臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,107,上易,481,20190319,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第481號
上 訴 人 陳汝玲
楊俊鈴

被 上訴人 維多利亞社區管理委員會

法定代理人 羅美惠

訴訟代理人 趙龍科
蕭國明
上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國107 年8 月8 日臺灣臺中地方法院107 年度訴字第1818號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回（原判決主文第一項應更正為：被告應給付原告新臺幣肆拾參萬貳仟零肆拾元，及自民國一○七年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息）。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序部分：

一、被上訴人之法定代理人原為邱柏 郡，嗣訴訟繫屬於本院後變更為羅美惠，並於民國107 年11月12日具狀聲明承受訴訟，此有聲明承受訴訟狀及臺中市北屯區公所107 年8 月22日公所農建字第1070027379號函附卷可稽（見本院卷第51至53頁），經核與民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條之規定並無不合，應予准許。

二、上訴人陳汝玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

壹、被上訴人主張：

一、上訴人為如附表一所示建物（下稱系爭建物）之所有權人（應有部分各2 分之1 ），而為維多利亞社區之區分所有權人，依公寓大廈管理條例及規約之約定，負有每月按附表二「合計金額欄」給付管理費等費用之義務。

嗣上訴人於106 年12月12日將如附表一所示建物之所有權移轉登記予美悅有限公司（下稱美悅公司），然仍積欠如附表二「未繳金額」欄所示之管理費等費用，屢經催告，仍拒不繳納，爰依住戶規約之規定，提起本件訴訟。

並聲明：上訴人應給付被上訴人432,040 元，及自107 年3 月29日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息【被上訴人於原審另請求106年12月13日起至107年2月止之管理費部分，經原審判決駁回後，未據被上訴人聲明不服，自不屬本院審理範圍】。

二、就對造抗辯之陳述：依維多利亞社區規約負有繳納管理費義務者乃為區分所有權人，106 年間經區分所有權人會議決議將管理費自每坪40元調整為60元後，每期均會交付記載應繳納金額之繳款單予區分所有權人，惟上訴人均按決議前之計算方式繳納管理費。

因上訴人先前應繳納之管理費，是由香港商世界健身事業有限公司臺灣分公司（下稱世界健身公司）在繳納，故被上訴人會將電費連同管理費金額統計好，將繳款單交給世界健身公司。

至於上訴人與世界健身公司間有無債務承擔契約存在，被上訴人並不清楚，但被上訴人並未同意由世界健身公司承擔上訴人繳納管理費之債務。

貳、上訴人方面：

一、上訴人陳汝玲未於言詞辯論期日到場，據其與上訴人楊俊鈴共同提出之書狀稱：㈠依公寓大廈管理條例第21條之規定，係因「住戶」違背共同居住之義務，未繳納管理費所生訴訟，若區分所有權人並非住戶，即不得依該規定訴請區分所有權人繳納管理費。

上訴人於如附表二所示時間，並未居住於系爭建物，自不負繳納該期間管理費之義務。

㈡上訴人於104 年3 月24日將如附表一所示建物，以楊俊鈴擔任法定代理人之美悅公司名義，出租予世界健身公司，依其等所訂立之租賃合約書第5條約定，租賃期間之管理費，均由世界健身公司負責繳納，世界健身公司嗣亦如數向被上訴人繳納，且經被上訴人收受，上訴人與世界健身公司間已有債務承擔契約，且經被上訴人承認，上訴人自因而免責，故被上訴人僅能向世界健身公司請求給付，其請求上訴人給付，自無所據。

㈢系爭建物原本係按每坪40元計算管理費，然維多利亞社區卻仗人多之優勢，決議自106 年5 月起調整以每坪60元計算，上訴人不服該決議，僅願以調整前之方式計算管理費。

二、楊俊鈴另補稱：㈠維多利亞社區召開106 年度第24屆區分所有權人會議時，楊俊鈴係委託世界健身公司出席，故世界健身公司應受提高管理費之決議拘束，按決議內容繳納管理費。

至與世界健身公司之租賃合約書第5條雖約定每月管理費為每坪40元。

然依社會通念，應無須於調高管理費後，再為約定，且依使用者付費之觀念，亦應由承租人負擔調高後之管理費。

㈡上訴人將系爭建物出租給美悅公司，美悅公司再轉租予世界健身公司，上訴人出具之同意書就是與美悅公司間之契約，雖其內容並無關於管理費給付之約定，但有表示同意美悅公司與世界健身公司租賃契約之內容。

參、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：

一、上訴人之上訴聲明：㈠原判決命上訴人給付432,040 元，及自107 年3 月29日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，及該部分假執行之宣告均廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。

肆、本院之判斷：

一、被上訴人主張上訴人於如附表二所示時間為系爭建物之所有權人，屬維多利亞社區之區分所有權人等情，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、建物登記第三類謄本為證【見原審107 年度司促字第6182號卷宗（下稱司促卷）第21頁、本院卷第133 至214 頁】，且有上訴人提出之不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第37至43頁），而堪信為真實。

二、被上訴人主張上訴人尚積欠如附表二所示之管理費等費用共計432,040 元等情，並提出存證信函、維多利亞社區管理手冊、106 年第24屆區分所有權人會議紀錄為證（見司促卷第26 頁 、本院卷第93至131 頁）。

上訴人就其並未於如附表二所示時間，繳納如附表二未繳金額欄所示管理費等費用等情並不爭執，惟以前詞置辯。

經查：㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。

其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項、第21條分別定有明文。

準此，就公寓大廈共用部分管理費用，應由公共基金或由區分所有權人按其應有部分比例分擔，但如區分所有權人會議另有決議，或規約另有規定者，應優先適用決議或規約之規定。

㈡觀諸被上訴人提出之維多利亞社區規約（第22屆區分所有權人會議決議修訂）第10條規定：「公共基金、管理費之繳納：一、為充裕共用分管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳納下列款項：㈠公共基金，㈡管理費：…商辦區（地上1 、2 樓及地下1 樓，包含地下2 樓共用部分）每坪60元，商辦區若全部未開業使用時每坪35元，並於開業後另訂收費標準。

…」（見本院卷第101 頁），已明定管理費用應由區分所有權人負擔，且依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，規約應優先適用，則被上訴人主張本件管理費等費用依其社區規約規定，應由上訴人負擔，應屬有據。

上訴人抗辯依公寓大廈管理條例第21條之規定，管理費用應由住戶即世界健身公司負擔，被上訴人無權向其收取云云，自無可採。

㈢上訴人雖又抗辯其與世界健身公司間就管理費訂有債務承擔契約，且經被上訴人承認云云，並提出同意書、公證書、租賃合約書為證（見本院卷第5 至19頁）。

然被上訴人則主張並不清楚上訴人與世界健身公司間有無債務承擔契約存在，且否認曾同意由世界健身公司承擔上訴人管理費等費用之債務等情。

查：⒈按第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人；

第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第300條、第301條分別定有明文。

次按債權人對於第三人與債務人訂立契約承擔其債務之承認，依民法第116條第1項之規定，應以意思表示為之（最高法院80年度台上字第1767號判決意旨參照）。

⒉上訴人所提出之租賃合約書第5條固約定：「自點交日起，租賃期間之租賃標的物所在大樓每月管理費為新台幣40元/坪。

承租人應分攤之管理費以本租約所定之租賃標的物面積為準。」

，然該租賃合約書之出租人乃為美悅公司，並非上訴人；

雖上訴人提出同意書以證明其有同意美悅公司與世界健身公司所訂立之租賃合約書內容，惟基於債之相對性，上訴人既非上開租賃合約書之契約當事人，復未能證明其與世界健身公司間有另成立債務承擔契約，自無從以上開租賃合約書第5條之約定，主張其與世界健身公司之間，就如附表二所示之管理費等費用，有債務承擔契約存在。

⒊退步言之，縱上訴人曾與第三人約定由第三人負擔管理費，然若未經被上訴人承認，亦不足以拘束被上訴人。

上訴人雖抗辯被上訴人均知悉先前之管理費用係由世界健身公司繳納，被上訴人亦出具收據予世界健身公司等情，固為被上訴人所不否認。

惟按債之清償，得由第三人為之，民法第311條第1項前段定有明文。

觀之被上訴人主張：住戶在使用時，並不會告知究竟由何人使用，其僅是單純請住戶負擔管理費，將帳單送至住戶門口，若住戶不繳納管理費，依規約還是要向區分所有權人請求等語，足認被上訴人所在意者，乃有人繳納管理費，至於係何人繳納，並非其關注之重點，是徒憑其接受世界健身公司清償上訴人所負管理費債務之行為，尚難認其已有明示或默示承認由世界健身公司承擔上訴人債務之意思表示，而使上訴人從此脫免繳交系爭建物管理費等費用義務之意，應甚為明確。

⒋基上，上訴人既未能證明與世界健身公司間有債務承擔契約之存在，復經被上訴人承認，則其主張被上訴人不得請求其給付如附表二所示管理費，自無理由。

三、上訴人雖抗辯維多利亞社區於106 年度區分所有權人會議，挾人數之優勢，決議自106 年5 月起調整管理費按每坪60元計算，其不服該決議等情。

惟維多利亞社區於規約明訂區分所有權人應依區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳納公共基金、管理費等情，已如前述。

而上訴人自承維多利亞社區於106 年度區分所有權人會議決議將管理費由每坪40元調整為60元計算等情，則在其決議內容並無違反法律或規約，又未經法院判決依法撤銷前，基於公寓大廈管理條例賦予區分所有權人自治管理社區之精神，法院就其決議之妥當性，無從涉入，上訴人自有依該決議內容繳納管理費之義務。

是上訴人執上開理由，拒絕按決議內容繳納管理費，亦無可採。

四、查維多利亞社區規約第10條第5項規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」

，上開規約既區分所有權人決議通過，且未逾民法第205條所定最高利率之限制，自無不許。

是被上訴人主張上訴人應自上開支付命令送達翌日即107 年3 月29日起加給按週年利率百分之10計算之利息，於法自屬有據。

五、綜上所述，被上訴人本於社區規約，請求上訴人給付如附表二所示金額，共計432,040 元，及自107 年3 月29日起至清償日止。

按週年利率百分之10計算之利息，為有理由，應予准許。

是則原審就上開應准許部分，判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，經核於法並無不合。

上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段，第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓
法 官 郭妙俐
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李淑芬

中 華 民 國 108 年 3 月 19 日





















附表一
㈠臺中市○○區○○路0段00號
㈡臺中市○○區○○路0段00號
㈢臺中市○○區○○路0段00號
㈣臺中市○○區○○路0段00號
㈤臺中市○○區○○路0段00號2樓之1～39
㈥臺中市○○區○○路0段00號地下1樓之1～39

附表二（積欠管理費明細）
┌───┬─────┬───┬─────┬─────┬────┬────┬────┐
│ 期別 │管理費應繳│小公電│車位清潔費│垃圾清運費│合計金額│實繳金額│未繳金額│
│      │金額      │      │          │          │        │        │        │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/5 │ 185,160  │13,245│   1,500  │   7,000  │195,405 │133,685 │ 61,720 │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/6 │ 185,160  │21,050│   1,500  │   7,000  │203,210 │141,490 │ 61,720 │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/7 │ 185,160  │13,356│   1,500  │   7,000  │207,016 │145,296 │ 61,720 │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/8 │ 185,160  │16,352│   1,500  │   7,000  │210,012 │148,292 │ 61,720 │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/9 │ 185,160  │23,104│   1,500  │   8,000  │217,764 │156,044 │ 61,720 │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/10│ 185,160  │18,491│   1,500  │   8,000  │213,151 │151,431 │ 61,720 │
├───┼─────┼───┼─────┼─────┼────┼────┼────┤
│106/11│ 185,160  │12,916│   1,500  │   8,000  │207,576 │145,856 │ 61,720 │
├───┴─────┴───┴─────┴─────┴────┴────┼────┤
│小計                                                                  │432,040 │
└───────────────────────────────────┴────┘