臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,108,上,320,20191030,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第320號
上 訴 人 劉權

訴訟代理人 米承文律師
被 上訴 人 劉垣男
訴訟代理人 莊慶洲律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國108年2月27日臺灣臺中地方法院107年度訴字第914號第一審判決提起上訴，本院於108年10月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張：

(一)伊於民國86年3月27日向被上訴人借款新臺幣（下同）1,000,000元（下稱系爭借款），並未約定清償期，且伊於同年12月27日簽發面額1,000,000元支票1張（支票號碼：MH0000000號，下稱系爭支票）及面額90,000元本票1張（票據號碼：TS000000號，下稱系爭本票）交予被上訴人，系爭本票係用以繳納86年4月至同年12月共計9個月利息。

而系爭支票及本票迄未兌現，被上訴人為就系爭借款有所擔保，遂要求伊移轉登記伊所有車位標示建號： 臺中市○○區○○段000號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○街000號地下室， 下稱系爭建物）之所有權應有部分60000分之4654、車位編號44、65、82、98號計4位平面車位、機械車位編號2B、3B、12A、12B、26B、28A、28B號計7個車位（下稱系爭車位），兩造遂於86年12月24日由代書劉○○協助簽立「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約書）， 系爭建物之所有權應有部分60000分之4654， 則於87年4月23日以買賣為原因移轉登記予被上訴人。

依系爭契約書之手寫備註第1項記載由被上訴人代繳管理費、稅金， 及第3項記載車位所有權買賣由被上訴人全權處理及經手， 以及第5項記載車位租金由被上訴人收取等情，堪認系爭車位之實質所有權人仍為伊，而被上訴人登記為系爭建物之所有權人並管理系爭車位，乃為擔保系爭借款而為讓與擔保，並以系爭車位之租金或銷售價金優先受償，並非使被上訴人真正取得系爭建物之所有權。

(二)伊於87年2月11日向被上訴人清償330,000元，此有張○○（即被上訴人之妻）簽立字據可證，至此伊就系爭借款應返還本金670,000元及利息90,000元。

且因於86年12月24日簽立系爭契約書時，兩造有口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款，故自87年1月1日起至93年12月31日止共計72個月已全部抵充完畢，亦即系爭借款已全數清償。

又系爭契約書之手寫備註第6項記載 「本時效以半年為期限，乙方應優先繳息」等語，係自86年12月24日起算半年，繳納利息方式則以系爭車位交由被上訴人以租金抵償。

且系爭契約書之手寫備註第6項之真意， 乃限制被上訴人僅得於半年內出售系爭車位受償，如超過半年仍未處分系爭車位，則應回歸以系爭車位之每月租金逐月抵扣系爭借款。

伊所欠系爭借款債務既已全數清償完畢，且被上訴人本於讓與擔保之法律關係登記為系爭建物所有權人並持有系爭車位，復未依系爭契約書之手寫備註第4項前段約定出售系爭車位， 則依系爭契約書之手寫備註第4項後段約定， 被上訴人應將系爭建物所有權應有部分60000分之4654移轉登記予伊， 並將系爭車位返還予伊等語。

並聲明：(一)被上訴人應將系爭建物所有權應有部分60000分之4654移轉登記予上訴人， 並將系爭車位返還予上訴人。

(二)願供擔保，請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。

並上訴聲明：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人應移轉其所有臺中市○○區○○段○000○號，權利範圍60000分之4654之所有權登記予上訴人，並返還建物門牌號碼臺中市○○區○○街000號地下一樓編號44、65、82、98等4個平面車位及編號2B、3B、12A、12B、26B、28A、28B等7個機械停車位予上訴人。

二、被上訴人則以：上訴人於86年間向伊借款1,000,000元， 並簽發系爭支票及本票各1紙，用以擔保系爭借款，兩造並於86年12月24日簽訂系爭契約書，上訴人將系爭車位以1,500,000元出售予伊，其中1,000,000元以系爭借款扣抵，其餘500,000元則以其他費用扣抵，此見系爭契約書之明細表記載「實收壹佰萬元正，另伍拾萬元作其他費用並含利息等」等語。

且兩造並未約定以系爭車位之租金抵充系爭借款。

又依系爭契約書之手寫備註第6項約定， 上訴人應於締約後半年內償還積欠伊之款項，如未於半年內清償完畢，或積欠利息逾2個月，則由伊取得系爭車位之所有權， 上訴人迄今仍未清償系爭借款。

至上訴人所提字據並未記載交付原因，所載交付對象為張○○，並非伊本人，自難認該字據記載現金330,000元係用以清償系爭借款。

從而，上訴人既未於締約後半年內清償系爭借款，自應由伊取得系爭建物所有權應有部分60000分之4654及系爭車位等語， 資為抗辯。

並答辯聲明：上訴駁回。

三、本院得心證之理由：

(一)上訴人主張系爭借款並未約定清償期，且伊於86年12月27日簽發系爭支票及系爭本票予被上訴人，而系爭支票及系爭本票迄未兌現。

兩造並於86年12月24日簽立系爭契約書，及系爭建物所有權應有部分60000分之4654，於87年4月23日以買賣為原因移轉登記於被上訴人名下等情，業據上訴人提出系爭支票、系爭本票、系爭契約書及建物登記第一類謄本等影本為證（見原審卷第12至16頁、第62頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。

(二)系爭契約書應係讓與擔保契約：1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；

若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度台上字第1925號及86年度台上字第3873號裁判意旨參照）。

另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

復按債務人為擔保其債務，將擔保物之權利移轉與債權人，而使債權人在擔保之目的範圍內取得擔保物之權利者，為讓與擔保。

債務人在未清償其債務前，不得請求債權人返還該擔保物之權利（最高法院107年度台上字第768號判決意旨參見）。

2.本件依卷附之系爭契約書手寫註至註所載各點（見原審第15頁），明顯與一般不動產買賣契約書（如價金之付款方式、移轉點交細節及瑕疵修繕，即均著重在約定雙方權利義務之移轉）不同，其中註、註分別約定：「甲方（承買人，即被上訴人）代繳管理費、稅金及代書費等。」

；

「車位租金自87年元月起由甲方收取。」

，本件如係一般之不動產買賣在所有權移轉登記後，本即應由被上訴人（即所有權人）收取車位租金，並按月繳納管理費及依規定繳納稅金，何以須特別約定由被上訴人收取車位租金及「代」繳定期性之管理費、稅金（項目亦未為載明）。

另註、更約定「自即日起（立約日）車位之所有買賣均由甲方（即被上訴人）全權處理及經手，乙方（即上訴人）不得私自買賣。」

；

「本時效以半年為期限，乙方應優先繳息，如逾期二個月未繳時，甲方以沒收餘車位作為善後。」

，本件如係一般之不動產買賣在所有權移轉登記後，何以須特別以手寫方式限制已非屬所有權人之上訴人不得私自買賣系爭車位，又被上訴人既已為所有權人，又何來之沒收餘車位作為善後可言，凡此均足見系爭契約書，並非為一般之不動產買賣契約甚明。

再參酌以註、註所載：「甲方（即被上訴人）代墊利息每月新台幣參萬元正，三個月為壹期。

（其本金新台幣壹佰萬元正）」、「如有出售車位時，以償還甲方（即被上訴人）代墊款及本金為優先。

…」等文字，衡情系爭契約書既已約定買賣價款為150萬元， 並已於86年12月24日（即第壹次款）收訖現金150萬元（實收100萬元，另50萬元作其他費用並含利息等），何以兩造仍需為此註、註關於本金及代墊款清償之手寫約定，且註所寫本金及代墊款之性質亦明顯與買賣價金不同，益徵系爭契約書應係上訴人為擔保系爭借款，而將系爭車位之權利移轉與被上訴人，而使被上訴人在擔保之目的範圍內取得系爭車位之權利，自屬讓與擔保契約無誤。

是以被上訴人抗辯系爭契約書應定性為買賣契約（見本院卷第87頁），自無足採。

(三)兩造於86年12月24日簽立系爭契約書時，並無口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款：1.上訴人主張：因於86年12月24日簽立系爭契約書時，兩造有口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款，故自87年1月1日起至93年12月31日止共計72個月，即全部抵充完畢，亦即系爭借款債務已全數清償完畢等情，被上訴人則抗辯：兩造並未約定以系爭車位之租金抵充系爭借款等語。

查，證人即系爭契約書之承辦代書劉○○於107年10月29日原審言詞辯論期日結證稱 ：「（法官問：提示不動產買賣契約書影本(見原審卷第14至16頁)，有無見過此份文件？）我有見過此份文件，我有經手，契約上手寫的內容是我寫的，我是依照契約雙方告知內容書寫。」

、「（法官問：提示不動產買賣契約書影本，其上經人手寫備註條款共計7條(見原審卷第15頁) ，是由何人(時字應係人字之誤繕)於何時、地書寫？） 備註條款共計7條都是我寫的，在簽約當天寫的，由契約雙方在簽約當場討論後跟我講，我就依雙方講的內容寫的。」

、「（法官問：提示不動產買賣契約書之備註條款第2條， 兩造於86年12月24日簽署不動產買賣契約書時，有無約定本金100萬元之利息計算方式？ 如有，請一併敘明當時兩造約定自何時起算利息及利率為何？）當時雙方約定內容，我已經沒有印象。」

、「（法官問：提示不動產買賣契約書之備註條款第5條記載 『車位租金自87年元月起由甲方收取』等語(見原審卷第15頁)，何意？）這是依照當初契約雙方約定寫的，至於租金收取的細節，我就不了解了。

」、「（法官問：由甲方即承買人收取車位租金之目的為何？）我不知道。」

、「（法官問：於86年12月24日兩造簽署前開不動產買賣契約書時，有無約定由甲方即承買人收取車位租金之用途為何？）我不知道，因為我忘記了。」

、「（提示不動產買賣契約書之備註條款第2條 (見原審卷第15頁)，兩造於86年12月24日簽署不動產買賣契約書時，有無約定『本金』、『利息』之清償方式？）我忘記了。」

、「（法官問：提示原告於107年4月25日提出『民事準備狀』第5、6頁記載『雙方口頭協議以每月租金13,000元之標準優先抵扣所積欠債務』等語(見原審卷第45、46頁)，請證人確認於86年12月24日兩造簽署前開不動產買賣契約書時，兩造有無口頭協議以每月租金13,000元之標準優先抵扣所積欠債務？）我忘記了。」

等語（見原審卷第148頁背面至第150頁）。

依上開證人劉○○之證述內容，雖表明系爭契約書之手寫備註7項均係於簽約時先由兩造當場協商， 再由其依兩造協商內容予以書寫，但亦表示對於上訴人所主張「雙方口頭協議以每月租金13,000元之標準優先抵扣所積欠債務」乙節，已不復記憶，參酌以證人劉○○既係專業之代書，且系爭契約書之手寫備註7項係於簽約時先由兩造當場協商， 再由劉○○依兩造協商內容予以書寫，當無疏忽遺漏之可能。

況若有上訴人所主張兩造有口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款之情，乃係對上訴人有利之事項，衡以簽立系爭契約書時上訴人之經濟狀況，當不可能不予以載明，且註復亦已記載「車位租金自87年元月起由甲方收取。」

，若兩造真有上開口頭約定，只需於註條文後面再加以記載即可。

此外，上訴人另所主張自87年1月1日起至93年12月31日止共計72個月，即全部抵充完畢，系爭借款債務已全數清償完畢云云，何以上訴人未在93年12月31日清償完畢後，立即對被上訴人為主張，此更與常情有違，且依證人劉○○之證詞實亦無從據以為對上訴人有利之認定。

2.承上，兩造於86年12月24日簽立系爭契約書時，既已另透過專業之代書以手寫7項備註， 且上訴人亦係大和建設事業股份有限公司之負責人，並從事建築業（見原審卷第4頁、第8至9頁）， 顯非屬欠缺融資貸款經驗之人，衡情系爭契約書於簽約時，兩造如有口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先抵扣系爭借款債務乙節，依一般經驗法則，此涉及債務清償之約定，上訴人理當會要求於系爭契約書記載明確，以杜絕爭議，然觀諸系爭契約書之手寫備註7項內容， 有關系爭車位之租金收取事宜，僅在註記載：「車位租金自87年元月起由甲方（指被上訴人）收取。」

，並未提及以系爭車位之每月租金優先扣抵系爭借款，此對照註所記載：「如有出售車位時，以償還甲方（即被上訴人）代墊款及本金為優先。

…」兩者明顯不同。

再者，若確有如上訴人所主張之兩造於86年12月24日簽立系爭契約書時，已口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款，然此優先扣抵系爭借款究係僅抵償本金或利息其中之一，或係二者同時抵償，系爭契約書並未載明，雖上訴人之訴訟代理人於本院審理時陳稱：「（審判長問：上訴人主張被上訴人每個月有13,000元收入，有無舉證？）當時就是約定這11個車位讓被上訴人收租，以每個月13,000元代價來抵充利息和本金，如果11個車位被上訴人有多收，那就是被上訴人額外的收入。

」等語（見本院卷第113頁）， 然上開上訴人之訴訟代理人所陳若為真實（即被上訴人收租，以每個月13,000元代價來抵充利息和本金），而兩造復不爭執系爭借款之每月利息約定為1萬元（見本院卷第112至113頁）， 則註所載「本時效以半年為期限，乙方應優先繳息，如逾期二個月未繳時，甲方以沒收餘車位作為善後。」

，當不可能會發生，即無以手寫方式為註記載之必要，從而上訴人主張於86年12月24日簽立系爭契約書時，兩造有口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款之本金及利息乙情，顯有違經驗法則，亦與系爭契約書之註記載不符。

此外，上訴人就此部分主張復未提出其他之證據為舉證，揆諸上開說明，上訴人此部分之主張，尚非可採。

被上訴人抗辯：兩造並未約定以系爭車位之租金優先抵充系爭借款等語，應堪採信。

(四)上訴人並未於87年2月11日向被上訴人清償330,000元：1.上訴人另主張：伊已於87年2月11日向被上訴人清償330,000元，有被上訴人之妻張○○所簽立之字據可證，故伊就系爭借款應返還之本金僅為670,000元乙情， 已為被上訴人所否認，揆諸上揭說明，上訴人應就前開主張有利於己之事實，負舉證責任。

惟查：證人張○○於108年1月9日原審言詞辯論期日具結證稱：「（法官問：提示原審卷第17頁字據，有無見過此份文件？）有看過。」

、「（法官問：前開文件上『張○○』簽名是否為證人張○○之簽名？如是，請一併敘明係於何時、地在此份文件上簽名？）是我的簽名，簽名的時間是西元1998年2月11日，簽名地點我忘記了。」

、 「（法官問： 證人為何於87年2月11日向原告劉權收取現金33萬元？）原告向遠東銀行辦理房屋貸款，時間我不記得了，因為原告無法向遠東銀行繳納貸款利息，我擔任借款保證人，期間我有幫原告代墊清償遠東銀行貸款利息及本金，原告有時候會拿一些錢給我去繳貸款，但是有時候原告沒錢，就我自己拿錢出來繳，這33萬元就是我拿錢出來代繳銀行貸款的本金及利息的錢，原告把33萬元還給，我就簽這張字據給他。」

、 「（法官問：提示不動產買賣契約書影本(見原審卷第14至16頁)，有無見過此份文件？）有見過。」

、 「（法官問：於86年12月24日兩造簽署前開不動產買賣契約書時，證人張○○有無在場？）我在場。」

、「（法官問：前開字據款項33萬元(提示原審卷第17頁)，與此不動產買賣契約書之備註條款第2條記載『本金』、『利息』(提示原審卷第15頁)，有無關聯？）完全無關。」

、 「（法官問：前開證人所述房屋貸款，與此不動產買賣契約書所載不動產有無關聯？）沒有關係，房屋貸款是原告自己向大和建設購買房屋的貸款。」

、「（法官問：提示原告於107年4月25日提出『民事準備狀』第5頁記載『被告對原告之借款債權100萬元，先於87年2月11日部分清償33萬元』等語 (見原審卷第45頁)，請證人確認於87年2月11日向原告劉權收取現金33萬元， 是否用以清償前開不動產買賣契約書之備註條款第2條所載 『本金』？）不是，33萬元是遠東銀行的房屋貸款，與兩造間借款無關。」

等語（見原審卷第187至188頁）。

依上開證人張○○之證述內容， 已表明前開字據記載現金330,000元係用以清償張○○為上訴人代墊遠東銀行貸款之本金及利息，與系爭借款無涉。

2.再參以上訴人所提字據影本記載：「茲收到劉權先生現金新台幣參拾參萬元整」、「此據」、「張○○」、「1998.2.11」等字樣（見原審卷第17頁）， 足見該字據並非由被上訴人所出具， 且該字據亦未提及該筆現金330,000元係用以清償系爭借款，自難僅以該字據而逕認上訴人已就系爭借款向被上訴人清償本金330,000元。

此外，上訴人復未就此部分主張提出其他證據為舉證，自難信為真實。

從而，上訴人主張伊已於87年2月11日向被上訴人清償330,000元，有被上訴人之妻張○○所簽立之字據可證，故伊就系爭借款應返還本金為670,000元云云，自無可採。

(五)上訴人主張被上訴人並未出售系爭車位，且伊已清償債務完畢，自應依系爭契約書註後段之約定，將系爭建物所有權應有部分60000分之4654移轉登記予上訴人， 並將系爭車位返還予上訴人，為無理由：1.上訴人雖主張：系爭契約書之手寫註之真意，乃限制被上訴人僅得於半年內出售系爭車位，如超過半年仍未處分系爭車位，則應回歸以系爭車位之每月租金逐月抵扣系爭借款債務。

而被上訴人既未出售系爭車位，自應依系爭契約書之手寫註後段約定將系爭車位返還予上訴人云云，惟查：依系爭契約書之手寫註記載：「如有出售車位時，以償還甲方（指被上訴人）代墊款及本金為優先。

及清除坐落於臺中市○○區○○巷000弄00號原向遠東銀行作為保證人， 清除確定後再行結清。

如經結清一切代付費用後，尚有剩餘車位時，甲方應過戶回乙方（指上訴人），其費用均由乙方負擔。

。」

，可見兩造系爭契約書註之約定係以系爭車位已出售為前提，然本件迄今系爭車位均未出售，為被上訴人所不爭執（見本院卷第115頁），則註之前提既未成立， 兩造當無從依註之約定為清除及結清甚明。

又兩造於86年12月24日簽立系爭契約書時，並無口頭協議以系爭車位之每月租金13,000元優先扣抵系爭借款，已如上述，從而上訴人主張系爭契約書之手寫註之真意，乃限制被上訴人僅得於半年內出售系爭車位，如超過半年仍未處分系爭車位，則應回歸以系爭車位之每月租金逐月抵扣系爭借款債務，而被上訴人既未出售系爭車位，且伊已清償債務，自應依系爭契約書之手寫註後段之約定，將系爭建物所有權應有部分60000分之4654移轉登記予上訴人， 並將系爭車位返還予上訴人云云，自非可採。

2.又兩造間所簽系爭契約書應係上訴人為擔保系爭借款，而將系爭車位之權利移轉與被上訴人，而使被上訴人在擔保之目的範圍內取得系爭車位之權利，自屬讓與擔保契約，而非屬買賣契約，已如上述，且由系爭契約書之註、註、註觀之，系爭契約書尚涉及其他訴外人與兩造間之債權債務糾紛，此亦經兩造於本院審理時陳明在卷（見本院卷第113至115頁）。

此外，遍查全卷並查無任何證據足以證明上訴人曾向被上訴人清償系爭借款之本金及利息，更遑論涉及訴外人之代墊款部分【且縱有如上訴人所主張之回歸以系爭車位之每月租金13,000元逐月抵扣系爭借款債務，參以兩造亦不爭執系爭借款每月之利息為1萬元， 3個月還一次即3萬元（見本院卷第112至113頁）， 則租金13,000元在扣除1萬元之利息後（民法第323條參照），每月至多僅餘3,000元可供償還本金，每年可還本金為36,000元，以自87年1月1日起算至108年10月30日止，共21年10月計算亦僅償還786,000元（計算式：262個月×3,000元＝786,000元）， 顯亦未完全清償完畢】，揆諸上開說明，兩造間所簽系爭契約書既屬讓與擔保契約，則上訴人（即債務人）在未清償系爭借款及代墊款之前，自不得依系爭契約書之手寫註後段（見本院卷第81頁），請求被上訴人（即債權人）返還系爭建物所有權應有部分60000分之4654及系爭車位。

四、綜上所述，上訴人主張被上訴人並未出售系爭車位，且伊已清償債務完畢，自應依系爭契約書註後段之約定，將系爭建物所有權應有部分60000分之4654移轉登記予上訴人， 並將系爭車位返還予上訴人，為無理由，不應准許。

原審法院因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無不合。

上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 吳國聖
法 官 許旭聖
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳麗玉

中 華 民 國 108 年 10 月 30 日