臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,108,上,197,20220225,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
108年度上字第197號
上 訴 人 林西庚
訴訟代理人 林永明
上 訴 人 林瑞斌
林瑞正
上 三 人
訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師
上 訴 人 林美惠
訴訟代理人 鄧義仁


視同上訴人 黃保龍
鄧李淑徽
上 一 人
訴訟代理人 鄧美文
視同上訴人 莊堯

訴訟代理人 莊俊木
被 上訴 人 周家慶
訴訟代理人 施廷勳律師
複 代理 人 張幸茵律師
受 告 知
訴 訟 人 有限責任彰化第六信用合作社

法定代理人 溫永春
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年2月14日臺灣彰化地方法院106年度訴字第388號第一審判決提起上訴，本院於111年1月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原判決廢棄。

二、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地分割如附圖二彰化縣○○地政事務所民國109年12月14日○○測字第0000號土地複丈成果圖，及附表一「分配位置編號（附圖）」欄所示。

兩造並應依附表二所示金額互為補償。

三、第一、二審訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示各該比例負擔。

事實及理由

一、程序方面：

㈠、本件分割共有物事件，對於共有人全體必須合一確定，故上訴人提起上訴，其效力及於原審同造被告之黃保龍、鄧李淑徽、莊堯等人，應併列其等為上訴人。

㈡、視同上訴人黃保龍、鄧李淑徽經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分比例如附表一「權利範圍（應有部分比例）」欄所示，兩造間就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情形，然無法協議分割，自得訴請裁判分割。

又兩造上訴後，均已提出新分割方案，惟不論上訴人林美惠提出之附圖一彰化縣○○地政事務所（下稱○○地政）109年12月18日○○測字第0000號土地複丈成果圖所示方案（下稱A案）、上訴人林西庚提出之附圖二○○地政109年12月14日○○測字第0000號土地複丈成果圖所示方案（下稱B案），及被上訴人主張之附圖三○○地政109年12月14日○○測字第0000號土地複丈成果圖所示方案（下稱C案），全體共有人均不願受分配系爭土地東北角近三角形之倒梯形區域，顯見不論A、B、C案，系爭土地東北角近三角形之倒梯形區域係受共有人嫌惡之位置，對受分配該位置之共有人不利。

而系爭土地上並無地上物、亦無人投入改良費用，各共有人均無經濟或情感上之依存關係，以變價分割系爭土地，較為妥適。

如認為不宜變價分割，則依被上訴人主張之C案分配，各共有人分配之土地均面臨道路，單獨利用或合併臨地利用均稱便利，所形成之畸零地亦最小，被上訴人除願與莊堯保持共有，且願以○○不動產估價師聯合事務所（下稱○○事務所）出具之不動產估價報告書（下稱報定書）所載金額之2倍找補他共有人。

爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，提起本件訴訟。

三、上訴人則以：

㈠、林西庚、林瑞斌、林瑞正（下稱林西庚等3人）：系爭土地採原物分割並無困難，不同意被上訴人主張之變價分割案。

如採B案為分割，各共有人所分得土地均無不能建築情形，自較為適當。

若不採B案，A案與B案僅係部分共有人分配位置不同，A案亦為適當之分割方案。

況同意採A案或B案之共有人人數已過半，應有部分合計亦達百分之75，參酌土地法第34條之1第1項立法精神及法理，不論採A案或B案均為妥適，C案則僅少數共有人之主張，不符合多數人之利益。

若採B案為分割，林瑞斌、林瑞正同意不向分配B7之共有人請求補償金。

至○○事務所之報告書並未違反不動產估價技術規則第83條，且係專業合法之鑑定，自足參考等語。

㈡、林美惠：意見同林西庚等3人之意見，此外，若採B案，同意不向分配B7之共有人請求補償金。

四、視同上訴人則以：

㈠、黃保龍：同意原判決所採分割案。

㈡、莊堯：同意原判決所採分割案，若法院不採，則以將系爭土地變價分割，或採C案分割為適當。

若採C案，願依○○事務所報告書所載找補金額2倍為找補。

㈢、鄧李淑徽：同意採A或B案分割，並依○○事務所報告書之金額為找補。

但若價格在合理範圍內，亦同意變價分割。

如採C案，所受分配之土地長寬不一，無法建築房屋等語。

五、原審判決准予分割系爭土地如原判決附圖一所示，上訴人不服，提起上訴，並聲明： ㈠ 原判決廢棄。

㈡兩造共有系爭土地應分割如B案或如A案所示。

莊堯：如不採原判決分割方案，系爭土地應採變價分割或C案為分割。

鄧李淑徽：同意採A案或B案所示分割，亦可變價分割。

黃保龍：上訴駁回。

被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；

㈡如不採原判決分割方案，系爭土地應採變價分割或C案為分割。

六、本院之判斷：

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。

是以，共有物依其使用目的並非不能分割，又未有不分割之約定者，各共有人得隨時請求分割。

經查，被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，共有人及應有部分如附表一「權利範圍（應有部分比例）」欄所示，又系爭土地並無不能分割之情事，兩造間亦無不分割之約定等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。

則兩造無法就系爭土地分割方法達成協議，被上訴人依上開規定，請求分割兩造共有之系爭土地，自屬於法有據。

㈡、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。

但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

民法第824條第2項、第3項、第4項定有明文。

且按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。

必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）；

又共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法。

⑴、經查，系爭土地面積1202.04平方公尺，為都市計畫範圍土地，使用分區為住宅區，目前為空地，南側面寬9.4米、北側面寬39.6米、西側面寬50.8米，整體略呈南窄北寬東斜線之近三角形之倒梯型區域，又系爭土地整體地形平坦，地面鋪設柏油、混凝土鋪面之空地，東側界址曲折致兩側深淺不一，期間落差達30米，東側相鄰之同段000地號土地使用分區為住宅區，然目前為鋪設混凝土鋪面之空地，至於北側及西側相鄰之同段000地號土地目前為尚未開闢之8米計畫道路用地，僅南側相鄰之同段000地號土地已開闢為12米道路，此業經原審於106年6月19日會同兩造勘驗現場明確，並囑託○○地政測量屬實，有系爭土地第一類謄本、地籍圖、勘驗筆錄、同段第000、000、000地號土地第二類謄本、都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書等件在卷足稽（見原審卷第10、23-25、47頁；

本院卷㈠第52-58頁），並有○○事務所出具之報告書所附地籍示意圖、空照示意圖、現況照片可稽（見外放之○○事務所報告書第21-23頁），堪信為真實。

⑵、次查，林美惠108年9月5日於本院審理期間，以買賣為原因移轉系爭土地應有部分各0000000分之7435與林瑞斌、林瑞正，有土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷㈡第235-239頁），致原判決附圖一分割方案中，林瑞斌、林瑞正、林美惠受分配土地之應有部分比例與移轉後之比例不同，且莊堯及被上訴人復於本院表明願保持共有，是原判決附圖一之分割方案已無從維持，黃保龍、莊堯及被上訴人請求按原判決附圖一之分割方案，自不足採。

⑶、被上訴人雖以系爭土地變價分割，由公開市場拍賣，取得最高金額價金為優先主張。

惟林美惠、林西庚等3人均表示不同意變價分割，且依鄧李淑徽、莊堯歷次之陳述可知，原物分割仍為優先之選項，本件兩造僅無法對A、B、C案為分割達成一致之共識，多數共有人之意願仍係受原物分配，且系爭土地共有人為8人，人數尚非眾多等情以觀，難認兩造就系爭土地受原物之分配顯有事實上或法律上之困難，本院考量兩造意願及公平性，應認由兩造分受土地之原物分割方法為適當，被上訴人主張之變價分割方案，委無可採。

又依強制執行法第131條第2項規定，執行名義係變賣共有物，以價金分配於各繼承人或各共有人者，執行法院得予以拍賣，並分配其價金，其拍賣程序，準用關於動產或不動產之規定。

而法院拍賣程序中之拍定價格或應買價格通常較市場實際交易價格低，為眾所周知之事實，被上訴人主張以變價分割方式，共有人可獲得極大化之利益云云，顯與事實不符，自難採信。

⑷、再查，系爭土地呈南窄北寬東斜線之近三角形之倒梯形，先天之地形並非方正，已如前述。

而不論依A、B、C案為分割之結果，系爭土地東北角均會劃分出一接近三角形之倒梯形區域，且因系爭土地東側界址線呈「ㄣ」形之曲折，致A案編號A4、B案編號B4及C案編號C4東側地形呈現凹角，又A案編號A2、A3；

B案編號B2、B3；

C案編號C2、C3之後方則留有一塊難以利用之土地。

①、惟如採A或C案分割，獲分配之A4、C4土地除所分配土地地形東側曲折外，在A2、A3及C2、C3東側與地籍線間，尚留有一塊難以作為建築利用之土地，A、C案對獲分配A4、C4土地之共有人有雙重不利益情形，顯失公平。

②、如採B案分割，雖B4土地東側地形亦有凹角，且B2、B3東側與地籍線間，致分配B1土地之共有人尚留有一塊難以作為建築利用之土地，惟B案中B1是分配與林美惠，B2、B3分別分配與林瑞斌、林瑞正，林瑞斌、林瑞正、林美惠在原審所採取之分割方案多屬一致，甚至願保持共有（見原審卷第105-108頁、第113-116頁、第126-129頁），而於本院亦與獲分配B4之林西庚均表明以B案為分割，顯見林西庚等3人、林美惠願承受B案之不利益而使用，且相較於A、C案，B案為分割時，分配B1、B4土地之共有人，所承受不利益均僅有一項。

③、本院審酌上開A、B、C案分割方法後，認B案獲分配B4土地之共有人，所承受之不利益僅一項，較獲分配A4或C4土地之共有人所承受之不利益有二項，可使受分配於B4之共有人較A、C案分配A4、C4之共有人所受損失較小，且B7之地形固為近三角形之倒梯形，惟其面積及面寬如善加規劃，亦可發揮最大建築效益，尚非完全無法利用。

加以支持B案分割之共有人有5人（林西庚等3人、林美惠、鄧李淑徽），所占應有部分比例合計為75/100（計算式：218466/0000000+40767/0000000+40767/0000000+250000/0000000+200000/0000000=75/100），面積合計為901.53平方公尺，係獲得過半數以上共有人支持之方案，復且林瑞斌、林瑞正、林美惠於本院111年1月26日言詞辯論期日時均當庭表示，若採B案為分割，則同意不向分配B7之共有人請求補償等語（見本院卷㈡第221頁）等情形後，認B案符合多數共有人之利益，自較為可採，各共人分配之位置如附表一「分配位置編號（附圖）」欄所示，B7則由莊堯及被上訴人按原應有部分比例（即2/20：35/360=36/71：35/71）繼續保持共有。

㈢、再按分得土地價值超出其應有部分換算價值者，應補償未受分配，或分得土地價值不足其應有部分換算價值者，始得謂公平。

再者，法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係、使用情形，及各共有人分割後所得之利用價值、利用前景，暨分割後各部分之經濟價值是否相當，而為適當之分配，始能謂為適當而公平。

於共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，應以適當之價格補償之，始符合公平經濟之原則（最高法院106年度台上字第1194號判決要旨參照）。

經查：

⑴、依B案為分割後，各共有人所分得之土地，因土地面積規模、形狀、臨路面寬、寬深度比例及土地利用適宜性等各項條件均有差異，致與其等應有部分換算分配之價值間有所差距，就差額部分應予補償，始為公允。

關於兩造應為或應受補償之金額，經本院囑託○○事務所鑑定結果，雖認應由分得土地價值較高之林西庚、鄧李淑徽、莊堯及被上訴人，分別補償分得土地價值較低之林瑞斌、林瑞正、林美惠及黃保龍等人，惟如前所述，莊堯及被上訴人所分配之B7位置，係共有人均不願獲分配之位置，如仍令莊堯及被上訴人補償其他共有人，顯非事理之平。

且林瑞斌、林瑞正、林美惠亦於本院111年1月26日言詞辯論期日，當庭表示同意不向分配B7之共有人請求補償，應足以彌補上開缺陷，而屬適當。

本院參酌○○事務所依B案所估算系爭土地分割前兩造應有部分之價值，及分割後受分配土地之權利價值，及林瑞斌、林瑞正、林美惠之陳述，認兩造相互金錢補償之金額，應如附表二各共有人應受補償金額配賦表所示。

⑵、被上訴人主張○○事務所出具之報告書，忽略不同分割方案造成分割後各筆土地價值加總金額不同，有違反不動產估價技術規則第83條規定之錯誤，而不可採云云。

惟查，該所與原審囑託鑑定之不動產估價師事務所採用之估價方式，均係以分割「前」完整宗地價格、分割「後」各筆宗地價格總額，作為鑑估標的分割前後分配價值差異之計算基礎。

又考量分割共有物之判決，未來處分時點難定，土地價值無法立即實現，且基於價格日期當時系爭土地分割前土地態樣已定，如採用同業作法，以分割後各筆宗地價格總額，作為分割前土地價值認定，對於分割前態樣始終一致之價估標的，卻因不同分割方案產生地價不一之情形，顯然有其矛盾之處，不甚合理。

況分割前後土地價格之變動，係先推估系爭土地分割前土地單價為新臺幣( 下同）15萬5,000元/坪，後續自該分割方案中選取條件適中之編號C6坵塊為比準地，經比較法調整修正及各筆宗地權利價值比例計算過程，求得分割後各編號土地價格，換算每坪土地單價介於13萬8,000元至16萬3,000元不等，即為分割前後土地價格變動之體現，且不同分割方案分割後個別宗地價格各異等情，並無被上訴人所指「完全不考慮土地分割前後之價格變動情形」，有該所110年10月21日○○估字第0000000號函可佐（見本院卷㈡第121-123頁）。

況目前估價實務上對共有物分割前後地價之估價模式並無定論，法令或不動產估價技術公報亦未明訂單一之估價方式，自難遽指○○事務所之報告書違反不動產估價技術規則第83條，被上訴人之主張尚難採信。

⑶、被上訴人又以○○事務所之估價報告上所訂系爭土地分割後各坵塊影響價格條件之調整率有不當且模糊之情形云云。

惟依○○事務所報告書捌、分割後各編號土地權利價值比例估算：一、價格差異率所載（見報告書第71頁以下），顯見○○事務所依其專業已於各調整項目中，將判斷標準、各編號土地與比準地間之差異性及調整之理由逐一詳述，被上訴人僅以對分割方案上各編號土地之優劣之認定與報告書所載不同，進而指摘報告書調整率並不適當，顯與事實不符，未堪採信。

⑷、被上訴人再以○○事務所之報告書未考量系爭土地所臨同段000地號為尚未開闢之計畫道路用地，致分割後各坵塊開發難易度及需投入之成本不同等因素，亦未將林瑞斌、林瑞正、林美惠合併利用分割後坵塊之情形列為估價條件，而有所不當云云。

惟莊堯與被上訴人之代理人於原審會勘時，當場表示同意將系爭土地相鄰之同段000地號計畫道路視為已開闢道路，則○○事務所將系爭土地視為三面臨已開闢道路之土地進行估價時，本即無需考量分割後各編號土地將來開發利用時，因同段000地號土地尚未開闢，而支出之成本。

此外，○○事務所僅能依其專業，就本院送請鑑價之分割方案為客觀判斷，至分割方案所無之條件則不應列入考量。

本件兩造所提分割方案既未將林瑞斌、林瑞正、林美惠之應有部分合併分割為一宗土地，○○事務所未將此列為估價條件，而評估合併為一宗土地之情形，自屬合法正當，被上訴人此部分主張自無足採。

⑸、本院審酌○○事務所出具之估價報告，係該事務所對土地價值有專門知識之不動產估價師，依不動產估價技術規則相關規定，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、土地增值稅務分析等因素分析，並考量當地現況及未來發展，將本件土地臨路現況、地形及地勢、土地利用現況、公共設施便利性等個別條件的因素差異及勘估標的所在區域之條件進行分析及調整，採用比較法與土地開發分析法之估價方法進行評估，最終據以計算各共有人分配宗地間價值差額互為找補之鑑價，作成報告書，並說明兩造依B案分割後所取得土地價值及互為找補金額，核屬客觀可採。

㈣、復按「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。

但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：權利人經共有人告知訴訟而未參加」，民法第824條之1第2項第3款定有明文。

查被上訴人曾於106年8月3日，將其所有系爭土地應有部分設定擔保債權總金額306萬元之最高限額抵押權予訴外人有限責任彰化第六信用合作社（下稱彰化六信），而彰化六信經告知訴訟後，於本院言詞辯論終結前並未參加，依前開規定，本件裁判分割後，彰化六信之抵押權應移存於分割後被上訴人所分得土地上，附此敘明。

七、綜上所述，本件被上訴人請求分割系爭土地，並無不合，應予分割，原審未及審酌兩造於本院新提出之A案、B案、C案，及林美惠將其部分應有部分移轉予林瑞斌、林瑞正之情形，自有未洽。

又按法院併以原物分配、變賣、金錢補償為共有物之分割方法時，其判決有不可分割之關係，當事人對於第一審法院定分割方法之判決提起上訴時，第二審法院如認第一審法院所定分割方法有部分不當，即應將第一審判決全部廢棄改判，不得為一部維持一部廢棄之判決(最高法院108年度台上字第812號判決意旨參照)。

原審判決所定分割方法不當，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決全部廢棄改判，改諭知如主文第2項所示；

並諭知兩造以附表二所示金額互為補償。

八、末按共有物分割，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

本件分割共有物之訴，既經本院判准分割，並為全體共有人定分割方法，如僅由上訴人負擔訴訟費用顯失公平，爰併令兩造依附表一訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔訴訟費用。

九、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

十、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 楊國精
法 官 陳正禧
法 官 李立傑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。

書記官 李欣憲

中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
附表一：
兩造就系爭土地之應有部分比例、分配位置編號、訴訟費用負擔比例
編號 共有人 權利範圍（應有部分比例） 分配位置編號（附圖） 訴訟費用負擔比例 ⒈ 林美惠 218466/0000000 B1 218466/0000000 ⒉ 林瑞斌 40767/0000000 B2 40767/0000000 ⒊ 林瑞正 40767/0000000 B3 40767/0000000 ⒋ 林西庚 5/20 B4 5/20 ⒌ 鄧李淑徽 4/20 B5 4/20 ⒍ 黃保龍 19/360 B6 19/360 ⒎ 周家慶 35/360 B7並按原應有部分維持共有 35/360 ⒏ 莊堯 2/20 2/20








附表二：
各共有人應受補償金額配賦表（新臺幣，元）
應受補償人林美惠 (+188,276) 應受補償人林瑞斌 (+199,686) 應受補償人林瑞正 (+199,686) 應受補償人黃保龍 (+274,317) 合計 應補償人鄧李淑徽 (-628,601） 144,451 153,205 153,205 177,740 628,601 應補償人林西庚 (-190,711） 43,825 46,481 46,481 53,924 190,711 應補償人周家慶 (-21,086） 0 0 0 21,086 21,086 應補償人莊堯 (-21,567） 0 0 0 21,567 21,567 合計 188,276 199,686 199,686 274,317 861,965