臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,108,上,220,20191112,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第220號
上 訴 人 謝義德

訴訟代理人 吳啟瑞律師
被上訴人 吳明亮
陳江波
共 同
訴訟代理人 施廷勳律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年2月13日臺灣○○地方法院107年度訴字第744號第一審判決提起上訴，本院於108年10月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由甲、程序事項按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之；

但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。

所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之。

本件上訴人吳明亮（下稱吳明亮）於本院民國108年10月22日言詞辯論時追加民法第767條、第821條、第828條第2項規定為先位請求權基礎（原依民法第455條、租約第5條第2款約定請求部分，改列為備位請求權基礎），上訴人雖不同意，然核諸吳明亮追加上開先位請求權基礎，與其原請求拆屋還地之基礎事實同一，且與被上訴人陳江波（下稱陳江波）主張之請求權基礎相同，當不甚延滯訴訟，與民事訴訟法255條第1項第2款、第276條第1項第3款規定並無不合，自應予准許。

乙、實體方面：

壹、被上訴人主張：

一、坐落○○縣○○市○○段0000○000000○0000地號土地（下稱系爭3筆土地），原為訴外人○○○、○○○（即吳明亮之祖父）、○○○兄弟三人共有，應有部分均為3分之1，並依序各自分管占用土地之東側、中間及西側部分，暨於分管使用之土地上建造房屋居住數十年。

○○○死亡後，其應有部分由吳明亮、被上訴人陳江波（下稱陳江波）與其他部分繼承人共同繼承（或再轉繼承）而公同共有之，且沿續○○○占用範圍迄今未曾變動，並於其上建有門牌號碼○○縣○○市○○街000號之鐵皮造未保存登記2層建物（下稱124號房屋）。

吳明亮胞弟即訴外人○○○（已歿）於94年6月1日，未經124號房屋全體共有人之同意，將之出租與上訴人作為經營「謝義德外科診所」之用，租期至102年5月31日止（下稱○○○租約）。

但上訴人未徵得出租人或124號房屋所有人之同意，即擅自將舊屋拆除，於原地重新興建如原審判決附圖即○○縣○○地政事務所107年11月7日土地複丈成果圖（下稱附圖）虛線所示之鐵骨鐵皮造2層樓房（門牌號碼永興街126號右邊），其中編號Ａ（面36平方公尺）、Ｂ（面積9平方公尺）、Ｃ（6平方公尺），依序占用上開1242、1243-1、1243地號土地（以下就上開編號建物及所占用之土地，分別合稱為系爭土地、系爭房屋），並自行向稅捐機關辦理124號房屋稅籍滅失登記及上揭新建房屋之稅籍登記。

吳明亮因屬系爭土地共有人中輩份最高者，故經全體共有人同意負責管理系爭土地，並於前開租約屆滿前，向上訴人表示不再出租，上訴人竟恫稱若不出租，將圍堵供系爭土地通行途徑之他人土地，吳明亮年事已高，擔心衍生糾紛，遂應上訴人之要求，同意出租系爭土地5年。

隨後上訴人即自行擬定租期自102年6月1日起至107年5月30日止之「房屋（按應為土地）租賃契約書」（下稱系爭租約），令吳明亮於其上簽章，吳明亮因而以出租人之地位，與上訴人簽立系爭租約。

二、系爭租約屆滿前，吳明亮在107年1月間，即先以口頭向上訴人表示租期屆滿不再出租，同年5月間又偕同胞弟即訴外人○○○，再次向上訴人表示系爭租約租期屆滿後不再出租。

上訴人遂要求須先鑑界確認界址後，始願返還系爭土地。

吳明亮因而委託地政士即訴外人○○○於107年5月30日向○○地政所申請鑑界，並在實施測量日以前，又向上訴人表明欲收回系爭土地，但鑑界完成後，上訴人仍不願返還，且於107年6月22日擅自匯款新臺幣（下同）1萬5000元至吳明亮設於渣打國際商業銀行之存款帳戶（下稱吳明亮帳戶），吳明亮乃於107年6月25日寄發存證信函通知上訴人返還租賃物。

詎料，上訴人竟以雙方已視為不定期限繼續租約為由，拒不交還系爭土地，然系爭租約已因租期屆滿而消滅，且無租約法定更新情事，上訴人繼續占用系爭土地即欠缺法律上之權源。

為此，吳明亮（先位之訴部分）、陳江波自得依民法第767條、第821條、第828條第2項規定，及吳明亮亦得備位依民法第455條規定、系爭租約第5條第2款約定，請求上訴人應將坐落系爭3筆土地上之系爭房屋全部拆除，並將系爭土地騰空返還被上訴人及全體共有人。

貳、上訴人則以：系爭租約依前言所載係由○○○之全部繼承人與上訴人簽立，且租約第9條約定「吳明亮先生確係由其他出租人全權授權代理簽訂本租約、收取本約租金及保證金，如有不實，吳明亮先生須負一切法律責任，概與乙方（按即上訴人）無關」，可知系爭租約之出租人應為○○○之全部繼承人，而非吳明亮。

而系爭租約，於107年5月31日屆滿後，不僅上訴人迄今仍繼續使用系爭土地，吳明亮於107年6月仍收取上訴人交付已調高為每個月1萬5000元之租金，且在收取租金之前出租人並無任何不續租之意思表示，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。

雖吳明亮主張其有表示不再續租，然系爭土地係由公同共有人同意出租，續租與否屬公同共有物之管理，吳明亮未經公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數之同意（下稱共有人過半數同意），於收到租金後，始發函改稱不再續租，即不發生不再續租之效力；

又被上訴人亦未取得其他公同共有人過半數同意，片面終止租約，也不生終止租約之效力。

又參考最高法院63年度台上字第2139號判決意旨，於租約期滿後，僅吳明亮一人反對續租，其他共有人並未反對，因此系爭租約未經○○○之全部繼承人反對，依民法第451條規定，應視為以不定期租賃繼續契約。

故上訴人仍有占用系爭土地之正當權源，被上訴人請求上訴人拆屋還地均為無理由等語資為抗辯。

參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。兩造聲明如下：

一、上訴人上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

肆、本件經會同兩造整理並協議簡化爭點，結果如下（見本院卷第49頁正、反面，本院依判決格式調整文字）：

一、兩造不爭執事項：

㈠、系爭3筆土地，原為○○○、○○○（即吳明亮之祖父）、○○○兄弟三人共有，應有部分均為3分之1，並依序占用土地之東側、中間及西側部分建造房屋居住使用。

○○○死亡後，其應有部分由吳明亮、陳江波與其他繼承人共同繼承或再轉繼承而公同共有，並於所占用土地上建有2層鐵皮造124號房屋。

㈡、○○○（已歿，吳明亮之弟）於94年6月1日，以○○○等6人名義將前開124號房屋租與上訴人，作為經營「謝義德外科診所」之用，租期至102年5月31日止。

上訴人將舊有房屋拆除，於原地重新興建系爭房屋，占用系爭土地。

㈢、吳明亮委託○○○於107年5月30日向○○地政所申請鑑界，經該所派員於107年6月13日實施測量並發給複丈成果圖。

㈣、兩造所提證物形式上均為真正。

二、兩造爭執事項：

㈠、系爭租約租期屆滿後是否視為以不定期限繼續租約？

伍、本院得心證之理由：

一、被上訴人主張系爭租約係由吳明亮與上訴人簽立，出租人並非○○○之全部繼承人。

上訴人則主張系爭租約之出租人應為○○○之全部繼承人，並非吳明亮一人。

經查：

㈠、系爭租約首行記載「立契約書人出租人○○○之全部繼承人（以下簡稱甲方）、承租人謝義德（以下簡稱乙方）因土地租賃事件，訂立本契約，…」；

第9條約定：「吳明亮先生確係由其他出租人全權授權代理簽訂本租約、收取本約租金及保證人，如有不實，吳明亮先生須負一切法律責任，概與乙方無關。」

；

契約書末出租人欄則以打字方式記載出租人「吳明亮」，且經吳明亮一人簽名捺指印（見原審卷第41頁），此為兩造所不爭執。

則就上開租約形式上之記載觀之，契約書末出租人欄以打字方式記載出租人「吳明亮」，且僅由吳明亮一人簽名捺指印，顯與契約首行記載及第9條約定有明顯衝突。

本院稽以被上訴人主張上訴人為醫生，系爭租約係由上訴人預先擬就後提出交由吳明亮簽名，吳明亮並不識字乙節，上訴人並未爭執（見本院卷第120頁）；

又被上訴人主張吳明亮為26年次，就讀小學期間為日據時期，適逢第二次世界大戰期間之動亂時間，迄今不識字乙節，確有其所提吳明亮戶籍謄本、維基百科資料各1份在卷為佐（見本院卷第129-131頁），自堪認定被上訴人主張吳明亮僅知要出租系爭土地予上訴人，而在系爭租約上簽名，並未清楚知悉系爭租約上開首行記載及第9條約定乙節，應屬可信。

再酌以被上訴人主張○○○之全部繼承人共有35人，然有部分繼承人並未繼承系爭3筆土地，即○○○之全部繼承人與系爭3筆土地共有人並不相同，事實上無法由○○○之全部繼承人出租系爭土地，上訴人主張系爭租約之出租人為○○○之全部繼承人，要與事實不符乙節，確有其提出之○○○繼承系統表及全體繼承人戶籍謄本資料（見本院卷第62-117頁），以及系爭3筆土地登記謄本為證（見原審卷第8-37頁），亦足採信。

故綜上事證，本件自應以被上訴人主張系爭租約係由吳明亮與被上訴人簽立，出租人為吳明亮並非○○○之全部繼承人為可採信。

㈡、上訴人雖另以被上訴人訴訟代理人曾於原審107年12月12日言詞辯論時陳稱：吳明亮簽訂系爭租約有經過其他公同共有人同意，庭後再提出相關資料、庭後補提全體公同共有人同意文件等語（見原審卷第91頁背面），以及○○○租約記載出租人為○○○等6人，並提出訴外人即○○○之繼承人吳姿瑩、吳雅婷、○○○等人曾收取租金之收據（見本院卷第140-142）等件，據以主張系爭租約之出租人為○○○之全部繼承人。

惟查，對於被上訴人訴訟代理人於上開言詞辯論時之陳述，被上訴人陳明：被上訴人訴訟代理人於該日庭後經向當事人本人查證後，隨即在108年1月2日於原審提出之民事準備㈢狀第2頁記載「原告吳明亮與被告簽訂系爭租賃契約書時，確實未得『系爭土地其他公同共有人全體同意』，故特此更正原告訴訟代理人於鈞院107年12月12日言詞辯論期日關於此部分之陳述內容」等語，此有該日民事準備㈢狀之記載附在原審卷可按（見原審卷第97頁反面）；

且系爭租約事實上不可能由○○○之全部繼承人與上訴人簽立，已據前述，自難以被上訴人訴訟代理人於原審107年12月12日言詞辯論時之陳述，認定系爭租約之出租人為○○○之全部繼承人。

又○○○租約雖記載出租人為○○○等6人，然該租約為房屋租約與系爭租約為土地租約並不相同，自未能據以證明系爭租約之出租人為○○○之全部繼承人。

再上訴人所提○○○之部分繼承人吳姿瑩、吳雅婷、○○○等人曾收取租金之收據，固可證明吳姿瑩等人曾收取租金，然吳姿瑩、吳雅婷收取租金之期間，並非系爭租約期間。

又上訴人所提上開收據最後一頁固記載「102年6月1日至103年5月31日租金九萬元102年5月8日已支付林金榮先生之本票予吳明亮、○○○」，惟被上訴人就此說明：「這段話是上訴人自己的記載，不是吳明亮、○○○的簽名，但收款的人是吳明亮……，最後一筆記載○○○代收，是因為吳明亮沒有空，請○○○去幫忙收，之後就是匯款轉帳」等語；

上訴人則陳稱：「有關102年6月1日至103年5月31日租金九萬元102年5月8日已支付林金榮先生之本票予吳明亮、○○○，這段話是上訴人自己的記載沒錯，是托給林金榮先生轉交給吳明亮」等語（以上見本院卷第135頁），亦不爭執該部分記載實係由吳明亮本人收取租金，均難執此即認系爭租約之出租人為○○○之全部繼承人。

是本件上訴人以其所舉證據主張系爭租約之出租人應為○○○之全部繼承人，非僅吳明亮一人云云，要無可採。

二、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。

依此規定，租約法定更新之要件為於租賃期限屆滿後，承租人繼續為租賃物之使用收益，且出租人不即為表示反對之意思。

而此所謂表示反對之意思，指反對續租，不許使用收益之意思表示而言。

故阻卻不定期限繼續租約之效力，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為要件，而非以有無收取使用收益之代價為要件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其要件仍為成就，苟已即為反對之意思表示，縱為使用收益代價之收取，其要件仍不成就。

經查：

㈠、被上訴人主張於系爭租約屆滿前，吳明亮即口頭向上訴人表示租期屆滿不再出租，因上訴人要求須先鑑界確認界址後，始願返還租賃物，乃委託地政士○○○於107年5月30日申請鑑界，但鑑界完成後，上訴人仍不願搬遷，遂寄發存證信函通知上訴人返還租賃物，雙方並未成立不定期租約等語。

核與證人○○○於原審108年1月23日審理時具結證稱：伊是地政士，已執業20幾年，因吳明亮房屋出租問題，說承租人要鑑界之後才要把土地交還，所以委託伊申請鑑界；

伊受吳明亮委託後1、2天，於複丈成果圖記載之收件日期107年5月30日去遞件申請，實際鑑界日期107年6月13日當天伊有到場，剛開始不認得上訴人，最後有人說他是謝義德，伊才知道，並向上訴人說複丈成果圖繪製後再給他；

鑑界後吳明亮及其兄弟姊妹有去伊的辦公室，討論請上訴人還地的問題；

另伊曾於107年6月19日拿承諾書給上訴人簽名，但上訴人不同意簽名，伊問上訴人不願意簽名是否不願意還地，上訴人說他要還地，伊說你要還又不願意簽名，之後上訴人就沒說什麼了等語（見原審卷第100-101頁）；

及證人○○○（吳明亮之妹，亦為公同共有人）於同日亦具結證稱：鑑界當天，伊與吳明亮、○○○、吳銀城、吳秀滿及姪子都全到，當時上訴人說你們去告啊，伊只跟他說土地還給我們就好等語（見原審卷第102頁）大致相符；

且有證人○○○提出之空白承諾書附卷為佐（見原審卷第107頁）。

參之上訴人於原審具狀陳稱：「況且我跟訴外人○○○女士承租用來出入之店面（袋地出入口）與他（按即吳明亮）連接土地之界線也還沒完全確定」等語（見原審卷第58頁）。

足認吳明亮確實有於系爭租約之租期屆滿前後，多次向上訴人表示租期屆滿不再續租，否則吳明亮豈有無端委託證人○○○申請鑑界之必要。

是上訴人主張其於租期屆滿後仍為租賃物之使用，吳明亮並無即為表示反對之意思，要與事實不符，難以採信。

㈡、上訴人雖另主張系爭租約雙方原訂租金為一年9萬元，然上訴人與吳明亮其後改定租金為每個月1萬5000元，且其有於107年6月22日以自動櫃員機將現金1萬5000元存入吳明亮帳戶，並於被上訴人提起本件訴訟後之107年7月25日至11月23日陸續存款3次至吳明亮帳戶，可認吳明亮有同意且未反對續租等語，並提出交易明細影本4張為證（見原審卷第82頁）。

惟對此吳明亮已否認有與上訴人達成調整租金之合意，並表示此為上訴人單方面所為，否認有同意續租之意等語。

查被上訴人主張上訴人自104年6月2日以後即以匯款存入吳明亮帳戶給付租金乙節，確有其提出吳明亮帳戶交易明細為證（見本院卷第58-60頁），且與上訴人自陳吳明亮於租約期間要求改用匯款方式收取租金乙節相合（見本院卷第138頁反面），自堪信為真。

則上訴人存入上開金額至吳明亮帳戶，本可自己單方面為之，自難據此即認雙方已達成調整租金更新租約之合意。

況依前開說明，吳明亮既於租期屆滿前後多次表示期滿不續租，自不因上訴人繼續支付使用收益之代價，而使租約發生法定更新之效力。

㈢、上訴人雖又主張系爭租約為○○○之全部繼承人共同出租，吳明亮並未經共有人過半數同意終止租約、不再續租，且參考最高法院63年度台上字第2139號判決意旨，於租約期滿後，僅吳明亮一人反對續租，其他共有人並未反對，因此系爭租約未經全體反對，依民法第451條規定，視為以不定期租賃繼續契約等語。

然系爭租約之出租人為吳明亮一人，並非○○○之全部繼承人，已據前述，是上訴人此部分之抗辯，自無可採。

又上訴人雖另主張○○○之繼承人中有吳雅婷、吳姿瑩等其餘公同共有人及系爭土地共有人吳漢揚均有意願將系爭土地繼續租給上訴人，被上訴人明知此情，仍違背公同共有人全體意思提出訴訟，自應通知其他公同共有人參與訴訟表示意見等語，然上開人等既非系爭租約之出租人，且縱其等有出租意願，亦無從因此使系爭租約發生更新之效果，上訴人此部分主張，亦無可採。

㈣、基上，本件依上訴人主張及所提證據，均無從認定系爭租約於租期屆滿後確已發生視為以不定期限繼續租約之效果。

三、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期間屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止（消滅）後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段定有明文。

系爭租約第5條第2款亦明訂：「乙方（即上訴人）於租賃期滿，應即將土地遷讓交還，且不得向甲方（按即吳明亮）請求遷移費或任何費用。」

。

次按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條亦有明文。

又民法第821條規定，於公同共有準用之，同法第828條第2項亦規定甚明。

查系爭租約業已屆滿，且系爭租約屆滿後，並無成立視為以不定期限繼續契約之情形，已據前述，即系爭租約之租賃關係於租期屆滿時已歸於消滅，依上開規定，上訴人於租賃關係消滅後，即負有返還租賃物即系爭土地之義務，而欠缺繼續占用之正當權源，構成無權占有。

是被上訴人基於民法第767條第1項、第821條、第828條第2項規定，請求上訴人拆除系爭房屋，並將系爭土地騰空返還被上訴人及其他共有人全體，當屬有據。

四、綜上所述，本件上訴人之主張並無可採，應以被上訴人之主張為屬有據。

從而，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項規定，請求上訴人拆除系爭房屋，並將系爭土地騰空返還被上訴人及其他共有人全體，洵屬有據，應予准許。

原審為上訴人敗訴之判決，理由雖不同，惟結論並無二致，自無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

陸、本院既認吳明亮先位依民法第767條第1項、第821條、第828條第2項規定之請求為有理由，自無庸再就其備位依民法第455條、租約第5條第2款約定之請求為裁判，附此敘明。

柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 吳美蒼
法 官 洪堯讚
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴玉芬

中 華 民 國 108 年 11 月 12 日