臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,109,重上,121,20210602,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度重上字第121號
上 訴 人 魏士程
魏谷霖
共 同
訴訟代理人 涂芳田律師
複代理人 蔡昆宏律師
上 訴 人 林水趁
上三人共同
訴訟代理人 蕭隆泉律師


被上訴人 黃一脩
訴訟代理人 楊淑琍律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國109年3月31日臺灣彰化地方法院108年度重訴字第178號第一審判決提起上訴，本院於110年5月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原判決廢棄。

被上訴人於第一審之訴駁回。

第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

事實及理由

一、被上訴人主張：被上訴人於民國93年5月6日以買賣為原因，取得原同屬訴外人○○食品廠股份有限公司（下稱○○食品公司）所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段000建號建物即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000號房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）。

嗣系爭土地由上訴人林水趁（下稱林水趁）向執行法院拍定取得，於100年3月9日完成移轉所有權登記，依民法第425條之1之規定，被上訴人與林水趁間於系爭建物得使用期限內，對系爭土地有法定租賃權存在，就系爭土地出賣時有優先購買權。

惟林水趁於100年3月10日將系爭土地出賣予上訴人魏士程（下稱魏士程），迄於同年月18日完成登記過程中，並未依民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項之規定，通知被上訴人，並以其二人間為借名登記關係，而否認被上訴人之優先購買權，被上訴人自得訴請確認之。

縱其二人間有借名登記關係而為虛偽之買賣登記，林水趁與魏士程間就系爭土地所為買賣契約，依民法第87條規定不得對抗被上訴人，被上訴人仍有依同樣條件優先購買系爭土地之權利，並得訴請塗銷前揭所有權移轉登記。

另因魏士程於取得系爭土地後，復於102年11月11日將系爭土地應有部分1/6，以贈與為原因移轉予其子即上訴人魏谷霖（下稱魏谷霖），為貫徹土地法第104條規定之優先承買權物權效力，爰起訴請求：㈠確認被上訴人就原登記為林水趁所有系爭土地有優先購買權。

㈡林水趁與魏士程於100年3月18日就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

㈢魏士程與魏谷霖於102年11月11日就系爭土地所有權應有部分6分之1以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。

㈣林水趁應按其與魏士程所訂定之土地買賣契約如原審判決附表所示之同一條件，就系爭土地與訂立書面買賣契約；

並於被上訴人給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予被上訴人等語。

原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴。

於本院答辯聲明求為判決：上訴駁回。

二、上訴人則以：

（一）林水趁受魏士程之委託，於執行法院99年度司執字第19796號強制執行事件之拍賣取得系爭土地程序，並於100年3月9日完成移轉所有權登記時，與魏士程成立借名登記關係。

其後，林水趁於同年月18日將系爭土地移轉登記予魏士程，僅係其等終止系爭土地之借名登記，並由林水趁將系爭土地返還予魏士程而已，魏士程、林水趁間就系爭土地並無買賣情事，則被上訴人自無得行使優先購買權之情事。

況被上訴人於同年6月間曾向魏士程詢問是否願購買系爭建物，且魏士程亦迭次請求被上訴人支付系爭土地之租金，顯見被上訴人早已知悉系爭土地業由林水趁移轉至魏士程，其早已得行使優先購買權而未主張，依最高法院86年度台上字第669號判決意旨，堪認被上訴人已喪失優先承購權。

（二）被上訴人提起本件訴訟，乃因魏士程、魏谷霖等2人就系爭土地對被上訴人提起核定租金並請求給付租金訴訟，經原審法院以107年度重訴字第63號判決被上訴人應給付租金新臺幣（下同）120餘萬元予魏士程、魏谷霖等2人；

被上訴人不服提起上訴，目前由本院以108年度重上字第89號（下稱另案）裁定停止審理中，另案行爭點整理協議時，被上訴人明示不再以優先購買權為爭執，已使上訴人正當信賴其不再行使優先購買權，被上訴人提起本件訴訟係為拖延該案訴訟期間，以達遲延給付租金之目的。

再者，系爭土地現今價值遠較高於當時拍賣價格，則被上訴人事隔多時始提出本件訴訟，除脫免支付另案租金予魏士程、魏谷霖等2人外，更因土地價值巨幅上漲而以數年前價格行使優先承買權，據此獲取利潤，則被上訴人行為有違誠信原則等語，資為抗辯。

於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。

三、本件協同兩造整理爭執、不爭執事事項，並簡化爭點如下（見本院卷二第26-28頁）：

（一）不爭執事項１、系爭房地原同屬○○食品公司所有，於93年5月6日由被上訴人以買賣為原因，取得系爭房地所有權（見原審卷第23-33、49-53頁土地及建物登記第三類謄本、地籍異動索引）。

２、系爭土地於100年2月16日經執行法院以99年度司執字第19796號強制執行案件辦理第4次拍賣時，由林水趁以969萬元拍得。

拍得價額之保證金為184萬3,200元，由支票票據號碼「EF0000000」、支票付款行庫「國泰世華商業銀行國光分行」為支付，該支票款係自魏士程國泰世華商業銀行國光分行000000000000帳號支出。

拍得價額之剩餘金額784萬6,800元，由支票票據號碼「UA0000000」、支票付款行庫「合庫台中分行」為支付，該支票係自魏谷霖台中市烏日區農會00000000000000帳戶存款向合作金庫所購買（見原審卷第105-109頁上開國泰世華銀行支票、魏士程上開國泰世華商業銀行帳號存摺、第217-219、221-223頁不動產拍賣筆錄、執行處收據、第225頁魏谷霖上開台中市烏日區農會交易明細表、第335頁執行命令、權利移轉證書）。

３、系爭土地於100年3月9日以拍賣為登記原因移轉登記予林水趁。

林水趁將系爭土地於100年3月18日以100年收件二地資字第18320號，以買賣為登記原因移轉登記予魏士程，買賣總價金為1224萬0,788元。

魏士程復於102年11月11日，將系爭土地權利範圍1/6部分，於102年收件二地資字第79680號，以贈與為登記原因移轉登記予魏谷霖（見原審卷第151-189頁彰化縣二林地政事務所108年12月11日二地一字第1080007518號函附之登記資料、本院卷第123-167頁同所109年12月7日二地一字第1090007437號函附100年收件二地資字第15M0號登記申請書及其附件、二林鎮丈八斗段262地號土地及同段255建號建物登記謄本及異動索引）。

４、另案係魏士程等2人於107年1月24日向原審法院提起核定系爭建物占用系爭土地租金之訴訟，經原審法院於108年3月28日以107年度重訴字第63號判決被上訴人需支付租金予魏士程等2人，被上訴人不服提起上訴，目前由本院以108年度重上字第89號停止審理中（見原審卷第79-91、93頁上開民事判決書、開庭通知書）。

（二）爭點：１、魏士程與林水趁抗辯其二人間就系爭土地之所有權移轉係存在借名登記之法律關係，是否可採?若可採，是否可對抗被上訴人？２、被上訴人主張魏士程與林水趁就系爭土地之於100年3月18日所有權移轉存在買賣關係，並主張就系爭土地有優先購買權，是否可採？

參、得心證之理由

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。

查被上訴人主張其依民法第425條之1規定，就林水趁以買賣移轉系爭土地予魏士程時，對系爭土地全部有優先購買權一節，為上訴人所否認，則被上訴人對上開優先購買權是否存在並不明確，致其在法律上之地位及權利有不安之狀態存在，而此種狀態得以本件確認判決予以除去，揆諸上開說明，被上訴人提起本件確認優先購買權存在之訴即有受確認判決之法律上利益。

二、被上訴人主張就系爭土地依民法第426條之2有法定租賃關係，為上訴人所爭執，經查：

（一）按民法第426條之2第1項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。

承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權」；

又土地法第104條第1項亦規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之」。

準此可知，民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項所定之「基地承租人之優先承買權（優先購買權）」，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權。

然此項優先承買權（優先購買權），其要件須房屋與基地分屬不同之人所有，且房屋所有人對於土地並有租賃關係存在之情形（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照）。

（二）又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

88年4月21日增訂之民法第425-1條定有明文。

查系爭建物為○○食品公司於林水趁拍定前所興建，並於93年4月5日所有權第一次登記為○○食品公司所有，有地籍異動索引、系爭建物登記謄本在卷可按（見原審卷第31、51頁），且系爭房地於93年5月6日由被上訴人以買賣取得而同屬被上訴人所有（見不爭執事項㈠）；

嗣系爭土地經債權人聲請拍賣後，於100年2月16日由林水趁以969萬元拍定（見不爭執事項㈡），並由執行法院於100年2月25日發給不動產權利移轉證書一情，業據調取原審法院99度司執字第19796號清償債務強制執行事件卷核閱無誤。

是被上訴人主張依上開規定，應認土地承買人即林水趁默許系爭建物繼續使用系爭土地，即推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在，即屬有據。

至上訴人雖主張系爭建物已不堪使用，並提出照片、空照圖為證（見本院卷二第225-239、293頁），然為被上訴人所否認。

且觀之照片、空照圖所示系爭建物雖因久未使用，有部分門、窗損壞情形，但主體結構仍屬完整，上訴人此部分主張難認可採。

是被上訴人主張，在系爭房屋得使用期限內，就系爭土地有法定租賃關係一節為可採。

三、上訴人雖不爭執系爭土地於100年3月9日以拍賣為登記原因移轉登記予林水趁後，林水趁旋以買賣為登記原因，將系爭土地於100年3月18日以100年收件二地資字第18320號移轉所有權予魏士程，買賣總價金為1224萬0,788元（見不爭執事項㈢），及林水趁未依民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項之規定通知被上訴人等情；

惟否認被上訴人可行使優先購買權，並以系爭土地係魏士程借林水趁之名義標買，魏士程與林水趁終止借名登記後，林水趁僅係將系爭土地所有返還魏士程，其二人間並無買賣等語置辯，然為被上訴人所否認，自應由上訴人舉證證明之。

經查：

（一）魏士程與林水趁抗辯其二人間就系爭土地存在借名登記之法律關係，應為可採： １、按「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方 名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約。

又主張有借名委任關係存在事實之 當事人，須就此項利己事實為證明。

其已就上揭利己之待 證事實，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該 待證事實存在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待 證事實為必要（民事訴訟法第282條規定參照）。

此時原不 負舉證責任之對造，即應就與上開事實不能併存之他項事 實，為相當於本證（等同於同法第281條所稱之「反證」） 之舉證活動而予以推翻（最高法院109年度台上字第3102號 判決意旨參照）。

２、系爭土地於100年2月16日由林水趁以969萬元拍得，已如前述。

而系爭土地拍得價額之保證金為184萬3,200元，由支票票據號碼「EF0000000」、支票付款行庫「國泰世華商業銀行國光分行」為支付，該支票款係自魏士程國泰世華商業銀行國光分行000000000000帳號支出。

拍得價額之剩餘金額784萬6,800元，由支票票據號碼「UA0000000」、支票付款行庫「合庫台中分行」為支付，該支票係自魏谷霖台中市烏日區農會00000000000000帳戶存款向合作金庫所購買（見不爭執事項㈡）。

堪認上訴人主張用以支付拍定系爭土地之保證金及拍定價額之剩餘款項，全部均由魏士程出資一情，應堪採信。

３、又林水趁係於100年3月9日為系爭土地之登記所有權人（見原審卷第29頁地籍異動索引），而魏士程則於翌日即100年3月10日向彰化縣二林地政事務所申請辦理系爭土地移轉登記（見原審卷第153頁土地登記申請書），可知林水趁係於取得系爭土地所有權狀之翌日，即將系爭土地所有權狀交予魏士程，且係由魏士程持其與林水趁之相關證件、系爭土地所有權狀，代理林水趁申請辦理移轉所有權登記（見原審卷第 153-189頁 ），堪認林水趁取得系爭土地後，並未曾為管理、使用收益，隨即將系爭土地之所有權狀交給魏士程持有，若系爭土地為林水趁所有，應無將表彰自身權利之系爭權狀交給魏士程執有之理。

由上歷程，足以推認上訴人主張魏士程、林水趁所辯其二人間就系爭土地有借名登記關係，應有所據。

被上訴人如仍否認魏士程、林水趁有借名登記關係存在，揆諸上揭說明，自應由被上訴人提出反證更為證明；

惟被上訴人就此迄未舉證，是被上訴人空言否認魏士程、林水趁所辯其二人間就系爭土地有借名登記關係，即難憑採。

４、另關於魏士程借名登記之動機，據上訴人主張係聽聞被上訴人從事較為複雜之行業，為免招惹麻煩，始商請林水趁出名購買系爭土地，並提出臺灣板橋地方法院101年度易字第2089號、臺灣高等法院101年度上易字第2925號、臺灣澎湖地方法院102年度訴字第35號、同院103年度易字第33號刑事判決書為證（見本院卷一第131-143、145-158、159-162、163-164頁）為證。

而觀之上開判決書所載，可知被上訴人經營當舖業，曾因犯多起重利罪、強制罪，而遭法院判處罪刑確定。

而法院因強制執行拍定物件之移轉及點交，較之一般買賣取得之物件複雜，且因點交引發之糾紛時有所聞，此為眾所周知之事，則魏士程為免自己與被拍定之地主即被上訴人間發生不必要之事端，而先委由林水趁出名購買，縱需多支付移轉稅費，其在自身安全考量及金錢支出之抉擇，選擇支出金錢，以免自身有不必要之麻煩，固可證明魏士程處事小心謹慎，但無悖於經驗法則，自不得僅以其於短期間內，多支付一次移轉稅費，即認上訴人為借名標購法拍物件之有利主張為不可採。

是上訴人所辯林水趁受託代為出名標買取得系爭土地所有權，魏士程、林水趁間就系爭土地有借名登記關係應屬可採。

（二）被上訴人主張對魏士程與林水趁於100年3月18日之買賣系爭土地有優先購買權，為不可採：１、承前所述，執行法院係於100年2月25日發給林水趁系爭土地之不動產權利移轉證書，且林水趁於取得系爭土地所有權狀翌日即100年3月10日將所有權狀交給魏士程，若魏士程與林水趁間就系爭土地有買賣之真意，衡情，當需就系爭土地買賣價金數額進行議價，並就買賣價款如何支付、分幾期款支付及買賣契約簽訂等細節進行討論及手續辦理方式決定後，並取得全部或部分價金，才可能交付證件、印鑑證明、所有權狀他方；

惟遍閱全案卷證，本件並無證據證明魏士程與林水趁間就系爭土地之所有權移轉登記前，曾為任何買賣相關事項之商討，亦無任何證據證明魏士程有給付買賣價金予林水趁。

又上訴人陳述辦理系爭地移轉登記時，因地政事務所人員告知不得以低於公告現值每平方公尺1444元（見審卷第235頁）之價格為買賣，魏士程因此將原先填寫969萬元後，改寫為1224萬0,788元一情，核與上開登記申請書所附契約書上曾先記載買賣價款總金額「玖佰陸拾玖萬元整」再予以橫槓刪除，改為1224萬0,788元之記載相符，則上訴人所辯魏士程與林水趁並無實際買賣行為，即非無據。

２、再者，魏士程與林水趁就系爭土地成立借名登記關係，已如前述，嗣其二人於100年3月10日終止借名登記關係，魏士程因而前往彰化縣二林地政事務所申請系爭土地之移轉時，因土地登記實務上僅有「買賣」、「贈與」、「繼承」、「分割繼承」、「拍賣」、「共有物分割」可以勾選，並無「終止借名登記、返還登記物予借名人」可資選擇，且權利主體不同，不得辦理更名登記，僅能以移轉登記方式辦理，亦有土地登記申請書（見原審卷第153頁）、內政部台內地字第14060號、法務部（85）法律決字第08701號函釋（見原審卷第227-229頁）可稽。

則魏士程勾選「買賣」為移轉原因，顯然僅係為配合土地登記申請之行政管理程序，故魏士程及林水趁所為系爭土地所有權移轉所達成之意思表示合意，應係為終止系爭土地借名登記關係，林水趁返還系爭土地所有權予魏士程，二人間實際上並無買賣情事存在。

從而，魏士程與林水趁間就系爭土地以買賣為原因為所有權移轉登記，實際上既無買賣之意思表示，而係隱藏真正之終止借名登記之法律關係，堪以認定。

３、依土地法第104條規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

。

行使優先購買權，須以買賣有效為要件，買賣無效，承租人即無優先購買權存在。

魏士程、林水趁間就系爭土地以買賣為原因為所有權移轉登記，實際上並無買賣之意思表示，而係隱藏真正之終止借名登記法律關係，業如前述，則魏士程、林水趁間為辦理系爭土地所有權移轉登記所簽署之土地所有權買賣移轉契約書（見原審卷第157-159 頁），係屬通謀而為之虛偽意思表示，該買賣之法律行為即為無效，依民法第87條第2項規定，應適用關於該實質隱藏借名登記行為之法律關係，被上訴人自不得依土地法第104條、民法第426條之2之規定，對系爭土地主張優先購買權。

４、復按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人；

虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」

民法第87條第1項、第2項固有明文。

惟該第三人，係指通謀虛偽表示的當事人及其概括繼承人以外的第三人，就該表示之標的新取得財產上權利義務，因通謀虛偽表示無效而必受變動者而言（最高法院103年度台上字第1727號判決意旨參照）。

被上訴人雖主張其不知系爭土地之買賣為虛偽，係屬善意第三人，依民法第87條第1項但書規定，魏士程、林水趁不得以其無效對抗被上訴人，其仍得對系爭土地行使優先購買權云云；

惟被上訴人既非與魏士程、林水趁就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，即非民法第87條第1項但書之善意第三人。

是被上訴人上開主張，即非可採。

四、綜上所述，被上訴人依民法第426條之2、土地法第104條之規定請求確認就系爭土地有優先購買權，於法無據，從而其據以請求林水趁與魏士程於100年3月18日就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記，及魏士程與魏谷霖於102年11月11日就系爭土地所有權應有部分6分之1以贈與為原因所為之所有權移轉登記，均予塗銷，暨林水趁應按其與魏士程所訂定之土地買賣契約如原判決附表所示之同一條件，就系爭土地與訂立書面買賣契約；

並於被上訴人給付價金同時，將上開土地所有權移轉登記予被上訴人，均不應准許。

原審為被上訴人全部勝訴之判決，即有未合，上訴意旨指摘原判決失當，求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判駁回被上訴人於原審之訴。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件判斷已無甚影響，茲不擬一一論究，併此敘明。

肆、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 6 月 2 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 戴博誠
法 官 莊宇馨
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 黃粟儀
中 華 民 國 110 年 6 月 2 日