臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,109,上易,231,20200818,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上易字第231號
上 訴 人 徐志文


訴訟代理人 徐温倖櫻

被 上訴人 湯秋雲
徐永發
湯秋梅
共 同
訴訟代理人 蔡宜軒律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國109年3月3日臺灣苗栗地方法院108年度訴字第411號第一審判決提起上訴，本院於民國109年8月4日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人三人應給付上訴人新臺幣壹佰萬元，及徐永發、湯秋雲部分自民國108年9月4日、湯秋梅部分自同年、月15日起，至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。

第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。

事實及理由甲、程序事項：按當事人在二審程序不得提出新攻擊或防禦方法，但如不許其提出顯失公平者，仍應准許之，同法第447條第1項但書第6款定有明文。

查本件上訴人在原審僅主張依民法第88條規定撤銷錯誤而為意思表示或同法第359條前段規定解除契約，再各依不當得利或民法第259條第1、2款等規定，請求返還已付價金及利息，而未主張依同法第92條規定撤銷被詐欺而為買賣之意思表示，係於上訴後始以此主張撤銷，並撤回原依民法第88條規定撤銷意思表示之主張（本院卷95頁），自屬新攻擊方法，被上訴人對此逕為實體抗辯（同卷96頁），並未表反對，且若莫許其提出，未免有顯失於公平，依前揭規定意旨，自應准許，先予敘明。

乙、實體部分

壹、上訴人主張：

一、兩造於民國108年7月30日經被上訴人湯秋雲、徐永發、湯秋梅（下均逕稱姓名，合稱被上訴人3人）之代理人謝○○仲介簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被上訴人3人將其各有坐落苗栗縣○○鄉○○段00000○000000○000地號土地（下稱系爭土地）出賣予伊，總價金新臺幣（下同）2,732萬元，伊並於同日以支票支付定金100萬元，經被上訴人3人兌領，有不動產買賣契約書影本可參。

而伊買受系爭土地係為興建工廠之用，故系爭土地是否屬「工業區」乃本件買賣之重要事項，謝○○並明確表示系爭土地可蓋住宅、工廠，然伊事後向台灣中小企業銀行諮詢貸款事宜時，經銀行調閱資料後告知系爭土地因屬細部計畫未編定之住宅區地目，無法取得建照，故無法放貸，為求確認，伊又前往苗栗縣大湖鄉公所申請各該土地之都市計畫土地使用分區證明書，發現系爭土地已於84年12月28日大湖都市計劃第二次通盤檢討時由「工業區」變更為「住宅區」，與手寫式土地謄本所載不符，乃屬都市計劃程序未完成而無法使用之土地，故謝○○顯未盡揭露之責，而刻意隱匿系爭土地現況等相關事實，自構成詐欺，爰依民法第92條第1項規定，撤銷買受之意思表示，另系爭土地亦不符兩造約定之效用及品質，且無法補正，具有重大瑕疵，故伊亦主張依民法第359條規定解除契約，並請求被上訴人3人返還伊已給付定金100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、又伊所委託之代書於108年8月6日即向苗栗縣大湖鄉公所申請各該土地之都市計畫土地使用分區證明書，並確認系爭土地須經細部計畫研議後始得規劃使用，係於108年8月10日預定支付第二期款前即已知悉系爭土地有瑕疵，始未依約支付後續款項，並非毀約後始以此為不給付之理由等語。

貳、被上訴人抗辯：本件屬高單價之土地買賣，上訴人應無不知土地狀況而購買之理，且上訴人簽定系爭契約時並無提出任何問題，此有當時在場之見證人謝○○可證，本件亦無上訴人所稱詐欺之情；

且上訴人就其所主張物之瑕疵擔保均未為說明，自非可採，上訴人實係因他故不履行契約，依民法第249條第2款之規定，伊等並無返還定金之義務等詞。

參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，以上訴人無法證明其購買系爭土地係為興建工廠之用，且其買受前並未查證確認，顯有重大過失，認上訴人依民法第88條、不當得利、第359條、第259條等規定，請求被上訴人3人返還100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，據此駁回上訴人之訴。

上訴人不服原判決，提起上訴，於本院上訴聲明為：（一）原判決廢棄。

（二）被上訴人3人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。

肆、本院之判斷：

一、本件關於兩造於108年7月30日簽訂系爭契約，約定由被上訴人3人將系爭土地以2,732萬元出賣予上訴人，上訴人並於同日以支票支付定金100萬元，經被上訴人3人兌領；

系爭土地目前因尚未擬定細部計畫，並未具有都市計畫法第22條規定細部計畫所應表明事項，尚無法確定建築法第31條規定應載明之事項，以致無法請領建照（本院卷81、96頁）等事實，為兩造所不爭執，堪認為真實。

二、上訴人以被上訴人3人之代理人謝○○向其詐騙系爭土地得興建住宅或廠房，與事實不符，依民法第92條第1項規定撤銷買受之意思表示；

另系爭土地亦不符兩造約定或其應有之效用及品質，具有重大瑕疵，復依民法第359條規定解除契約，並請求被上訴人3人返還伊已付定金100萬元本息等語。

被上訴人則否認有詐欺之情，並認係上訴人未依約履行給付價金之義務，依民法第249條第2款規定，伊等就上訴人之債務不履行應無返還定金之義務等詞置辯。

是本件兩造之所爭，在於上訴人以謝○○對其詐欺，依民法第92條第1項規定撤銷買賣之意思表示，是否有據？另其主張買賣標的有前述重大瑕疵，依同法第359條規定解除契約，是否有憑？其於撤銷買賣之意思表示或解除契約後，請求返還已付之100萬元定金本息，是否有理？

三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

且按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年度台上字第75號判決意旨參照）。

又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

又真意何在，應以立約當時、過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，於文義上及理論上詳為推求，須合於經驗法則；

私人契約，並應通觀全文；

無非在兩造就意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號判例、87年度台上字第2877號、105年度台上字第595號、104年度台上字第2369號判決意旨參照）。

四、查上訴人就所指係遭被上訴人所委任出售系爭土地之代理人謝○○表示該土地可興建住宅或廠房之詞所訛騙，因而陷於錯誤，始與上訴人簽定系爭契約一情，乃提出系爭買賣契約書、苗栗縣大湖鄉公所108年8月8日、14日函附系爭土地都市計畫土地使用分區證明書、苗栗縣政府109年6月10日府商建字第1090096961號函（記載系爭土地無法依建築法第33條規定審查發給建築執照之原因）附地籍圖謄本（原審卷17至31、本院卷69至83頁）等件為證，並經證人劉○○在本院證述謝○○確有向伊與上訴人宣稱系爭土地已由工業用地改為建地、住宅區，買下後可蓋房子或工廠、證人范○○證稱伊亦在場聽聞其說（本院卷107、111頁）；

謝○○也坦認有在電話中向劉○○如此表示（原審卷119、本院卷102頁），並稱伊是叫他們投資起來，以後看是工業區或住宅區而蓋工廠或房子、那邊地價12萬元，用6萬元買起來，如果馬上可以蓋者，就以12萬元出售（原審卷119、121頁）、但系爭土地須待辦理變更後才得以興建（本院卷103頁）等語，足見謝○○於向劉○○等人推銷時，當知系爭土地尚無法逕行請領建照之情，始有所謂「用6萬元買起來，如果馬上可以蓋者，就以12萬元出售」可言；

而上訴人就謝○○證述其係受被上訴人徐永發、湯秋雲委任銷售系爭土地一節，並無爭執（本院卷106頁）；

雖劉○○、范○○就謝○○表示系爭土地可興建房子或工廠時，范○○是否在場，所證略有不同，然范○○堅稱其當時亦在謝○○住處約略耳聞其詞，且劉○○乃證稱謝○○係在其住處向其與上訴人如此陳述，所言並未排除尚有他人在場之可能，尚難以此即認其2人所證均無可採；

又其2人雖另證稱謝○○並未明確表示係立即可興建，但依前揭說明，解釋意思表示，應以當時一般人之認知為判，是除謝○○有特別言明係未來可建外，應認其所言係指當前之情況，始合乎公允，斷無解為不可知的將來之理。

而謝○○既明知系爭土地須待辦理變更後始得以興建一情，然依證人劉○○、范○○所證，其卻向上訴人宣稱可興建住宅或工廠，顯有隱瞞當下無法立即興建使用之故意，所言即有不實。

然上訴人自承其本身亦係大湖鄉人，原知系爭土地位處大湖都市計劃之工業區，伊一直以為該地能建工廠，且系爭土地之坐落及地形甚佳（本院卷138至140頁），伊始會在得知出售，於次日與被上訴人談妥價格後，即與其等締約買賣，而疏未查證，確有疏失（同卷65頁）等語，可見上訴人對系爭土地之情況非全然不知，亦無不能自行確認謝○○上開所述是否屬實之情事，然其卻在見系爭土地價格合於其期待之狀況下，未多加考慮，即急於簽約，此非被上訴人或謝○○所致，又無急迫、輕率、無經驗可言，自難認被上訴人或謝○○前開言論係詐術之實施，並認上訴人有因此陷於錯誤而與被上訴人達成買賣之合意之情形。

上訴人以受詐欺為由主張撤銷其買賣之意思表示，尚非有理。

五、惟按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。

且解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生其效，契約一經合法解除，契約關係即告消滅。

而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念該物應有之性質，或依當事人之約定，所認買賣標的物應具備之價值、效用或品質而未具備者，即屬物有瑕疵。

查系爭土地目前確實無法請領建築執照興建建物，有上訴人所提苗栗縣政府上開回函可參，為被上訴人所無爭執；

且被上訴人所委任銷售之代理人謝○○於向上訴人推銷系爭土地時，乃向上訴人宣稱可興建房屋或工廠，已據證人劉○○、范○○證述明確，其此之所言，應解為係指買賣當下即可依其使用分區為通常建築使用之意，而不待未可知之將來，已如前述。

然系爭土地至上開苗栗縣政府回函時為止，實際上卻無法請領建照，以致無可依其使用分區所准許興建之範圍為通常之建築使用，難認具有土地一般應有之效用；

雖該地已租予范○○所經營之石湯溫泉作為停車場使用多年，非無收益，且坐落附近之土地，現仍有交易之情形，非無法流通，為兩造所無爭執，但所謂土地之一般效用，係指得依其所坐落使用分區類別之性質進行使用而言，非僅限於作為停車場，亦與能否在市場買賣無涉，自難因其尚可出租收益或交易，即可認其通常效用之功能完足，況被上訴人並未否認上訴人所陳系爭土地目前因無法請領建照而無法辦理貸款之情，益徵其確有欠缺一般土地應有之融資價值，以致無法為金融機構放款授信程序所認可而辦理貸款，更無以謂其具備一般土地完整且通常之效用與價值，堪認有瑕疵，且其情不可謂不嚴重，非得以減價方式取得買賣雙方權益之平衡。

是上訴人以之主張買賣標的有瑕疵請求解除契約，即屬有據。

六、綜上所述，上訴人以系爭買賣標的有瑕疵，依民法第359條前段規定解除系爭契約後，依不當得利規定請求被上訴人給付已付之100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即徐永發、湯秋雲部分自108年9月4日、湯秋梅部分自同年、月15日（原審卷47至51頁）起，至清償日止，按年息5%計算之利息，係屬有憑，應予准許。

從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
民事第一庭
審判長法 官 謝說容
法 官 林慧貞
法 官 葛永輝
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 黃湘玲

中 華 民 國 109 年 8 月 18 日