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臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上易字第265號
上 訴 人 游步勳
游步翰
共 同
訴訟代理人 郭林勇律師
黃儉忠律師
被 上訴人 林惠芬
訴訟代理人 王耀增
王仁祺律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國110年3月5日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2300號第一審判決提起上訴，本院於民國110年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠兩造於民國108年11月21日簽訂買賣契約，上訴人以新臺幣(下同)730萬元向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○段000 地號土地上同段185建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○街0巷00號5樓，面積102.1平方公尺，權利範圍：全部）及基地應有部分，與共有部分即同段231建號建物（面積5514.18平方公尺，權利範圍10000分之l41，下稱系爭房地)，上訴人已支付全部價金，並於108年12月20日完成所有權移轉登記，被上訴人並點交編號25之機械停車位予上訴人。
㈡系爭房屋關於共用部分之產權登記共有二次，第一次登記僅有10000分之93，第二次登記增加10000分之48後，才變成10000分之141，此即為被上訴人向建設公司加購另一個停車位之證明。
㈢同棟櫻花和風M棟大樓同門牌6 、7 樓住戶之共有部分權利範圍均與上訴人同為10000分之141 ，惟其等除擁有一個機械停車位外，均較上訴人多出一個平面停車位，則被上訴人出賣系爭房地予上訴人時，顯然短少交付一個平面停車位予上訴人。
故被上訴人出賣系爭房地，自有滅失或減少效用之瑕疵。
茲以交易價格為每坪12萬6,666 元計算，缺少之平面停車位約為8 坪，合計97萬3,328 元【計算式：121,666元×8 坪＝973,328元】。
爰依民法第348 、353 、354 、359 之規定請求減少價金，並依民法第179條之規定，請求被上訴人返還。
㈣聲明：⒈被上訴人應給付上訴人97萬3,328 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。
⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
㈤原審為上訴人敗訴之判決，上訴人部分聲明不服，提起上訴。
並上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開聲明部分廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人96萬8,345 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人88年12月22日自櫻花建設股份有限公司（下稱櫻花建設公司）購買系爭房地時，只購買一個機械車位。
兩造買賣時，被上訴人已明確告知仲介，並經上訴人前往現場確認無訛，兩造之買賣契約與不動產現況說明書亦均明載「有地下第一層停車位，機械式上層，車道坡道式，產權登記為有建物產權持分並固定使用，目前車位編號為25號」等語，此為上訴人所明知，兩造所約定之買賣價金既係基此條件所訂定，則被上訴人出賣系爭房地，難認有何瑕疵可言。
㈡櫻花和風社區共有123戶，惟平面加機械停車位只有90幾個，故區分所有權人雖對共用部分有產權之持分，並不當然擁有車位之使用權；
同理，擁有車位使用權之人，其共用部分之產權持分，亦不必然大於未擁有車位使用權之區分所有權人。
上訴人主張被上訴人出賣之公設坪數，應包含一個機械停車位及一個平面停車位，純屬個人臆測。
㈢答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：⒈上訴人於108年11月21日向被上訴人購買即系爭房地，總價金730萬元。
上訴人已支付全部價金完畢，並於108年12月20日完成所有權移轉登記。
⒉上訴人購買之專有部分即臺中市○○區○○段000○號第5層，面積102.10平方公尺、陽台17.39 平方公尺、雨遮0.80平方公尺，以上合計120.29平方公尺；
另共有部分即臺中市○○區○○段000○號，面積5514.18 平方公尺，權利範圍10000分之141，即77.749平方公尺。
⒊被上訴人於買賣完成後，交付上訴人一個機械停車位（編號25號車位，位於地下室一樓，坡道機械式車位上層），並未交付任何平面停車位。
⒋系爭大樓55號6 、7 樓房屋就共有部分(即臺中市○○區○○段000 ○號)之權利範圍均為10000分之141 ，並各有一個機械停車位、一個平面停車位。
6 樓住戶王碧珠在原始取得6樓房屋時，是取得一個平面停車位。
⒌系爭大樓55號2樓就共有部分之權利範圍為10000分之95，該住戶只有一個機械停車位。
⒍系爭房屋關於共有部分之產權登記有2次，第一次為88年12月22日，臺中市豐原地政事務所收件字號為88年豐登字第262750號；
第二次為89年1月25日，臺中市豐原地政事務所收件字號為89年豐登字第011470號。
公共設施之應有部分由10000分之93，增加為10000分之141 。
㈡本件爭點：⒈上訴人有無短少交付平面停車位之情事，致系爭房地具有滅失或減少通常效用之瑕疵？⒉上訴人依民法第359條但書及不當得利之規定，請求減少價金及返還價金，有無理由？
四、得心證之理由：㈠按約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。
又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。
公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。
地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。
㈡公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他共用部分編列同一建號者；
有與其他共用部分（例如頂樓等）共同編列同一建號者。
前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號之應有部分；
第二種地下室停車位因全部共用部分編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，惟因持有共用部分應有部分，而應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分亦及於地下室停車位部分。
㈢公寓大廈之共有人，區別有無停車位使用權，有以應有部分之比例多寡為表徵（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵者。
前者，完全受物權變動法則之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權；
後者則無從自應有部分之登記看出端倪。
於後者之情形，各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘約定某特定共用部分(即特定車位)由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定車位，與其所持有之應有部分多寡無涉。
㈣本件上訴人固主張兩造間之買賣契約標的，除編號25之機械停車位外，尚應包括另一個機械或平面停車位等語。
然查：⒈系爭大樓之共有部分，僅編列單一建號即臺中市○○區○○段000 ○號，並未將停車位使用空間另行單獨編號，此由該建號登記第二類謄本記載：「建物門牌：大漢街1 巷37號等公共設施；
主要用途：共用部分」等語自明（原審卷一第57頁）。
又依臺中市○○區○○段000 ○號即系爭房地專有部分之登記第一類謄本（原審卷一第49頁），關於建物標示部僅記載「共有部分大洲段231 建號，5514.18 平方公尺，權利範圍：10000 分之141 」，並無關於任何停車位之記載，應認系爭房屋就共有部分之應有部分比例，係抽象存在於公共設施之全部，並非具體存在於特定位置之停車位。
換言之，上訴人買受系爭房屋後，僅取得該大樓共用部分所在建號應有部分10000分之141之權利，而為該大樓共用部分之共有人之一，尚無從據此認定上訴人已因系爭買賣契約當然取得某停車位之所有權或專用使用權。
⒉依櫻花和風管理委員會所檢送櫻花建設公司89年移交之第一批住戶列印資料（原審卷一第201 頁），已載有各住戶之車位編號及形式，參照前開說明，應認櫻花建設公司已與各承購戶就櫻花和風社區之共用部分劃設停車位並由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管契約。
⒊共有人若已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束。
故上訴人向被上訴人買受系爭房地後，究竟取得若干停車位之專用使用權，端視被上訴人向櫻花建設公司承購房屋時，取得若干停車位之專用使用權而定。
⒋本件上訴人固主張系爭房屋之共有部分之權利範圍，與同棟55號6 、7樓房屋之共用部分之權利範圍均為10000分之141 ，自應與該2 戶一樣，各擁有一個機械停車位以及一個平面停車位；
另同棟大樓55號2 樓就共用部分之權利範圍僅為10000 分之95，該戶只有一個機械停車位，故被上訴人向櫻花建設公司購屋時，自應取得二個停車位之使用權等語。
惟共用部分之權利範圍比例多寡，與是否取得停車位約定專用使用權並未存在必然關係，已如前述。
況且，依「櫻花和風管理委員會」出具的「管理費應收明細表」，跟上訴人公設坪數(約為11.51 坪) 相同的住戶當中，也有僅有一機械停車位者，如53號3F、53號5F；
甚至也有無任何停車位者，如55號4F(原審卷一第319 、321 、323 頁) 。
換言之，承購戶有無取得停車位之使用權，及取得之停車位數量若干，與共用部分之權利範圍無涉。
實難僅憑系爭房屋持有之共用部分權利範圍為10000分之141，即認定被上訴人當初係向櫻花建設公司係購買二個停車位。
㈤上訴人另主張，系爭房地關於共用部分之產權登記有2次，第一次為88年12月22日，登記之應有部分為10000分之93；
第二次為89年1月25日，登記之應有部分增加為10000分之1410，應係被上訴人向櫻花建設公司加購停車位所致。
惟查：⒈依櫻花建設公司函覆表示：因相關文件、圖面、買賣契約超過保存年限而銷毀，該公司多次團隊轉換，無從考據89年移轉之公共設施持分萬分之48是否為平面停車位，依現今登記規則推論，該部分應為被上訴人加購停車位，是否為櫻花社區之平面停車位，應以雙方買賣合約登載為憑等語（見原審卷二第107 頁）。
足見，櫻花建設公司亦無法確認89年移轉之共用部分持分10000分之48，是被上訴人加購平面停車位所致。
⒉與被上訴人在同時間分二次辦理共有部分產權登記之承購戶，即證人張景榮(即張峻銓)、陳秀玲均證稱：僅向櫻花建公司購買一個停車位，是一開始就購買，不是加購；
另證人劉鎮浩(即劉宏康)亦證稱：伊原本僅購買一個停車位，後來有加購一個，但加購停車位有另外簽約，共有部分之產權分二次移轉登記，與加購停車位無關，伊等均不知被上訴人有無向櫻花建設公司加購停車位等語(本院卷第172～178頁)。
則上訴人以櫻花建設公司關於共用部分產權之移轉分二次登記，因而主張被上訴人曾向櫻花建設公司加購另一個停車位，即屬無據。
㈥被上訴人確實僅向櫻花建設公司購買一個機械停車位之專用使用權：⒈依櫻花和風管理委員會所檢送櫻花建設公司89年移交之第一批住戶列印資料（原審卷一第201頁），印表日期為89年2月25日，交屋日期亦同，該資料載有「戶別H05M林惠芬，車位編號及形式：1025機械式」，並無其他平面或機械停車位之記載。
⒉關於共用部分應有部分之移轉，係於89年1月25日登記增加為10000分之141 ，其時間是在櫻花建設公司辦理交屋及移交第一批住戶資料予管理委員會之前，假若被上訴人在此之前已購買另一個平面停車位，衡情，自無不記載於住戶資料之理。
⒊證人即櫻花和風社區之管理員林漢卿證稱：伊於91年到任，被上訴人居住於系爭房屋時，僅有編號25號車位，沒有買賣過平面停車位等語（見原審卷一第292～295頁），核與證人劉鎮浩證稱：被上訴人並沒有向建設公司加購平面停車位，我有擔任過幾年的社區委員，如果有異動，管委會都會知道等語相符(本院卷第178頁)。
再參以被上訴人101年至108年管理費收費單上之汽車收費備註欄均記載「25號車位、25號、25車位、機25、機25號」（原審卷一第185～199 頁），惟並無其他編號車位之記載，顯見被上訴人並未繳納其他停車位之管理費，由此亦可證明被上訴人自始至終確實僅擁有一個機械停車位甚明。
㈦上訴人另主張系爭房地之共用部分，按權利範圍換算後之面積約23坪，其中公設坪數約11.51坪，扣除機械停車位約4 坪後，剩餘約8 坪，即為另一個停車位等語，惟查：⒈證人林漢卿證稱：管理費計算式為專有坪數加公設坪數，再乘以每坪45元。
系爭房地專有坪數36.39 坪、公設坪數11.51坪，總計47.90坪；
另編號25號車位保養費1 個月150 元等語（見原審卷一第292～298 頁）。
足以證明，櫻花和風社區係按被上訴人使用一個機械停車位計算管理費，且其他共用部分，僅以11.51坪計算，超出11.51坪以外之共用部分，並沒有加計管理費，實難據此認定被上訴人有使用二個停車位之事實。
⒉況且系爭房地共用部分之應有部分10000 分之141，係抽象存在於公共設施之全部，並無特定範圍，自無從以系爭房地之共用部分換算面積約23坪，扣除公設11.51坪、機械停車位4 坪後，反推尚有8 坪之其他停車位存在。
㈧兩造之買賣契約，係以系爭房屋擁有一個機械停車位之專用使用權之前題條件而簽訂： ⒈不動產買賣契約書已載明，共同使用建號部分為「231建號，面積5514.18平方公尺，權利範圍10000分之141」；
並清楚標明買賣標的物包括「地下第1 層車位，機械式上層，坡道式，產權登記：有建物產權持分，使用狀況：固定位置使用，車位編號：有車位編號，目前車位編號25」(原審卷一第29頁)。
而不動產說明書之產權調查表亦記載：「有停車位，停車位形式為坡道／機械，停車位樓層/ 編號為B1-25 機上」（原審卷一第134 頁）；
另標的物現況說明書亦記載：「有車位編號，在第B1層，現場編號第25號車位，固定位置使用，坡道機械式上層」（原審卷一第151頁）。
可見，買賣契約所包含之停車位即為編號25號機械停車位，並無任何關於其他停車位之記載。
⒉證人即仲介張美貞亦證稱：系爭買賣契約之標的為系爭房地、一個機械停車位，兩造買賣時並未提及平面停車位；
上訴人購屋前有到現場看過等語（見原審卷一第299～300 頁）。
足認，被上訴人係以系爭房地僅擁有一個機械停車位之使用權之條件而出售；
上訴人亦係以系爭房地擁有一個機械停車位之使用權之條件而買受，買賣雙方之意思表示相當明確且一致。
茲被上訴人既已依買賣契約之約定，交付上訴人一個機械停車位，難認系爭房地之買賣有短少停車位致生瑕疵之情事。
㈨末按專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項定有明文。
本件被上訴人將系爭房屋出售上訴人之後，在同棟大樓已無任何專有部分存在，自無從單獨保留屬於共有部分之停車位供己使用，亦不可能在出售系爭房地予上訴人之前，單獨將屬於共用部分之停車位產權出售予第三人。
則上訴人請求向被上訴人申辦房屋貸款之銀行調閱原始買賣契約，證明確實有另一停車位存在，即無必要。
五、上訴人始終無法指出被上訴人擁有另一個停車位之具體位置，亦無法證明被上訴人曾向櫻花建設公司或任何人購買系爭大樓之其他停車位，或就共有部分之權利範圍10000分之141，係包括另一個停車位之使用權，堪認兩造間買賣契約之標的確實僅有一個機械停車位之專用使用權。
故上訴人主張被上訴人未依買賣契約交付另一個停車位，自屬無據。
綜上所述，上訴人主張被上訴人短少交付另一個停車位，應負出賣人物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定請求減少價金，並依同法第179條規定請求返還價金96萬8,345 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。
從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。
上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 唐敏寶
法 官 高英賓
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 吳伊婷
中 華 民 國 110 年 9 月 28 日
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