臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,109,重上更五,51,20220817,3

臺灣高等法院臺中分院民事判決
109年度重上更五字第51號

上 訴 人 何建奇
訴訟代理人 何立斌律師
被 上 訴人 祭祀公業陳奇富

法定代理人 陳濟岳



訴訟代理人 洪永叡律師
複 代 理人 陳鈞俊
被 上 訴人 邱譓隆

訴訟代理人 羅閎逸律師
複 代 理人 陳小華
訴訟代理人 廖學能律師
張豐守律師

上列當事人間確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國99年8月6日臺灣臺中地方法院99年度重訴字第200號第一審判決提起上訴，經最高法院第五次發回更審，本院於中華民國111年7月13日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

㈠原判決（除確定部分外）關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，並訴訟費用之裁判，均廢棄。

㈡確認上訴人、蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何建德之繼承人）、何冠霆（何建德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等9人就坐落臺中市○○區○○段000地號土地如附圖一（即臺中市中興地政事務所、收件日期民國111年6月1日、興土測字第85000號土地複丈成果圖）所示甲（面積合計413平方公尺）部分，有優先承買權存在。

㈢被上訴人邱譓隆應將上開土地如附圖一所示甲（面積合計413平方公尺）部分於臺中市中興地政事務所民國98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

㈣被上訴人祭祀公業陳奇富應與上訴人、蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何建德之繼承人）、何冠霆（何建德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等9人就上開土地如附圖一所示甲部分（面積合計413平方公尺），以與被上訴人邱譓隆民國98年6月19日購買臺中市○○區○○段000地號土地如附件一（即民國98年6月19日簽訂之「土地買賣契約書」）、二（即民國98年11月16日簽訂之「變更補充協議事項」）所示之同樣條件，與上訴人、蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何建德之繼承人）、何冠霆（何建德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等9人補訂書面買賣契約。

並於上訴人、蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何建德之繼承人）、何冠霆（何建德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等9人按上開契約之同樣條件履行同時，將上開土地如附圖一所示甲（面積合計413平方公尺）部分，辦理所有權移轉登記予上訴人、蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何建德之繼承人）、何冠霆（何建德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等9人公同共有。

㈤上訴人其餘上訴及追加之訴，均駁回。

㈥第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審（除確定部分外）訴訟費用，由被上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面： 按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。

但請求之基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀之民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款規定自明。

查，上訴人原上訴聲明為：⑴先位聲明：①原判決關於駁回後開②、③、④部分，均廢棄。

②確認上訴人與蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何建德之繼承人）、何冠霆（何建德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣（下稱蔡何阿麵等8人）就坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）其中如附圖二（即臺中市中興地政事務所、收件日期民國107年1月10日興土測字第5300號、複丈日期107年2月1日土地複丈成果圖）所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺土地，有優先承買權存在。

③邱譓隆應將上開面積合計414平方公尺土地於臺中市中興地政事務所（下稱中興地政）98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

④被上訴人公業應將其所有前項面積合計414平方公尺土地，按與邱譓隆98年6月19日所訂立土地買賣契約書同樣條件（如109年10月27日民事準備一狀附表1所示，見本院卷一第122頁至第125頁）出售予上訴人與蔡何阿麵等8人，並應於上訴人與蔡何阿麵等8人按上開契約之同樣條件為履行之同時，辦理所有權移轉登記予上訴人與蔡何阿麵等8人公同共有。

⑤第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除已確定部分外）由被上訴人負擔。

⑵備位聲明：①原判決關於駁回後開②、③、④部分，均廢棄。

②確認上訴人與蔡何阿麵等8人就系爭土地其中如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺土地，有優先承買權存在。

③被上訴人應將系爭土地土地全部，中興地政98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

④被上訴人公業應將其所有系爭土地所有權應有部分17009/100000，按與邱譓隆98年6月19日所訂立土地買賣契約書同樣條件（如109年10月27日民事準備一狀附表2所示，見本院卷一第125頁至第128頁）出售予上訴人與蔡何阿麵等8人，並應於上訴人與蔡何阿麵等8人按上開契約之同樣條件為履行之同時，辦理所有權應有部分移轉登記予上訴人與蔡何阿麵等8人公同共有。

⑤第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除已確定部分外）由被上訴人負擔。

（見本院卷二第121頁至第123頁）。

嗣於本院審理時，具狀先位聲明及追加後備位聲明分別變更為：⑴先位聲明：①原判決（除確定部分外）關於駁回後開第②、③、④項部分，均廢棄。

②確認上訴人與蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖一所示甲（面積413平方公尺）部分，有優先承買權存在。

③邱譓隆應將上開附圖一所示甲部分面積合計413平方公尺土地中興地政98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

④被上訴人公業應將其所有如附圖一所示甲部分面積合計413平方公尺土地，按如附表一所示同樣條件，與上訴人及蔡何阿麵等8人補定書面買賣契約，並應於上訴人及蔡何阿麵等8人按上開契約之同樣條件履行之同時，將附圖一所示甲部分土地（面積413平方公尺）辦理所有權移轉登記予上訴人及蔡何阿麵等8人公同共有。

⑤第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除已確定部分外）由被上訴人負擔。

⑵備位聲明：①原判決（除確定部分外）關於駁回後開第②、③、④項部分，均廢棄。

②確認上訴人與蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺部分，有優先承買權存在。

③被上訴人應將系爭土地如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺部分，於中興地政98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

④被上訴人公業應將其所有系爭土地如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺部分，以附表二所示同樣條件，與上訴人及蔡何阿麵等8人補定書面買賣契約，並應於上訴人與蔡何阿麵等8人按上開契約之同樣條件為履行之同時，辦理所有權應有部分移轉登記予上訴人及蔡何阿麵等8人公同共有。

⑤第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔。

（見本院卷卷二第273頁至第276頁），其原因事實係基於上訴人為就系爭土地有無優先承買權之爭議，其所為聲明之變更及為就優先承買權之範圍及優先承買權同一條件範圍部分，核其請求之基礎事實同一，且為變更、減縮及追加應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張： ㈠上訴人之祖父何金枝於日據時期向被上訴人祭祀公業陳奇富（下稱被上訴人公業）承租系爭土地（面積2434平方公尺）興建房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○○○路00號，下稱系爭房屋），範圍如附圖二所示B、C、D、E部分。

嗣何金枝於91年3月20日死亡，系爭土地租賃權及系爭房屋所有權由上訴人及蔡何阿麵、賴淑鈴（何健德之繼承人）、何心雅（何健德之繼承人）、何冠霆（何健德之繼承人）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣（下稱蔡何阿麵等8人）繼承。

又被上訴人公業於98年6月19日與被上訴人邱譓隆簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以每坪新臺幣（下同）10萬元出賣系爭土地，總價金7362萬8500元，並於同年11月18日辦畢土地所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）。

㈡上訴人及蔡何阿麵等8人對系爭土地有優先承買權，並經蔡何阿麵等8人同意上訴人行使公同共有權利，爰依土地法第104條規定，起訴聲明求為判決：⑴請求確認上訴人就系爭土地有優先承買權存在。

⑵邱譓隆應將系爭土地中興地政98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷；

被上訴人公業應將系爭土地按邱譓隆買受之同一條件出售予上訴人，並辦理所有權移轉登記予上訴人。

㈢原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，變更及追加後之上訴聲明求為判決：⑴先位聲明：①原判決（除確定部分外）關於駁回後開第②、③、④項部分，均廢棄。

②確認上訴人與蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖一所示甲（面積413平方公尺）部分，有優先承買權存在。

③邱譓隆應將上開附圖一所示甲部分面積合計413平方公尺土地中興地政98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

④被上訴人公業應將其所有如附圖一所示甲部分面積合計413平方公尺土地，按如附表一所示同樣條件，與上訴人及蔡何阿麵等8人補定書面買賣契約，並應於上訴人及蔡何阿麵等8人按上開契約之同樣條件履行之同時，將附圖一所示甲部分土地（面積413平方公尺）辦理所有權移轉登記予上訴人及蔡何阿麵等8人公同共有。

⑤第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除已確定部分外）由被上訴人負擔。

⑵備位聲明：①原判決（除確定部分外）關於駁回後開第②、③、④項部分，均廢棄。

②確認上訴人與蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺部分，有優先承買權存在。

③被上訴人應將系爭土地如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺部分，於中興地政98年11月18日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。

④被上訴人公業應將其所有系爭土地如附圖二所示B（面積120平方公尺）、C（面積241平方公尺）、D（面積46平方公尺）、E（面積7平方公尺）之面積合計414平方公尺部分，以附表二所示同樣條件，與上訴人及蔡何阿麵等8人補定書面買賣契約，並應於上訴人與蔡何阿麵等8人按上開契約之同樣條件為履行之同時，辦理所有權應有部分移轉登記予上訴人及蔡何阿麵等8人公同共有。

㈣上訴人先位請求確認上訴人及蔡何阿麵等8人就系爭土地「全部」有優先承買權存在，及請求邱譓隆應塗銷系爭所有權移轉登記，暨被上訴人公業應按同樣條件補訂書面買賣契約，並辦理所有權移轉登記予上訴人等部分，經最高法院105年度台上字第1527號判決駁回確定，備位追加請求部分於本院106年重上更㈣字第58號前審審理中減縮聲明為確認上訴人及蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖二所示B、C、D、E部分面積414平方公尺有優先承買權存在（上訴人就減縮6平方公尺部分敗訴確定）；

另上訴人請求邱譓隆將系爭土地特定部分辦理分割登記等部分，亦經最高法院108年度台上字第1423號判決駁回確定，上開部分均非本院審理範圍。

二、被上訴人則以：㈠上訴人不得主張優先承買權：何金枝或上訴人與被上訴人公業間並無租地建屋之法律關係存在，上訴人之先祖為無權占有，非承租人，縱認存在，上訴人今占用部分與何金枝向被上訴人公業承租位置不符，本件實際承租位置不明，上訴人應負舉證責任。

況系爭房屋係未辦保存登記之違章建築，無土地法第104條規定之適用。

又蔡何阿麵等8人同意由上訴人行使優先承買權，應視同放棄行使優先承買權，或同意由上訴人單獨行使，上訴人前既已放棄行使優先承買權，嗣再表示優先承買，已逾10日權利行使期間，並違反民法第148條誠信原則。

㈡上訴人得主張優先承買權之範圍係413.516平方公尺：縱上訴人得行使優先承買權，其範圍亦僅限附圖二所示B、C、D部分，共404平方公尺，不及於空地之E部分，且行使面積為何金枝承租面積即413.516平方公尺，非414平方公尺。

如認上訴人得行使413.516平方公尺，邱譓隆僅同意自附圖二C、D部分按比例擴張9.516平方公尺。

㈢上訴人不得主張以每坪10萬元購買：邱譓隆主張依系爭買賣契約，伊尚負有拆遷補償地上物責任，故除買賣價金為每坪10萬元外，另應考量地上物拆遷補償所支出之費用2119萬5110元及99年度至第109年度地價稅共382萬6771.95元，故每坪價金應為14萬940元，方屬公允，且上訴人自97年至110年7月均未繳交租金，尚積欠租金約102萬，縱以前揭價格主張優先承買權，仍有不當得利情形；

被上訴人公業則主張每坪價金應以鑑定價格15萬4000元為準（見本院卷二第118頁）。

㈣行使優先承買權之範圍及方式：被上訴人均主張上訴人不得就特定位置行使優先承買權，至上訴人是否得以分別共有形式主張優先承買權部分，被上訴人公業主張應以上訴人得行使之權利範圍（即B、C、D部分面積合計407平方公尺）轉換為所有權應有部分比例，與其他共有人形成分別共有之法律關係。

邱譓隆則主張上訴人不得以應有部分17009/100000登記為系爭土地之共有人，伊不同意與上訴人共有系爭土地。

㈤均答辯聲明求為判決：上訴駁回。

（見本院卷二第83頁、第115頁）

三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第9頁至第10頁、第220頁）㈠系爭土地（面積2434平方公尺）原為被上訴人公業所有。

㈡被上訴人公業於98年6月19日將系爭土地全部以每坪10萬元，總價7362萬8500元，出售予邱譓隆，契約內容如被上訴人公業於原審提出之土地買賣契約書(見原審卷第80頁至第88頁），並於98年11月18日辦理所有權移轉登記予邱譓隆。

邱譓隆於98年11月20日將系爭土地設定抵押權3190萬8500元與訴外人陳○○，以擔保邱譓隆尚未給付之價金，並於99年1月13日將系爭土地設定第二順位最高限額抵押權1億3200萬元予訴外人彰化商業銀行股份有限公司。

（見本院99年度重上字第153號卷第183頁反面）。

㈢「E部分空地」等現況，經本院於107年2月1日勘驗現場，有相關現場照片（本院106年度重上更四字第58號卷第55頁至第58頁）可引為判斷事實之證據方法；

本院當場於徵詢兩造三方意見後，囑託中興地政於當日重新以最新之測量技術予複丈，並製作複丈成果圖（本院106年度重上更四字第58號卷第60頁，即附圖二），分別為B部分：庭院、面積120平方公尺；

C部分：磚木造一層房屋、241平方公尺；

D部分：磚造二層房屋、46平方公尺；

E部分：空地、7平方公尺（合計414平方公尺）。

㈣被上訴人公業催繳租金函記載上訴人承租土地面積413.516平方公尺。

（原審卷第4頁正面右下角、反面說明末2行附註）㈤被上訴人公業於90年12月10日向臺中市南屯區調解委員會就調整租金聲請調解時所檢附之「承租（年租）金調整人名冊」將何金枝列為承租人。

（見本院101年度重上更一字第19號卷第40頁至第44頁，）㈥系爭房屋並未辦理保存登記。

㈦兩造合意就本件如優先承買權存在，優先承買土地位置及範圍，如臺中市中興地政事務所、收件日期民國111年6月1日、興土測字第85000號土地複丈成果圖所示甲部分（面積413平方公尺）。

四、兩造爭執之事項：（見本院卷二第10頁）㈠上訴人得否主張優先承買權？⑴被上訴人抗辯上訴人非系爭土地承租人，不得主張優先承買權，有無理由？⑵被上訴人抗辯系爭房屋為未辦理保存登記之違章建築，不得主張土地法第104條之優先承買權，有無理由？㈡若上訴人得行使優先承買權，則其所得行使之範圍為何？亦即應如何決定「承租範圍內之基地」？⑴上訴人先位主張行使範圍如附圖一所示甲部分面積413平方公尺，備位主張行使範圍如附圖二所示B、C、D、E部分，共414平方公尺，有無理由？⑵被上訴人公業主張行使範圍如附圖二所示B、C、D部分，依配賦後面積共407平方公尺，有無理由？⑶邱譓隆抗辯上訴人行使優先承買權範圍面積為413.516平方公尺，且不含附圖二所示E部分，有無理由？㈢上訴人得否就系爭土地之「特定位置」行使優先承買權？㈣如認上訴人不得就系爭土地之「特定位置」主張優先承買權，是否應將其得行使之權利範圍（承租土地面積）以占土地總面積之比例為之。

亦即將其得行使優先承買之權利轉換為所有權應有部分比例，使其與其他共有人形成「分別共有」之法律關係？㈤上訴人主張本件優先承買權時之同一條件為何？㈥被上訴人主張同一條件包括地上物之拆遷補償，有無理由？其金額為何？

五、得心證之理由：㈠上訴人及蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖一所示甲部分土地（面積413平方公尺）有優先承買權：⑴按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。

必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約內容，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等同條件之通知後，而於10日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄。

又所謂通知，係將得以同樣條件為優先購買之情事，向受領通知之有優先購買權之人為告知之意，此與民事訴訟之答辯，係對他造當事人所為之訴訟行為表示反對者有別，因此縱於答辯狀內容曾將買賣標的、範圍、價金及付款方法等，記載並送達於有優先承買權之人，如非以其有優先購買權之本意而為通知，亦僅在對於該訴訟予以答辯者，尚難認係依前揭規定所為之通知，其優先購買權仍不能視為放棄。

經查：①本件系爭土地原為被上訴人公業所有，並出租系爭土地西北角部分413.516平方公尺之土地予何建奇及蔡何阿麵等8人之被繼承人何金枝作為興建房屋使用，何金枝承租後於其上興建如附圖二所示B、C、D部分未辦理保存登記建物，此為兩造所不爭執，且據原審、本院分別會同中興地政至現場履勘測量無誤，有勘驗筆錄附於原審卷及前審卷可憑（見原審卷第114頁至第116頁、本院106年度重上更㈣字第58號前審卷第52頁至第60頁）。

復參諸上訴人所提出87年至92年間有向被上訴人公業繳納租金之租（谷）金繳款單11紙、87年至91年調整後土地租金差額繳款單（見本院99年度重上字第153號卷第60頁至第64頁），堪認何金枝與被上訴人公業間就系爭土地特定部分存有基地租賃關係，且自何金枝以來，確有向被上訴人公業繳納對價使用系爭特定部分土地之事實。

又被上訴人公業於90年12月10日向臺中市南屯區調解委員會就調整租金聲請調解時所檢附之「承租（年租）金調整人名冊」、「91年度起（年租）調整開徵面積計算表，協調人名冊」（見本院更一審卷第41頁至第44頁），均載有何金枝為承租人及承租面積413.516平方公尺。

並被上訴人公業於95年4月20日及97年12月10日催繳租金之函文（見原審卷第4頁背面至第6頁、第8頁背面），均上訴人為受文者，並說明上訴人承租基地建築房屋及承租土地面積亦同為413.516平方公尺，核與前開「租谷金繳款單」所記載面積亦同為413.516平方公尺相符，足認被上訴人公業確與何金枝就系爭土地特定部分（面積413.516平方公尺）成立基地租賃關係，且自何金枝以來，確有向被上訴人公業繳納對價使用系爭特定部分土地之事實，又本件於何金枝死亡後，就系爭土地之承租權及土地法第104條規定之優先承買權，由上訴人及蔡何阿麵、何健德（何健德死亡後，何健德部分由賴淑鈴、何心雅、何冠霆繼承）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等6人繼承並公同共有。

被上訴人抗辯上訴人非系爭土地之承租人，不得主張優先承買權云云，並無足採。

②上開基地上之系爭房屋雖係違章建築，惟向土地所有權人租用基地興建違章建築，並無礙租地建屋之本質，系爭房屋現仍由上訴人居住使用，具有使用上及經濟上之價值，自有土地法第104條規定之適用，被上訴人所辯系爭房屋為未辦理保存登記建物，不得主張優先承買權云云，並無可採。

③被上訴人公業與何金枝就系爭土地特定部分成立基地租賃關係，何金枝死亡後由上訴人及蔡何阿麵、何健德（何健德死亡後，何健德部分由賴淑鈴、何心雅、何冠霆繼承）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等6人繼承並公同共有，已如前述，被上訴人公業本應將系爭買賣條件通知何金枝之繼承人全體，惟被上訴人公業於99年5月19日一審審理中以答辯一狀繕本臚列其與被上訴人邱譓隆間買賣契約約定之條件，並檢附買賣契約書影本送達上訴人時，蔡何阿麵、何健德、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等6人既尚未立具同意書表示同意上訴人1人行使優先承買權（且該同意書亦無可認有放棄其優先承買權之意思），則上開答辯一狀繕本未對全體公同共有人為送達，自亦難認被上訴人公業已踐行土地法第104條規定之通知義務。

被上訴人抗辯上訴人業經合法通知，逾期未行使優先承買權云云，即屬無據。

④另上訴人雖曾於98年8月27日簽署地上物拆遷補償契約書，惟係遭被上訴人邱譓隆代理人何永源夥同張家倫等人脅迫而簽署，業經刑事法院認定何永源等人觸犯刑罰法令判決有罪確定在案，刑事附帶民事訴訟移送民事庭審理後亦為相同認定，判決彼等應對上訴人負損害賠償責任，有原審法院99年度訴字第1502號刑事判決、100年度訴字第534號民事判決附於本院前審卷可稽（見本院99年度重上字第153號卷第215頁至第218頁、第234頁至第236頁），上訴人復於99年2月5日以存證信函送達予何永源為撤銷上開遭脅迫所簽署補償契約書之意思表示，效力自及於被上訴人邱譓隆，故不得以上訴人曾簽署該補償契約書而認定其放棄優先承買權，且上訴人亦無何違反誠信原則之情形。

被上訴人辯稱上訴人已放棄優先承買權云云，仍無可採。

⑵按基地出賣時，承租人依土地法第104條第1項規定，有依同樣條件優先購買之權，其規範意旨在保護現有房屋所有權人之權益，使土地所有權之歸屬及利用，於公平合理之原則下，歸併同一人。

所謂基地承租人，係指承租基地在其上興建建物之承租人，如所承租之範圍僅為基地之一部，就其餘部分並無承租權，於基地出賣時，其優先承買權之範圍，應限於承租範圍內之基地。

查，何金枝生前與被上訴人公業就系爭土地特定部分（面積413.516平方公尺）成立基地租賃，何金枝死亡後，系爭租約由上訴人及蔡何阿麵、何健德（何健德死亡後，何健德部分由賴淑鈴、何心雅、何冠霆繼承）、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣等6人繼承並公同共有，已如前述。

且按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文，又依同法第828條第2項規定，於公同共有準用之。

則上訴人就系爭土地承租之特定部分，行使優先承買權，自屬有據。

又兩造合意於上訴人及蔡何阿麵等8人與被上訴人公業就系爭土地特定部分有優先買權，其特定部分為如附圖一所示甲部分（面積413平方公尺），亦無逾越系爭租約約定承租之面積413.516平方公尺，則依土地法第104條第1項請求確認上訴人及蔡何阿麵等8人，與被上訴人公業間，就系爭土地如附圖一所示甲部分（面積413平方公尺）有優先承買權等語，即屬有據。

㈡上訴人及蔡何阿麵等8人就系爭土地如附圖一所示甲部分土地（面積413平方公尺），應依附件一、二所示「同一條件」行使優先承買權：⑴按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院104年度台上字第2號判決參照）。

至所指「同樣條件」，法院固無得增減原定給付之職權，惟原定之給付為若干，尚非不得綜合一切情況，探求系爭買賣當事人之真意，諸如價金之訂定是否考慮其他主客觀因素須支出費用等情狀，以為認定，此與法院依職權增減原定給付，究有不同。

且按優先購買權為形成權，即有優先購買權之權利人，得依其一方之意思，形成以義務人出買與第三人同樣條件為內容之契約，無須義務人之承諾（最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議㈢參照）。

⑵查，何建奇行使其與蔡何阿麵等8人公同共有之優先承買權之效力，即生與系爭公業和邱譓隆合併以土地買賣契約書、變更補充協議事項之約定內容為「同樣條件」，補訂買賣契約之效力。

又被上訴人公業將系爭土地出售與被上訴人邱譓隆，雙方先於98年6月19日簽訂如附件一所示「土地買賣契約書」，再於同年11月16日簽訂如附件二所示「變更補充協議事項」（見原審卷第42頁至第47頁、第49頁至第50頁）。

上訴人係於99年7月14日就系爭租賃之基地範圍行使優先承買權，而被上訴人2人間關於「土地買賣契約書」（98年6月19日簽訂）、「變更補充協議事項」（同年11月16日簽訂）均係在行使優先承買權之前所為買賣條件之約定。

基上，上訴人行使優先承買權之同樣條件，應指上開土地買賣契約書、變更補充協議事項內所訂買賣條件之約定。

故「同一條件」應以上開2份契約為判斷準據。

⑶參以上開2份契約所約定之買賣條件主要有下列項目（即買賣契約書條款順序）：①買賣標的、②買賣總價金、③賣方內部應先行協調土地之處分權、④買方自負辦理貸款估價等事宜、⑤付款條件：定金款（含地上物搬遷協議、完稅款、尾款等）、⑥稅金負擔、⑦標的物點交、⑧權利瑕疵賠償責任、⑨移轉所有權之程序、障礙之排除與解約、⑩買方得指定土地所有權登記名義人、⑪違約罰則、⑫買賣稅費負擔、⑬契約拘束力、⑭鄰地通行權、⑮合意管轄法院、與⑯〈補充協議事項〉關於地政士權限、貸款與尾款之給付關連性、賣方塗銷原來抵押權之義務及費用負擔之約定等。

本件優先承買人於適用上開買賣契約之同一條件之過程，因上開2份契約所約定之買賣條件多有涉及兩造以外之第三人，於如何適用「同一條件」時，有部分顯非事實審法院之權責所得介入或臆斷，若強行介入或臆斷，反有礙交易之進行；

因此，除了下列可由本院先予析明之部分外，其他部分自應由兩造本於土地買賣之公平交易常理、經驗法則，及誠信原則妥為協調處理：①買賣標的：如附圖一所示甲部分（面積413平方公尺），如前所述。

②價金之決定：⒈系爭土地原為被上訴人公業所有，於98年6月19日與被上訴人邱譓隆訂定系爭買賣契約，援用系爭土地買賣契約書第貳條第1項以每坪10萬元計價。

⒉又「變更補充協議事項」第5條所約定出賣人原先關於系爭土地之出賣人代表人「所設定第1順位抵押權及塗銷費用」既由被上訴人均擔（原審卷第50頁），此部分，應屬同一條件之價金範圍，上訴人自應依優先承買權所買系爭土地比例範圍內，與被上訴人2人依約定負擔比例負擔。

⒊上訴人所應給付之買賣價金，除每坪10萬元部分外，應加計依「變更補充協議事項」第5條約定，按所買受土地占系爭土地全部之比例，以每坪2萬5000元計算之拆遷補償費：關於買賣價金之決定，因被上訴人公業原以系爭637地號整筆包括西側面路道路（價值較高）與裡地（價值較低）共2434平方公尺全部賣予邱譓隆，使其能整筆均能面臨道路而為開發利用，並由邱譓隆負責就其上之建物之拆遷負補償之責，故平均以每坪10萬元之作價，與被上訴人邱譓隆簽立系爭買賣契約等情，業據被上訴人2人陳述明確（見本院101年度重上更㈠字第19號卷第158頁背面），足見被上訴人2人間就買賣價金之訂定，業已考慮邱譓隆需另負擔系爭土地上全部建物拆遷補償費用，而被上訴人公業因此得減免其應補償地上建物之拆遷補償支出，顯見被上訴人公業與邱譓隆訂立系爭買賣契約時，其真意係就被上訴人公業原應負擔之拆遷費用，轉嫁為由買受人邱譓隆負擔，而成為買賣契約之同一條件，是以本件「拆遷補償費」之約定，係既由買受人邱譓隆代出賣人被上訴人公業負起關於系爭土地上原來建物之拆遷補償，實質上應屬邱譓隆買受系爭土地對價之一部分，即買賣價金之一部分，則上訴人行使優先承買權時，應依被上訴人訂立「土地買賣契約書」、「變更補充協議事項」約定時之真意，將拆遷補償費負擔列為同一條件，此亦非法院依職權所為增減原定給付，併予敘明。

上訴人主張不應將附件二關於拆遷補償費用，列計至買賣之同一條件云云，尚無可採。

且查，邱譓隆買受系爭土地全部，其所應代為支付之拆遷補償費，本應就上訴人於系爭土地如附圖二所示B、C、D、E部分有建物，與原來附圖二所示A部分上留存之建物，合併抽象計算，惟上訴人行使優先承買權後，邱譓隆就系爭土地全部所應支付之拆遷補償費，僅餘附圖二所示A部分上留存之建物，是以上訴人即應就其行使優先承買權後所買受土地，占系爭土地全部之比例計算應與邱譓隆分擔系爭土地上所應支付之拆遷補償費；

且查，系爭土地上建物，除上訴人行使優先承買權部分外，其餘地上建物，業經邱譓隆以每坪2萬5000元計算給付拆遷補償費予地上建物之所有權人，有地上物拆遷補償契約書附於本院卷可參（見本院卷卷一第359至第387頁），則優先承買權人即上訴人與出賣人即被上訴人公業間之買賣條件只要同列支付補償費義務（即載明：應按買受土地占系爭土地之比例與原買受人分擔地上物拆遷補償費義務），至邱譓隆如何請求上訴人返還邱譓隆已先為給付應由上訴人負擔之拆遷補償費部分，則屬上訴人如何履行，邱譓隆與上訴人間如何會帳、結算請求之問題，與本件優先承買權爭訟事件核屬二事，附此敘明。

③付款方式、貸款、抵押權設定部分：⒈付款方式：此涉及原買受人個人信用、交易習慣，縱出賣人同意優先承買權人得以同一貸款條件，但此部分仍涉及貸款銀行與債務人之信用等主觀因素，因此只能就原則性（如同意以同樣比例以貸款給付價金），援為同一條件。

上訴人自承其關於價金給付方式之「同一條件」為「上訴人等7人支付方式為直接給付」（本院106年度重上更㈣字第58號前審卷130頁、132頁），此一方式，則仍涉及價金及相關費用之結算、協商等問題。

⒉惟日後如因優先承買權人個人因素而無法取得同一銀行或同一條件，此等細節部分，自應由優先承買權人負擔（例如自行以現金補足貸款，或不得要求出賣人同意高以原先貸款金額之比例等情。

）。

⒊另抵押權人與原買受人間於設定抵押權時關於抵押權效力所及之範圍部分，上訴人亦已於前審爭訟過程中，亦自承無就原買受人即被上訴人邱譓隆關於系爭土地所為抵押權設定之效力續予爭執之實益。

㈢承上，被上訴人公業、邱譓隆間所有權移轉登記於上開範圍即 系爭土地如附圖一所示甲部分面積413公尺範圍內，既有損於 上訴人之優先承買權，自應認此範圍部分所為之移轉登記為 無效，應予塗銷。

㈣綜上所述，上訴人就系爭土地如附圖一所示甲部分（面積413 平方公尺）所承租之特定範圍有優先承買權，並應依附件一 、二所示「同一條件」行使優先承買權。

則上訴人先位主張 ，於上開析明範圍內，應認其合於優先承買權之規範要件與 意旨，應予准許。

原審（除確定部分外）未及審酌上訴人優 先承買權之基礎事實及其後之聲明，遽為不利上訴人之判決 ，容有未洽，上訴人意旨就上開應准許部分指摘，求予以廢 棄改判，為有理由，爰由本院將該部分廢棄，改判如主文第2 、3、4項所示。

逾上開不應准許部分之請求（即與行使優先 承買權規範意旨不合部分），原審為上訴人敗訴之判決，於 法並無不合，上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，為無理由 ，應予駁回。

又先位聲明第1項至第3項，並第4項關於簽訂買 賣契約及同時履行部分既有理由，即毋庸再就備位之訴為實 質審認。

另先位聲明第4項關於同一條件部分，上訴人主張為 一部有理由、一部無理由，而就上訴人追加備位聲明第4項關 於同一條件部分，經本院認定上訴人本件行使優先承買權之 同一條件，核如前述【詳判決理由欄貳、五、㈡】，則上訴人 主張關於附表二第2條、第5條所示之同一條件部分，於法亦 有未合，上訴人此部分追加之訴為無理由，亦應予駁回。

爰 判決如主文第5項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證於本件事實之認定與判決結果無涉，爰不一一論列。

七、據上論結，本件上訴及追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

中 華 民 國 111 年 8 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 莊宇馨
法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。

書記官 張惠彥
中 華 民 國 111 年 8 月 17 日








附表1：先位聲明之同一條件
（備註：上訴人與蔡何阿麵、賴淑鈴、何心雅、何冠霆、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣，於附表中簡稱上訴人等9人）第1條：買賣標的 系爭637地號土地如臺中市中興地政事務所，收件日期民國111年6月1日、興土測字第85000號土地複丈成果圖）所示甲（面積合計413平方公尺）部分，地目：建。
第2條：買賣總價金 1.本契約買賣標的每坪售價為新台幣（下同）10萬元整。
2.買賣總價金合計為1249萬3000元 第3條 應予刪除。
（因土地法第104條優先承買權係強行規定，且依確定判決即可強制執行訂立買賣契約、所有權移轉登記，已毋庸經逾半數祭祀公業派下員同意。
） 第4條 同原契約。
第5條：付款條件及約定 1.定金款，占總價金20﹪，即249萬8600元（00000000＊20﹪＝0000000）。
2.尾款：即總價金1249萬3000元扣除定金款249萬8600元，再扣除土地增值稅款後之餘款。
上訴人等9人支付方式為直接給付。
第6條：稅費之劃分 1.土地增值稅，由上訴人等9人代為繳納土地增值稅款，於上訴人等9人應繳付予被上訴人祭祀公業陳奇富之尾款中扣除之。
2.本件買賣標的物依現況點交予上訴人等9人管業、使用收益，其納稅自點交後起由上訴人等9人負擔繳納，至於過戶前若有未繳清之稅捐或任何費用，應由被上訴人祭祀公業陳奇富負責繳清，與上訴人等9人無關。
第7條：買賣標的物之點交 雙方同意過戶完成及交付釐清之價款後，於尾款付清時由被上訴人祭祀公業陳奇富將土地依現況交付於上訴人等9人管業，上訴人等9人同時領取過戶後之土地所有權狀正本。
第8條：原有抵押權之處理 應同原契約。
第9條：產權責任之約定 1.（一）同原契約。
2.（二）本買賣如因政府法令關係致無法完成買賣產權辦理過戶登記之目的，雙方同意解除買賣合約，被上訴人祭祀公業陳奇富並同意返還上訴人等9人所交之價款。
3.（三）刪除。
第10條 同原契約。
第11條：違約罰則 1.（一）同原契約。
2.（二）前段同原契約。
後段「惟被上訴人祭祀公業陳奇富有本條（三）項情況發生由上訴人等9人解除契約者不在此限」刪除。
3.（三）刪除。
第12條：買賣所產生稅費之約定 1.申報土地增值稅：本買賣於辦理所有權移轉登記時，雙方同意按被上訴人祭祀公業陳奇富完成處分程序備件申報當年公告現值土地增值稅。
2.稅捐之負擔：被上訴人祭祀公業陳奇富有積欠任何稅款或費用時，概由被上訴人祭祀公業陳奇富於移轉登記及點交前自行繳納，與上訴人等9人無涉。
3.規費之負擔：本買賣辦理所有權移轉登記所需相關規費、印花稅、所有權移轉代書費、抵押權設定費用等由上訴人等9人自行負擔。
祭祀公業買賣程序處理作業費用由被上訴人祭祀公業陳奇富負擔。
4.地政士服務費之負擔：有關本買賣所有權移轉登記相關事宜，雙方同意委請ＯＯＯ地政士負責辦理，其費用依前述方式各自負擔。
第13條：契約效之力 1.（一）同原契約。
2.（二）被上訴人祭祀公業陳奇富保證本件土地買賣相關文件確係完全真實，並依合法程序完成且未違反相關法令規定，如有不實或違法，願負法律責任，絕不使上訴人等9人權益受有任何損害。
第14條：其他約定 1.（一）刪除。
（因系爭637地號土地如臺中市中興地政事務所111年6月1日複丈成果圖所示甲部分，西側即直接面臨道路，通行無虞，而無使用楓樹段637之2地號土地通行之需要） 2.（二）同原契約。
第15條：訴訟管轄 均同原契約。
第16條：契約份數 均同原契約。























附表2：備位聲明之同一條件
（備註：上訴人與蔡何阿麵、賴淑鈴、何心雅、何冠霆、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣，於附表中簡稱上訴人等9人）第1條：買賣標的 系爭637地號土地如臺中市中興地政事務所107年2月1日複丈成果圖B、C、D、E 部分，面積合計414平方公尺土地，地目：建。
第2條：買賣總價金 3.本契約買賣標的每坪售價為新台幣（下同）10萬元整。
4.買賣總價金合計為1252萬3500元 第3條 應予刪除。
（因土地法第104條優先承買權係強行規定，且依確定判決即可強制執行訂立買賣契約、所有權移轉登記，已毋庸經逾半數祭祀公業派下員同意。
） 第4條 同原契約。
第5條：付款條件及約定 1.定金款，占總價金20﹪，即250萬4700元（00000000＊20﹪＝0000000）。
2.尾款：即總價金1250萬3500元扣除定金款250萬4700元，再扣除土地增值稅款後之餘款。
上訴人等9人支付方式為直接給付。
第6條：稅費之劃分 3.土地增值稅，由上訴人等9人代為繳納土地增值稅款，於上訴人等9人應繳付予被上訴人祭祀公業陳奇富之尾款中扣除之。
4.本件買賣標的物依現況點交予上訴人等9人管業、使用收益，其納稅自點交後起由上訴人等9人負擔繳納，至於過戶前若有未繳清之稅捐或任何費用，應由被上訴人祭祀公業陳奇富負責繳清，與上訴人等9人無關。
第7條：買賣標的物之點交 雙方同意過戶完成及交付釐清之價款後，於尾款付清時由被上訴人祭祀公業陳奇富將土地依現況交付於上訴人等9人管業，上訴人等9人同時領取過戶後之土地所有權狀正本。
第8條：原有抵押權之處理 應同原契約。
第9條：產權責任之約定 1.（一）同原契約。
2.（二）本買賣如因政府法令關係致無法完成買賣產權辦理過戶登記之目的，雙方同意解除買賣合約，被上訴人祭祀公業陳奇富並同意返還上訴人等9人所交之價款。
3.（三）刪除。
第10條 同原契約。
第11條：違約罰則 1.（一）同原契約。
2.（二）前段同原契約。
後段「惟被上訴人祭祀公業陳奇富有本條（三）項情況發生由上訴人等9人解除契約者不在此限」刪除。
3.（三）刪除。
第12條：買賣所產生稅費之約定 1.申報土地增值稅：本買賣於辦理所有權移轉登記時，雙方同意按被上訴人祭祀公業陳奇富完成處分程序備件申報當年公告現值土地增值稅。
2.稅捐之負擔：被上訴人祭祀公業陳奇富有積欠任何稅款或費用時，概由被上訴人祭祀公業陳奇富於移轉登記及點交前自行繳納，與上訴人等9人無涉。
3.規費之負擔：本買賣辦理所有權移轉登記所需相關規費、印花稅、所有權移轉代書費、抵押權設定費用等由上訴人等9人自行負擔。
祭祀公業買賣程序處理作業費用由被上訴人祭祀公業陳奇富負擔。
4.地政士服務費之負擔：有關本買賣所有權移轉登記相關事宜，雙方同意委請ＯＯＯ地政士負責辦理，其費用依前述方式各自負擔。
第13條：契約效之力 1.（一）同原契約。
2.（二）被上訴人祭祀公業陳奇富保證本件土地買賣相關文件確係完全真實，並依合法程序完成且未違反相關法令規定，如有不實或違法，願負法律責任，絕不使上訴人等9人權益受有任何損害。
第14條：其他約定 1.（一）刪除。
（因系爭637地號土地如台中市中興地政事務所107年2月1日複丈成果圖B、C、D、E 部分土地，西側即直接面臨道路，通行無虞，而無使用○○段000之0地號土地通行之需要） 2.（二）同原契約。
第15條：訴訟管轄 均同原契約。
第16條：契約份數 均同原契約。