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臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度上字第496號
上 訴 人 林弘仁
訴訟代理人 陳正綱
石娟娟律師
許博堯律師
上一人
複代理人 高子涵
被上訴人 葉銘福
訴訟代理人 張仕賢律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年7月24日臺灣臺中地方法院108年度訴字第498號第一審判決提起上訴，本院於111年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺中市○區○○段00000○00000地號土地上如附圖（即臺中市○○地政事務所民國108年6月11日土地複丈成果圖）所示編號A、C建物（面積分別為67、1平方公尺）拆除，並將土地返還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決於上訴人以新臺幣壹佰伍拾貳萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。
但被上訴人如以新臺幣肆佰伍拾陸萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、上訴人主張：伊父親林○○與被上訴人葉銘福之父葉○○於民國35年10月1日成立不定期租地建屋契約(下稱系爭契約)，由葉○○向伊父親以每年新臺幣(下同)2萬4000元租金承租坐落臺中市○區○○段00000○00000地號2筆土地（合稱系爭土地），並於其上以木竹磚土造等建材興建房屋(門牌號碼：臺中市○區○○○路00號，下稱系爭房屋)。
嗣於70年間，臺中市政府因應道路拓寬工程須拆除部分系爭房屋，被上訴人乃向主管機關申請拆除重建，將原有木竹磚土造房屋拆除，改建為加強磚造2樓房屋，再於82年間加蓋鋼鐵造之第3層房屋，而成為現況之系爭房屋。
被上訴人重建系爭房屋後，仍持續繳納租金，系爭契約雖未明訂租賃期限，由於系爭房屋之建材構造主體為木造，屋齡已達80年以上，遠逾木造房屋耐用年數30年之年限甚久，如除去補強部分，系爭房屋早因年久使用造成自然耗損而毀壞，已達不堪使用之程度，鑑定報告亦認定系爭房屋應拆除重建，故系爭契約年限屆滿，被上訴人雖於107年10月9日繳清107年度租金，惟伊業已寄發存證信函通知被上訴人，依土地法第103條第1款規定終止系爭契約，並以起訴狀繕本送達再為終止系爭契約之意思表示，被上訴人已無合法使用系爭土地之權源，爰先位依民法第767條第1項前段規定請求被上訴人拆屋還地。
又系爭契約存續期間已達83年，爰備位請求法院類推適用民法第833條之1規定，酌定系爭契約之存續期間等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。
並先位上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落系爭土地上如臺中市○○地政事務所複丈日期108年6月11日土地複丈成果圖（即附圖）所示編號A、C建物（面積分別為67、1平方公尺）拆除，並將土地交還上訴人。
㈢對於第二項之請求，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
備位上訴聲明：請求本院類推適用民法第833條之1之規定，酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期間。
貳、被上訴人則以：伊於70年間，因配合都市計畫拓寬道路，向臺中市政府工務局申請就地整建經其核准，系爭房屋與同路00、00、00號連棟房屋大規模拆除整建，在71年間完工，上訴人已知系爭房屋全部重建為鋼筋混凝土加強磚造房屋後，仍長期繼續收租，沒有任何異議，至少默示同意被上訴人改建系爭房屋，系爭房屋目前屋齡僅30餘年，屋況良好，顯無不堪使用之情況。
兩造間具有不定期租地建屋契約關係存在，上訴人並於107年10月9日收取租金，伊非無權占有，上訴人請求拆屋還地，實屬無據。
又系爭契約為租賃契約，屬債權性質，與物權性質之地上權迥異，上訴人備位請求類推適用民法第833條之1規定，酌定租賃契約之存續期間，亦屬無據等語，資為抗辯。
並答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡若受不利判決，願供擔保，請宣告免假執行。
叄、不爭執事項及爭點（見本院卷三第155-156頁）：
一、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為上訴人之父林○○所有，於44年2月21日以贈與為原因移轉登記予上訴人，現仍為上訴人所有（見原審卷一第41-46頁土地登記第一類謄本）。
㈡系爭土地上建有如附圖（即原審卷一第357頁臺中市○○地政事務所108年6月11日土地複丈成果圖）所示編號A、C（依序坐落00-00地號土地面積67平方公尺、00-00地號土地面積1平方公尺；
門牌號碼臺中市○區○○○路00號）之建物（即系爭房屋）。
系爭房屋未領有使用執照及辦理保存登記。
依該房屋稅籍資料記載，系爭房屋原為被上訴人之父葉○○所有，葉○○於59年1月30日死亡，由葉○○、被上訴人、葉○○於70年9月29日申報各取得房屋產權1/3，70年10月8日再由被上訴人申報單獨取得房屋產權（見原審卷一第239、280頁戶籍資料、同卷第135頁房屋稅籍登記表）。
㈢上訴人之父林○○與被上訴人之父葉○○於35年10月1日成立不定期租地建屋契約(即系爭契約)，由林○○提供系爭土地予葉○○承租土地興建房屋（見原審卷一第280頁戶籍資料)。
兩造目前分別為系爭契約之基地所有人及系爭房屋所有人。
上訴人取得系爭土地所有權及被上訴人單獨取得系爭房屋產權後，系爭契約存在於兩造間。
㈣系爭房屋建竣後之門牌號碼為臺中市○區○○巷0號，49年7月1日整編為○○○巷00號，再於80年11月1日整編為○○○路00號。
㈤系爭房屋之原始建材為木竹磚土造房屋。
㈥臺中市政府於70年間因拓寬○○路工程，拆除系爭房屋之部分，被上訴人以剩餘房屋申請整建之名義，將原有木竹磚土造房屋拆除，改建為加強磚造2樓房屋，再於82年間加蓋鋼鐵造之第3層房屋，而成為系爭房屋現況。
㈦系爭土地係73年1月18日自同段21-2地號土地分割而出，分割原因為確認系爭契約承租土地範圍，以系爭房屋現況位置為分割，該分割事宜係由土地所有權人辦理（見本院卷一第139-147頁土地登記簿、第189、191頁筆錄）。
㈧被上訴人於107年10月9日繳清107年1月至12月(即107年度)之土地租金2萬5000元。
㈨上訴人於107年12月27日以豐原郵局第710號存證信函之送達作為意思表示，通知被上訴人參照土地法第103條第1款之規定，終止系爭契約，被上訴人於同年月28日收受該通知（見原審卷一第49-51頁）。
上訴人再以本件起訴狀繕本之送達，終止系爭契約。
二、本件爭點：【先位部分】㈠上訴人主張系爭房屋已不堪使用而期限屆滿，依土地法第103條第1款規定，以上開不爭執事項㈨終止兩造間不定期限之租地建屋系爭契約，有無理由?㈡如㈠有理由，則上訴人依民法第767條第1項請求被上訴人拆除系爭房屋，返還所占用之系爭土地，有無理由？ 【備位部分】㈢如先位之訴無理由，則上訴人請求類推民法第833條之1規定，就系爭房屋酌定租賃存續期間，有無理由？
肆、本院判斷：
一、上訴人依土地法第103條第1款終止系爭契約，有理由：㈠按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。
此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。
又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；
蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號、109年度台上字第347號判決意旨參照）。
㈡上訴人之父林○○與被上訴人之父葉○○於35年10月1日成立不定期租地建屋之系爭契約，上訴人於44年2月21日取得系爭土地所有權，被上訴人於70年10月8日單獨取得系爭房屋產權後，系爭契約存在於兩造間等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠㈡㈢），足見系爭房屋係本於兩造間租地建屋之系爭契約而占有系爭土地。
由於系爭契約未明訂租賃期限，上訴人主張應以系爭房屋不堪使用為租期年限，揆諸前揭說明，要屬有據。
而系爭房屋是否不堪使用，兩造有爭執，應由上訴人就此事實舉證以明。
上訴人雖主張此事實應以系爭房屋35年間興建時之木竹磚土造結構作基礎為判斷，惟參諸系爭房屋於70年間，曾因臺中市政府拓寬○○路工程，遭拆除部分房屋，被上訴人乃以剩餘房屋申請整建之名義，將原有木竹磚土造房屋拆除，改建為加強磚造2樓房屋，其後為確認系爭契約承租土地範圍，系爭土地所有權人即上訴人於73年1月18日，以系爭房屋現況位置，自同段00-0地號土地分割出系爭土地，並持續向被上訴人收取租金等情，為兩造所不爭執，並有租金收據足憑（見不爭執事項㈥㈦㈧、原審卷一第201頁、卷二第73-109頁、本院卷一第73-77、425頁），堪信為真。
而辦理房屋基地之現況土地分割，需土地所有權人或其授權之人出面申請並現場指界辦理，是上訴人對系爭房屋於70年間拆除重建之事，無從諉為不知，則以上訴人在改建後仍繼續收租之情，應認原木竹磚土造房屋於70年間遭拆除滅失時所屆租期年限，又因上訴人同意以改建後房屋續租，使系爭契約存續，故系爭房屋是否不堪使用而屆租期，須以70年間改建後之房屋狀況為斷，上訴人上開主張尚不可採。
又系爭房屋於70年間改建為加強磚造2樓房屋後，再於82年間加蓋鋼鐵造之第3層房屋，成為系爭房屋現況等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），足見系爭房屋迄今亦屬屋齡達40年餘之老舊房屋。
且被上訴人於82年間在原2層建物上方加蓋之鋼鐵造第3層房屋，非70年間申請整建之範圍，有臺中市政府工務局70年10月7日准發整建修復證函文暨附相關資料在卷可佐（見原審卷一第231-235、257頁），此部分增建無證據顯示業經上訴人同意，自屬違法加建，並違反契約，相當明確。
而在原房屋上方違法加蓋建物，會危害結構安全，致減損房屋使用年限，本屬常理，被上訴人對自身此舉所致結果，當有認識。
衡以本件經原審法院囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定結果認定：會勘現場時，標的物年代已久，可以輕易察見1樓廚房牆壁、天花板多已經有裂縫跟滲水的缺失，2樓浴廁亦可以發現牆壁、天花板均已經出現有水平或45度大小不一的裂縫現象，3樓的樓梯間牆壁也已經出現明顯水平的裂縫，浴廁間磁磚牆壁也有破裂等老舊、破損的缺失產生（詳其附件九現場照片）；
標的物房屋現況，明顯無法抵抗未來大地震力的侵襲。
一般而言，加強磚造的耐用年限，大約都在35年，磚造是約25年（詳其附件五財政部固定資產耐用年數表），本案鑑定標的物自70年改建為加強磚造後，迄今（指108年11月至12月間鑑定人履勘現場時）已經高達38年，房屋早已經超過法定耐用年限。
標的物目前房屋之現況，確有結構或使用安全上之疑慮。
依據鈞院來函附件二臺中市政府工務局函文曁圖面，可以了解到鑑定標的物在70年時，因為道路拓寬之故，將原始木竹磚造建築物構造，改為2層樓加強磚造，之後房屋所有權人又逕自在頂樓以鋼鐵造增建一樓，驟然增加許多房屋靜載重，其結構行為也就是所謂老背少，不良結構行為。
這次會勘，即可分別在1、2樓還有3樓的牆壁、天花板，都已經發現有大小不一裂縫，還有滲水等缺失產生。
尤其該標的物迄今又是已經使用38年的加強磚造構造物，已遠遠超過加強磚造的耐用年限。
若以現行結構耐震使用安全係數標準來論，現系爭標的物已使用年限、原建照所採用舊規範的耐震係數、建物有增建加高一層、建物裂縫等因素來推論，本標的物目前的現況，對於日後重大地震的侵襲，實務上確有重大的虞慮。
若循單用結構維修、改善與補強方法來改善標的物，恐也很難合法繼續使用。
（鑑定系爭房屋合理使用期限部分）不論從建築法規實務上、使用耐用年限面、經濟面、時效等因素來探討，建請本案宜拆除重建為較恰當等語，有該公會109年1月7日中市大臺中建師（000-0000)鑑字第015號函檢送鑑定報告書足憑（見原審卷二第11頁函文，鑑定報告書外放，上開內容見該報告第5-10頁）。
可知系爭房屋因年久及違法加蓋，已出現重大結構安全虞慮，非予拆除重建無法排除該結構安全問題，堪信上訴人主張系爭房屋已不堪使用為可採。
另原審法院勘驗系爭房屋結果，記載被上訴人稱由伊與家人自住使用等語，依履勘時所拍攝之系爭房屋現場照片所示，亦顯示尚有人使用之情況，有原審法院108年6月11日勘驗筆錄及所製現場照片附卷可稽（見原審卷一第315-320、323-347頁）。
惟系爭契約為租地建屋契約，並以房屋不堪使用為租期，故系爭房屋是否不堪使用，應考量訂約目的，以承租當時所建房屋之通常使用判斷之，非以房屋仍否有人使用為據。
尤其房屋供人居住，當以符合政府法令之結構安全為最重要考量，系爭房屋己逾財政部公告之加強磚造房屋耐用年數35年（詳鑑定報告書附表五），且因加建結果增加承重，不耐地震，目前屬客觀上安全堪虞之屋況，要不能以被上訴人主觀猶欲居住使用即認尚堪使用，是被上訴人以系爭房屋尚供營業及居住，屋況良好等語為辯，並無可採。
㈢綜上，系爭契約為租地建屋契約，其所建系爭房屋已達不堪使用之程度，應認已符合土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿之規定，上訴人以不爭執事項㈨之意思表示，終止兩造間不定期限之租地建屋系爭契約，核與上開土地法之特別規定相符，即有理由。
二、上訴人請求被上訴人拆屋還地，為有理由：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。
系爭契約業經上訴人合法終止，有如前述，被上訴人對系爭土地即無占有權源，則上訴人本於上開民法規定請求被上訴人拆除系爭房屋，並將其占用之系爭土地返還上訴人，洵屬有據，應予准許。
又上訴人此部分先位之訴既有理由，備位之訴部分即無庸審酌，附此敘明。
三、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將土地返還上訴人，自屬正當，應予准許。
從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 廖穗蓁
法 官 黃綵君
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳玫伶
中 華 民 國 111 年 2 月 25 日
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