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臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第214號
上 訴 人 楊佳音 住○○市○○區○○路000號00樓之0
訴訟代理人 林軍男律師
被 上訴人 忠孝195大樓管理委員會
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法定代理人 呂宇弘
上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，上訴人對於民國112年4月12日臺灣臺中地方法院111年度訴字第1850號第一審判決提起上訴，本院於113年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國110年12月29日向前手○○○、○○○、○○○（下稱○○○等3人）購買附表一所示房屋（下稱系爭房地）及其基地，成爲忠孝195大樓（下稱系爭社區）區分所有權人（下稱區權人）。
系爭社區於70年間取得使用執照，斯時起造人就系爭房屋興建如臺中市中山地政事務所複丈日期112年8月7日複丈成果圖（下稱附圖）所示坐落A部分土地之增建物（下稱系爭增建），而占用系爭社區法定空地。
系爭增建爲原始起造人所興建，30餘年來區權人知悉系爭增建爲系爭房屋所有權人使用而無異議，就系爭增建占用法定空地，應成立明示或默示之約定專用或分管契約。
被上訴人於111年3月20日召開第一屆區權人會議，決議通過住戶管理規約（下稱系爭規約），系爭規約如附表二編號1至5所示條款之決議（下合稱系爭決議），違反民法第148條規定之誠信原則，並為權利濫用，依民法第71條規定應屬無效。
又系爭決議侵害上訴人就A部分土地之約定專用或分管契約之權利，對上訴人顯失公平，依民法第799之1條第3項規定亦得請求撤銷。
爰依民法第56條規定以先位之訴請求確認系爭決議無效；
倘若先位之訴無理由時，以備位之訴聲明系爭決議應予撤銷。
原審判決駁回上訴人之請求。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分：⒈先位之訴：確認系爭決議無效。
⒉備位之訴：系爭決議應予撤銷。
二、被上訴人抗辯： 系爭社區原爲未成立管理組織之40年老舊公寓，臺中市政府爲落實公寓大廈管理條例之立法目的，提高公寓大廈之管理效率，委派銘正公寓大廈管理維護有限公司（下稱銘正公司）協助輔導被上訴人召開第一屆區權人會議。
系爭規約內容係參考銘正公司所提供內政部製作之公版管理規約，除了管理委員人數、任期及管理費等3個條文內容外，其餘均參照公版管理規約條文內容，並非針對上訴人之權利作不利益變更。
系爭決議並無違反誠信原則，亦無權利濫用，即無民法第71條規定之無效事由。
且區權人早於108年間向斯時系爭房屋所有權人○○○等3人之母親○○○○聲明，日後若出售系爭房屋時，應返還系爭增建占用法定空地部分，非如上訴人所主張區權人對系爭增建占用法定空地全無異議。
又系爭增建之部分法定空地，於使用執照圖上標註作爲防火巷使用，區權人自無可能與上訴人有約定專用權利或成立分管契約，上訴人請求撤銷系爭決議亦無理由等語，資爲抗辯。
答辯聲明：上訴駁回。
三、本院判斷：㈠上訴人先位之訴請求確認系爭決議無效，爲無理由： ⒈按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。
但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。
總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條定有明文。
是總會決議之內容是否違反法令或章程者而無效，即應視該決議內容是否確有違反法令及章程之情事而定。
又所謂「法令」，應指依立法院通過及總統公布施行之中央法規標準第2條、第3條規定之法律及命令，且該法令必須具有強制規定性質或有違反公序良俗之情事（見民法第71、72條規定）。
而所謂章程，在公寓大廈區分所有權人會議之決議，即指社區規約而言。
又規約，乃是公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之（見公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項規定）。
且公寓大廈區分所有權人基於上揭目的(即增進共同利益，確保良好生活環境)，就有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，經區分所有權人會議決議通過之內容，即屬區分所有權人應共同遵守之事項，有補充規約之效力，與規約具有同屬社區自治規章之效力（同條例第2條第7款及第25條第1項參照），故區權人會議通過之規約內容，凡不違反法律強制或禁止規定、公序良俗或不變更建築物區分所有權本質者，基於私法自治原則，均應認屬有效。
⒉按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固有明文。
此所謂行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判決先例意旨參照）。
又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。
倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號裁判意旨參照）。
⒊觀之系爭規約第2條第3項內容「本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（附表二編號1）。
依公寓大廈管理條例第3條規定「共用部分」定義爲「指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，及同條例第7條規定「公寓大廈共用部分……。
下列各款並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；
社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。
上開規約決議「法定空地」、「樓頂平台」爲系爭社區之共用部分，若欲約定爲專用者，須經區權人會議之決議，符合公寓大廈管理條例第3條、第7條規定。
⒋觀之系爭規約第3條第2項內容「本公寓大廈除依建築法規設置共用設施以外之共用部分及約定共用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者依建築法相關規定辦理」（附表二編號2）。
查建築法第25條規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除」，上開規約決議要求住戶於規約生效前已存在之共用部分或約定共用部分如有違建物，應依建築法規定辦理，核與建築法第25條規定無違。
⒌觀之系爭規約第4條第3項內容「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」（附表二編號3），上開規約決議與公寓大廈管理條例第5條規定之文字完全相同。
⒍按住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為；
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造；
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，爲公寓大廈管理條例第16條第1項、第3項、第4項所明定。
觀之系爭規約第4條第5項內容「區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質」（附表二編號4），核與同條例第16條第1項、第3項、第4項規定意旨相符。
⒎觀之系爭規約第4條第6項內容「專有部分及約定專用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者，依建築法相關規定辦理，該區分所有權人應於15天內予以改善或回復原狀。」
（附表二編號5）。
上開規約決議要求住戶就專有或約定專用部分於規約生效前已存在之違建物，應依建築法規定辦理，並應於15天內改善或恢復原狀，係促請區權人遵守建築法規。
⒏觀諸系爭決議係就系爭社區之共用、約定共用、專有及約定專用部分，作定義性及原則性之規定，且於規約生效前之區權人及住戶，就共用、約定共用、專有及約定專用部分所為之利用或使用行為，僅規定在違反建築法規時，應依建築法令相關規定辦理，並無不合理、不公平之處，難認有何違反民法第148條規定之誠信原則或構成權利濫用，而依民法第71條規定爲無效。
且系爭社區先前未成立管理委員會，亦無制定住戶規約，區權人會議爲使共用、約定共用、專有及約定專用部分，各部分管理使用之權利義務加以明確合法化，以增進共同利益，確保良好生活環境，而決議成立系爭規約，尚難認係以損害他人為主要目的。
是以上訴人主張系爭決議有無效事由，爲無理由，應予駁回。
㈡上訴人備位之訴依民法第799條之1第3項規定請求撤銷系爭決議，爲無理由： ⒈按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其 基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已 否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之 區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，此 爲民法第799條之1條第3項定有明文。
⒉經查，系爭決議內容大都爲宣示性之文字，係爲使系爭社區 共用、約定共用、專有及約定專用部分之權利義務能夠明 確合法化，系爭規約成立後由全體住戶一體適用；
又附表 二編號1所示條款之內容，並未表明該條款有溯及既往之效 力，此爲兩造所不爭執（見本院卷第78頁），即難認系爭 決議係爲侵害上訴人之權利而制定。
縱使是第4條第6項決 議（即附表二編號5），係要求區權人就專有或約定專用部 分勿以違建使用，若符合建築法第25條規定之違建情形， 除依建築法規辦理外，應盡速於15日內改善或回復原狀， 該等文字僅係約束督促區權人應遵守建築法之規定，並未 規定倘區權人未於15日內改善或回復原狀，除依建築法規 定辦理外尚有何額外負擔，亦未增加法律所無之限制，難 認對上訴人有何顯失公平之處。
⒊至於上訴人主張系爭房屋於起造人興建系爭增建時，即已就 A部分法定空地成立約定專用或分管契約，上訴人向前手購 入系爭房屋應繼受該權利，不容系爭決議侵害其權利云云 。
經查： ⑴依臺中市工務局70年中工建使字第2373號之使用執照存根資 料及使用執照名冊記載可知，系爭社區建築基地爲臺中市○ 區○○段○○段000○0000○0000地號土地，基地面積共385㎡，建 蔽率60%，法定空地面積爲154㎡，層棟戶數爲五層一座14戶 ，起造人爲○○○、○○○、○○○、○○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、 ○○○、○○○、○○○等11人等情，此有使用執照存根資料及使用 執照名冊在卷可憑（見原審卷第301至302頁）。
⑵本院勘驗現場並實地測量系爭增建坐落於法定空地之位置、 面積，係坐落於臺中市○區○○段○○段000地號土地面積50㎡、 同段0-00地號土地面積20㎡、同段0-00地號土地面積2㎡（合 稱A部分法定空地），此有附圖附卷可稽（見本院卷一第33 9頁）。
且經地政人員現場比對70年中工建使字第2373號建 物測量成果圖，系爭增建確有大部分坐落於防火巷之位置 ，此有本院勘驗筆錄在卷可查（見本院卷一第315、317頁 ）。
⑶惟上訴人之前手於70年間與當時基地共有人，是否約定A部 分法定空地由該前手所有權人，得分管使用或有約定由其 專用而得興建系爭增建，涉及上訴人是否得據以對抗系爭 社區區權人而主張其有權占有A部分法定空地，或全體其他 共有人是否有權請求上訴人拆屋還地之問題，倘認上訴人 基於其主張之分管契約或約定專用權利爲有權占有，則在 上開分管契約或約定專用之協議依法終止前，其他區權人 尚不得請求返還A部分法定空地。
系爭區權人會議雖於111 年3月20日通過系爭決議，但系爭決議僅爲通過系爭規約之 決議，並非終止原已存在之分管契約或約定專用協議之決 議，且該次會議並未經全體區權人出席，此由該會議紀錄 記載區權人共14人，出席（含代理出席）計12人等語即明 （見原審卷第147頁），則系爭區權人會議通過系爭規約之 決議，尚與上訴人是否有權占有A部分法定空地無涉，故上 訴人主張系爭決議侵害其既得權，自不足採。
至於上訴人 所主張其基於分管契約或約定專用權利就A部分法定空地爲 有權占有，是否可採，尚非本件訴訟所得審酌，併此敘明 。
⒋基上，上訴人依民法第799條之1第3項規定請求撤銷系爭決 議，亦無理由，應予駁回。
四、綜上所述，上訴人先位依民法第56條規定請求確認系爭決 議無效，及備位依民法第799之1條第3項規定請求撤銷系爭 決議，均無理由，應予駁回。
原審就先位、備位之訴，均 為上訴人敗訴之判決，核無不合。
上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據 資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐 一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 3 月 5 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 廖穗蓁
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 黃美珍
中 華 民 國 113 年 3 月 5 日
【附表一】
土地標示 臺中市○區○○段○○段000地號土地（面積315㎡，權利範圍3/42） 臺中市○區○○段○○段0000地號土地（面積65㎡，權利範圍3/42） 臺中市○區○○段○○段0000地號土地（面積5㎡，權利範圍3/42） 建物標示 臺中市○區○○段○○段000○號物（一樓面積82.20㎡、地下層面積 91.20㎡，權利範圍全部）
【附表二】
編號 規約條號 住戶規約內容 1 第2條第3項 本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。
2 第3條第2項 本公寓大廈除依建築法規設置共用設施以外之共用部分及約定共用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者依建築法相關規定辦理。
3 第4條第3項 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
4 第4條第5項 區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
5 第4條第6項 專有部分及約定專用部分於本規約生效前，有違反建築法第25條規定者，依建築法相關規定辦理，該區分所有權人應於15天內予以改善或回復原狀。
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