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臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上字第387號
上 訴 人 林鈴媛
訴訟代理人 鄭丞寓律師
張恩鴻律師
被上訴 人 江嘉瑜
訴訟代理人 陳琮涼律師
李思怡律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於民國110年6月25日臺灣臺中地方法院109年度訴字第3374號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。
經查，本件上訴人於原審主張依民法第359條第1項及第179條規定請求被上訴人返還減少之價金，及依民法第227條第1項、第360條規定請求損害賠償。
嗣於本院追加被上訴人應依民法第353條準用第227條第2項規定負權利瑕疵擔保責任（見本院卷第330頁），核上訴人追加之訴與原訴係就同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠上訴人於民國109年2月26日與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）635萬元向被上訴人買受附表所示土地及建物（下稱系爭不動產）。
被上訴人於簽約時明知系爭不動產有下列瑕疵：①房屋前、後陽台均有增建而與竣工圖不符、②室內違法隔間、③分間牆未依規定使用防火建材、④分戶牆違法開窗等瑕疵（下合稱系爭瑕疵），被上訴人故意不告知系爭瑕疵，致上訴人須支出拆除及修繕費用155萬元。
上訴人自得依民法第359條第1項規定請求被上訴人減少買賣價金155萬元，並依同法第179條規定返還此部分無法律上原因所受領之利益；
及依民法第227條第1項、第360條規定，請求被上訴人賠償所受損害155萬元。
原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人155萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈡被上訴人於簽約前僅告知上訴人，後陽台之增建部分係占用「水利地」，實則占用上訴人與他人共有之土地，就該增建部分日後可能遭其他共有人主張權利而有權利瑕疵，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，併追加依民法第353條準用第227條第2項規定請求被上訴人應給付上訴人155萬元本息。
二、被上訴人答辯： 兩造於109年2月26日簽立系爭契約前，上訴人多次至系爭房屋現場查看，無論是前、後陽台外推增建部分、現有格局及室內裝修建材，上訴人均一目瞭然而有所知悉。
且被上訴人於簽約前以LINE告知上訴人「一樓後面的廚房後半部和曬衣場是水利地，印象中約多出6~7坪增建可利用」；
又簽訂系爭契約時，於「建物現況說明書」就「有、無未登記之改建、增建、加建、違建」欄位亦勾選「有」，以手寫備註「增建約7坪（附圖）」，並有附圖標示增建位置，此經兩造確認後簽章。
上訴人於簽訂系爭契約時，就系爭房屋之現況均已知悉而同意購買，依民法第355條第1項規定，上訴人不得依物之瑕疵擔保、不完全給付、權利瑕疵擔保等規定 對被上訴人爲請求等語，資爲抗辯。
答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、法院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決先例、85年度台上字第1306號判決要旨參照）。
是買受人依民法第354條第1項前段規定請求出賣人減少價金，必以有存在於物之缺點為前提，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。
又民法第360條就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定及為品質之保證，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。
㈡就前、後陽台外推增建及占用共有土地部分： ⑴上訴人主張系爭不動產有前、後陽台增建而與竣工圖不符之瑕疵，並提出臺中市政府地方稅務局民權分局函文及臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書爲證。
依上開民權分局函文記載：「旨揭建物前方及後方陽台外推，面積各爲5.9及3.02平方公尺，構造別爲鋼筋混凝土造，另屋後增建面積13.72平方公尺，構造別爲鋼鐵架造」（見原審卷第105頁）；
另依上開違章建築認定通知書記載：「增建情形約30 平方公尺（以現場實際面積爲準）」（見原審卷第107頁）。
經本院現場勘驗查知系爭不動產前、後陽台外推部分，均坐落於上訴人共有之臺中市○區○○段000地號土地，此有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷201至203頁）；
又經臺中市中正地政事務所就前、後陽台外推部分與竣工圖比對，測量結果前、後陽台外推部分與竣工圖不符之面積各爲「4.35㎡」及「27.10㎡」，此有複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第209頁），則系爭不動產確有前、後陽台外推而與竣工圖不符之情形。
⑵惟依兩造於108年6月16日LINE對話紀錄：「被上訴人：一樓後面的廚房後半部和曬衣場是水利地，印象中約多出6~7坪增建可利用。
上訴人：感恩學姐，收到了，謝謝您」（見原審卷第183頁），足認被上訴人於簽約前已告知上訴人系爭不動產屋後有增建情形。
又依系爭契約所附之「建物現況確認書」項次1「有、無未登記之改建、增建、加建、違建」欄位，被上訴人係勾選「有」，並以手寫備註「增建約7坪（附圖）」（見原審卷第145頁）；
另觀之附圖上註記前陽台外推約4.10（按單位應爲平方公尺）、後陽台外推約7坪（見原審卷第151頁），足認被上訴人於兩造簽約時，再次強調系爭不動產前、後陽台均有增建之事實。
⑶且就被上訴人於附圖記載前陽台外推約「4.10㎡」，與複丈成果圖所測量之面積「4.35㎡」，僅有小數點後不足1平方公尺之微小差異；
被上訴人於附圖記載後陽台外推約7坪，與複丈成果圖所測量之面積「27.10㎡」（折合約8.19775坪，計算式：27.10㎡×0.3025＝8.19775坪），僅有1坪左右之差異，被上訴人非專業土地測量人員，亦非專職售屋之仲介人員，實難苛求被上訴人就增建之面積應準確告知，始謂已盡告知之義務，則上訴人主張被上訴人故意隱匿系爭不動產有增建情事，即與事實不符。
⑷按特定物之買賣，如該標的物在契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失，未告知買受人該瑕疵，致買受人不知有瑕疵為購買者，固應認其所為給付之內容不符合債務本旨，應依不完全給付之規定負債務不履行責任。
惟買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，爲同法第355條第1項所明定。
又買受人於訂約之初，即已明知買賣標的物中之系爭違建樓房有興建在公有土地上之瑕疵，而仍買受，且未能舉證出賣人有為該部分樓房不會被拆除之保證，依民法第355條第1項規定，出賣人自不負瑕疵擔保責任（最高法院84年度台上字第2320號判決要旨參照）。
依前論述，被上訴人並無隱匿系爭不動產前、後陽台均有增建之事實，上訴人於簽約時既明知系爭不動產具有上開瑕疵仍願購買，且被上訴人亦未對上訴人保證該增建不會被拆除，揆之前揭意旨說明，被上訴人自不負物之瑕疵擔保責任。
⑸按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決意旨參照）。
又民法第349條所定出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，於通常情形，係指出賣人應保證第三人不得向買受人主張所有權、抵押權、永佃權、地上權、典權等權利而言（最高法院90年度台上字第2093號判決意旨參照）。
經查，系爭不動產前、後陽台外推增建部分，均坐落於上訴人共有之臺中市○區○○段000地號土地，此有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷201至203頁），則被上訴人先前以LINE告知上訴人後陽台增建部分係建築在「水利地」上，顯爲被上訴人之誤認。
縱使前、後陽台外推增建部分未占用「水利地」，而占用上訴人與他人共有之土地上，就外推增建部分仍屬違章建築而有受拆除之風險。
惟被上訴人於簽約前及簽約時已說明系爭不動產前、後陽台均有增建，上訴人爲具有碩士學歷之成年人，對於增建係屬違章建築而有受拆除之虞，應有認知，上訴人基此認知仍同意買受系爭不動產，即不得再以系爭不動產前、後陽台外推增建係屬違章建築爲由，主張被上訴人應負權利瑕疵擔保責任而請求被上訴人賠償損害。
㈢系爭不動產室內違法隔間部分：⑴上訴人主張依系爭不動產之竣工圖原本是廚房的位置，現變更爲臥室用途等情。
經本院勘驗現場及依證人即建築師王○○於本院證述：「（系爭房屋現場有沒有室內違法隔間的情形？）現場有不符合原竣工圖圖說隔間。」
等語（見本院卷第272頁），可知系爭不動產之室內隔間確有與竣工圖不符之情形。
⑵依證人黃○○於本院證述：「我開井利裝修工程公司，負責人是我配偶，上訴人有委託我要裝修系爭房屋，我在裝修前有去看過兩次，大概第一次是109年2月間去看，第二次是109年4月時去看。」
、「這兩次上訴人都有陪我去，我們有進去房子裡面，是被上訴人幫我們開門的。
第一次看房子時，上訴人有說要增加廁所及客廳多隔一間房間，廚房希望能夠再多隔一間房間，我進去看的時候，其中三個房間有出租給學生，看的時間大概有半個小時。
第二次看就是房子空間要怎麼分配，兩造都有提出意見，第二次也看半個小時。」
、「裝修完還沒結算，上訴人目前只付我30幾萬，估價是80幾萬，2間浴室改成5間浴室，主要是花在改浴室的錢。
我不知道上訴人真正的想法，但是之前是租給學生，每一間都是套房比較衛生。」
等語（見本院卷第275至276頁）。
由證人黃○○之上開證述可知，上訴人簽訂契約之前已進入系爭不動產察看現況，並計畫增加浴厠及房間，即上訴人對於系爭不動產之原有隔間仍感不足，且於購買之後將系爭不動產改裝爲5間套房形式，以增加日後出租之所得。
從而，上訴人購買之初即計畫於承接後，進行變動系爭不動產之原有隔間方式，對於上訴人而言，系爭不動產之原有隔間是否與竣工圖相符，並未妨礙上訴人購買系爭不動產預期之效用，則上訴人不得主張系爭不動產室內隔間與竣工圖不符爲物之瑕疵。
㈣系爭不動產分間牆未使用防火建材部分：上訴人主張系爭不動產之房間係以一般木板隔間，未以防火 建材隔間等情，經本院勘驗現場屬實。
惟依證人王○○於本院證述：「（系爭房屋分間牆未使用防火建材的情形？）分間牆依建築技術規則第89條規定，住宅內的室內材料不受規範，住宅的分間牆可以不使用防火建材。」
等語（見本院卷第272頁）。
是以因系爭不動產係屬一般住宅，分間牆未規定須使用防火建材，則上訴人不得主張系爭不動產分間牆未使用防火建材爲物之瑕疵。
㈤系爭不動產分戶牆違法開窗部分：上訴人主張系爭不動產開窗之位置應與隔壁戶間隔1.5公尺，違反建築技術規則云云。
依證人王○○於本院證述：「（系爭房屋有沒有分戶牆違法開窗的情形？）建築技術規則設計施工編第110條規定，建築物距地界1.5公尺以上才可開設3米平方以內的開口，系爭房屋的竣工圖本來就有開口，所以我無法判斷是否違反規定，竣工圖有開口表示當時是被核可的。」
、「依原竣工圖上有開窗，表示是合法的，後來我重新送竣工圖表示要用防火建材封起來也通過，就表示不合法。
我提送新的竣工圖前，有要業主要封起來。」
等語（見本院卷第272至273頁）。
查，系爭不動產建築完成之日期爲89年7月29日（見原審卷第41頁之建物謄本記載），依證人王○○之證述可知，就開窗部分於當年申請竣工時係經主管機關核可，自難因建築技術規則之新修規定即認當年之開窗係違反規定，則上訴人不得主張系爭不動產分戶牆違法開窗爲物之瑕疵。
㈥從而，上訴人於系爭契約成立時，已知系爭不動產前、後陽台均有增建情形，被上訴人未有故意或過失不告知該瑕疵存在，依民法第355條第1項規定，被上訴人就此不負物之瑕疵擔保責任；
且上訴人就增建係屬違章建築而有受拆除之虞應有認知，被上訴人未特別為品質保證之情事，被上訴人就此亦不負權利瑕疵擔保責任。
則被上訴人抗辯其不負物之瑕疵擔保、不完全給付及權利瑕疵擔保責任，即屬有據。
四、綜上所述，上訴人依民法第359條減少價金並依第179條返還不當得利之規定，及依民法第360條、第227條第1項損害賠償之規定，請求被上訴人給付155萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。
從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
另上訴人追加依民法第353條準用第227條第2項規定請求賠償155萬元本息，亦無理由，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經 本院斟酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此 敘明。
六、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 廖穗蓁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 黃美珍
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
【附表】
土地標示 地號 面積 權利範圍 備註 北區○○段0000-0000地號土地 471㎡ 1212/30000 北區○○段0000-0000地號土地 50㎡ 1212/30000 北區○○段0000-0000地號土地 17㎡ 1212/30000 北區○○段0000-0000地號土地 1㎡ 1212/30000 建物標示 建號（門牌號碼、坐落土地） 面積 6317建號（門牌：台中市○區○○○街00號1樓，坐落：同段0000-0000地號土地） 一層：73.8㎡ 1/1 住家用 陽台：8.92㎡ 附屬建物 北區○○段00000-000建號 909.45㎡ 273/10000 共有部分 北區○○段00000-000建號 84.7㎡ 500/10000 共有部分 （含車位）
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