臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,109,上易,31,20200812,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上易字第31號
上 訴 人 蔡振煇
被 上訴人 王美芳
黃俊元
共 同
訴訟代理人 趙惠如律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國108年11月29日臺灣彰化地方法院108年度訴字第484號第一審判決提起

上訴，本院於中華民國109年7月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由
一、上訴人主張：
被上訴人於民國107年3月21日與上訴人簽訂授權書，約定被上訴人同意以每坪新臺幣（下同）10萬2000元，委託上訴人仲介出售被上訴人所共有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號等3筆土地（下稱系爭827、828、829土地，合稱系爭土地），並約定仲介費用為128萬元，授權期限至107年4月21日止，逾期失效（下稱系爭仲介契約）。
上訴人已於107年4月11日，以每坪10萬8000元覓得買方，並經買方提出購屋要約委託書（下稱要約委託書）及票面金額各為400萬元及200萬元之銀行支票各1紙（日期為107年4月11日）作為定金，惟被上訴人拒絕收受定金訂立買賣契約，上訴人嗣後於同年6月22日發函促請被上訴人確定簽約日期並給付仲介費，然王美芳於同年7月2日以鹿港郵局140號存證信函函覆拒絕履行訂立買賣契約，上訴人業已依約履行仲介契約，被上訴人無正當理由拒絕簽約，其所為有悖於授權書約定而顯有可歸責事由，依民法第101條第1項規定，視為條件已成就，爰依民法第565條及系爭授權書第3條約定，請求被上訴人給付上訴人仲介費用128萬元等語。
起訴聲明求為判決：⑴被上訴人應給付上訴人128萬元及自起訴書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明求為判決：⑴原判決廢棄。
⑵被上訴人應給付上訴人128萬元及自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人答辯以：
㈠兩造確有訂立系爭授權書，委由上訴人仲介出售系爭土地，然依系爭授權書約定，上訴人除仲介出售系爭土地外，仍要由買方協助處理系爭土地之地上物拆遷圓滿處理、本案增值稅代繳及三七五租約之依法妥善處理過戶等事務，被上訴人並未同意上訴人複委任第三人代為處理系爭土地之仲介，上訴人雖於107年4月11日以LINE將要約委託書傳給黃俊元，惟其內容以名片遮蔽，故被上訴人並不知發生何事，且該要約委託書係住商不動產所出具，然上訴人並未同意上訴人委任第三人代為處理委任事務，上訴人另委託住商不動產仲介買賣系爭土地，該買賣要約之委託顯與被上訴人無涉，買方亦係委由訴外人０００自行與被上訴人聯繫，是系爭土地之買賣並非上訴人所仲介，上訴人於授權期限內並未仲介任何買賣契約，其請求被上訴人給付仲介費用，於法無據。
㈡再者，依該要約委託書第3條所示，需經賣方即被上訴人親自記名承諾時間及簽約並送達買方時，雙方負洽商簽立本約之一切義務。
惟被上訴人並未承諾該要約委託書，是系爭土地買賣契約並未成立，且０００亦證稱本件買賣尚未成交及非向買方收取訂金而係要約金等語，顯見系爭土地之買賣契約並未成立。
且該要約委託書關於系爭土地尚有三七五租約需塗銷及第三人占用等重要之點，均未清楚載明處理方式，更對於土地之點交、移轉、買賣價金給付之時間、地點及其方式、相關稅捐及費用之負擔暨違約責任等重要事項均未為明確之記載，被上訴人當不可能為任何承諾。
況被上訴人亦未授權上訴人得代為承諾，買賣雙方對於系爭土地買賣契約重要之點亦均未約定，自不能僅以０００願以每坪10萬8000元之價格購買系爭土地，即認被上訴人與０００間關於系爭土地之買賣契約業已成立。
並答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第75至76頁）：
㈠被上訴人為系爭土地之共有人。
㈡被上訴人於107年3月21日簽立授權書授權上訴人代為仲介出售系爭土地。
㈢０００於107年4月11日簽立購屋要約委託書，委由０００代為接洽買賣事項。
㈣０００出價每坪10萬8000元購買系爭土地。
㈤上訴人有將０００之要約委託書，以Line拍照後，於107年7月3日或4日傳給黃俊元，於107年7月6日傳給王美芳（就被上訴人2人是否同意上開依要約委託書之內容出售，兩造尚有爭執）。
㈥系爭土地目前為止尚未訂立買賣契約。
㈦兩造合意授權書之居間契約，如履行完畢，被上訴人應給付上訴人之報酬為128萬元。
四、兩造爭執之事項（見本院卷第76頁）：
㈠上訴人主張居間契約因可歸責於被上訴人之事由，無法履行 ，請求給付居間報酬，有無理由？
㈡上訴人主張被上訴人同意上訴人代理承諾要約委託書，有無理由？
㈢被上訴人抗辯，系爭土地之買賣必要之點關於三七五租約及地上物拆遷、增值稅負擔尚未與買方達成合意，契約未成立生效，有無理由？
五、得心證之理由：
上訴人主張被上訴人於107年3月21日將系爭土地委由原告代為仲介出售，並０００出價每坪10萬8000元欲購買系爭土地等事實，業據上訴人提出土地登記簿謄本、授權書、要約委託書等在卷可稽，且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。
然被上訴人否認上訴人居間系爭土地之買賣，並以前詞置辯，經查：
㈠上訴人確有居間系爭土地之買賣：
⑴按民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。
所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。
至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號民事判例意旨參照）。
上訴人主張其就系爭土地已居間被上訴人與０００買賣等語，業據上訴人提出系爭仲介契約書、要約委託書、支票及Line通聯紀錄在卷為證（見原審卷第27頁、第29頁至第33頁、本院卷第67頁），並有證人即買方０００之仲介０００於原審結證明確（見原審卷第115頁至第117頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。
被上訴人雖辯稱０００非上訴人所仲介云云。
然查，證人０００於原審結證稱：其係０００委任之仲介，本件其原係直接找被上訴人2人問買賣系爭土地事宜，但黃俊元表示已委任上訴人仲介，其請黃俊元給其上訴人電話後，再直接找上訴人洽談，其跟上訴人表示其有一準買家，上訴人問其買方欲出價多少，其表示買家願以每坪10萬8000元購買系爭土地，上訴人稱如有這樣價格，可以跟他配合成交這個案子，上訴人質疑買價，所以要求買方需先給要約金，上訴人才能跟被上訴人交代，所以其有收到買方之要約金，並將要約金影本傳給上訴人，其只負責買方部分，賣方部分因被上訴人已授權上訴人，之後就是上訴人與被上訴人直接連絡等語明確（見原審卷第116頁至第117頁）。
又被上訴人不爭執上訴人確有將要約委託書及要約金支票拍照後以Line傳給被上訴人等語（見本院卷第60頁），並有Line通聯紀錄附卷可憑（見本院卷第67頁），足見上訴人確有將０００希望以每坪10萬8000元之價格購買系爭土地之訂約機會報告被上訴人甚明，揭諸上開最高法院判例意旨，上訴人雖非於訂約時周旋於他人之間為之說合，然確有向被上訴人報告訂約之機會，而已為居間行為明確。
被上訴人所辯系爭買賣並非上訴人所居間仲介云云，並無足採。
⑵又被上訴人辯稱上訴人違反系爭仲介契約約定，複委任訴外人住商不動產為居間系爭土地之買賣云云。
然證人０００於原審審理時結證稱：本件係０００委託其，上訴人並無委託其等語明確（見原審卷119頁），復參諸要約委託書係買方之要約委託，賣方部分則為上訴人以代理人名義簽名（見原審卷第29頁至第31頁），無證據證明上訴人有委任０００或住商不動產為賣方仲介之事實。
被上訴人所辯上訴人有複委任訴外人０００或住商不動產居間系爭買賣云云，仍屬無據。
㈡系爭買賣契約尚未成立生效：
上訴人主張其已代為仲介系爭土地買賣，因可歸責於被上訴人之事由無法成立云云，並提出要約委託書為證。然查：
⑴上訴人主張０００已出價10萬8000元欲購買系爭土地，已逾被上訴人委託出售之價格10萬2000元，系爭土地之買賣應屬成立云云。
惟查，依系爭授權書第1項所示，被上訴人固委託上訴人就系爭土地以10萬2000元仲介出售，然第2項亦約定上訴人應協助買方就地上物拆遷圓滿處理，本案增值稅代繳，及三七五租約之依法妥善處理過戶等事項（見原審卷第27頁），是依系爭授權書約定，上訴人除受委任以10萬2000元仲介出售系爭土地外，同時須協助買方處理系爭土地之地上物拆遷及三七五租約之過戶事項。
再徵之證人０００於原審審理時結證稱：其從事土地開發及仲介，原本係其問王美芳委託其出售事宜，王美芳要其找黃俊元，黃俊元表示已經委託上訴人，並給其上訴人電話，之後其跟上訴人聯絡表示其有一個準買方，上訴人問其對方出價多少，其跟上訴人說一坪10萬8000元，上訴人即表示可以跟其合作成交該案，且表示買方要先給要約金上訴人才可以跟被上訴人交代，所以其有收到要約金，其有跟買方說上面有占用的問題，買方也希望有建築線，且希望占用的問題地主要處理，買方是要買單純的土地，三七五租約、地上物原本地主就要處理等語（見原審卷第116頁至第121頁），顯見上訴人並未經授權承諾買賣契約，且就系爭土地之買賣價格亦未經被上訴人承諾。
另關於系爭土地之地上物清除及三七五租約處理，應由土地所有權人之被上訴人為之，抑或由買方自行處理等買賣契約必要之點，亦未達成合致；
況被上訴人委託上訴人以每坪10萬2000元出售系爭土地，前提為系爭土地上之地上物及三七五租約均由買方自行負責處理，而０００以每坪10萬8000元買受系爭土地，係以系爭土地上之地上物及三七五租約均由被上訴人處理完畢，如被上訴人未處理完畢，０００亦無購買之意願，是系爭買賣契約之買賣雙方，就買賣價金及其他契約成立之必要之點，並未達成合致，其買賣契約並未成立生效，亦無可歸責於被上訴人之事由，致債務不履行之情形，是上訴人徒以０００表示希望以每坪10萬8000元購買系爭土地，即謂系爭土地之買賣契約業已成立云云，即無足採。
⑵上訴人雖主張被上訴人授權上訴人承諾系爭買賣契約云云，並提出要約委託書為證。然按負舉證責任之當事人，須證
明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責
任。
倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。
此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號民事判決意旨參照）。
查，系爭要約委託書第3條第1項約定：「本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。」
等語（見原審卷第31頁），是系爭買賣契約應由出賣人即被上訴人親自簽名甚明，又參諸系爭仲介契約固有記載委由上訴人以每坪10萬2000元出售系爭土地，然並無記載被上訴人授權上訴人得代被上訴人承諾買賣契約（見原審卷第27頁）。
此外，上訴人復未提出其他積極證據證明被上訴人確有授權上訴人得代被上訴人就系爭土地之買賣為承諾之意思表示，是上訴人主張得代理被上訴人承諾系爭土地之買賣契約云云，並無足採。
⑶末按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第565條及第568條均定有明文。
本件被上訴人固有委任上訴人仲介出售系爭土地，且有０００委託０００要約買受系爭土地，然就系爭土地之買賣契約並未成立，已如前述，又依系爭授權書第4項約定，被上訴人委託上訴人仲介出售系爭土地之期間至107年4月21日，惟上訴人並未提出其他積極證據證明於107年4月21日前就系爭土地已居間成立買賣契約之事實，揭諸前開法律規定，上訴人主張依系爭授權書及居間之法律關係，請求被上訴人給付居間報酬云云，仍屬無據。
㈢綜上所述，被上訴人固有委託上訴人居間出售系爭土地，然上訴人於委任期間內並未完成居間契約，則上訴人主張依系爭授權書及居間之法律關係，請求被上訴人給付居間報酬
128萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，自屬無據，不應准許。
原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，依法仍應予維持。
上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 12 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 郭玄義
法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江玉萍

中 華 民 國 109 年 8 月 12 日