臺灣高等法院臺中分院民事-TCHV,112,上,220,20240110,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第220號
上訴人即附
帶被上訴人 方欽瑩
方樹慰
0000000000000000
共 同
訴訟代理人 陳建勛律師
被上訴人即
附帶上訴人 林杏華
訴訟代理人 駱威文律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國112年3月30日臺灣臺中地方法院111年度重訴字第512號第一審判決提起一部上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國112年12月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴及附帶上訴均駁回。

第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由被上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人起訴主張：伊於民國110年11月22日以新臺幣（下同）2,150萬元向被上訴人購買坐落臺中市○○區○○段0000○號建物及其基地即同段1714-10、1714-12地號土地（下合稱系爭不動產）。

兩造除簽訂買賣契約書（下稱系爭契約）外，另委託訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）辦理價金履約保證。

伊已依約給付430萬元至履約保證專戶（下稱履保專戶），詎被上訴人未按期完成備證用印程序，經伊及第一建經先後依約催告被上訴人履約未果，伊已依約以存證信函為解除系爭契約之意思表示。

系爭契約之解除既可歸責於被上訴人，故依系爭契約第8條約定，請求被上訴人給付伊已付價款數額2倍之違約金860萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被上訴人則以：伊係遭上訴人與燊鼎地產共同詐騙同意賤價出售系爭不動產，已依民法第92條第1項、第88條第1項規定於111年3月10日以存證信函為撤銷系爭契約之意思表示，上訴人無從於同年7月27日再行解除。

縱認系爭契約經解除，依系爭契約第3條第3段約定，系爭款項係匯入履保專戶，上訴人不得要求支配，當無系爭契約第8條適用。

上訴人違背常理，刻意堆高違約金數額，違反誠信原則、禁止權利濫用原則，應不得請求違約金。

上訴人已取回所付款項430萬元，未受有具體損害，違約金應酌減至零等語，資為抗辯。

三、原審判決被上訴人應給付100萬元，及自111年9月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘請求。

上訴人就敗訴部分提起一部上訴（其餘未據上訴部分，不在本院審理範圍），並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開之訴及假執行之聲請均廢棄。

㈡上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人300萬元，及自民國111年9月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

被上訴人就敗訴部分提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。

㈡上廢棄部分，附帶被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

兩造分別於本院答辯聲明：上訴駁回或附帶上訴駁回。

四、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，協議兩造簡化爭點為辯論範圍如下（見本院卷第171至172、237至238頁）：㈠被上訴人主張因受燊鼎公司與上訴人共同詐騙，而同意以2,150萬元出售系爭不動產，而依民法第92條第1項、第88條第1項規定，於111年3月10日委託駱威文律師以存證信函向上訴人表示撤銷系爭契約之意思表示，有無理由？㈡如系爭買賣未經被上訴人撤銷，上訴人以被上訴人違反系爭契約為由，應依系爭契約第8條第1項約定，賠償上訴人已付價金總額2倍即860萬元違約金，有無理由？⒈系爭契約第8條第1項後段約定，是否適用於本件情形？⒉如認上訴人得請求違約金，其於111年2月25日匯入之100萬元、同年6月13日匯入之230萬元是否不生提出之效力？其匯入有無違反誠信原則、禁止濫用權利原則、公平原則，而應認其權利失效，不得行使請求違約金之權利？⒊上訴人因被上訴人違約所受具體損害若干？⒋如上訴人請求違約金有理由，被上訴人主張違約金應酌減至零，有無理由？㈢兩造不再提出其他爭點。

五、本院的判斷：㈠被上訴人不得依民法第92條第1項、第88條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示：⒈因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。

而主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判決先例見解同此）。

又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。

但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。

當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，為民法第88條所明揭。

而意思表示之內容有錯誤者，表意人固得依民法第88條規定撤銷其意思表示，惟主張其意思表示內容有錯誤之當事人，應就此項事實負舉證之責（最高法院110年度台上字第1946號判決看法相同）。

兩造於110年11月22日訂立系爭契約後，被上訴人委託駱威文律師於111年3月10日以臺中福平里郵局第107號存證信函表示燊鼎公司於簽約當時未提供最新正確的實價登錄成交行情，並故意隱瞞房價已飛漲之實情，進而謊稱需降價方能出售，致被上訴人陷於錯誤而同意以低價出售，故依民法第88條第1項、第92條第1項撤銷出賣之意思表示，上開存證信函於次（11）日送達上訴人，固為兩造所不爭執（見不爭執事項⒉⒌），惟上訴人否認被上訴人訂立系爭契約有何遭詐欺或意思表示錯誤，根據上述說明，應由被上訴人就此舉證以實其說。

⒉被上訴人主張燊鼎公司未依交易慣例提供系爭不動產500公尺內綜合分析並說明行情，而故意隱匿房價飛漲之實情，其意思表示係遭詐欺而作成云云，雖援引內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項第6條第2款規定為據，然該規定與系爭契約第4條第2項約定大致相同（見原審卷第159頁），僅要求燊鼎公司於簽約前，應據實提供該公司近3個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考，並無被上訴人所指應提供系爭不動產500公尺內綜合分析並說明行情之內容，自難認燊鼎公司有此作為義務可言。

又燊鼎公司已依約交付該公司最近3個月同類型不動產之成交行情，亦據被上訴人簽名確認，被上訴人亦自承燊鼎公司有提供成交行情資料（見原審卷第190、199頁），尚難認燊鼎公司有何故意隱匿行情之舉。

經本院曉諭被上訴人如何證明兩造於簽約當時已存在實價登錄資料足以證明系爭買賣價格不合常理，且上開資料之存在為燊鼎公司所明知而故意不為提供一事（見本院卷第129頁），被上訴人僅泛稱燊鼎公司於另案提出成屋產權說明書（見本院卷第151頁），足以證明售價過低云云。

然上開資料並無交易時間，本院無從據此認定被上訴人辯稱燊鼎公司故意不提供交易資料乙節為真正。

另依被上訴人與燊鼎公司仲介人員陳元圳以通訊軟體「LINE」對話內容擷圖（見原審卷第81頁），係陳元圳詢問頂樓磁磚是否已經修繕，被上訴人回稱「交屋前會處理」、「又不是現在要交屋」、「不是都有寫合約嗎」、「真無聊」等語後，最後表示「還真後悔賣出」等語，實難認被上訴人係因遭詐騙而表示後悔出售，更無從以此認被上訴人主張遭詐欺一事屬實。

至被上訴人提出數則「黑心房仲」之新聞報導（見原審卷第109至129頁），顯與本件無關，自不得採為有利於被上訴人之認定。

準此，本院無從認燊鼎公司對被上訴人施用詐術。

⒊被上訴人主張就系爭不動產之價值判斷係以實價登錄價格為準，然簽約當時房價飛漲，其同意以2,150萬元出售系爭不動產乃陷於錯誤云云，固提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料、新聞報導為憑（見原審卷第83頁、本院卷第153頁），惟依被上訴人提出之實價登錄資料，該筆不動產雖位於長生一街61巷，且交易總價達2,250萬元，然不動產價格本即可能因基地面積（持分比例）、地點、實際屋況、有無裝潢、家具等因素而有別，被上訴人並未具體指明該實價登錄資料所示不動產除地點外，其他因素與系爭不動產有何相似之處，實無從僅憑該實價登錄資料即認為系爭不動產以2,150萬元係屬賤賣。

另被上訴人提出之新聞報導雖指出110年第4季買賣移轉創11年新高，亦無從證明以此證明系爭不動產係賤賣之事實，自難認被上訴人有陷於錯誤之情事。

⒋遑論，上訴人係委託居安資產管理有限公司（下稱居安公司）之仲介人員陳達寬，此為兩造所不爭執（見本院卷第209頁），而燊鼎公司則係受被上訴人委託訂立系爭契約（見不爭執事項⒈），足見燊鼎公司乃代理被上訴人訂立系爭契約。

至履約保證申請書上僅有燊鼎公司用印，乃係因第一建經應依約將被上訴人所得價金撥付部分予燊鼎公司，上訴人之仲介人員既無從自履保專戶取得款項，未於其上簽章尚屬合理。

被上訴人徒以履約保證申請書上僅有燊鼎公司用印，率謂燊鼎公司為上訴人之間接使用人，進而主張上訴人與燊鼎公司共同詐騙被上訴人，顯與客觀事實不符，要無可取。

被上訴人另主張上訴人與燊鼎公司共同詐欺，惟其既未證明燊鼎公司施用詐術，已如前述，復未證明上訴人與燊鼎公司有何意思聯絡或行為分擔，自難認其辯解屬實。

⒌被上訴人未能證明其係因錯誤而同意以2,150萬元出售系爭不動產，業如前述，故其以意思表示出於錯誤為由，依民法第88條第1項主張撤銷，亦屬無據。

至被上訴人於112年12月27日言詞辯論期日始當庭追加主張民法第88條第2項規定，然兩造既已為爭點簡化協議不再提出其他爭點，且被上訴人遲於言詞辯論始追加此一主張，亦有違民事訴訟法第276條規定，自不許其提出，附此敘明。

⒍準此，被上訴人未能證明遭燊鼎公司施用詐術而陷於錯誤，其以遭詐欺及出於錯誤為由而主張依民法第92條第1項、第88條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示，要屬無據。

㈡上訴人得依系爭契約第8條請求被上訴人給付違約金：⒈系爭契約第8條第1項、第4條分別約定：「賣方違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。

經買方定7日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。

如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之2倍做為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」

「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。

若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張。」

⒉經查，被上訴人依系爭契約第3條第2項約定，應於111年6月13日前備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業；

上訴人則應於同日前給付第2期款330萬元。

因被上訴人未按期交付上開資料，上訴人委託地政士蔣俊彥及第一建經分別以同年月23日臺中文心路郵局第509號存證信函、同年月28日台北體育場郵局第683號存證信函催告被上訴人應於文到7日內履行交付產權移轉所需之印鑑資料，被上訴人收受後仍未履行。

上訴人遂委託蔣俊彥以何厝郵局第353號存證信函通知被上訴人解除系爭契約，經被上訴人於同年8月1日收受（見不爭執事項⒎～⒐、本院卷第206頁），則上訴人因被上訴人未按期履行義務，依系爭契約第8條第1項、第4項催告履行未果而解除契約，自屬有據。

系爭契約既因可歸責於被上訴人之事由而解除，上訴人自得依系爭契約第8條第1項後段，請求被上訴人給付違約金。

⒊被上訴人主張上訴人之款項係匯入履保專戶，其不得要求支配，並非買方已支付之價金，故無上開規定適用云云，惟上訴人得請求之違約金係按其「已支付價金總額」之2倍計算，而依系爭契約第3條第2項約定，上訴人將價金匯入履保專戶即屬已支付之價金，與被上訴人得否支配無涉。

至系爭契約第8條第4項僅係針對上訴人已匯入履保專戶之款項於解除契約後如何處理問題，與本件違約金之請求無涉，被上訴人所辯要無可採。

㈢上訴人得請求之違約金應予酌減為100萬元：⒈違約金有損害賠償性質及懲罰性質，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。

前者以違約金作為債務不履行所生損害賠償總額之預定；

後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰性，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任（最高法院111年度台上字第2334號判決看法同此）。

當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決同此見解）。

又除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。

經查，系爭契約第8條第1項後段所定上訴人得請求之違約金，兩造均不爭執其性質為損害賠償總額預定性違約金（見原審卷第134頁、本院卷第169頁）。

又綜觀系爭契約，未見當事人就違約金之性質另有特別約定。

而依系爭契約第8條第1項後段約定，係以因可歸責於被上訴人之事由經上訴人解除契約為前提，上訴人除得請求按其已支付之價金總額2倍之違約金外，尚得請求被上訴人給付其「因此所衍生之全部稅捐及相關費用」，上開約定雖將違約金與稅捐、費用並列，然後者既與上訴人本得主張之履行利益損害賠償不同，而係就解除契約所生之稅捐、費用另為約定，尚無從僅因系爭契約第8條第1項後段約定將兩者並列，即將此違約金解釋為懲罰性違約金。

況上訴人須以解除契約方能請求系爭違約金，顯見該違約金之目的非在強制債務履行。

準此，本院認為此一違約金應係損害賠償總額預定性之違約金。

⒉約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。

惟法院對於損害賠償額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院106年度台上字第2453號、108年度台上字第569號判決看法同此）。

又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害範圍，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項（最高法院85年度台上字第2532號、110年度台上字第881號判決同此見解）。

⒊上訴人主張因被上訴人違約所受損害包括其匯入之430萬元無法動用；

簽約前後支出之勞力、時間、費用；

起訴請求被上訴人賠償所支出之勞力、時間、費用；

重購成本322萬5,000元及房價上漲利益逾100萬元及仲介費用等損害，此為被上訴人所否認。

經查，依系爭契約第8條第4項，上訴人匯入履保專戶之款項，須待契約解除後，第一建經方能將其內價金撥付予未違約之上訴人。

又系爭契約業經上訴人解除，已如前述，且兩造均同意系爭契約解除之日為111年8月1日（見本院卷第169頁），則上訴人分別於110年11月22日給付定金10萬元、同年月23日給付90萬元（見不爭執事項⒉⒊），迄契約解除之際，分別受有無法動用上述款項而受有相當於法定遲延利息損害。

至上訴人於111年2月25日即已先行給付第2期款之一部計100萬元，嗣於同年6月13日給付餘款230萬元（見不爭執事項⒋、⒍），然上訴人所為一部清償不合債之本旨，自不得將上訴人無從動用100萬元所受之損害全部轉嫁被上訴人負擔，故上訴人係受有第2期共330萬元自111年6月13日至契約解除時因無法動用所受相當於法定遲延利息之損害，三者合計5萬7,137元（計算式如附表）。

又上訴人依系爭契約第6條第4項約定，須負擔地政規費、設定規費、印花稅、地政士業務執行費、簽約費、火險及地震險費、貸款相關費用、契稅、實價登錄費、履保費等費用，上訴人因訂立系爭契約而委託居安公司仲介訂立系爭契約，已如前述。

依上訴人提出與居安公司要約書第7條約定，上訴人依約應給付買賣總價款2,150萬元之1%即21萬5,000元給居安公司為服務費（見原審卷第185頁），此部分因被上訴人違約而成為無益支出，亦屬上訴人所受之損害。

另兩造確有委託第一建經辦理履約保證，其報酬係按成交總價2,150萬元之萬分之六即1萬2,900元計算（見原審卷第25頁），且依系爭契約所載，兩造確有委託蔣俊彥地政士辦理相關事宜，上開費用依約均應由上訴人負擔，堪認其受有支出相關費用之損害。

另衡諸上訴人因簽約而支出之勞力、時間、費用，包括往返議約、簽約、履約等細節之磋商、議定者，未必均有單據，亦非全部均能以金錢量化，卻因被上訴人違約，使其購買系爭不動產之計畫付之一炬，自應一併作為上訴人所受損害予以判斷。

本院審酌上訴人所受上開損害、一般客觀事實、交易當時房地產景氣之社會經濟狀況、本件上訴人依約本得主張之違約金額為860萬元，上訴人請求400萬元，約為系爭不動產價金總額之二成等情，認上訴人請求金額尚嫌過高，應酌減為100萬元，較為合理，以兼顧兩造利害得失。

至上訴人主張其尚受有重置成本、漲價利益及請求本件違約金所生之勞力、時間、費用等損害，固提出六都中古屋房價指數報導資料（見本院卷第185頁）為憑，然所謂房價指數純屬整體房市之趨勢走向，未足證明上訴人於契約解除前確受有重置成本或漲價利益之損害；

其餘部分則係解除契約所生之損害，非關本件違約金之酌定，併此敘明。

⒋被上訴人辯稱上訴人於111年2月25日提前給付100萬元，係故意墊高違約金額度，且僅屬一部給付不生提出之效力，連同同年6月13日給付之230萬元均不生提出之效力，更屬違反誠信原則、禁止權利濫用原則而顯失公平云云。

然被上訴人既未能撤銷系爭契約意思表示，業如前述，兩造均仍有依約繼續履行之義務，上訴人於同年6月13日前給付330萬元實乃依約為之，被上訴人質疑上訴人理應停止匯款，催告履行再為解約云云，實無視於兩造義務履行期限為同一日，要無可採。

又上訴人雖提早於111年2月25日提早匯款100萬元至履保專戶，然該一部給付不生提出之效力，已如前述，本件係被上訴人違約未履行，上訴人方於催告未果後解除契約，於此時始能請求違約金，故上訴人得請求被上訴人給付違約金之時點，上訴人已付價金之總額430萬元與契約約定應付款項相符，並無被上訴人所謂刻意堆高違約金、違約金額操控於上訴人之情事，自難認其請求本件違約金有何違反誠信原則或權利濫用，被上訴人所辯亦無可採。

㈣當事人約定之損害賠償總額預定性違約金，倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息（最高法院109年度台上字第3234號判決看法同此）。

準此，上訴人請求自起訴狀繕本送達被上訴人翌日即111年9月8日（見不爭執事項⒑）起，按年息5%計付遲延利息，核無不合。

六、結論：綜上所述，上訴人依系爭契約第8條約定，請求被上訴人給付違約金100萬元，及自111年9月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

原審就上開應准許及不應准許部分，各為兩造敗訴之判決，均無不合。

兩造就其敗訴部分各提起上訴及附帶上訴，指摘原判決前開不利於己之部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應駁回其上訴、附帶上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 杭起鶴
法 官 施懷閔
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；
委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 洪鴻權

中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
【附表】（單位：新臺幣，元以下四捨五入）
編號 匯入金額 時間 利息損失 １ 10萬元 110年11月22日至111年8月1日 100,000元×253日÷365日×0.05＝3,466元 ２ 90萬元 110年11月23日至111年8月1日 900,000元×252日÷365日×0.05＝31,068元 ３ 330萬元 111年6月13日至111年8月1日 3,300,000元×50日÷365日×0.05＝22,603元 合計：3,466元＋31,068元＋22,603元＝57,137元