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臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第285號
上 訴 人 謝鏡湖
訴訟代理人 江來盛律師
陳美真
被 上訴 人 李東承
訴訟代理人 陳昭勳律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109年4月10日臺灣臺中地方法院108年度中訴字第25號第一審判決提起上訴，本院於109年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴（含本訴及反訴）駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。
但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。
查上訴人依不當得利法律關係，於原審反訴請求被上訴人給付新臺幣（下同）300萬元本息，於本院減縮為180萬元本息（見本院卷第78、228頁），核係減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸經對造之同意，應予准許。
又上訴人在第二審為減縮聲明，於該減縮範圍內使訴訟繫屬消滅，第一審判決應於減縮範圍內失效，本院無庸再就減縮部分為裁判。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠被上訴人主張：緣臺中市○區○○段0000000地號土地、及其上同區段000建號（暨門牌號碼○○路000巷0弄0號房屋、下稱系爭房地），為訴外人陳○華、謝○義及謝○財等三人（各略稱其名、合稱謝○財等三人）與上訴人所共有，謝○財等三人於民國107年11月25日以1850萬元將系爭房地出售予被上訴人（下稱系爭買賣契約）。
謝○財等三人並依土地法第34條之1同一條件優先承買、分配價款等，於同年12月5日以水湳郵局第000號存證信函通知上訴人，上訴人拒不回應，系爭房地於108年3月5日辦妥移轉登記，上訴人應分得價金567萬1536元部分亦已提存。
然上訴人迄今仍占用，屢經催告搬離○○路000巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋），上訴人均不願遷離。
爰依民法第767條第1項前段，請求上訴人遷讓返還系爭房屋。
又上訴人無權占用系爭房地，致被上訴人受有損害，並依民法第179條，請求上訴人自108年3月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬6000元相當於租金之不當得利【原審判命上訴人應遷讓返還系爭房屋，及按月給付被上訴人6414元（原審判決主文第1項誤載為6114元）本息，駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人敗訴部分未上訴已確定】。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
㈡上訴人則抗辯：系爭房屋除原有保存登記之122.15平方公尺外，上訴人於70年間與母親共同出資在法定空地上增建1樓廚房、2樓房間及3樓儲藏室使用，即如臺中市中正地政事務所109年1月16日之土地複丈成果圖編號Ａ至Ｄ部分（下稱系爭增建部分）。
被上訴人買受僅為保存登記之部分，系爭增建部分並未包括於買賣契約內。
再者，上訴人前委託永慶房屋仲介銷售系爭房地價額為2980萬元，而共有人謝○財等三人與被上訴人竟以1850萬元成交，價格顯然偏低，有害上訴人行使優先承買權。
又原審以申報地價年息8%計算相當於租金之不當得利，並未斟酌基地之位置、系爭房屋之老舊、使用人利用系爭房地之經濟價值及所受利益等項，顯然偏高，應以6%計算較屬公允等語，資為抗辯。
上訴人不服，提出上訴，並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、反訴部分：㈠上訴人（即原審反訴原告）於原審反訴主張：系爭增建部分為上訴人及母親出資興建，有通道、相當面積，且足以避風雨、可供人員進出與對外聯絡之用，可達經濟上使用目的，具有構造上、使用上之獨立性，是系爭增建部分雖與原有建築物成為一整體關係，但有後門巷道通用，具有構造上、使用上之獨立性，自應由上訴人取得所有權。
縱認系爭增建部分未具獨立性，而有民法第811條附合之適用，惟系爭房屋亦因之擴張使用範圍，依民法第816條規定，上訴人亦得依不當得利之規定請求被上訴人償還系爭增建部分之償金等語。
上訴人於原審反訴聲明：⑴被上訴人應給付上訴人300萬元本息；
⑵願供擔保，請准假執行。
嗣經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提出上訴，並於本院聲明：⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人應給付上訴人180萬元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人（即原審反訴被告）則答辯：系爭增建部分與系爭房屋連接，一樓為廚房，且需由客廳進出，二、三樓增建部分，係原建物連接，欠缺構造上獨立性，且需由原建物樓梯上樓，無法獨立成立建築物，自與原建物合為密不可分之一整體，即應由原建物之所有權人即上訴人母親取得該增建部分所有權，嗣後亦由上訴人及共有人繼承而取得系爭房地（含系爭增建部分），而系爭買賣契約亦載明含增建部分，故被上訴人係依買賣取得，上訴人亦無法證明其為原始出資人，被上訴人亦非不當得利之對象等語。
於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地為上訴人（應有部分1/3）、陳○華（應有部分1/3）、謝○義（應有部分1/6），與謝○財（應有部分1/6）共有。
㈡謝○財等三人於107年11月25日以1850萬元出售系爭房地予被上訴人。
㈢謝○財等三人依土地法第34條之1之規定，就系爭房地售價、分配價款、房地買賣房額分配表等，於107年12月5日以水湳郵局第000號存證信函通知上訴人於十五日內行使優先購買權。
㈣系爭房地被上訴人於108年3月5日辦妥移轉登記完畢，上訴人應分得價金567萬1536元部分，並已提存。
㈤系爭房屋迄今仍由上訴人占用，系爭房屋於70年間除保存登記之面積外，尚有增建部分，其位置、面積有如臺中市中正地政事務所109年1月16日之土地複丈成果圖（原審卷第162頁）。
㈥原審法院於108年12月19日現場勘驗（原審卷第158-162頁）情形如下：「系爭房屋一樓加蓋部分做為廚房使用。
二樓樓梯後方原來是後陽台及法定空地加蓋。
三樓增建房屋全部，並新做2樓接3樓樓梯，一樓後方防火巷寬83公分、右方出入85公分防火巷道。」
㈦系爭房屋其所坐落系爭土地面積為97平方公尺、107年1月間之申報地價為每平方公尺8240元，系爭房屋之核定契價為16萬2800元。
四、本院之判斷：㈠被上訴人主張已依土地法第34條之1規定買受系爭房地，並於108年3月5日辦理移轉登記完畢，然迄今仍由上訴人占有居住，有卷附系爭房地土地暨建物登記簿謄本、系爭房屋之108年契稅繳款書、不動產買賣契約書、水湳郵局第000號存證信函等件為證（見原審卷第19-63頁），亦經原審法院會同臺中市中正地政事務所人員履勘現場測量屬實，有勘驗筆錄及109年1月16日之土地複丈成果圖（見原審卷第158-162頁）在卷可稽，復為兩造所不爭執（見本院卷第79頁），是上開事實，堪信為真實。
㈡上訴人主張：系爭房地出售價格明顯偏低，有害上訴人行使優先承買權，且系爭增建部分係上訴人出資興建，須補償上訴人180萬元償金等語，此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。
是本件應審究之爭點，厥為：⑴被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理？⑵被上訴人主張上訴人應自108年3月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利6414元，是否有據？⑶上訴人反訴主張系爭房屋增建部分，依民法第816條、第179條規定，請求被上訴人償還180萬元價額，是否有理？經查：⑴被上訴人依民法第767條第1項前段請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由。
⒈按土地法第34條之1第1項前段規定共有土地之處分，以共有人過半數及其應有部分合計過半數即可行之，非必需共有人全體同意。
同條第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
又部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
且他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
土地法第34條之1執行要點第11點亦有規定。
故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年台上字第853號、66年台上字第1530號民事判例要旨參照）。
揆之前揭說明，謝○財等三人依據上開規定，通知上訴人是否承購。
又依民法第95條第1項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」
查前揭不爭執事項㈢郵局存證信函，通知上訴人行使優先承買權已合法送達上訴人，依前揭規定，於通知達到上訴人時，發生通知之效力。
再查兩造不爭執事項㈣，上訴人應分得價金已提存、所有權亦辦理移轉登記完畢。
揆之前揭規定，上訴人視為放棄優先承買權，故地政事務所業已依被上訴人申請為所有權移轉登記。
衡之前揭事證，於法自屬有據。
基上情形，上訴人不得以其與謝○財等三人就優先承買權之程序有爭執，對抗被上訴人，系爭房地被上訴人既已於108年3月5日辦理移轉登記完畢，被上訴人該時起即為所有權人，上訴人既非系爭房屋買賣契約之出賣人，則被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，洵屬有據，應堪可採。
⒉第按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
民法第811條定有明文。
動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件，所謂成為不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為另一獨立之定著物而言。
是在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。
經查，原審勘查系爭房地，就系爭增建部分情形如下：「系爭房屋一樓加蓋部分做為廚房使用。
二樓樓梯後方原來是後陽台及法定空地加蓋。
三樓增建房屋全部，並新做2樓接3樓樓梯，一樓後方防火巷寬83公分、右方出入85公分防火巷道。」
等情，此有原審法院108年12月19日勘驗筆錄，及現場照片可稽（見原審卷第131-141頁、第158頁）。
由上以觀，系爭增建部分係於原有建築物主體一樓之外另行增建廚房，增建部分由原建物大門進入客廳，後經樓梯連接廚房，廚房後方為83-85公分之防火巷，與原有建築物無任何可資區別之標識存在，亦非獨立之進出通路。
二樓之增建係原有樓梯上樓後以後陽台及一樓增建上方增建為房間使用，而三樓為二樓樓頂上新建，以二樓原有樓梯連通，而作為一體居家使用。
基上，此系爭增建部分於原建築物二次施工，依其興建方式、對外通行之直接性、面積、隔間、使用狀況與機能，及與原建築物依存程度，實難認構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原建築物所有權因而擴張使用範圍。
又系爭增建部分有助原有建築物之效用，但因未具使用上之獨立性，亦屬從物（民法第68條參照），其使用上既與原有建築物密不可分而成為一體，為原有建築物所有權範圍擴張所及。
基上，上訴人自承系爭增建部分係70年間與母親共同出資在法定空地上增建之部分，是在系爭房屋加蓋或加建在原建物之上，因不具構造及使用上獨立性，仍須利用原建物之門戶進出，該增建部分，已與原建物附合而成為一整體，依民法第811條之規定，應由原建物之所有權人取得該增建部分之所有權，嗣後由繼承人共同繼承取得。
是上訴人抗辯系爭增建部分所有權屬上訴人云云，即屬無據，應無足採。
⒊再按「部分共有人依土地法第34條之1第1項，將共有土地之全部出賣於人，就為處分之共有人而言，係出賣其應有部分，並對未同意出售之共有人之應有部分有權一併處分出賣，此種處分權乃係基於實體法規定而發生。
同法第34條之1第3項並規定：『第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。
其因而取得不動產物權者，應代他共有人聲請登記』，土地登記規則第35條第5款亦規定：『部分共有人依土地法第34條之1規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者』，得免於提出，以資配合。
未同意出售之共有人並未與買受人訂立買賣契約，自不能因其應有部分一併出售並移轉與買受人，且得領取買賣價金，而謂與買受人間有買賣關係存在。」
（最高法院87年度台上字第866號裁判參照）。
按查，系爭房地為上訴人與謝○財等三人分別共有，謝○財等三人應有部分合計為2/3，已如前述。
是不論共有人數抑或應有部分，均已逾土地法第34條之1第1項所定，謝○財等三人即得依前揭土地法規定將共有土地之全部出賣，上訴人既非出賣人，復未行使優先承買權。
準此，上訴人自不得因對出賣系爭房地價格或優先購買之程序與謝○財等三人存有爭執，而抗辯被上訴人未取得系爭房屋所有權。
是以，系爭房地於108年3月5日辦理移轉登記完畢，而上訴人應分得價金567萬1536元部分，並已提存，被上訴人即為系爭房地之所有權人，其依民法第767條第1項前段所有人之物上請求權，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據，堪予採信。
⑵被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人應自108年3月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6414元之不當得利，為有理由：⒈按無法律上之原因受有利益，而致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。
又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此亦有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。
⒉查上訴人無權占用系爭房地，即應認獲有相當於租金之不當得利，應屬無疑。
故被上訴人主張其因上訴人之無權占有系爭土地，致受有相當於租金利益之損害乙節，即屬可採。
又按「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。
是以相當於租金之利益為計算上訴人所受之利益及被上訴人所受之損害，應屬合理。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，亦為土地法第97條第1項所明定。
又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
依前揭兩造不爭執之事項㈤至㈦，原審以系爭土地申報地價按年息8%為計算不當得利之標準，核查系爭房屋坐落臺中市○區○○路000巷0弄（7米寬），○○百貨旁，鄰近○○科技大學、○○醫藥大學及附屬醫院、○○公園及○○堂，交通尚屬便利，而系爭房屋為鋼筋混凝土加強磚造3層樓房，登記面積為122.15平方公尺，現為上訴人及其配偶居住使用等情，據此計算上訴人無權占有使用系爭房屋每月相當於租金之不當得利為6414元【計算式：（土地部分8240元×97平方公尺＋建物部分16萬2800元）×8%×1/12＝6414元），元以下四捨五入】。
衡之系爭房地位置、工商繁榮程度、上訴人利用之經濟價值、所受利益等，符合一般社會常情，本院認前揭依系爭土地申報地價百分之8計算不當得利，應屬適當。
從而，被上訴人請求上訴人應自108年3月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付6414元相當於租金之不當得利，應予准許。
⑶上訴人反訴主張系爭房屋增建部分，依民法第816條、第179條規定，請求被上訴人償還180萬元，為無理由。
⒈上訴人反訴主張系爭增建部分，係原建物保存登記122.15㎡以外，上訴人出資在法定空地上增建1樓廚房、2樓房間及3樓儲藏室使用，是如臺中市中正地政事務所109年1月16日之土地複丈成果圖編號Ａ至Ｄ部分，雖附合於原建物，而為不動產重要成分，依民法第816條規定上訴人亦得依不當得利之規定請求被上訴人償還系爭增建部分之償金云云。
⒉經查，系爭增建部分被上訴人自承於70年間與母親共同出資，增建完成後由其等居住等情，業據上訴人自承在卷（見本院卷第198、200頁）。
徵之，上訴人當時年僅約26歲（見原審卷第93頁戶籍謄本），就其出資興建復未舉證以實其說，則其前揭主張，既難憑採。
且按民法第179條不當得利之性質為債權，僅係特定人得對於特定人請求（民法第199條）。
是縱認上訴人對於系爭增建部分可得為請求，亦僅係對於該時系爭房屋之所有權人或其他共有人為請求，且依系爭買賣契約亦載明含增建部分（見原審卷第21-23、29頁），故被上訴人係依買賣契約取得系爭房屋全部，自不負有不當得利之債務。
是上訴人反訴為不當得利之請求，顯有誤認，應屬無據，洵無足採。
五、綜上所述，㈠本訴部分：被上訴人依民法第767條第1項前段物上請求權，及民法第179條不當得利之法律關係，訴請上訴人返還系爭房屋全部，及自108年3月7日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人6414元，於法有據，應予准許。
原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並就返還系爭房屋部分為准、免假執行之宣告，核無不合。
上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
㈡反訴部分：上訴人主張依民法第816條規定，依不當得利之規定請求被上訴人償還系爭增建部分之償金180萬元及其法定遲延利息，於法無據，不應准許。
原審駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，依法並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，亦無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 20 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 戴博誠
法 官 郭玄義
正本係照原本作成。
本訴不得上訴、反訴得上訴
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 葉仲文
中 華 民 國 110 年 1 月 20 日
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