地行使優先購買權。

又○○○於另案亦主張優先購買權，然經臺灣臺中地方法院以106 年度重訴字第379 號判決認定上訴人變更優先購買權之條件，故已喪失優先購買權。

至於另案臺灣臺中地方法院107 年度訴字第1152號民事判決部分，被上訴人已提出上訴。

四、系爭買賣契約沒有明示約定追加被告須14筆土地必須一起買受，不得單獨承購，惟依系爭買賣契約內容來看，當事人的本意即是如此。

另系爭買賣契約條款沒有約定土地整合費用等之負擔。

因該系爭買賣契約之14筆土地係繼承而來，部分土地遭其他共有人占用，且王弘治、王弘輝旅居美國，故而要將共有土地出賣等語資為抗辯。

參、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，並為訴之追加，兩造之聲明為：

一、上訴人之聲明：㈠原判決駁回後開第㈡、㈢項部分廢棄。

㈡確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在。

㈢被上訴人應將系爭土地應有部分，按與追加被告簽訂之系爭買賣契約同樣條件出售予上訴人，並應於上訴人依同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權移轉登記予上訴人。

㈣追加被告應將系爭土地所有權應有部分8 分之3 （即被上訴人應有部分各8 分之1 ，合計應有部分8 分之3 ）經臺中市豐原地政事務所於106 年4 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

三、追加被告之答辯聲明：追加之訴駁回。

肆、兩造不爭執事項：

一、系爭土地原為王張蜜、被上訴人及○○○所分別共有，權利範圍分別為王張蜜2 分之1 ，被上訴人、王志寬各8 分之1。

㈡系爭土地上分別有王張蜜所有之甲建物（未經保存登記）、王鴻進所有之乙建物（經保存登記），甲建物於49年1 月即開始徵課房屋稅，並重建2 次，乙建物則於91年8 月12日建造完成。

三、被上訴人與○○○○等人於105 年12月16日將系爭土地之應有部分，連同220 、227 、239 、240 之1 、240 之2 、240 之3 、240 之4 、240 之5 、240 之6 、240 之7 、240之8 、240 之9 、241 地號土地應有部分出賣予追加被告，約定買賣價金以每坪13,500元計算，總價金為75,492,945元，土地增值稅由被上訴人負擔，追加被告則須支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用453 萬元（見原審卷一第82至89頁）。

四、被上訴人前依土地法第34條之1 規定，於105 年12月27日以臺中黎明郵局存證號碼534 號存證信函通知王張蜜：其等將坐落○○○○○○○○○220 、227 、239 、240 、240 之1 、240 之2 、240 之3 、240 之4 、240 之5 、240 之6、240 之7 、240 之8 、240 之9 、241 地號土地應有部分出賣，買賣條件為：「一、土地增值稅由賣方負擔繳納。

二、全部承購十四筆土地不得單獨承購。

三、每坪價格為新台幣壹萬參仟伍佰元正，十四筆土地總價金：新台幣柒仟伍佰肆拾玖萬貳仟玖佰肆拾伍元正。

四、買方支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用為新台幣肆佰伍拾參萬元正。」

，請上訴人張王蜜於15日內表示是否主張優先購買權，逾期視為放棄等語（原審卷一第22、23頁）。

五、王張蜜於106 年1 月4 日以豐原中山路郵局存證號碼1 號存證信函通知被上訴人行使土地法第34條之1 、耕地三七五減租條例第15條之優先購買權，同意以每坪13,500元，承買被上訴人就系爭土地、同段239 、240 之5 地號土地之應有部分，至於其餘11筆土地，因王張蜜既非共有人，亦無租佃權，故無優先購買權；

而土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用應由被上訴人負擔，王張蜜拒絕支付，請被上訴人於文到10日內與王張蜜委託之王世隆代書接洽（見原審卷一第25至28頁）。

六、王張蜜於106 年1 月23日指定王志誠為受款人，而請兆豐國際商業銀行寶成分行簽發票面金額各為400 萬元之本行支票3 紙（原審卷一第30頁）。

七、被上訴人就系爭土地之應有部分，業於106 年4 月26日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予追加被告（臺中市豐原地政事務所收件字號：106 年豐興普跨字第1430號，見原審卷一第21頁）。

八、王張蜜前於106 年3 月17日向臺中市○○區○○○○○○○○段000 ○000 ○0 地號土地之耕地三七五租約爭議調解，於申請書中有敘及就系爭土地及上開2 筆土地有優先購買權（原審卷一第109 頁）

九、上訴人與王乾榮等2 人、被上訴人就系爭土地並未訂立耕地租賃之書面契約。

十、坐落同段240 之5 地號土地，係於42年8 月1 日自240 地號土地分割而來；

嗣240 地號土地於57年3 月27日分割為240（即系爭土地，並於此時改編地目為建地）及240 之6 地號土地；

240 之6 地號土地再於72年9 月6 日分割出240 之7地號土地（本院卷第83頁）十一○○○○○○○分別為王志誠、證人○○○之祖父、父親。

伍、本院之判斷：

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。

查王張蜜主張其與被上訴人間，就系爭土地有耕地三七五租約、基地租賃之法律關係；

王鴻進則主張其與被上訴人間有基地租賃之法律關係，而被上訴人將其就系爭土地之應有部分出賣予追加被告，故上訴人得依耕地三七五減租條例第15條、土地法第104條之規定，主張優先購買權等情，為被上訴人所否認，是以兩造間就系爭土地是否有租賃關係存在即不明確，致上訴人認其在私法上之地位有受侵害之危險，而此不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，上訴人訴請確認對系爭土地有優先購買權存在，有即受確認判決之法律上利益。

二、王張蜜主張就系爭土地有耕地三七五租約存在部分：㈠按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；

調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；

前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 、2 項定有明文。

又出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先購買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴，最高法院著有72年台上字第486 號判例可資參照。

而是否屬於耕地租佃爭議案件，應以原告起訴主張之事實及其訴訟標的為準。

查王張蜜主張其與被上訴人間就系爭土地有耕地三七五租約之法律關係存在，然被上訴人將系爭土地應有部分出賣予追加被告，並辦理所有權移轉登記完畢，依耕地三七五減租條例第15條之規定，不能以之對抗王張蜜為由，據以訴請確認王張蜜就系爭土地有優先購買權存在等，依前開說明，自屬租佃爭議之一種，參諸前開條文及判例意旨，王張蜜於起訴前，自須經耕地租佃委員會之調解、調處，其起訴要件方屬適法。

而王張蜜前於106 年3 月17日向臺中市○○區○○○○○○○○段000 ○000 ○0 地號土地之耕地三七五租約爭議調解時，於申請書之「申請調解目的」欄，即有敘及就系爭土地及上開2 筆土地皆有優先購買權等語，有耕地租佃爭議調解申請書附卷可稽（見原審卷一第109 頁），應認其已併就系爭土地聲請調解，故本件業已踐行耕地三七五減租條例第26條所定之調解、調處程序，合先敘明。

㈡按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；

租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；

耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄，耕地三七五減租條例第6條第1項、第15條第1項分別定有明文。

次按耕地三七五減租條例第6條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件（最高法院69年度台上字第1024號判決意旨參照）。

經查，王張蜜主張其與被上訴人間就系爭土地訂有耕地三七五減租條例之耕地租賃關係存在，既為被上訴人及追加被告所否認，王張蜜自應就此有利於己之事實盡舉證責任。

經查：⒈王張蜜提出○○○○○○○外一人於46年6 月19日就239 、240 之5 地號土地所訂立之私有耕地租約書、其與○○○等2 人於62年3 月15日就上開2 筆土地訂立之私有耕地租約書為證（見原審卷二第52、53、60頁），主張其與被上訴人間就239 、240 之5 地號土地訂有耕地三七五租約。

而被上訴人則否認46年6 月19日私有耕地租約書之真正，並抗辯○○○於54年間即已死亡，故62年3 月15日所訂立之私有耕地租約書應自始無效等情。

然被上訴人前以上開62年3 月15日所訂立之私有耕地租約書不實，兩造間就239 、240 之5 地號土地應無耕地三七五租約存在為由，訴請確認租賃關係不存在等情，經臺灣臺中地方法院豐原簡易庭以106 年度豐簡字第708 號民事判決駁回其訴並確定在案等情，有該判決附卷可稽（見本院卷128 至131 頁），則被上訴人所提確認上開2 筆土地租賃關係不存在之訴，既經受敗訴之判決，且告確定，則王張蜜於本件主張就上開2 筆土地有耕地租賃關係存在，被上訴人即應受前案既判力之羈束，不容更為租賃權不存在之主張，故王張蜜主張與被上訴人就上開2 筆土地訂有耕地三七五租約，而堪認定。

⒉查上開耕地租約書之租賃土地標示部分，僅有記載239 、240 之5 地號土地，而未記載系爭土地。

就此王張蜜雖主張在耕地三七五條例公布施行後，去辦理上開租約登記時，漏未記載系爭土地云云。

然被上訴人及追加被告均否認之。

經查，觀諸王張蜜與上開耕地租約書訂立後，曾於86年9 月15日、92年3 月20日、98年2 月27日、104 年6 月2 日分別經改制前之臺中縣政府、神岡鄉公所，及改制後之神岡區公所於該租約書背面之「續訂租約加蓋戳記處」加蓋戳記各准予續訂租約6 年，則王張蜜自該租約46年6 月19日訂立時起迄最近一次續租時間止，長達近58年之期間，既按時續訂租約，當無可能未發現耕地租約書有漏載系爭土地之情形，然其卻迄未就此要求補正或就系爭土地另立書面契約；

且觀諸卷附地籍圖（見本院卷第55頁），239 與240 之5 地號土地乃相毗鄰，而與系爭土地間由西向東相隔240 之6 、240 之1 、240 之8 、240 之2 、240 之9 、240 之3 、240 之4 等多筆土地，距離甚遠，顯無法合併利用，是否有可能同時訂立於同一耕地三七五租約中，實非無疑。

而王張蜜就其主張上開耕地租約書有漏載系爭土地之有利於己之事實，又未能舉證以實其說，自難認上開耕地租約書租賃之標的包含系爭土地。

⒊王張蜜雖又提出系爭分割協議書（見原審卷一第14至17 頁，譯文見原審卷一第62頁背面、第63頁），主張其與○○○於40年之前即應家族長輩要求負責耕作家族承作訂有耕地三七五租約之土地（包括系爭土地及週邊土地）等情。

惟觀諸系爭分割協議書之內容乃係就○○○○○○○（協議書所稱甲方）、○○○（協議書所稱乙方）、○○○（協議書所稱丁方）、○○○（協議書所稱戊方）、○○○（當時已歿）之配偶王張蜜（協議書所稱丙方）於69年11月10日就○○死亡後遺留之財產如何分配所為協議，而有關系爭土地部分，僅有㈡記載：「…山皮段220 、227 、239 、240 、240-2、240-4 、240-5 、24 0-6、241 等二十筆土地，先父王常持份額由乙、丙、戊三人代表登記權利人，實際亦就是日後出售或是政府征收時，由其現耕人取得二分之壹，餘由甲乙丙丁戊方均分，以上雖由乙丙戊方代表支配其耕作位置，仍保持未定協議書前之現狀耕作之。

㈢右列㈡條記載之土地若任何人須出賣時須全體甲乙丙丁戊方書面同意始得為之，登記後之土地按各人所持有份額及政府納稅人名義抬頭清繳決不以耕地為何人種植而否認之行為發生。

㈣補充㈢條記載各人現耕土地不平均，政府課稅係屬土地總歸戶名義開征茲為平等互惠起見，乙丙戊方登記後之土地相等，但是耕地不相等，故另協議按現耕土地清繳政府課稅，不以持份額為準，但須到期前拾天共有人須料理清楚。」

等語，然此部分乃立協議書人就王常遺產之登記名義人所為約定，且由協議內容謂雖由乙、丙、戊方代表支配耕作位置，但仍按未分配前之現狀耕作等情，足見其實際耕作位置與土地登記名義未必相符，至於實際耕作位置，因並未一一記載其上，自無從依其內容判定系爭土地係由王張蜜從事耕作使用。

其次，上開協議內容雖有分配耕作位置之約定，然就耕地面積不相等之問題，僅有關於繳納稅捐之約定，而無任何關於租金之記載，或使用「租賃」之字句，則各房得以在其受分配之耕作位置耕作，是否均係基於耕地租賃之法律關係而來，亦非明確。

再者，王張蜜係因○○生前贈與，而於67年6 月24日取得系爭土地之應有部分等情，有土地登記第三類謄本、臺中市地籍異動索引在卷可佐（見原審卷一第8 、18頁），非因系爭分割協議書之約定而取得，則關於王張蜜就系爭土地之使用，是否係在系爭分割協議書約定之範圍內，亦屬不明。

是由系爭分割協議書之內容，亦無從證明王張蜜就系爭土地有耕地三七五租約存在。

⒋再按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。

承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年度台上字第451 號判決意旨參照）。

所謂耕作，自指目的在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上，栽培農作物而言( 最高法院63年台上字1218號判例意旨參照) ，倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為「田」，應認無「耕地租賃」之適用（最高法院80年度台上字第2716號判決意旨參照）。

準此，地目是否為何，固非作為判斷是否為耕地租賃契約之標準，然須約定供耕作之用，始能成立耕地租賃契約。

查系爭土地於57年3 月27日改編地目為建地等情，有手抄式土地登記簿謄本在卷可稽（見原審卷第139 頁），並有臺中市豐原地政事務所107 年6 月6 日豐地二字第1070005242號函附卷可查（見本院卷第83頁）。

而王張蜜迭次主張因系爭土地為昔日大片農地之中心點，周圍農地皆由系爭土地分割而來，系爭土地經王張蜜用以建築房舍，以存放農具及輔助家族承作之三七五耕地耕作使用，或做為曬穀場使用等情，足見其並無以系爭土地供耕作之用之事實，此由證人○○○於原審106 年10月23日言詞辯論期日證稱：「（問：你有印象以來，240 地號土地上是否由原告作為耕作及建築使用？）很早以前，可能我祖父那時候，原告就在那裏蓋房子，已經有60、70年了。」

、「（問：240 地號土地上，原告有無在土地上耕作？240 地號土地上是否能耕作？）沒有耕作，蓋房子。」

等語（見原審卷二第10頁），亦足證之。

而觀諸系爭土地面積750 平方公尺，有上開土地登記第三類謄本附卷可稽（見原審卷一第8 頁）；

而系爭土地上王張蜜所有之甲建物，及王鴻進所有之乙建物面積分別為145 平方公尺、77.57 平方公尺等情，亦有房屋稅籍證明書、建物所有權狀附卷足參（見原審卷一第9 、10頁），是系爭土地扣除上開建物占用之222.57平方公尺後，仍有527.43平方公尺（約159 坪），然王張蜜在此廣大面積上，卻無從事任何耕作之事實，堪認其縱有承租系爭土地之事實，亦應非以自任耕作為目的而承租。

從而，王張蜜主張其與被上訴人間就系爭土地有耕地三七五租約存在等情，應無可採。

⒌證人即系爭土地共有人之一之○○○於原審上開言詞辯論期日證述：「…系爭土地從我爸爸開始就有出租給原告，都是我爸爸在收租。

我爸爸在的時候都是原告他們有收成多少就按比例收多少，但實際數量我不知道。

當時是收成2 次稻穀，大約6 月及11月間，都到年底結帳，年底結帳時會換算成現金，就我所知，到年底都是收現金。

一直到99年我爸爸過世後，才改由我來收租，我堂哥王鴻進會在年底時拿現金到我家，我收租會連我伯母○○○○的部分一起收，收了之後隔天我會寄給○○○○，我會匯款給他。

從我收之後我都是收現金。

一年大約是一萬多元左右，且我的分額還要跟我弟弟王志誠分一半。

（問：原告繳租的金額如何計算？）原告會問碾米廠，今年的稻穀價錢為何，依他收成的數量繳租。

（問：租金的標的為何？）這個租金就是三七五租約來的。

」（見原審卷二第9 頁）。

然證人○○○亦為239 、240 之5 地號土地之共有人等情，有臺灣臺中地方法院107 年度訴字第1152號民事判決附卷可稽（見本院卷第124 頁背面），而王張蜜就上開2 筆土地有耕地三七五租約存在，其就系爭土地則自始即無耕作之事實，而無可能有耕地租賃契約存在等情，已如前述，由此以觀，證人○○○所收受之耕地三七五租約之租金應僅為239 、240 之5 地號土地之租金，而不包括系爭土地，是其上開證述，應不足作為有利於王張蜜之認定。

⒍至王張蜜雖提出對帳單、稻谷入庫對賬單、匯款單（見原審卷一第148 至161 頁），以證明其有繳付系爭土地租金之事實。

然王張蜜另有承租239 、240 之5 地號土地，而上開單據並未具體載明係繳納何筆土地之租金，自無從證明王張蜜有繳納系爭土地租金之事實。

二、就王張蜜、○○○分別主張就系爭契約有基地租賃之法律關係存在部分：㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。

次按土地法第104條1 項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言，最高法院44年台上字第700 號判例意旨參照。

又按租賃物及租金為租賃契約之要素，兩造就契約之重要內容，即關於租金數額若干及如何支付尚未合意，既為上訴人所不否認並稱契約未訂，究竟租金多少不知道云云，租賃契約既未訂立，即難認兩造間有租賃關係存在（最高法院69年度台上字第3405號判決意旨參照）。

㈡上訴人就其主張與被上訴人間有基地租賃關係存在，然就其租金如何計算等情，並未能具體說明（見本院卷第156 頁），則上訴人既就基地租賃契約重要內容之租金數額若干部分，未能有具體主張，僅籠統稱於給付耕地三七五租金時一併給付，或與被上訴人之租金互抵，則其主張就系爭土地有基地租賃關係存在、有按時繳納租金云云，是否為真，自屬可疑。

㈢又王張蜜執系爭分割協議書主張其與○○○於40年之前即應家族長輩要求負責耕作家族承作訂有耕地三七五租約之土地（包括系爭土地及週邊土地），嗣於49年間，經○○○○○○同意，在系爭土地上興建甲建物，用以存放農具、輔助家族承作之耕地耕作使用等情；

○○○則以系爭分割協議書主張○○○○○○於36年間即有講好要以系爭土地及240 之7地號土地之租金之事云云。

惟查，系爭分割協議書之內容，並無隻字片語提及基地租賃或建屋之事，更無關於租金互抵之記載，況○○○另陳稱：○○○○○○沒有具體約定租金金額、租賃期間，亦未說租地要作何使用等語（見本院卷第155 頁背面），依此以觀，其等既就租金並未具體約定，亦無未言明以租地建屋為目的，尚難認有基地租賃契約存在。

復查，王鴻進所有之乙建物係91年間始興建，衡情當無可能於36年間即可預知55年後會有○○○興建乙建物之事，而為租金互抵之約定，是系爭分割協議書無從證明上訴人主張就系爭土地有基地租賃契約存在乙節為真。

㈣證人○○○雖於原審同一言詞辯論期日證稱：「（問：你們收的租金是否包括240 地號土地？）我爸爸以前就是這樣收，沒有分稻穀和房子，我知道的就是這樣，都是以稻穀的收成換算現金。」

（原審卷二第9 頁背面），然其亦證述租金係三七五租約而來等情，已如前述，是其就收取之租金是否有包括建屋部分，顯有前後矛盾之瑕疵。

而王張蜜於同一言詞辯論期日陳述：「我在系爭建物（按指甲建物）已經住70年，87水災後房子損壞得的很嚴重，我二伯○○○就說讓我們在系爭土地上蓋房子住，他覺得我們很可憐」等語（見原審卷二第10頁背面），足見○○○應非以收取租金為目的，而同意王張蜜在系爭土地上興建甲建物，是其等就王張蜜在系爭土地上興建甲建物，是否有租金約定，亦屬可疑。

㈤○○○雖提出被上訴人由其母親○○○○代理，與其他共有人於90年3 月22日出具同意○○○在系爭土地上興建乙建物之土地使用權同意書（見原審卷一第162 頁）；

另提出○○○及其他240 之7 地號土地之共有人於81年3 月間所出具同意王志誠父親○○○在240 之7 地號土地上興建廠房之土地使用權同意書（見本院卷第53、54頁），以證明有租金互抵約定之事，然王弘輝、王弘治否認○○○○有代理其等出具該90年3 月22日土地使用權同意書。

然縱該土地使用權同意書為真正，然觀諸其內容僅係證明共有人有同意○○○在系爭土地上興建房屋，以供○○○申請乙建物之建造執照使用，而無從證明其等就系爭土地有租金之約定，而為基地租賃之法律關係。

其次，○○○及其他共有人所出具同意○○○在240 之7 地號土地上興建廠房所出具之土地使用權同意書之時間，與○○○在系爭土地上興建乙建物之時間相隔9 年之久，在此情形下，如何約定租金互抵？再者，○○○於240 之7 地號土地興建廠房時間，早於乙建物興建時間，倘若○○○於興建乙建物時，即有其所謂租金互抵之約定存在，則○○○自乙建物興建之後，均無須現實繳納租金方是，然其卻於原審106 年10月23日言詞辯論期日陳稱：「【問：對證人（按指○○○）的證述，有無意見？）他說的沒錯，且我每年都有繳地租，都有單據為憑，○○○為了方便在碾米廠換現金，以前是這樣」等語（見原審卷二第10頁背面），而就其租金繳納方式，是給付現金，或以租金債權相抵，前後主張不一，實有可疑。

且○○○○○○○租金債務之債權人並不相同，又如何互坻？亦未見其有合理之說明。

㈥另○○○於被上訴人另案訴請其拆屋還地事件，主張○○○及訴外人○○○○○○○○○○○○○○○○○○○有於106 年7 月30日同意將240 之7 地號土地出租予○○○等情，有被上訴人提出之共有土地管理協議書為證（見本院卷第141 頁）。

依其內容所載，○○○因承租240 之7 地號土地，應於每年12月31日支付租金27,274元。

準此，倘若○○○係因基地租賃之法律關係，而在系爭土地上興建乙建物，並與使用240 之7 地號土地之○○○有租金互抵之約定，理應於上開土地管理協議書上載明清楚，而無可能反而約定○○○須現實給付租金。

是王鴻進主張租金互抵之事，亦顯與其上開土地管理協議書之內容，相互矛盾，而難憑採。

㈦基上，依上訴人所提出之證據，均不足以證明其等就系爭土地與被上訴人間有基地租賃之法律關係，則其主張，自屬無據。

三、綜上所述，王張蜜主張就系爭土地，與被上訴人間有耕地三七五租約或基地租賃之法律關係存在；

王鴻進主張就系爭土地與被上訴人間有基地租賃之法律關係存在，均未能舉證以實其說，而難採信。

從而，上訴人請求㈠確認就系爭土地有優先購買權存在、㈡被上訴人應將系爭土地應有部分，按與追加被告簽訂之系爭買賣契約同樣條件出售予上訴人，並應於上訴人依同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權移轉登記予上訴人俱無理由，不應准許。

從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

另上訴人於本院追加請求追加被告應將系爭土地應有部分8 分之3 經臺中市豐原地政事務所於106 年4 月26日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，亦無理由，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，上訴人聲請再行傳喚○○○為證，核無必要；

又兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。

五、據上論結，本件上訴、追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第463條、第449條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓
法 官 郭妙俐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。
具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李淑芬

中 華 民 國 108 年 3 月 26 日