臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,109,上,123,20200805,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第123號
上 訴 人 莊益彰


訴訟代理人 葉耀中律師
被上訴人 崇德水蓮管理委員會

法定代理人 林子永
訴訟代理人 王俊龍
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國109年1月6日臺灣臺中地方法院107年度訴字第3827號第一審判決提起上訴，本院於109年7月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序部分：

一、被上訴人之法定代理人變更為林子永，其原法定代理人范雪美喪失其代理權，據新任法定代理人聲明承受訴訟，有其提出之臺中市北屯區公所民國109年2月5日公所農建字第1090004229號函、民事聲明承受訴訟狀可稽（詳本院卷第41、123頁），核無不合，應予准許。

二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。

上訴人於原審請求被上訴人給付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）91萬8000元本息；

嗣於109年3月25日本院行準備程序期間，變更請求金額為51萬元本息（詳本院卷第36頁），此核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，該等經減縮之部分，訴訟繫屬消滅，不在本院審判之範圍，合先敘明。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：臺中市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）為上訴人所有，其上同段000建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○○街00號建物，下稱000建號建物）為上訴人專有，被上訴人無權占有系爭土地，於其上違法興建如附圖即臺中市中正地政事務所108年8月5日土地測量成果圖編號B建物（面積12.19平方公尺，作為警衛室使用，下稱編號B建物）、編號C建物（面積4.4平方公尺，作為資源回收室使用，下稱編號C建物，並與編號B建物合稱為系爭建物）；

又系爭建物占用系爭土地之面積共16.59平方公尺（計算式：12.19平方公尺＋4.4平方公尺＝16.59平方公尺），約為5坪，參考鄰近土地租金每坪每月約1700元，被上訴人受有每月8500元（計算式：1700元×5坪＝8500元）相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人拆除系爭建物，將占用之土地返還上訴人，並請求被上訴人給付5年相當於租金之不當得利51萬元（計算式：8500元×12月×5年＝51萬元）。

二、被上訴人抗辯：崇德水蓮社區大樓之原始起造人為○○建設股份有限公司（下稱○○公司），○○公司於銷售期間即在廣告宣傳單及模型上明確標示社區管理室（包含編號B建物之警衛室與編號C建物之資源回收室）所在位置。

社區大樓於93年間完成建築，上訴人係於94年9月3日向○○公司購入系爭土地及000建號建物，並於簽立不動產買賣契約書時，同時簽立「崇德水蓮」社區分管聲明書（下稱系爭聲明書），依系爭聲明書第2條可知，○○公司就系爭建物坐落之土地已取得合法占有權利，崇德水蓮社區全體承購戶向○○公司購入房地時，亦受讓占有系爭建物坐落土地之權利。

住戶所簽之社區分管協議書或聲明書內容，係按崇德水蓮社區各區之需要而設計，規範之權利義務並不相同，非定型化契約條款，並無上訴人所稱違反民法第247條之1第3、4款之情形。

另依不動產買賣契約所附之住戶管理公約第17點約定，該住戶管理公約、不動產買賣契約與系爭聲明書間之效力，應同時存在而不可分，上訴人既同意買受崇德水蓮社區之房地，並簽立系爭聲明書，即應受拘束。

又上訴人同意將系爭建物坐落之土地供崇德水蓮社區作為社區管理室使用，業經區分所有權人會議通過，明定於社區規約中，依公寓大廈管理條例第23條第2項規定，上訴人亦應受拘束。

系爭建物坐落土地雖為上訴人所有，但既經其同意供作崇德水蓮社區作為社區管理室使用，長久以來已為崇德水蓮社區生活上所依賴，得認其使用方法係為社區全體住戶之利益，上訴人請求拆除系爭建物，嚴重影響崇德水蓮社區全體住戶居住安全及生活等，上訴人買受系爭土地及000建號建物時，對於系爭建物坐落之土地，將供崇德水蓮社區作為社區管理室使用早有認識，縱未取回，亦難認受有何損害。

上訴人請求拆除系爭建物返還占有土地對崇德水蓮社區造成之損害，顯然大於其所受利益，且違反公寓大廈管理條例第5條規定，及民法第148條誠信原則規定，而屬權利濫用行為。

上訴人既主張其與崇德水蓮社區之其他住戶間，有使用借貸之法律關係，則被上訴人自屬有權占有，亦無不當得利之問題等語。

三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，兩造聲明如下：

（一）上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭土地上，如附圖所示編號B（面積12.19平方公尺）、編號C（面積4.4平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人。

㈢被上訴人應給付上訴人51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

（二）答辯聲明：上訴駁回。

四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理並協議簡化爭點如下：

（一）不爭執事項：㈠系爭土地與000建號建物，係上訴人於94年9月3日向○○公司購買，並已辦理所有權移轉登記。

㈡系爭土地上如附圖所示系爭建物為被上訴人所管理，供被上訴人所屬崇德水蓮社區全體住戶使用，迄至本件起訴為止，已設置5年以上。

㈢系爭建物並未辦理保存登記，也不在建築執照、使用執照範圍內。

㈣系爭聲明書之立書人簽名、身分證字號、地址及日期均為上訴人所書寫。

（二）爭點：㈠系爭建物有無占有系爭土地之合法權源？㈡上訴人請求被上訴人將系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人，有無理由？㈢上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利51萬元本息，有無理由？

五、本院之判斷：

（一）系爭建物有占有系爭土地之合法權源： ㈠按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；

如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決參照）。

又物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提（最高法院104年度台上字第40號判決參照）。

依上訴人於94年9月3日向○○公司購入系爭土地及000建號建物時所簽立之系爭聲明書記載：「立書人莊益彰（即甲方）向○○建設股份有限公司（即乙方）承購臺中市『崇德水蓮』社區之房地，門牌標示：臺中市○○區○○○街00號，茲就本社區相關分管聲明之內容訂定規範如下，以資共同遵守。

…二、為增進本社區之安全管理，甲方已充分了解於使用執照核發後，乙方另行於社區車道入口旁增設一處為社區管理室，該管理室坐落於本戶之土地上，其建物之使用權歸本社區全體承購戶所共享，但其土地所有權及納稅義務仍歸屬於本戶，甲方與其繼受人及本戶與其繼受人爾後均不得有異議，且不得提出任何補償之要求。」

等語（詳原審卷第50頁），可知上訴人於購買上開房地時，即已知○○公司於使用執照核發後，已另行在崇德水蓮社區車道入口旁增設社區管理室，供社區全體承購戶使用，且該社區管理室坐落於上訴人所購買之系爭土地上，其既仍同意購買上開房地，且在系爭聲明書上表明已知自己仍為該社區管理室坐落土地之納稅義務人，對該社區管理室坐落於系爭土地並無異議，且不得提出任何補償之要求，足認已與○○公司就該社區管理室坐落之土地，成立未定期限之使用借貸法律關係，是○○公司占有該社區管理室坐落之土地，自屬有權占有，而○○公司將其占有移轉予崇德水蓮社區全體住戶，且依系爭聲明書內容可知，上訴人於簽立系爭聲明書時，已知該社區管理室日後是要供社區全體住戶使用，顯然亦同意○○公司允許崇德水蓮社區全體住戶使用該社區管理室坐落之土地，是被上訴人基於○○公司與上訴人間之使用借貸法律關係及占有連鎖，自得對上訴人主張有占有之合法權源。

㈡上訴人雖主張其與○○公司就於崇德水蓮社區管理室之設置位置、範圍、面積大小、建築樣式等契約重要之點，並未意思表示一致，使用借貸契約並不成立，且當時○○公司僅告知社區管理室為公設，因各住戶均會對於土地有共同持分，故須為此聲明等語。

然上訴人於本院審理時已自承其簽立系爭聲明書時，該社區管理室的建築物本體已經興建完成（詳本院卷第129頁），且依證人即○○公司之職員黃○○於原審證稱：伊自90年任職○○公司至今，均擔任工務經理，崇德水蓮社區係○○公司於93年底興建完成，包含二次施工在內，完工時之狀況與原審卷第99頁照片所示之警衛室及資源回收空間相符，二次施工內容包括警衛室、資源回收室及其他住戶前院加蓋，上訴人買受的房屋是成屋，當時警衛室及資源回收室已經完工，但此部分是二次施工無建築執照。

系爭聲明書與買賣契約是同時簽署，系爭聲明書第2條所載之社區管理室包含警衛室及資源回收室，當時已由公司標示警衛室招牌等語（詳原審卷第191至193頁）；

證人即崇德水蓮社區之住戶王俊龍於原審證稱：伊是在93年2月24日買受河北東街6號，當時房屋還在興建，尚未二次施工，警衛室及資源回收室是在93年10月27日交屋時看到，當時警衛室已有警衛在執勤，旁邊資源回收室是放垃圾的地方，自交屋至今未曾改變過，買屋時在接待中心內之模型屋，有看到車道旁設有警衛室及資源回收室模型等語（詳原審卷第194至195頁），佐以崇德水蓮社區之建物係於93年6月23日取得使用執照，000建號建物係於93年7月30日完成建物第一次登記，而○○公司則係於94年1月19日將管理室移交予被上訴人接管，有臺中市政府工務局93中工建使字第530號使用執照、建物登記第一類謄本、崇德水蓮移交清冊附卷可考（詳原審卷第28至29、46頁，本院卷第101至110頁），堪認系爭聲明書所載之社區管理室即為附圖所示之系爭建物，係於93年6月23月取得使用執照後至94年1月19日移交前建造完成，且係作為警衛室及資源回收室使用至今，從未變更使用或改建。

上訴人於94年9月3日與○○公司簽訂不動產買賣契約書，買受成屋即系爭000建號建物，該建物含系爭土地買賣總價金為950萬元，價格非低，且該不動產買賣契約書第10條已詳載：「現況空屋交屋」，上訴人並於同日簽立系爭聲明書，有不動產買賣契約書、系爭聲明書附卷可稽（詳原審卷第50、204至209頁），依照一般人買受成屋之經驗，上訴人當無可能不於簽約前到現場察看房屋狀況，且系爭聲明書上之前揭約定，將限制影響其日後使用系爭土地權益甚鉅，更無可能不於簽立系爭聲明書前，察看系爭聲明書所稱之管理室位置及占有使用情形，或詢問銷售人員以詳加瞭解。

況且，系爭建物位於臺中市河北一街及河北東街交會處，面臨河北東街，與系爭000建號建物相鄰，系爭建物正上方即為系爭000建號建物2樓外推露台，面向警衛室左側為車道出入口，有原審勘驗筆錄及現場照片附卷可參（詳原審卷第88至101頁），益見該管理室建築本體緊鄰系爭000建號建物，且於上訴人買受當時已二次施工興建完成，警衛室及資源回收室亦已有在正常運作，難謂上訴人於簽立系爭聲明書時，對於系爭建物之設置位置、範圍、面積大小、建築樣式等占用系爭土地之客觀情形毫不知悉。

是上訴人主張其對於崇德水蓮社區之管理室設置位置、範圍、面積大小、建築樣式等契約重要之點未意思表示一致，與○○公司之使用借貸契約並不成立等語，洵無可採。

㈢上訴人簽立系爭聲明書，就提供土地予崇德水蓮社區設置社區管理室，係針對買受系爭土地及000建號建物，於簽訂不動產買賣契約書同時所作之特別約定，上訴人於買受000建號建物前，即可就系爭建物占有系爭土地之客觀狀況，輕易觀察得知，業如前述，上訴人復不否認因系爭建物的設置，而得單獨使用系爭建物上方的露台（平台）等語（詳本院卷第57、129頁），且系爭聲明書與○○公司針對崇德水蓮社區各區住戶使用狀況之不同，而與其他社區住所簽訂之分管協議書（詳原審卷第125至137頁、本院卷第117至121、163頁），在格式及內容上均有明顯不同，堪認系爭聲明書所載關於社區管理室（即系爭建物）坐落於系爭土地、管理室建物使用權歸崇德水蓮社區承購戶共享、土地所有權及納稅義務仍歸上訴人等語，係上訴人向○○公司買受系爭土地及000建號建物時，雙方互相議價後所形成之特別約定，尚非屬民法第247條之1所稱「當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定」之定型化契約，故上訴人主張系爭聲明書有民法第247條之1第2款、第3款規定之定型化契約，顯失公平，應屬無效等語，並不足採。

㈣上訴人復主張系爭建物屬100年4月20日以前興建完成之既存違建，違反建築法第25條強制禁止規定，依民法第71條規定應屬無效，並提出臺中市政府都市發展局108年10月15日中市都違字第1080179165號函為證（詳原審卷第216頁）。

惟按強行法規可分為強制規定與禁止規定，其中，禁止規定者，係指命令當事人不得為一定行為之法律規定。

又禁止規定可再區分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力。

後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。

又法律行為違反禁止規定之效果為何，如該法律規定本身未為明文規範時，則須經解釋之途徑，參酌個別規定的文字、體系，尤其法律規範目的等因素認定之。

建築法第25條第1項前段規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」

、同法第86條第1款規定：「違反第25條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；

必要時得強制拆除其建築物。」

可知，興建建築物應先申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照後，始得建造，如有無照建築情形，則處以罰緩，並勒令停工補辦手續，必要時則賦予主管建築機關得視情形決定強制拆除與否之裁量，故建築法第25條乃屬前述之取締規定，非效力規定（最高法院106年度台上字第14號裁定參照）。

是以，○○公司未申請建築執照，擅自二次施工興建系爭建物，固違反建築法第25條規定，然該規定僅屬取締規定，尚不因此導致雙方間之使用借貸契約歸於無效，故上訴人之上開主張，仍無可取。

㈤上訴人再主張系爭聲明書第2條約款內容未經載明於規約，依公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定應不生效力等語。

按約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，同條例第23條第2項第1款固定有明文。

惟依同條例第3條第5款、第6款規定，約定專用部分，是指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；

約定共用部分，是指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，系爭聲明書第2條約款內容，係上訴人就其所有之系爭建物坐落「土地」，與○○公司成立使用借貸契約，該土地係上訴人所有，並非同條例規定公寓大廈之約定專用部分或約定共用部分，與同條例第23條第2項第1款規定無關，上訴人就此顯有誤解，並不可採。

㈥按有下列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。

二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第472條第1款、第2款定有明文。

上訴人雖主張不論有償租賃或無償使用借貸，均應以標的物使用未違法使用為前提，系爭建物既非屬合法建物，為上訴人出借系爭土地簽署系爭聲明書時所不可預知之情事，上訴人為使系爭建物坐落之土地回歸其法定停車位之用途供其停車之用，且上訴人當時僅同意系爭土地供崇德水蓮管理社區作為社區管理室使用，未包含設置資源回收室或放垃圾使用，被上訴人將附圖編號C之建物作為資源回收室使用，係屬嫌惡設施，有違當初約定之使用目的及使用方法，其得依上開規定終止使用借貸契約等語。

然上訴人簽立系爭聲明書時，其所有系爭土地上已設置社區管理室，並分別作警衛室及資源回收室供崇德水蓮社區之住戶使用，為社區安全管理及垃圾再生資源回收之公共設施，此為上訴人同意出借系爭土地時可已知之事實，業如前述，即便系爭建物為二次施工之違章建築，亦僅係主管機關應否依建築法第86條第1項規定，對○○公司處以行政罰之問題，且上訴人亦未提出系爭建物坐落基地收回後將改為停車位使用之證明，是上訴人單以系爭建物為非法建築物及欲作停車使用為終止事由，已不可採。

又上訴人出借系爭土地時，編號C建物即已作資源回收室使用至今，從未變更其用途或改建，業如前述，堪知此部分使用目的及使用方法，與系爭聲明書所載之意旨尚無違誤，故上訴人援引上開規定主張終止系爭建物坐落土地之使用借貸契約，難認有據。

㈦綜上，○○公司基於使用借貸之法律關係，而占有系爭建物坐落之上訴人所有土地，並將其直接占有移轉予被上訴人，被上訴人自得本於其所受讓之占有，基於「占有連鎖」之原理，以○○公司與上訴人間之使用借貸法律關係，對上訴人主張其有占有系爭建物坐落土地之法律上原因。

是被上訴人辯稱有占有系爭建物坐落土地之合法權源，應為可信。

（二）上訴人請求被上訴人將系爭建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人，及請求被上訴人給付不當得利51萬元本息，並無理由：按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；

倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。

又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。

是以無權占有土地為原因，依上開規定請求返還因占有所獲不當得利者，亦須以占有人占有土地無合法權源為必要。

被上訴人占有系爭土地既有合法權源，並非無法律上原因，已詳述如前，則上訴人依上開規定請求被上訴人拆除系爭建物、騰空返還該占用部分土地及給付相當於租金之不當得利51萬元本息，均無理由。

（三）上訴人雖於本院109年7月15日言詞辯論時，當庭提出民事言詞辯論意旨總狀，主張除依民法第767條第1項為請求權基礎外，並依民法第793條、第18條第1項規定，請求被上訴人自編號C建物坐落土地遷出，並禁止在編號C建物內設置社區公用垃圾集中區（詳本院卷第207頁），然民法第793條係為保護居住安寧與生活環境，而關於氣響或不可量物侵入之禁止規定，與系爭建物有權占有系爭土地，顯然無涉，且系爭建物既有占有系爭土地之合法權源，已如前述，自難謂有妨害上訴人之權利情事，是上訴人依民法第793條及第18條第1項規定，請求被上訴人自編號C建物坐落土地遷出，並禁止在編號C建物內設置社區公用垃圾集中區，於法尚屬無據，不應准許。

另上訴人於本件言詞辯論終結後，始提出109年7月16日民事陳明狀（補充請求權基礎），主張另以民法470條第1項後段、第2項為請求權基礎，因係言詞辯論終結後始行提出，本院無從審酌，附此敘明。

六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被上訴人應將系爭土地上，如附圖所示編號B（面積12.19平方公尺）、編號C（面積4.40平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人；

被上訴人並應給付上訴人51萬元本息，為無理由，不應准許。

原審駁回上訴人之訴，於法並無不合。

上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與結果不生影響，自毋庸一一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 陳正禧
法 官 陳得利
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王譽澄

中 華 民 國 109 年 8 月 5 日