臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,110,重上更一,40,20220420,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度重上更一字第40號
上 訴 人 陳宏庭

王如玉
上 二 人
訴訟代理人 洪嘉鴻律師
複 代理人 陳昱錡律師
被 上訴人 李元永

訴訟代理人 劉正穆律師
李秋峰律師
上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於民國108年7月19日臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第123號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於111年3月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、本件被上訴人於原審主張依兩造所訂契約第9條第2項約定解除契約，嗣於本院主張其行使解除權之依據除上開契約第9條第2項外，尚有民法第259條、第359條（本院卷238頁）。

惟民法第259條乃就契約解除時當事人雙方回復原狀義務之規定，並非法定解除權之依據。

另被上訴人於本院提出依民法第359條物之瑕疵擔保解約部分，應認係就第一審已提出之攻擊防禦方法所為之補充，合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定，應准許提出。

貳、被上訴人主張：伊於民國104年5月6日以新臺幣（下同）1340萬元，買受上訴人所有坐落苗栗縣○○鎮○○段00000○00000○00000地號土地（下稱甲土地），並簽訂甲土地買賣契約（下稱甲契約），復於同年6月3日以40萬元買受上訴人所有同段470-7地號土地（下稱丙土地），並簽訂丙土地買賣契約（下稱丙契約），甲契約與丙契約為聯立契約。

伊已依約給付簽約款276萬元、完稅款414萬元及代繳增值稅及印花稅48萬392元。

詎上訴人未依甲契約第3條第3項約定辦理鑑界及移轉土地所有權，亦未依甲契約第16條第3項約定提供同段474地號土地（下稱乙土地）之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘等權利，且甲土地有上訴人陳宏庭胞姐陳○○之配偶翁○○所有之建物（門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○路0鄰000號，下稱系爭建物）坐落其上，上訴人未能排除系爭建物占用甲土地。

伊依甲、丙契約第9條第2項約定及民法第259條、第359條規定，先於同年10月27日在李○○代書事務所，當場表示解除甲、丙契約；

繼於同年11月6日，以律師函表示解除甲、丙契約，再以起訴狀繕本之送達為解除甲、丙契約之表示。

契約既經解除，伊除依甲、丙契約第9條第2項約定，請求上訴人返還伊已支付之價款738萬392元外，並得請求給付違約金41萬4000元，合計779萬4392元，為此求為命上訴人給付779萬4392元及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月28日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人之請求逾上開範圍部分，業受敗訴判決確定，下不贅述）。

參、上訴人則以：伊就甲契約第3條第3項約定之鑑界事項，已折價1萬6000元予被上訴人，授權其申請土地鑑界，並無不辦理土地鑑界或其他違約情事。

又甲、丙契約第9條第2項屬上訴人保留契約解除權之約定，被上訴人不得據以解除契約。

被上訴人反悔不買，伊已於104年11月4日依甲、丙契約第9條第1項約定通知解約，自得沒收被上訴人已付價款云云，資為抗辯。

肆、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。

㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

伍、兩造不爭執之事項：（本院前審卷155、156頁）：

一、兩造於104年5月6日就甲土地成立甲契約，買賣價金1340萬元，被上訴人於當日交付上訴人簽約款276萬元。

二、兩造於104年6月3日就丙土地成立丙契約，買賣價金40萬元，被上訴人於當日交付上訴人完稅款414萬元。

三、兩造於104年7月23日在甲契約簽立補註條款，約定： 1、買方代墊土地增值稅，賣方同意由尾款中扣除。

2、賣方同意保留100萬元，作為地上物處理之費用。

四、被上訴人於104年7月23日代上訴人繳納甲土地之土地增值稅及印花稅48萬392元。

五、陳宏庭與被上訴人於104年10月27日在李○○代書事務所商討甲、丙土地買賣相關事宜。

六、上訴人於104年11月4日以存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，被上訴人於104年11月5日收受該存證信函。

七、被上訴人於104年11月6日以律師函向上訴人表示「撤銷本人所為買受系爭土地之意思表示」。

八、上訴人迄未取得乙土地之水電瓦斯及電信管道挖掘等權利。

九、甲土地有陳宏庭胞姐陳○○之配偶翁○○所有之系爭建物坐落其上，迄未拆除。

十、甲、丙土地迄未鑑界完成。

陸、得心證之理由：

一、被上訴人主張依甲、丙契約第9條第2項約定及民法第359條規定解除契約，並依甲、丙契約第9條第2項約定，請求上訴人返還其已付價款779萬4392元及給付違約金41萬4000元等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。

是以本件應審究者在於：上訴人主張解除甲、丙契約，並沒收被上訴人已付價款779萬4392元，是否合法？被上訴人主張解除甲、丙契約，並請求上訴人返還其已付價款779萬4392元及給付違約金41萬4000元，有無理由？

二、上訴人主張解除契約，並沒收被上訴人已付價款779萬4392元，於法不合：㈠甲契約第16條特別約定事項第1項約定：賣方同意鑑界費用折現予買方，被上訴人並於該條項後方簽名表示已收受1萬6000元（原審卷108頁），併參酌證人即草擬甲、丙契約之代書李○○於本院證稱：簽約時賣方有講到土地上面有房子，沒有辦法鑑界完成，所以特別提到要等房子拆除之後，再由買方自行申請鑑界，賣方將鑑界費折現給買方，讓買方自行去處理鑑界的事情。

本件買賣雙方的約定就是等房子拆除，土地辦理過戶之後，由買方以自己名字申請鑑界，所以根據買賣契約，賣方不負有申請鑑界之義務等語（本院卷178、181頁），可見兩造於締約時已特別約定由被上訴人於辦妥土地所有權移轉登記後，自行申請鑑界，上訴人不負有申請鑑界之義務，上訴人並已將鑑界費用1萬6000元折現交給被上訴人簽收，是被上訴人主張上訴人未依甲、丙契約第3條第3項約定辦理鑑界，有債務不履行情事云云，尚非可採。

㈡上訴人雖不負有申請土地鑑界之義務，惟兩造於甲契約第8條第1項約定：賣方擔保本契約標的，絕無一物數賣、被他人占用或被限制登記或與他人爭訟或有租賃等問題，並應騰空點交；

第16條第3項約定：賣方保證乙土地之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用（原審卷106、108頁）。

依上開約定，上訴人已擔保甲土地無被他人占用，並負有騰空點交甲土地予被上訴人，及使被上訴人取得通行乙土地、在乙土地挖掘水電瓦斯、電信管道等權利之義務。

然甲土地有陳宏庭胞姐陳○○之配偶翁○○所有之系爭建物坐落其上，陳宏庭迄未能排除翁○○之占有，且乙土地依土地登記謄本所示，非屬上訴人所有（原審卷199頁），上訴人亦未取得乙土地之水電瓦斯及電信管道挖掘等權利等情，為兩造所不爭執。

被上訴人因上訴人有前揭未履行債務之情事，而以存證信函通知上訴人「地主及仲介至今未提供同段474地號道路通行權證明」、「土地地上物及拆遷事宜，地主及仲介至今無法排除」，要求上訴人於104年10月27日至李○○代書事務所協商（原審卷97-101頁），並因協商無結果而拒絕後續履約事宜，即屬正當。

被上訴人並無任意反悔不買之可歸責事由，則上訴人於104年11月4日以被上訴人藉故拒絕履行甲、丙土地所有權移轉登記為由，寄發存證信函通知被上訴人依甲、丙契約第9條第1項「如買方反悔不買時，則所付之價款由賣方沒收，同時解除本契約」之約定，解除甲、丙契約（原審卷133、134頁），難謂適法。

從而，上訴人主張其已依甲、丙契約第9條第1項約定解除契約，並沒收被上訴人已付價款云云，顯非可採。

三、被上訴人主張解除契約，於法有據：被上訴人主張依甲、丙契約第9條第2項約定及民法第359條規定，先於104年10月27日在李○○代書事務所，當場表示解除契約；

繼於同年11月6日，以律師函表示解除契約，再以起訴狀繕本之送達為解除契約之表示。

經查：㈠被上訴人固主張其於104年10月27日在李○○代書事務所，已依甲、丙契約第9條第2項約定及民法第359條規定，當場向上訴人表示解除契約之意思，然此為上訴人所否認。

觀諸當日李○○手寫之會議紀錄，記載「買方提出建議：1、確認地上物拆遷時間。

2、474通行權證明書應交付。

3、要求解除契約，回復原狀」、「賣方無法同意」、「以上雙方無法達成協議」（原審卷131頁）。

茲被上訴人於104年10月27日協調會議猶要求上訴人確認甲土地上系爭建物之拆除時間，及要求上訴人交付乙土地通行權證明書，足見兩造當日仍在協商甲、丙契約後續履約事宜。

且依該會議紀錄記載，被上訴人要求解除契約回復原狀，上訴人無法同意，雙方無法達成協議，並非記載被上訴人依甲、丙契約第9條第2項約定及民法第359條規定解除契約，可見被上訴人於當日會議並未表明依上開契約約定及法條規定行使解除權，而係與上訴人協議合意解除契約未果，故甲、丙契約並未經兩造合意解除，被上訴人主張甲、丙契約業經其於104年10月27日在李○○代書事務所解除，尚非有據。

㈡被上訴人雖又主張其於104年11月6日以律師函對上訴人為解除契約之意思表示，惟該律師函係由具有法律專業之律師所製作，觀諸該律師函意旨，係稱上訴人刻意隱匿系爭建物所有權之歸屬，使被上訴人陷於錯誤而訂立甲、丙契約，故撤銷買受甲、丙土地之意思表示（原審卷136頁），被上訴人前開律師函顯係以意思表示錯誤或被詐欺為由，主張撤銷買受土地之意思表示，而非依甲、丙契約第9條第2項約定及民法第359條規定，行使其約定或法定解除權。

因此，被上訴人主張其已於104年11月6日以律師函解除甲、丙契約，亦非有據。

㈢上訴人依甲契約負有騰空點交甲土地予被上訴人，及使被上訴人取得通行乙土地、在乙土地挖掘水電瓦斯及電信管道等權利之義務。

然甲土地有翁○○所有之系爭建物坐落其上，上訴人迄未能排除翁○○之占有，亦未能使被上訴人取得乙土地之通行權及水電瓦斯、電信管道挖掘等權利，已如前述，是被上訴人以上訴人保證乙土地之通行權卻未依約履行為由，依甲契約第9條2項「如賣方不依約履行移轉過戶及相關約定時，賣方應自違約日起5日內將所收買方價款同額之現金支付買方作為違約賠償金，逕行解除本契約，買方取回已付全部價金及違約賠償金」之約定，行使該條項之解除權，並以起訴狀繕本送達作為解除甲、丙聯立契約之意思表示，於法有據，自生解除契約之效力。

㈣上訴人雖辯稱伊於簽約時已告知被上訴人，系爭建物非屬伊所有，而是陳○○所有，兩造始於甲契約第16條第2項約定土地上之地上物及拆遷由買方自行處理，費用亦由買方負擔云云。

然此為被上訴人所否認，參諸被上訴人前對上訴人及買賣仲介林○○、鍾○○提出詐欺告訴，陳宏庭於該刑事案件105年8月22日偵查中陳稱：甲土地是我買來的，買來時就有地上物，所以我當然是一起買等語（臺灣苗栗地方檢察署105年度偵字第892號卷227頁反面），及於106年6月13日偵查中自承：簽約時我有在場，我沒有說廠房是我姐姐的等語（臺灣苗栗地方檢察署106年度調偵字第55號卷16頁反面）。

由陳宏庭於前揭刑事案件偵查中猶主張甲土地及其上之系爭建物業經其向陳○○買受取得，則其焉有於簽約時即告知被上訴人系爭建物非屬其所有之理。

又證人李○○於本院明確證稱：我知道土地上面有地上物，陳宏庭有講地上物是他的，當然可以拆除。

契約第16條有關地上物拆除由買方執行，是因為買方有營造業背景，所以有能力拆除地上物，但是後來有人跑出來主張地上物所有權，導致地上物無法拆除。

我有請兩造去我辦公室協調，沒有結果。

我有問過陳宏庭，為什麼說地上物是他的，事後卻不能拆除，陳宏庭還是說地上物是他的等語（本院卷179、181頁）。

衡以李○○為兩造為簽訂甲、丙契約所共同委任之代書，與兩造均無特殊利害關係，應屬客觀中立，其證詞應為可採。

而依李○○之證詞，可見上訴人於簽訂甲、丙契約時，確有對被上訴人陳稱系爭建物為其所有，拆除沒有問題。

至於林○○、鍾○○於前揭刑事案件偵查中雖以被告身分供稱：簽約時有告訴李元永，系爭建物是陳○○的云云。

然其2人為甲、丙土地買賣仲介，受有仲介報酬，並經被上訴人提告與陳宏庭共犯詐欺罪嫌，其2人為避免遭刑事追訴或民事求償，所為之供述難免避重就輕，不足執為有利上訴人之認定。

況依上訴人所辯，其於簽約時既已告知被上訴人系爭建物為陳○○所有，被上訴人應自行處理，則上訴人事後豈有同意從買賣價金中再折讓100萬元，作為補貼被上訴人處理系爭建物之可能。

由甲契約104年7月23日補註第2條：賣方同意保留100萬元正，作為地上物處理之費用，林○○、鍾○○應協助買方處理上述地上物之事宜（原審卷109頁），益徵甲契約第16條第2項所指「土地上之地上物及拆遷由買方自行處理，費用亦由買方負擔」，僅指系爭建物之拆除，由被上訴人代執行，拆除費用亦由被上訴人負擔，但不及於排除他人之占有，上訴人依甲契約第8條第1項約定，仍負有排除系爭建物占用甲土地之義務，上訴人此部分所辯，尚非可採。

㈤上訴人又辯稱被上訴人可通行乙土地，亦可申請指定建築線，伊並無違反甲契約第16條第3項約定云云。

惟甲契約第16條第3項明載：上訴人應保證乙土地之通行權、水電瓦斯及電信道路挖掘權可使用。

而依台灣自來水股份有限公司營業章程第10條第1項前段，用水設備如須使用或通過他人之土地，申請用水人應事先取得土地所有權人之同意書，另依公用天然氣事業營業章程範本修正規定第5條第1項前段，新設天然氣管線亦應取得天然氣管線設備裝設位置之土地所有權人之書面同意（本院前審卷109、115頁）。

如前所述，乙土地為他人所有，並非上訴人所有，上訴人迄未能提出乙土地所有權人所出具同意其通行或埋設水電瓦斯等管線之證明，被上訴人顯無從申請用水設備或新設天然氣管線，上訴人違反甲契約第16條第3項約定甚明，其此部分所辯，亦不足採。

四、甲、丙契約第9條第2項約定，並非出賣人保留契約解除權之約定，被上訴人依該約定請求上訴人返還其已付價款779萬4392元及給付違約金41萬4000元，為有理由：㈠上訴人雖又辯稱甲、丙契約第9條第2項約定屬出賣人保留契約解除權之約定，被上訴人不得據以主張解除契約云云。

惟所謂保留解除權之約定，係指當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，該金額為保留解除權之代價，須於一方行使保留解除權時，他方始得依該約定請求支付。

依證人李○○於本院證稱：我是買賣雙方共同的代書，甲、丙契約是我依據買賣雙方提供給我的資料，當場打字作成契約。

我打字的時候，陳宏庭及李元永都在場，打字完畢交給他們簽名之前，也有逐條解釋契約意思。

契約第9條第2項「如賣方不依約履行移轉過戶及相關約定時，賣方應自違約日起5日內將所收買方價款同額之現金支付買方作為違約賠償金，逕行解除本契約，買方取回已付全部價金及違約賠償金」，這段文字是說如果賣方沒有履行過戶或過戶之外的約定，買方可以解除契約，以這條文來講，行使解除權的主體是買方等語（本院卷180-185頁），可見甲、丙契約第9條第2項約定，依締約當事人之真意，是指出賣人不依約履行過戶或其他約定時，買受人得行使該條項之解除權，並請求出賣人返還已付價金及給付違約金，並非指出賣人不依約履行過戶或其他約定時，得將已收價款退還及賠償同額款項與買受人後解除契約，自非屬出賣人保留契約解除權之約定，上訴人此部分所辯，仍無足採。

㈡承前所述，甲、丙契約既經被上訴人合法解除，從而，被上訴人依甲、丙契約第9條第2項之約定，請求上訴人返還其已付價金，即屬有據。

又依甲契約104年7月23日補註第1條內容：「買方代墊土地增值稅，賣方同意由尾款中扣除」，堪認被上訴人依該約定所代墊之土地增值稅、印花稅等稅款，性質屬於買賣價金之一部，上訴人應併返還之，是被上訴人主張依甲、丙契約第9條第2項約定請求上訴人返還其已給付之買賣價金及代墊之土地增值稅等共738萬392元（簽約款276萬元＋完稅款414萬元+代墊土地增值稅及印花稅48萬392元＝738萬392元），核屬有據。

㈢甲、丙契約第9條第2項固約定，被上訴人行使該條項之解除權時，得請求上訴人支付所收價款同額之違約金。

惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。

惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。

查上訴人於原審已抗辯上開約定之違約金過高，本件如依被上訴人請求以上訴人所收價款同額計算違約金，違約金數額高達738萬392元，占甲、丙契約總價（1380萬元）之53％，超過內政部公告成屋買賣契約書範本第11條規定之上限（15％），確有過高之情形，應予酌減。

本院衡以兩造係於104年間訂立甲、丙契約，被上訴人則於107年11月間以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，併參酌一般客觀事實、社會經濟狀況、被上訴人所受損害情形及上訴人如能如期履行債務時，被上訴人可享受之一切利益等情狀，認被上訴人所得請求上訴人給付之違約金，應予酌減為按甲、丙契約總價3％計算即41萬4000元（計算式：1380萬元×3％＝41萬4000元）為適當。

柒、縱上所述，被上訴人依甲、丙契約第9條第2項約定解除契約，並請求被上訴人返還已付價款738萬392元及給付違約金41萬4000元，合計779萬4392元，暨自107年11月28日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。

原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

玖、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 黃裕仁
法 官 羅智文
正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，發回更審後為訴之變更（追加、擴張）部分應一併繳納上訴裁判費。

書記官 林賢慧

中 華 民 國 111 年 4 月 20 日